Sentencia Civil Nº 315/2003, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 421/2003 de 19 de Noviembre de 2003

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz

Sección Séptima

Algeciras

Rollo de apelación civil núm. 421 / 03

Juicio Verbal núm. 058 / 03

Juzgado de Primera Instancia número 4 de Algeciras

Ilustrísimos Sres. Magistrados:

Presidente : Don Manuel Gutiérrez Luna

Don Juan Ignacio Pérez de Vargas Gil

Don Juan Javier Pérez Pérez

SENTENCIA NÚM 315 / 03

En la ciudad de Algeciras a diecinueve del mes de noviembre del año de dos mil tres.

Vistos por esta Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Cádiz de Algeciras, los autos de juicio verbal al margen reseñados; promovidos en su día por la cia mercantil denominada UNICASA ALGECIRAS S.L., representada por el procurador DON FERNANDO RAMOS BURGOS , con asesoramiento jurídico de letrado ; contra DOÑA Julia , representado por la procuradora DÑA CONCEPCION ALADRO ONETO , con asistencia técnico jurídica de letrado, ejercitando acción sobre reclamación de cantidad por comisión de corretaje ; los cuales penden ante esta Sala en méritos de recurso de apelación formulado por la demandante vencida, representada y defendida en esta alzada por los mismos profesionales ; contra la sentencia dictada el día 21 del mes de marzo pasado por el Ilmo. Sr. Magistrado - Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de los de esta ciudad ; recurso que dio origen a la formación del presente rollo.

Antecedentes

Primero : Se aceptan íntegramente los de la sentencia apelada cuya parte dispositiva dice así :

FALLO : " Que desestimo la solicitud inicial de procedimiento monitorio sobre reclamación de cantidad, promovida por UNICAJA ALGECIRAS S.L. representada por el procurador SR. RAMOS BURGOS, contra DOÑA Julia , representada por la procuradora SRA ALADRO ONETO, absolviendo a esta ultima de las pretensiones deducidas, imponiendo a aquella las costas causadas."

Segundo: Que publicada y notificada la anterior resolución, por la actora se presentó primero escrito de preparación de recurso de apelación contra la misma y, después, previo su emplazamiento, en tiempo y forma legal el de formalización, con base en los motivos de impugnación que constan y dado traslado del mismo a la contraria por esta se presentó escrito de oposición en los términos que igualmente constan y remitidos los autos originales a esta Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Cádiz , se le dio la tramitación correspondiente y designado ponente ; quedaron los autos conclusos para redactar el correspondiente proyecto de resolucion y tras deliberación dictar sentencia.

Tercero: En los presente autos han sido observados las prescripciones legales de orden formal establecidas en la L.E.C. para su tramitacion.

Fundamentos

Primero : La mercantil demandante, ahora apelante, ejercitaba una acción de reclamación de cantidad, concretada a sus honorarios por su INTERMEDIACION en la operación de adquisición por la demandada de la finca sita en esta ciudad c/ DIRECCION000 núm. NUM000 ascendentes a 1.740 euros, iniciando primero un proceso MONITORIO y después el declarativo verbal, la demandada, al oponerse negaba cualquier encargo y relación con la actora y esta, ahora en la alzada, somete al examen y estudio de esta Sala y ataca la sentencia sobre la base de un solo motivo de impugnación referido, en definitiva, a la errónea valoración e interpretación por la Operadora Judicial a quo de la actividad probatoria desarrollada en la instancia, en especial, de la documental aportada a los autos , a su juicio, se deduce que se cumplió por su parte el encargo recibido de la demandada compradora y comitente de adquirir la citada vivienda y, por esta razón, procede el cobro de sus honorarios en la cuantía reclamada.

El Juzgador a quo, en el fundamento jurídico 1º de la sentencia, tras definir el contrato de autos como de corretaje o mediación y, dentro de este, examinaba la relación jurídica concreta entre las partes y dejaba para los fundamentos jurídicos siguientes si, en el caso que nos ocupa, a la vista de los hechos declarados como probados, se daban los supuestos o requisitos necesarios para que pueda prosperar la acción de reclamación de cantidad por los honorarios y, en definitiva, resolvía que en este supuesto no se daban los referidos requisitos y en consecuencia desestimaba la demanda.

Segundo : Efectivamente, este Tribunal ad quem , muestra su conformidad con los hechos declarados como probados en el FUNDAMENTO JURIDICO 2º de la sentencia, a cuyo contenido se remite a fin de evitar repeticiones y en congruencia se da por acreditado que, siempre a finales del mes de enero del año 2002, al Folio 28 consta que la demandada DOÑA Julia , acudió a las oficinas de la entidad actora UNICASA ALGECIRAS S.L., interesándose y encargando las gestiones encaminadas a la compra para ella de una vivienda, concretamente la sita en esta ciudad, en el núm. NUM000 de la DIRECCION000 cuyos dueños constan eran DOÑA Soledad y DON Eugenio siéndole, previo el consentimiento escrito de estos, mostrada la mentada vivienda por un empleado o empleada de UNICASA, ( Folios 36 y 37 - parte de visita y parte de salida ) y redacción de un documento formalizando el compromiso de compra , con ciertas condiciones, ( precio, fecha de validez del compromiso y señal ) mediante documento de fecha 29 de enero del 2002 ( Folio 30 ) y que con fecha 2 de agosto del año 2002, unos meses después de lo acordado pero sin que conste la ruptura del mismo, ( Folio 31 ) se otorga, entre los dueños de la vivienda y la demandada, escritura pública de compraventa teniendo como objeto la referida finca.

Tercero : En el fundamento jurídico 3º, sostiene el Operador Judicial a quo, que para considerar generado el derecho a cobrar la retribución por parte del mediador, debe estar debidamente documentado o acreditado, tanto la realidad del encargo o contrato de mediación, como las condiciones del mismo, al menos con relación a la duración del encargo, posible exclusividad y retribución y que el contrato de venta haya sido consecuencia de la labor como intermediario del mediador y este debe acreditar que su gestión ha sido decisiva para que la venta se lleve a efecto, es decir, defendía que para la exigencia de sus honorarios, el mediador, no basta que se limite a poner en relación a los futuros contratantes sobre un objeto determinado, sino que tal actividad ha de enderezarse a lograr con eficacia la celebración y perfección del contrato final cuya comisión por corretaje se reclama. Se trata que el contrato tenga lugar como consecuencia de la actuación del corredor.

Cuarto : La Jurisprudencia del T.S. y la de otras de Audiencias, entre otras, algunas de esta misma Sección 7ª de la de Cádiz enseñan con relación al tema de las características del contrato de corretaje o mediación, al que le son de aplicación las normas del mandato civil y de entre ellas las relativas a su revocación, recogidas en los artículos 1.732.1º, en relación con el artículo 1.733 ambos del CC, y que este contrato se perfecciona desde el momento en que el mediador pone en contacto a los interesados y llegan a un acuerdo sobre el precio y demás requisitos sin necesidad de que la operación de formalice.

La jurisprudencia, ante circunstancias fácticas similares a la de autos, oscila entre la calificación como comisión o corretaje mercantil - artículos 244 y siguientes del Código de comercio - que es aquel por el que una persona - la que hace el encargo - se obliga a abonar a la otra, llamada mediador o corredor, una remuneración por indicarle la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o por servirle de intermediario en esa conclusión ( Sentencias de fecha 4 de septiembre del año 1.955 y 28 de febrero del año 1.957 ) ; el mediador facilita la conclusión de un contrato y su remuneración está condicionada a esta conclusión. Por esta razón se dice que este contrato es unilateral porque sólo obliga a la parte que da el encargo al corredor a pagar la comisión ( por el contrario, manifiesta el carácter bilateral del contrato la doctrina del Tribunal Supremo, Sentencias de 10 de enero de 1922, 3 de junio de 1950, 28 de febrero de 1957, etc.).

Otra corriente sostiene que el contrato de mediación se asemeja al de agencia, pero se aparta de él, no sólo en que éste confiere un encargo estable, mientras que el del corredor es esporádico, sino también porque el mediador es una persona que actúa tratando de facilitar la conclusión de un contrato, pero sin llegar a ser portador de la representación de una de las partes, como hace el agente. El mediador acerca a las partes para que sean ellas las que contraten, no para suplantar a alguna de ellas ( por eso se dice que el corredor tiene una cierta imparcialidad ).

El contrato de mediación es atípico, pero, existe un conjunto de normas - en su mayoría de carácter reglamentario - que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores ; así , por ejemplo, las relativas a los llamados agentes mediadores colegiados - antiguos corredores de comercio y agentes de cambio y bolsa - ; los corredores de seguros y de reaseguros y, los " agentes de la propiedad inmobiliaria " que regulados principalmente por R. D. 1.613/1981, de 19 de junio, han sido calificados repetidamente por el Tribunal Supremo como mediadores ( en tal sentido, Sentencias de 25 de enero de 1962, 2 de mayo de 1963, 17 de mayo de 1966, 3 de marzo de 1967 y 14 de noviembre de 1970).

La Sala 1ª del Tribunal Supremo mantiene de forma pacifica y reiterada , en relación con la naturaleza juridica y carácter del contrato de agencia, mediación o vulgarmente denominado de corretaje, por ejemplo, entre otras, con carácter muy emblemático en la Sentencia de 4 de julio del año 1994 que " es doctrina jurisprudencial consolidada la de que en el contrato de mediación o corretaje, que es un contrato INNOMINADO " FACIO UT DES " por el que una de las partes ( el corredor ) se compromete a indicar a la otra ( comitente ) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución ; en dicho contrato de corretaje, que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque si la una ni el otro se hayan entregado, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.

En el mismo sentido la Sentencia del mismo Tribunal de fecha 2 de noviembre del año 1.999 " que el contrato de corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios ,sin embargo, nunca responderá a una combinación formada con elementos de dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme practica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que ha de regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado entre las partes, a tenor de los arts. 1091 y 1255 del Cc a las normas generales sobre obligaciones y contratos, usos comerciales y normas complementarias asi como la jurisprudencia pacifica consolidada. En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relacion a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso de tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final y asi se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relacion juridica entre cliente y mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues se exige que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a la conclusión del negocio.

Enseña asimismo la jurisprudencia de todo orden que " el contrato de agencia entre otras características y peculiaridades conlleva la realización de una gestión mediadora poniendo en relacion a las partes de tal modo que ofertado a unos y a otros los bienes objeto de venta y u otro tipo de gestión y su precio inicial posibilita o gesta, en virtud de tal gestión aproximativa, un contrato de futuro, sin perjuicio de la conclusión final del contrato, salvo apoderamiento expreso a tal fin, quede al criterio de las partes. Por tanto el núcleo esencial de este contrato es la intermediación y no la conclusión final del contrato, que en el caso de los agentes inmobiliarios se plasma en actos propios de enseñar el piso, indicar precio aproximado y poner en contacto a comprador y vendedor.

Quinto : Esta SALA, a la vista de los hechos ratificados como probados una vez examinada y analizada de forma conjunta y ponderada la actividad probatoria desarrollada en la litis de instancia, de acuerdo con las normas de la sana critica y aplicando el onus probandi o teoria de la carga de la prueba, atendiendo a la doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª del T.S. y Audiencias Provinciales, entre estas, la de esta misma Sección 7ª de la de Cádiz, expuesta en párrafos anteriores ; infiere o deduce que, en el supuesto de autos que nos ocupa, si se dieron los requisitos necesarios para la perfección del contrato de mediación y corretaje celebrado entre la actora y la demandada y en consecuencia para el derecho de aquella al cobro de los honorarios hoy reclamados, puesto que, la demandada efectivamente encargó a la Agencia Inmobiliaria apelante, mediante nota de encargo, que le gestionara la adquisición concreta de la vivienda núm. NUM000 de la c/ DIRECCION000 de esta ciudad y, previa la visita de aquella con autorización por escrito de sus dueños con la intervención de la AGENCIA comisionada, se consolidó la operación de compraventa entre los dueños y la comitente interesada y así lo formalizaron mediante un documento privado ( Folio núm. 30 )en el que se pactaron ciertas condiciones ( Plazo hasta el día 29 de marzo del año 2002 ), constando la intervención de UNICASA otorgándose, unos meses mas adelante, entre los interesados, la escritura pública de venta, eso sí, no respetándose ciertos compromisos ( el del mencionado plazo ) y con precio algo diferente, sin que conste, que de conformidad con lo normado en los artículos 1.732.1º la extinción del mandato por su revocación - a causa de su cualidad de contrato basado en la individualidad de la persona - ( intuitu personae ), siendo la nota esencial de este que es revocable, todo lo que no es obstáculo para que la labor del agente o corredor se haya realizado y sea procedente el cobro de sus honorarios.

De todo ello, como ya se ha expresado anteriormente, teniendo en cuenta que la finalidad del contrato no es la conclusión del negocio, sino la labor de INTERMEDIACION , ha de considerarse que con la labor realizada por el AGENTE INMOBILIARIO, cumplió la finalidad perseguida por las partes y por las características el contrato. No estamos ante de una INTERMEDIACION infructuosamente intentada ya que la gestión resulto positiva, aunque fueran las partes, compradores y vendedores, los que, una vez mas, siguiendo una practica muy habitual, cerraran directamente la operación a fin de evitar el pago de la comisión y, por esta razon, el agente tiene derecho a cobrar la citada comisión o corretaje.

Procede por tanto, rechazando por las razones apuntadas, el motivo de ataque o impugnacion de la resolucion de instancia y en consecuencia, desestimando el recurso de apelación interpuesto, revocando la sentencia recurrida, dictar sentencia estimando las pretensiones de la demanda.

Sexto : Los artículos 394 y siguientes de la L.E.C, aplicables a ambas instancias, disponen que las costas y gastos se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho, justifique otro pronunciamiento, introduciendo también en la alzada con relación con esta materia de costas, el criterio objetivo del vencimiento frente al subjetivo de la temeridad o mala fe demostrada por las partes al pleitear de forma innecesaria y, en consecuencia, atendiendo al resultado revocatorio de la sentencia y de la estimación de la demanda procede absolver a la apelante de la condena al pago de las costas y gastos de la instancia y determinar que estas e incluso las de esta alzada, ante las serias dudas de derecho que el caso de autos ofrece, seran pagadas por cada parte las suyas propias y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados, los invocados por las partes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación en su día formulado por la mercantil UNICASA ALGECIRAS S.L. , representada por el procurador DON FERNANDO RAMOS BURGOS contra la sentencia dictada el 21 de marzo pasado por el Ilmo. Sr. Magistrado - Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de los de esta ciudad : DEBEMOS primero REVOCAR COMO REVOCAMOS íntegramente la citada resolución y, en consecuencia, ESTIMANDO COMO ESTIMAMOS la demanda en su día interpuesta por la parte actora contra la demandada, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a esta última a que abone a aquella la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA EUROS ( 1.740 euros ) mas los intereses legales de dicha cantidad, devengados desde la fecha de la interposición de la demanda, absolviéndole de la condena en las costas de la primera instancia y resolviendo ahora que tanto estas como las de esta alzada serán pagadas por cada parte las suyas propias y las comunes por mitad.

Notifíquese a las partes con la información de que contra la misma ya no cabe interponer recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia, que en nombre de su S.M.EL REY y en cumplimiento del mandato constitucional la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de la fecha fue leída y publicada la anterior sentencia por el ponente, Ilmo. Sr. Magistrado Juez DON Juan Ignacio Pérez de Vargas Gil ; hallándose celebrando audiencia publica la Sala, de todo lo que yo, como Secretario, certifico.