Sentencia Civil Nº 314/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 511/2012 de 30 de Octubre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA nº 314/13
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS
D. LAUREANO MARTINEZ CLEMENTE
Dª. ANA DE PEDRO PUERTAS
En la ciudad de Almería 30 de Octubre de 2.013.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 511/12 los
autos procedentes del Juzgado Mixto nº 1 de El Ejido seguidos con el nº 100/11 sobre Procedimiento Ordinario,
de uno como demandante D. Patricio representado/a en esta alzada por el Procurador Sr. Bonilla Rubio y
dirigida por la Letrada Sra. Argente Ibáñez frente a ALBORAN 2005 S.L. representada en esta alzada por el
Procurador Sr. Alcoba López y dirigida por el Letrado Sr. Fernández González.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia en los referidos autos se dictó Sentencia de 4 de septiembre de 2.012 cuyo Fallo dispone: 'Desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. José Román Bonilla Rubio, en nombre y representación de D. Patricio , sobre RESOLUCIÓN CONTRACTUAL frente a ALBORAN 2005 S.L., representada por el procurador D. Jose Juan Alcoba López.

Las costas del presente procedimiento se imponen a la parte demandante, que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.'.



TERCERO.- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, solicitando en el escrito de recurso la revocación de la mencionada resolución .



CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se trajeron para votación y fallo el 8 de Octubre de 2.013, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.



QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Patricio interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando el error en la apreciación de la prueba, y la incorrecta aplicación de preceptos legales, para solicitar la revocación conforme a sus pretensiones.

Se estimará el recurso por los motivos que pasamos a exponer.

La demanda que inició el procedimiento instaba la resolución parcial del contrato de compraventa formalizado el 31 de Enero de 2.008, en lo relativo a la plaza de garaje, así como la nulidad de la escritura de subsanación de error de 27 de Octubre de 2.009, condenándose a la demandada al pago de 15.000 # en concepto de daños y perjuicios y daños morales.

Se fundamentaba la pretensión en que el actor concertó con Alborán 2005 S.L. un contrato de compraventa privado el 31 de Enero de 2.008, sobre la vivienda NUM000 con una superficie de 87'51 metros cuadrados y una superficie útil de 64'65, a la que también se le incluía una plaza de garaje situada en el sótano del edificio construido en la CALLE000 de Balanegra. El 11 de Junio de 2.008, se concertó la escritura de compraventa sobre la vivienda, pero no se incluyó la plaza de garaje, subsanándose el error en la escritura pública de 27 de octubre de 2.009. Posteriormente no pudo inscribirse la escritura en el Registro de la Propiedad, al no constar sus dimensiones perimetrales.

Subsanado de nuevo el error, no lo fue respecto al hecho de que la finca no estuviera destinada a garajes. De ahí que careciese de la preceptiva licencia municipal y fuese inhábil para el uso al que se destinó.

La mercantil demandada se opuso a esta pretensión, aceptando el contenido del contrato, y su carácter unitario, de ahí que no fuera posible la acción resolutoria. De otro lado, no medió engaño como lo probaba la escritura de subsanación; al contrario fue un error del arquitecto porque pese a contemplarlo en su proyecto, al solicitar la licencia de obra ante el Ayuntamiento de Berja no asignó uso al sótano, pese a estar destinado a plazas de garaje y trasteros en la escritura de obra nueva. Además el incumplimiento parcial que se atribuye no es posible porque no es esencial.

Unas vez practicadas las pruebas declaradas pertinentes se dictó sentencia desestimatoria de la demanda y contra ella se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.



SEGUNDO.- La cuestión litigiosa planteada se fundamenta en la resolución parcial del contrato de compraventa que vincula a las partes desde el 7 de Marzo de 2.008.

El contrato versaba sobre la compraventa de una vivienda situada en la planta NUM000 del edificio situado en la CALLE000 de Balanegra (Almería), con una superficie de 87'51 metros cuadrados y útil de 63'65 metros, y una plaza de garaje ubicada en el sótano del edificio. El precio pactado fue de 144.239'43 # más IVA, abonándose 12.000 # a la firma del contrato y el resto al otorgamiento de la escritura. Así quedó estipulado en el contrato privado que se adjuntó con la demanda y que reconocieron ambas partes en las declaraciones que prestaron en el juicio oral. El precio que se pactó fue unitario como indicaron Nuria , representante legal de Alborán 2005, y Patricio , y ello aunque según la demandada, la vivienda y la plaza de garaje tenían entrada independiente, no se comunicaban entre sí y eran fincas registrales distintas.

Es por ello que nada impide que pueda instarse la resolución de uno sólo de los elementos objetivos del contrato, en este caso la plaza de garaje, pues aparte del precio unitario, y de que ambas fincas estén ubicadas en el mismo edificio, son fincas registrales distintas, como lo prueba la escritura de obra nueva y división horizontal, en la que se describen y se inscriben ambos inmuebles como fincas diferentes en el Registro de la Propiedad.

Es por ello, insistimos, en que nada impide que pueda instarse la resolución parcial del contrato, máxime cuando la causa invocada sólo afecta a la plaza de garaje y no a la vivienda, pudiendo desglosarse del precio total el que corresponda a la plaza de garaje.

Así, las SS.T.S. 537/2012 de 10 de Septiembre, recurso nº 1.899/2008 (de pleno) y nº 440/2012 de 28 de Junio, recurso nº 75/2010, con cita de numerosas sentencias anteriores, y sentencias posteriores (como las nº 15/2013 de 31 de Enero, recurso nº 1268/2020 , y nº 121/2013 de 12 de Marzo, recurso nº 1638/2020 ) han establecido una doctrina jurisprudencial sobre la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( arts. 1124 del C.C .), en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre en los términos de los Principios de Unidroit (art.

7.3.1 /2b) y de los Principios de Derecho europeo de contratos (art. 8:103 b), citados con carácter orientador, cuando se priva sustancialmente al contratante, en este caso, al comprador, de lo que legítimamente tenía derecho a esperar en virtud del contrato. Entre las legítimas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( art. 1.468 del C. C .) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( art.

1461 del C. C ., en relación con el art. 1445) ( S.T.S. 18 de Julio de 2.013 ROJ 4245/2013 ) en los mismos términos la S.T.S. 10 de Junio de 2.013 ROJ 3521/2013 ).

Asimismo esta Sala tiene dicho y ello ha producido ya doctrina jurisprudencial conforme señala la S. De 16 de Marzo de 1.995 , que acoge los precedentes de 3 de marzo de 1.979 , 24 de Septiembre de 1.986 , y 17 de Julio de 1.987 , 'que es esencial la adecuación que los plazos han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron', lo que comporta tanto las dimensiones necesarias para hacerlas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de las mismas dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas'. ( S.T.S.

9 de Octubre de 1.998 ROJ 5759/1998 ).

Se tendrá en cuenta la anterior doctrina jurisprudencial para resolver el supuesto enjuiciado.



TERCERO.- En este caso, la inhabilidad de la plaza de garaje, a pesar de lo que concluye la juzgadora de instancia, ha quedado constatada.

En efecto, el 11 de Junio de 2.008 la entidad Alborán 2005 otorgó escritura pública de compraventa a favor de Patricio , sobre la vivienda en cuestión, pero se omitió incluir la plaza de garaje.

Es por ello que el acceso al Registro de la Propiedad sólo fue de la finca nº NUM001 , inscripción tercera.

Por ese motivo el 27 de Octubre de 2.009 tuvo que otorgarse nueva escritura pública en la que se subsanaba el error de la anterior, incluyendo la plaza de garaje situada en el sótano del edificio, con acceso desde una rampa existente en la CALLE000 .

No obstante ello, la finca no tuvo acceso al Registro de la Propiedad porque no se encontraba destinada a garajes, aparte de que no constaban las dimensiones perimetrales. Respecto a éste último extremo el Notario extendió Diligencia el 11 de Diciembre de 2.009, en la que se hizo constar la superficie útil de la plaza de garaje de 12,51 metros, con 4,80 de largo por 2,61 metros de ancho.

Aparte de ello y al no estar incluido el uso de garaje en el proyecto presentado ante el Ayuntamiento de Berja, la plaza en cuestión no ostenta la licencia preceptiva para su uso.

Así lo ha reconocido la entidad demandada, y se infiere de los documentos que aportó con la contestación, aunque justificó su actitud imputándola a un error del arquitecto de la obra.

En efecto, en la escritura pública de declaración de obra nueva consta en la planta sótano un local destinado a aparcamientos y trasteros que, como se dijo, tiene su acceso mediante rampa desde la CALLE000 , y constituye la finca registral nº NUM002 .

Aun así la licencia de obra se obtuvo para la construcción de un edificio con cuatro viviendas y sótano 'sin uso', en terrenos de propiedad de Alborán 2005 S.L. en la Calle Guadalfeo de Balanegra, término municipal de Berja (Almería). Así sucedió pese a que en los planos del edificio proyectado por el arquitecto D. Fructuoso la planta sótano aparece dedicada a aparcamiento de vehículos. En este sentido lo manifestó la representante legal de la entidad demandada en el Juicio Oral, diciendo que la licencia no se concedía si no se cambiaba el uso, y que todo obedeció a un error del arquitecto. Lo cierto es que constan varias solicitudes dirigidas al Ayuntamiento de Balanegra: para obtener el vado permanente de los garajes; interesando el cambio de uso, es decir la calificación de la plaza de garaje según el proyecto del referido arquitecto, al objeto de adaptar el trastero nº NUM003 a plaza de garaje, cumpliendo éste con las dimensiones mínimas que marcan las normas subsidiarias de Berja. Así se desprende de los documentos que se adjuntaron con la contestación a la demanda, y del proyecto del arquitecto debidamente visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Almería.

Pero lo cierto es que no consta que se haya obtenido el cambio de uso, ni en consecuencia el vado preceptivo para que pueda utilizarse la plaza de aparcamiento; y ello pese a que según el informe pericial que se aportó con la demanda, el sótano está totalmente instalado para garaje con puerta de acceso motorizada, extintores, iluminación y señalización de garaje, como se desprende de las fotografías que ilustran el informe pericial.

Ahora bien, el actor no ha utilizado el aparcamiento para el uso al que se destina, como lo prueba el hecho de que los dos vehículos que tiene los estaciona en la calle. Lo puso de manifiesto Patricio en el Juicio Oral, diciendo que se enteró del problema cuando el Registrador no inscribió el garaje porque aparecía como un trastero, y que cuando se dirigió al Ayuntamiento le manifestaron que el problema lo había planteado la promotora porque no cumplía los requisitos que le pedían.

Declararon además tres testigos, Felicidad , Leopoldo y Jacinta , todos ellos vecinos que vivían frente al edificio del actor, y manifestaron que Patricio dejaba aparcados sus vehículos en la calle.

A la vista de todo lo expuesto, podemos concluir que el incumplimiento de la promotora del edificio es esencial, pues la plaza de garaje que nos ocupa no puede utilizarse, lo que supone la falta de satisfacción del comprador que se ve privado de uno de los elementos que configuran el contrato de compraventa, por inhabilidad del mismo. Esta situación es imputable a la vendedora que incumplió una de las obligaciones esenciales, como es la entrega de la cosa en la forma, y condiciones pactadas por las partes ( art. 1461 del C. Civil ).

En consecuencia, procede la resolución del contrato respecto a la plaza de garaje.

Consecuencia de lo que antecede es la extinción de las obligaciones recíprocas, de forma que estas desaparecen, y dejan de producir los efectos que les son propios; tiene además eficacia retroactiva en cuanto ha de volverse al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiere concluido ( S.T.S. 9 de Octubre de 2.003 RJ 2003/8232).

La resolución de contrato se agota en la restitución de las prestaciones. Además, el incumplimiento voluntario decidido y provocado exclusivamente por el comprador a causa del impago del precio de la compraventa que quedó resuelta ocasiona la consecuencia especial de la indemnización de daños y perjuicios que se hubieran ocasionado y que resulten suficientemente demostrados, como autoriza el art. 1124 en relación con el 1101 y 1106 del C. Civil ( S.T.S. 26 de Enero de 2.004 R.J. 2004/489 ).

En este caso contamos con el informe pericial que se aportó con la demanda, emitido por la agente de la propiedad inmobiliaria Doña Noelia .

En el referido informe se indica que el sótano no dispone de licencia de apertura para garaje, lo que implica que no se podrá hacer uso del inmueble como parking, con el grave perjuicio que ello supone. El valor de tasación lo obtuvo la perito en atención a los bienes de similar naturaleza, a su emplazamiento y circunstancias generales, y valoró el garaje en 12.000 #. Si a lo que antecede se une que desde el 8 de Junio de 2.008, como manifestó el actor y se acreditó en la vista oral, no ha utilizado el aparcamiento, puede considerarse equitativo que se valoren los perjuicios causados en 3.000 #, que es la cantidad que por este concepto se reclama.

Las cantidades que anteceden se incrementarán con los intereses legales de los arts. 1100 y 1108 del C. C ., desde la interposición de la demanda.

Se estima el recurso revocando la sentencia de instancia.



CUARTO.- Las costas de 1ª instancia se impondrán a la demandada por regir el principio del vencimiento objetivo ( arts. 394.1 de la LEC ). No se hará expresa mención a las causadas en esta alzada, dado el sentir de esta resolución ( arts. 398.2 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 4 de Septiembre de 2.012, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Ejido en el Juicio Ordinario nº 100 de 2.011 , debemos revocar y revocamos la referida resolución y estimando totalmente la demanda declaramos la resolución del contrato de compraventa de 31 de Enero de 2.008, en lo relativo a la plaza de garaje con la consiguiente nulidad de la escritura de subrogación de error de 27 de Octubre de 2.009, condenando a la entidad Alborán 2005 S.L. a indemnizar a Patricio en 15.000 # más los intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de las costas de primera instancia, sin expresa mención de las causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de la esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.