Sentencia Civil Nº 313/2011, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 262/2010 de 11 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00313/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN010

N.I.G.: 26089 37 1 2010 0100243

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000262 /2010

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001859 /2009

RECURRENTE : Eduardo

Procurador/a : MARIA CONCEPCION FERNANDEZ TORIJA OYON

Letrado/a :

RECURRIDO/A : Rita

Procurador/a : MARIA LUISA MARCO CIRIA

Letrado/a :

SENTENCIA Nº 313 DE 2011

ILMOS/AS. SRES/SRAS. MAGISTRADOS:

Dª MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

Dª BEATRIZ SAENZ DE JUBERA HIGUERA

En Logroño, a once de octubre de dos mil once

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001859 /2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 6 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000262 /2010, en los que aparece como parte apelante, D. Eduardo , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA CONCEPCION FERNANDEZ TORIJA OYON, asistido por la Letrado Dª ELENA JIMENEZ OLARTE, y como parte apelada, Dª Rita , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA LUISA MARCO CIRIA, asistido por el Letrado D. OSCAR GONZALEZ, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SOLSONA ABAD.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 2.3.2010, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Logroño (f.- 144-151) en cuyo fallo se recogía:

" PRIMERO .- Se estima íntegramente la demanda presentada por la representación de Dña. Rita y se condena a la parte demandada, D. Eduardo , al pago de doce mil euros (12.000€), más los intereses legales devengados como se prevé en el fundamento sexto, y al pago de las costas procesales derivadas de la demanda principal y,

SEGUNDO .- Se desestima íntegramente la demanda reconvencional formulada a instancia de D. Eduardo y, en consecuencia, se le imponen las costas devengadas en la reconvención".

Se responde con tal fallo a la demanda (f.-2-4), interpuesta por DOÑA Rita contra DON Eduardo , así como a la reconvención formulada por este contra aquella (f-36-68). En la demanda la actora DOÑA Rita pretendía, en esencia, que a pagar la suma de documento e mil euros e intereses, en concepto de parte del precio adeudado por la compraventa de una finca rústica; el reconviniente se oponía y formulaba reconvención solicitando que se declarase que la actora DOÑA Rita adeudaba al reconviniente DON Eduardo la suma de 7410.76 euros en concepto de rentas de tres años debidas y no pagadas, y el coste del arranque de las vides de la finca vendida y ahora propiedad del reconviniente, así como que se declarase que dicha suma había de compensarse, reduciéndola del importe recamado por DOÑA Rita .

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la parte demandada reconviniente DON Eduardo , se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO .- En el recurso de apelación (f.-160-170) se alegaba, en esencia, lo siguiente:

Que se pretende la revocación total del fallo de la sentencia. El primer motivo de recurso deriva de que el recurrente a la hora de oponerse a la demanda y formular demanda reconvencional, partió de que las sumas que la actora reclama- 12000 euros en concepto de parte del pago del precio de venta todavía adeudado- habían de compensarse (art. 1195 del Código Civil ) con las deudas que DOÑA Rita mantiene con el apelante por los conceptos de arrendamiento de la finca y gastos de arranque de cepas. Que DOÑA Rita ha continuado con el uso y posesión de la finca vendida, después del contrato de compraventa y después de finalizar la campaña de recogida de la uva 2005/2006, pese a que DOÑA Rita , según el contrato de compraventa, venía obligada a entregar la finca vendida al comprador DON Eduardo cuando finalizase la recogida de la uva de la campaña 2005 /2006. Que ello fue así debido a que se suscribió un contrato verbal de arrendamiento de la finca en cuya virtud la parte reconvenida adeudaba las rentas de 2007, 2008 y 2009, a compensar con la suma que la reconviniente debía a aquella. Que el art. 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos prevé que a falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia del arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca y si no constase el importe de la renta, este será el equivalente a las de mercado en esa zona o comarca. Que puesto que DOÑA Rita estuvo en posesión de la finca durante esos ejercicios ( hasta el 2009) pese a que la compraventa que se celebró en el año 2006 la obligaba a restituir la finca al cabo de ese año. Que sin embargo, el juzgador de instancia, aun partiendo de esa presunción, concluye sin embargo que está demostrada la inexistencia del contrato de arrendamiento, siendo esa conclusión un error, por cuanto:

a) no es cierto que la reconviniente haya sostenido que fue en el momento de celebrarse el contrato de compraventa cuando se celebró el contrato de arrendamiento verbal, sino que lo que se ha sostenido es que se celebró después; siendo esto así, nada significa que en el contrato de compraventa no se haga mención a la existencia de ese arrendamiento que surgió posterirmente.

b) que la sentencia de primer grado no tiene en cuenta el hecho de que buena prueba de la existencia del arrendamiento y de que se pactó que la renta se detraería de la suma pendiente de pago en concepto de previo de venta es el hecho de que la actora reconvenida (vendedora- arrendataria) se avino a restituir al reconviniente (comprador-arrendador) la totalidad de los pagarés correspondientes al precio de venta, que todavía quedaban por cobrar.

c) Que en la contestación al burofax que se aporta como documento 4 de la demanda, se reclama por el reconviniente a la demandante que le indique los kilogramos de uva recogida en la campaña 2007-2008, lo que no hace sino avalar y acreditar los hechos manifestados pro el reconviniente acerca de la existencia de un arrendamiento. Que el hecho de que no se hiciera mención a la renta correspondiente al año 2007 no significa nada, dado que ello es debido a que en ese momento ya se conocía la valoración que el consejo regulador había realizado respecto de la campaña del 2006-2007, motivo por el cual solo se hizo referencia en ese burofax a la campaña del año 2008. Que el hecho de que esa reclamación contenida en el burofax no mencione expresamente que esa reclamación se hace "en concepto de renta" no significa que no tenga derecho a cobrar los importes que son suyos pues la Ley de Arrendamientos Rústicos señala que la renta será la pactada entre las partes y en caso contrario será la costumbre del lugar. Que según se alegó en la reconvención, el importe de renta a abonar fue el 50% de los ingresos por la recogida de la uva. Por eso era importante conocer los kilogramos de uva recogidos, y por eso se hizo esa petición el ese burofax.

Que no puede calificarse la relación, como hace la sentencia, como una relación de precario, pues si así hubiera sido lo que hubiera hecho la ahora apelante hubiera sido exigir que le fuera entregada la posesión de la finca.

Que no es correcta la afirmación de la sentencia de que el hecho de haberse reservado para sí la vendedora los derechos de plantación determina que sería un contrasentido el haber se sometido luego a un arrendamiento sobre la misma finca con la obligación de pagar una renta, pues pudiera ser que aunque se había reservado los derechos de replantación, no tuviera todavía una finca a la que traspasar esos derechos reservados, o que no le hubiera dado tiempo a solicitar el derecho de replantación ante el organismo pertinente. Lo que a todas luces no cabe concluir es que el demandante, pudiendo arrendar a otra persona la finca o explotarla él mismo, se la dejase o cediese a la actora gratuitamente.

Que la renta pactada y que además coincide con la costumbre del lugar es del 50% del precio de la uva, lo que por los tres ejercicios (2007,2008 y 2009) determina un crédito a favor de la reconviniente de 5109,06 euros.

Que además deben sumarse el importe de 1800 euros por el coste de arranque de las cepas en que tendrá que incurrir el ahora reconviniente, pese a que esta obligación le incumbe legalmente a quien ostenta los derechos de replantación, es decir, a la vendedora DOÑA Rita . Que el hecho de que a DOÑA Rita le haya sido concedida la solicitud de arranque de viñedos no significa nada, pues no significa que el arranque de viñas haya tenido lugar realmente que se los reservó.

Que hay serias dudas de hecho y de derecho que impiden la imposición de costas a la recurrente.

En la oposición presentada frente al recurso de apelación (f.-173-181) se alegaban las razones que estimó oportunas frente a las alegaciones del recurso de apelación, alegando en particular con carácter previo la inadmisibilaid del recurso con base en el art. 457.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para concluir interesando que previos los trámites legales oportunos se dicte sentencia confirmando la dictada por el juzgado con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

CUARTO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial, donde tras los trámites legales se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 6.10. 2011 designándose Ponente al Ilmo Sr. Don FERNANDO SOLSONA ABAD.

QUINTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO (PREVIO) .- Con carácter previo se ha de resolver sobre la alegación de carácter procesal que realiza la apelada en su escrito de oposición al recurso, relativa a la presunta inadmisibilidad del recurso por vulneración del art. 457.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender que el escrito de preparación que evacuó la recurrente no relacionaba los concretos pronunciamientos de la resolución recurrida que resultaban lesivos para sus intereses.

Debemos partir de que la consideración de inadmisibilidad del recurso ha de ser interpretada, obvio es decirlo, de forma restrictiva; y que las dudas deben resolverse siempre a favor del principio "pro actione" y de la admisibilidad del recurso.

Por eso la alegación del apelado sobre inadmisibilidad no puede estimarse, pues examinados los autos, se observa que aunque la redacción del escrito de la parte apelante de fecha 10 .2.3010 por el que solicita que se tenga por preparado el recurso es desde luego mejorable (pues no especifica los pronunciamientos concretos que pretende recurrir, limitándose a señalar genéricamente que manifiesta su "voluntad de recurrir todos los pronunciamientos contenidos en la referida sentencia..." ), ha de considerarse que pese a su laconismo, en este caso y dado el contenido del recurso luego presentado, cumple con la exigencia del art. 457.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la medida en que el recurrente anuncia su voluntad de recurrir TODOS los pronunciamientos de la sentencia.

SEGUNDO.- Entrando ya en el fondo del recurso planteado, se alza el apelante contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia nº 6 de Logroño que estimó la demanda y desestimó la reconvención por él formulada. La demandante DOÑA Rita reclamaba al demandado DON Eduardo la suma de 12000 euros correspondiente a la parte del precio pendiente de pago correspondiente a la compraventa de una finca rustica que la actora le vendió (reservándose para sí los derechos de plantación). El demandado, sin negar el precio adeudado, reconvino oponiendo la compensación de créditos a su favor, sobre la base de que tras la celebración del contrato de compraventa se pactó verbalmente un arrendamiento sobre la finca, de forma que el comprador DON Eduardo cedía en arriendo esa finca a la actora siendo la renta el 50% del valor de la recogida de la uva en cada campaña, y pactándose que dicha renta se deduciría de lo que le quedase por pagar del precio de la vena al comprador-arrendador. También opone como crédito a su favor susceptible de compensación el coste de arranque de las vides, que según la Ley 8/2002 de 18 de octubre, de Vitivinicultura de La Rioja le corresponde pagar al actor en cuanto titular de los derechos de replantación.

La sentencia, estimó como decimos la demanda y desestimó la reconvención, por considerar probada la inexistencia del contrato de arrendamiento que arguye el reconviniente y destruida la presunción de existencia de dicho contrato dimanante del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Rústicos . Se basa para llegar a esta conclusión en la documental obrante, especialmente en el contrato de venta suscrito y, sobre todo, en la interpretación que realiza del documento 4 de la demanda (f.27), consistente en el burofax que el hoy reconviniente le envió la actora reconvenida contestando otro burofax que esta le había enviado previamente. Asimismo rechaza la sentencia la invocación que hace la reconvención de la existencia de un crédito por tener que arranchar las vides de la finca, entre otras razones, por considerar probado que esas viñas ya han sido arrancadas por la actora vendedora, por lo que ningún gasto se derivará por ese motivo al demandado, actual dueño de la finca.

TERCERO.- Expuesta así la cuestión, el primer motivo de recurso se centra todo él en la existencia o no del contrato verbal de arrendamiento que, según el recurrente, se pactó después de celebrar el contrato de compraventa, y que en su opinión habría justificado que la vendedora -la actora DOÑA Rita - siguiera en posesión de esa finca no obstante la venta, durante las campañas de uva del 2007,2008 y 2009.

Para resolver esta cuestión ha de partirse del tenor del art. 11.1. de la vigente Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos , el cual establece: " Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca..."

En principio, estos dos párrafos parecen entrañar cierta contradicción, pues mientras que el párrafo primero parece exigir forma escrita en el contrato de arrendamiento en todo caso, el párrafo segundo parece establecer cierto antiformalismo desde el momento en que establece una presunción " iuris tantum" (es decir, que admite prueba en contrario) de existencia del contrato de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, presunción que obviamente no sería necesaria si el contrato arrendaticio se hubiera celebrado por escrito. Quizás la antedicha contradicción pueda obedecer a que primer párrafo de este precepto que acabamos de transcribir corresponde a la redacción originaria de la Ley (que modificó el principio de libertad de forma que contemplaba la anterior Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 ), mientras que el segundo párrafo de este artículo 11.1., que regula la presunción de existencia del arrendamiento rústico, fue introducido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre , por la que se modificó la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos .

En todo caso, es claro que debe interpretarse este precepto en su conjunto, pues los dos párrafos están vigentes. Y así las cosas, y partiendo del principio espiritualista que en materia contractual rige nuestro Derecho, debemos concluir que la forma escrita a que alude el apartado primero del art. 11.1 es un requisito " ad probationem" y no " ad solemnitatem" , operado siempre y en todo caso la presunción " iuris tantum" del párrafo segundo del art. 11.1, en virtud de la cual, poseyéndose la finca por un tercero que explota la finca, se presume el arrendamiento salvo prueba en contrario, entendiéndose que si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.

En nuestro caso, pues, habiendo poseído y explotado la finca la vendedora DOÑA Rita durante las campañas de uva del año 2006, 2007 y 2008 (sobre lo cual nada decía el contrato de compraventa suscrito, vide documentos 1 y 2 de la demanda) aplicando el precepto mencionado hay que concluir que el contrato de arrendamiento se presumiría existente salvo prueba en contrario. Se trata precisamente ahora de determinar si, efectivamente, del conjunto de la prueba practicada se puede concluir que el reconvenido ha probado la inexistencia de esa relación arrendaticia; debiéndose añadir que, como muy bien dice la sentencia recurrida, se trata de probar un hecho negativo y además de difícil acreditación- se trata de probar la inexistencia de un contrato verbal-, circunstancia ésta que entendemos que ha de llevar aparejada como consecuencia que la exigencia probatoria no pueda ser contemplada de un modo rígido y maximalista, so pena de transformar en la práctica la antedicha presunción "iuris tantum" en una presunción " iuris et de iure".

Pues bien , esta Sala, después de examinadas las pruebas practicadas, ha de concluir que la valoración que de ellas ha realizado el juez "a quo" es correcta, y que de su conjunto resulta la inexistencia de esa pretendida relación arrendaticia, esgrimida por el reconviniente para sostener con base en ella la existencia de un crédito compensable.

Debemos comenzar diciendo que pese a lo argumentado en la sentencia de primer grado, lleva no obstante razón el recurrente cuando afirma que el hecho de que el contrato de compraventa de 29 de junio de 2006 (documento 1 de la demanda) no haga referencia a la existencia de esta relación arrendaticia, no significa nada y no cabe colegir de ello que tal arrendamiento no existió; pues lo que el apelante arguye desde su contestación a la demanda es que esa relación arrendaticia se pactó entre las partes con posterioridad a la celebración de ese contrato de compraventa, en concreto en septiembre de 2006, por lo que nada tiene de extraño que en el mismo nada se hiciera constar, habida cuenta de que es luego cuando, según afirma el reconviniente, las partes pactaron la relación arrendaticia sobre esa finca.

Sin embargo, dicho lo anterior, inmediatamente debemos indicar que del examen de la prueba practicada en este procedimiento no puede sino concluirse de la misma forma que lo hizo la sentencia recurrida, a saber: que esa relación arrendaticia que pretende el recurrente no existió.

Efectivamente, de la prueba practicada resulta:

1º) En fecha 12.11.2008, la actora DOÑA Rita remitió un burofax al demandado en el que le exigió el pago de la suma pendiente en concepto de precio de la compraventa celebrada (según la demandante, 15.373,38 euros en ese momento).Vide documento 3 de la demanda.

2º) En fecha 20 de noviembre de 2008, DON Eduardo contestó ese requerimiento con otro burofax que obra como documento 4 de la demanda ( f,. 27). De dicho documento resulta lo siguiente: a) en el apartado primer y segundo, reconoce la existencia de un "importe nominal pendiente" , que cifra en 15.073 euros. En el párrafo tercero, sin mencionar en ningún momento ni la palabra "arrendamiento", ni " renta" , ni nada semejante, ni hacer tampoco mención alguna de que se debiese suma alguna por algún concepto en el año 2007, se señala por el ahora apelante literalmente lo siguiente : "con independencia de lo expuesto anteriormente, sigo a la espera de que su cliente nos comunique para su oportuna verificación, los kilogramos de uva retirada de la finca objeto de compraventa correspondiente a la campaña de 2008 para su valoración y descuento de la cantidad pendiente de pago".

3º) Según se indica el demandado al folio 6 de la contestación a la demanda, después de este cruce de burofaxes el demandado realizó un pago parcial a la demandante por importe de 3373,38 euros (vide folio 41 de autos).

Del estudio de estos elementos de prueba resulta lo siguiente:

A/ Frente a la reclamación que le hizo el actor en fecha 12 de noviembre (documento 3 de la demanda), el demandado, en su contestación por burofax de 20 de noviembre de 2008 ( documento 4 de la demanda), no alegó en ningún momento la procedencia o posibilidad de compensar ese crédito con ningún otro derivado de un arrendamiento. Al contrario, del texto del apartado "primero" y "segundo" del mencionado burofax se desprende con claridad que el demandado reconoce la existencia de una deuda que debe pagar por el precio de la compraventa si bien el mismo la cifra en 15073 euros en lugar de los 15373 euros que le reclamaba el demandante en su requerimiento (dice el demandado en ese documento que así queda ya "aclarado el importe nominal de la deuda pendiente" ).

B/ El apartado tercero de ese tan traído y llevado burofax que el demandado remitió y que obra como documento 4 de la demanda, el cual hemos trascrito antes, en absoluto exige a la hoy demandante una renta ni invoca la existencia de un arrendamiento. La palabra "arrendamiento", o "renta", ni aparecen. Menos todavía se hace referencia a los términos en que supuestamente y según el ahora apelante se pactó esa relación locaticia (50% del precio de venta de la uva en cada campaña). Lo único que allí se constata es que el hoy apelante le pide a la Sra. Rita que le "comunique para su oportuna verificación, los kilogramos de uva retirada de la finca objeto de compraventa correspondiente a la campaña de 2008 para su valoración y descuento de la cantidad pendiente de pago". Es decir, interpretado literalmente el texto de ese documento (art. 1281 del Código Civil ), nunca puede afirmarse que se esté reclamando al destinatario de ese burofax ninguna renta. Lo que resulta del mismo es que quien lo redactó pretendía que se le descontase del precio de la compraventa que él adeudaba ( y que reconocía en ese mismo documento), un supuesto crédito a su favor por el precio de la uva recogida en esa finca en el año 2008; pretensión ésta que al margen de que se desconoce con base en qué fundamento se pretendía sustentar, es muy diferente al pacto que según la reconviniente existió entre las partes, con arreglo al cual se habría acordado un arrendamiento de la finca siendo la renta el 50% del precio de la uva de cada anualidad, y que ello se descontaría del precio final debido por el recurrente. No solo es ya que del documento no se extraiga ese pretendido acuerdo, es que lo que se deriva del mismo es una pretensión del ahora apelante ( que se le descuente del precio total adeudado la valoración de los kilogramos de uva recogidos en el año 2008), que resulta incompatible con los términos de ese presunto contrato de arrendamiento verbal que se describen tanto en la reconvención como en el recurso de apelación que ahora se resuelve.

C/ Según la tesis sostenida en el recurso, el pacto arrendaticio habría tenido lugar a fines del 2006 y consistiría en compensar las sumas todavía debidas por el comprador Sr. Eduardo con las rentas que en cada ejercicio le debería abonar la vendedora Sra. Rita , renta que sería del 50% del precio de la uva recogida en esa finca. Según esa misma tesis, lo que en el documento 4 de la demanda que estamos examinando habría hecho el reconviniente Sr. Eduardo sería reclamar la compensación de esa renta del ejercicio 2008. Ya hemos explicado suficientemente que en ningún caso cabe interpretar así el antedicho documento, por el poderoso motivo de que lo que en él se indica literalmente es otra cosa, y en ningún momento se hace referencia a ningún arrendamiento y a ninguna renta. Pero es que a lo expuesto debemos añadir que resulta harto sorprendente que si tal fue el pacto alcanzado, no conste que se haya reclamado en ningún momento al demandante la renta del año 2007. Ni consta que la actora la pagase, ni tampoco que se le reclamase alguna vez por el recurrente.

Alega al respecto el apelante que si en el burofax ( documento 4 de la demanda) no se hace mención alguna por su parte a la renta del año 2007, obedece a que el precio de la uva del año 2007 ya lo había obtenido o recabado del Consejo regulador ( donde ya constaba el precio de la uva de ese ejercicio), por lo que no necesitaba pedirle al demandante este dato, pero que sin embargo no constaban en el Consejo regulador los datos del ejercicio 2008, motivo por el cual se lo solicitó a la demandante mediante dicho documento.

Tal explicación resulta del todo insuficiente, pues no explica porque motivo no reclamó la renta ni pretendió su compensación durante todo el año 2007. Pese a que la presunta renta del 2007 nunca le fue pagada ni se minoró con su importe el total adeudado del precio de venta, no consta ni un solo documento ni ninguna otra prueba que acredite que el ahora recurrente Sr. Eduardo reclamase alguna vez ese hipotético crédito a su favor.

El objetivo de toda relación locaticia, desde el punto de vista del arrendador, es el cobro de la renta. Resulta un dato elocuente de la inexistencia de un contrato de este tipo el que jamás se pagase la renta y sin embargo jamás se reclamase su importe.

Pero es que además, tampoco invocó el apelante esa compensación de la renta del ejercicio 2007 cuando en el año 2008 la demandante le remitió el burofax que obra como documento 3 de la demanda reclamándole el precio de venta. Obsérvese que según la explicación del apelante, ya conocía cual era el precio de la cosecha de esa finca del ejercicio 2007, pues había podido recabarla del Consejo regulador. Según esta argumentación, ya podía conocer qué cantidad le debería de pagar el demandante en concepto de renta por el año 2007. Pues bien, si esto era así, aun se entiende menos que cuando la actora le reclamó el precio pendiente de la venta mediante el documento 3 de la demanda, el hoy apelante, en la contestación al burofax que obra como documento 4 de la demanda, no exigiese la compensación de la cantidad debida por rentas correspondientes al ejercicio 2007, pues dicha suma sí la conocía o podía fácilmente conocerla acudiendo, según afirma, al Consejo regulador. Lo lógico sería que, reclamándosele como se le reclamaba por la demandante la totalidad del precio pendiente de la venta, si el recurrente conocía o podía fácilmente conocer (acudiendo al consejo regulador) el importe a que ascendía la renta que la actora le debería pagar por el arriendo de la finca en el año 2007, lo hubiese opuesto en la contestación a ese requerimiento de pago que evacuó en fecha 20 de noviembre de 2008 mediante el burofax que consta como documento 4 de la demanda, con el fin de hacer valer la compensación. Sin embargo, no hizo nada de esto, lo que evidencia que si ello fue así, fue debido a que en realidad ese pacto arrendaticio no existió.

D/ La propia contestación a la demanda destaca que aun que en el momento de emitirse ese burofax (20-11-2008) DON Eduardo adeudaba a la demandante por el precio de venta la cantidad de 15.073,38 euros (vide f. 40).

La propia parte demandada ahora apelante, en su contestación a la demanda (vide folio 41, al final de dicho folio) se muestra conforme con la afirmación del demandante de que, después de este cruce de burofaxes, y en concreto, en marzo de 2009, la hoy apelante procedió a pagar una suma al actor de 3373,38 euros a cuenta del precio adeudado.

Pues bien; si según la tesis del reconviniente Sr. Eduardo , se había pactado por el vendedor actor y el comprador reconviniente que el precio pendiente de la compraventa se compensaría con el precio de la renta del arrendamiento de la finca en los años sucesivos, no se explica entonces el motivo de ese pago de 3373,38 euros que realizó el Sr. Eduardo . Dicho de otra forma, la realidad de ese pago es de difícil conciliación con un pacto como el pretendido por el recurrente, en cuya virtud el precio de venta pendiente de pago ya no se iba a pagar, sino que se iba a compensar con las sucesivas rentas que la reconvenida le pagaría en concepto de arrendamiento de la finca en cuestión, arrendamiento para el que, por cierto, no se ha dicho que se hubiera puesto fecha o plazo límite de duración. Si se había llegado a ese pacto de extinguir la obligación mediante compensación, es de suponer que el ahora apelante quedaba desde entonces exonerado de la obligación del pago del precio, obligación que quedaba supeditada siempre al resultado de esa compensación con la renta dimanante de la relación locaticia. Por eso decimos que en ese contexto la superposición de ese pago a la compensación que iría teniendo lugar en los años sucesivos con las rentas del arrendamiento, carecería de sentido.

En suma, si se realizó ese pago es porque ciertamente no se había llegado a ningún pacto de compensación de ningún tipo, siendo su existencia una prueba más de la inexistencia del pretendido arrendamiento con fines compensatorios. Alega la recurrente que no se ha tenido en cuenta por la sentencia la circunstancia de que los pagarés a través de los cuales inicialmente se articuló el pago del precio de la venta se dejaron de presentar al cobro, lo cual a su juicio prueba que ello se debió a la existencia de esa relación locaticia y a la existencia del pacto de compensación de ese precio adeudado por el comprador arrendador con las rentas que debía pagar la arrendataria vendedora. Sin embargo, difícilmente cabe extraer sin más la existencia de esa relación arrendaticia del hecho de que se dejasen de prestar al cobro esos pagarés, pudiendo ser múltiples las que llevaron a la actora a actuar de esa forma (reducción de gastos bancarios, por ejemplo), y sin que pueda olvidarse que el hoy recurrente realizó en marzo de 2009 el pago al que nos estamos refiriendo de 3373,38 euros (así lo indica el hoy recurrente al folio 6 de la contestación a la demanda, folio 41 de autos) sin necesidad de que le fuera presentado al cobro ningún pagaré ( que dejaron de prestase al cobro, según se dice en el recurso, en abril de 2008, vide folio 162 vuelto de autos) , lo que evidencia que el hecho de dejar de prestar estos nada significa por si solo, y menos aun cabe extraer que ello fuera debido a la existencia del pretendido pacto de compensación con rentas arrendaticias.

Finalmente, y a mayor abundamiento, a todo lo expuesto debe añadirse como argumento de cierre que resulta llamativo que no exista ni un solo documento, ni un solo escrito entre las partes, que haga referencia siquiera indirecta a la pretendida relación locaticia.

No es ya solo que, desde luego, resulte significativo que la pretendida relación arrendaticia no conste por escrito pese a la dicción del art. 11.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y pese a que el contrato de compraventa que habían celebrado las partes sí constaba por escrito y además fue elevado a público (documentos 1 y 2 de la demanda). Es que además, pese a que según la tesis del reconviniente, la renta no habría quedado prefijada en una cantidad liquida sino que quedaba pendiente de determinar para cada ejercicio según el precio de la cosecha en cada anualidad, no hay sin embargo ningún cruce de cartas, escritos o documentos entre las partes que aluda a la existencia de este arrendamiento, o a cómo liquidar la renta, o a cuando asciende la concreta cuantificación de la misma, o a cómo y en qué fecha compensar la misma con la cantidad pendiente de pago de la venta. Esta ausencia total de rastro de la pretendida relación contractual de arrendamiento corrobora sin duda la resultancia de la prueba que antes hemos analizado. Y en definitiva, por todos estos motivos procede concluir que la presunción de existencia del contrato de arrendamiento que se deriva de la posesión por el recurrente de la finca arrendada ha quedado desvirtuada, debiéndose en consecuencia desestimar este primer motivo de recurso.

CUARTO.- El segundo extremo del recurso hace referencia a la pretensión de la reconvención, asimismo desestimada por la sentencia de primer grado, por la que se reclamaba que la cantidad pendiente de pago a la vendedora demandante se compensase asimismo parcialmente con un presunto crédito a favor del recurrente Sr. Eduardo , ascendente a 1800 euros, en competo de gastos derivados del arranque de la viña en la finca que compró.

Efectivamente, de acuerdo con el art. 2 de la Ley 8/2002 de 17 de octubre de Vitivinicultura de la Rioja , debe ser el titular de los derechos de replantación quien asuma la obligación de arranque y los gastos del mismo. Y es cierto que según el contrato de compraventa (documentos 1 y 2 de la demanda) la vendedora Sra. Rita se reservó para sí ese derecho de replantación. De ahí colige el reconviniente ahora recurrente que procedería que el coste del arranque de las viñas se detrajese del importe del precio pendiente de pago por vía de compensación.

El motivo no puede prosperar, debiéndose asumir los correctos razonamientos de la sentencia apelada.

La obligación de arranque de las cepas que incumbe a la titular de los derechos de replantación ( la vendedora Sra. Rita , que se los reservó para sí) frente a la Administración conforme al art. 2 de la Ley 8/2002 , no es una obligación dimanante del contrato de compraventa celebrado, ni afecta a este, sino que es una obligación administrativa que obliga por Ministerio de la Ley frente a la Administración al titular de los derechos de replantación. Las consecuencias de su incumplimiento no hubieran afectado al contrato de compraventa ni al comprador Sr. Eduardo , sino que serían exclusivamente administrativas, y consistirían simplemente en que no se generarían de forma efectiva los derechos de replantación para su titular.

La obligación que frente a la Administración la Ley impone al titular de los derechos de replantación de arrancar las cepas como condición para ejercitar su derecho de replantación no tiene más consecuencia que la necesidad de que se cumpla si se quiere hacer uso de este derecho, pero no significa que en un caso como el presente, ello determine que el comprador de la finca adquiera el derecho a que se le entregue con las cepas arrancadas. En modo alguno se pacta en el contrato de compraventa (documento 1 y 2 de la demanda) que la finca se adquiriera por el comprador libre de las vides plantadas. Es más, en la estipulación primera del contrato, se pacta que la entrega al comprador se haría " el día que finalice la recogida de la uva de la presente campaña...", lo que explicita una voluntad de las partes de que la finca se entregaría al comprador sin necesidad de que las cepas estuvieran arrancadas ( obvio resulta que si la entrega se iba a hacer al día siguiente de la campaña de uva, las vides no podían haber sido arrancadas en el momento de la entrega). Y siendo que en el contrato, como decimos, no se añade ningún pacto acerca de que los gastos de se arranque debían ser asumidos por el vendedor, de la literalidad del contrato no cabe sino colegir que el comprador no ostenta derecho alguno a exigir dicha prestación, la cual en modo alguno se encuentra dentro de la órbita de lo pactado en ese contrato de compraventa.

Como segundo argumento, y a mayor abundamiento, debemos señalar además que aun en la hipótesis de que aceptásemos los argumentos del recurrente ( que ya hemos dicho que no se comparten) y considerásemos que el vendedor estaba obligado a entregarle la finca libre de las vides y a asumir en todo caso el coste del arranque, debemos advertir que de la documental obrante en autos resulta probado que las cepas ya constan arrancadas, por lo que el comprador Sr. Eduardo no tendrá que incurrir en ningún gasto por este concepto ni por ende generará un derecho a repercutirlo a la vendedora. Así, como documento 4 de la contestación a la reconvención ( f. 106) obra una declaración de arranque de viñedo expedido en fecha 30.3.2009 por la jefa de Sección del registro de Viñedo de la consejería de Agricultura del Gobierno de la Rioja, que acredita que en la finca controvertida la actora reconvenida ya procedió al arranque de la viña en fecha 16 de febrero de 2009, declarándose de forma expresa que esa parcela tiene derecho de replantación hasta la campaña 20.6.2010. Y consta asimismo al folio 130 de autos oficio expedido por la Consejería de agricultura del Gobierno de la Rioja en fecha 15.2. 2010 que declara: "consultado el registro de Viñedo se comprueba que con fecha 30 de marzo de 2009 se tramitó la declaración de arranque de la parcela nº 9 del polígono nº 5 de ventosa ( esto es, al finca controvertida) , según informe de campo de fecha 16 de marzo de 2009 que indicaba la no existencia de la viña."

Es de significar que el art. 33 del decreto 7/2009 de 13 de febrero por el que se regula el control del potencial Vitícola de la Comunidad Autónoma de La Rioja exige al respecto la eliminación total de las cepas, comprendiendo el arranque tanto la parte aérea como la radicular ( raíces) de la vid. Así las cosas, el documento mencionado expedido por la Consejería de agricultura del Gobierno de la Rioja en fecha 15.2. 2010, en la medida en que declara totalmente eliminada la vid en la finca objeto del presente litigio, acredita el cumplimiento total de estas obligaciones por parte de la hoy reconvenida. Frente a la evidente fuerza probatoria de tal documento oficial, que declara, después de la realización de un informe de campo en fecha 16 de marzo de 2009, que la viña era inexistente en la parcela controvertida, no puede prevalecer la única prueba que opone la recurrente, consistente en determinadas fotografías (f. 116-119) cuyo alcance no resulta suficiente para demostrar subsistencia del viñedo precisamente en la finca controvertida y no en otra distinta ajena a esta "litis", pues entre otras cosas, no está suficientemente probado qué finca concreta resulta reflejada en esas fotografías.

QUINTO.- El último motivo del recuso hace referencia a las costas, solicitando que no le sean impuestas las de primera instancia por existir serias dudas de hecho y de derecho. En cuanto a esto, ha de rechazarse el motivo por entender que el art. 394 de al Ley de Enjuiciamiento Civil establece el principio general del vencimiento como regla, y solo excepcionalmente cabe la no imposición de las costas al vencido, siempre que se motive suficientemente la existencia de serias dudas de hecho o de derecho, circunstancia que en este caso no concurre.

SEXTO .- Respecto de las costas procesales de esta alzada, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 procede su imposición a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS DESETIMAR Y DESETIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de DON Eduardo frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Logroño el día 2 de marzo de 2010, en el Juicio Ordinario núm. 1859/2009, la cual debemos confirmar y confirmamos. Con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.