Sentencia Civil Nº 315/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 234/2008 de 02 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00315/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 234/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a dos de junio de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1384/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 38 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 234/2008, en los que aparece como parte apelante CASTELLANA 16 S.A., y como apelado INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR (ICEX), sobre nulidad de contrato, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, en fecha 16 de julio de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Uno.- la desestimación de la demanda interpuesta por Castellana 16 S.A., representada por el procurador don José Luis Cárdenas Porras, contra Instituto Español de Comercio Exterior, representado por la Abogacía del Estado; Dos.- y absuelvo al demandado de la demanda referida; Tres.- por último, condeno a la demandante al pago de las costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la sentencia dictada en la primera instancia, que ha desestimado la demanda interpuesta por "CASTELLANA 16, S.A." contra el "INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR", en los términos que se reproducen en los antecedentes de hecho de la presente resolución, se ha alzado la representación procesal de la mercantil demandante que articula su recurso alegando:

- Infracción de los artículos 1261, 1273, 1447, 1448, 1543 y concordantes del Código Civil .

- La sentencia no toma en cuenta la conducta de la demandada, anterior y coetánea al planteamiento de la demanda.

- Infracción del artículo 1447 del Código Civil y la doctrina legal según la cual el Juez no puede actuar como arbitrador, salvo sometimiento expreso de las partes o precepto legal que lo establezca.

- Pretensión subsidiaria: nulidad parcial de la cláusula sexta .

- Pretensión subsidiaria: interpretación de la estipulación sexta, párrafo penúltimo.

- Absurda explicación de la cláusula ofrecida por la entidad demandada.

- Incongruencia omisiva al no pronunciarse el Juzgado acerca de la pretensión formulada para que se aclarara el concepto "renta real de mercado".

SEGUNDO: Las partes litigantes otorgaron contrato de arrendamiento que fue suscrito en documento privado fechado 26 de diciembre de 1990, convenido que contiene una serie de expositivos y cláusulas, de las que conviene destacar las siguientes para centrar el debate en esta segunda instancia.

- El expositivo I, en el que se hace constar que el objeto del contrato es un edificio, sito en el Paseo de la Castellana 16, que tiene una superficie de 4.500 m2., excluyendo patios o terrazas.

- El expositivo III, que textualmente declara: "Que el "INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR (ICEX)" está interesado en arrendar la totalidad del edificio, siempre y cuando cuente con la más amplia libertad para determinar en cada momento la Entidad o Entidades que lo deben ocupar, así como a realizar en el edificio cuantas obras estime convenientes y, de otro lado, en establecer en reciprocidad a favor de la Propiedad un sustancial aumento de las rentas de lo que en la actualidad tiene arrendado, así como poner un límite en la duración del contrato de arrendamiento".

- Las cláusulas primera y segunda relativas a los derechos del arrendador, que por su amplitud no reproducimos y a la que nos remitimos.

- La cláusula tercera , relativa al plazo de duración del arriendo, en la que se pacta que el plazo será de sesenta años a partir del día 1 de enero de 1991. Ello no obstante, se estipula que la parte arrendataria podrá renunciar al arrendamiento en su totalidad, sin más requisitos que avisarlo a la arrendadora con seis meses de antelación.

- La cláusula cuarta, que estipula que la renta arrendaticia desde el día 1-1-91 al 31-12-91 será de 1.500 Ptas./m2, y que a partir del 1-1-92 será de 2.000 Ptas./m2, considerándose metros útiles, a efectos de renta, la superficie que se especifica en la estipulación primera.

- La cláusula sexta, párrafo primero , relativa a la revisión de la renta, en la que las partes estipulan que:

A partir del 1-1-93 la renta será revisada anualmente, aumentando o disminuyendo la última renta anual en el mismo porcentaje de variación experimentado durante las doce mensualidades anteriores a la fecha de revisión por el Índice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que le sustituya.

- La misma cláusula, en sus párrafos tercero y cuarto estipula que: "Especialmente se pacta que cada quince años, y por primera vez el día 1 de Enero del año 2006, se realice una nueva revisión con el fin de actualizar la renta que en ese momento esté vigente, de forma que represente el 50% del real del mercado para un inmueble de similares características en esta zona de Castellana, 16.

La renta arrendaticia determinada de esta manera servirá de base para los futuros incrementos conforme a lo establecido en esta cláusula".

TERCERO: Entiende la parte apelante, en primer término, y como pretensión principal, que transcurridos quince años de vigencia del contrato, no resulta posible determinar cual es la renta del arrendamiento que deberá abonar la arrendataria a partir del año 2006, al no contener el párrafo tercero de la cláusula sexta un parámetro objetivo e inequívoco, sino, por el contrario, equívoco, que hace preciso la intervención de terceros arbitradores o un nuevo convenio entre las partes, lo que, a su juicio, debe llevar consigo la declaración de nulidad del contrato por la indeterminación de un elemento esencial como es la renta.

Tal argumentación no puede ser acogida. En primer lugar porque entendemos que la cláusula sexta, en su párrafo tercero , viene a establecer un mecanismo de actualización extraordinaria de la renta, cuya fijación, en caso de controversia entre las partes, no resulta en modo alguno imposible, ni requiere de la intervención de terceros arbitradores, ni de nuevo convenio entre las partes.

El concepto "renta real de mercado" o "precio real de mercado" o "valor de mercado" es un concepto variable, pero en modo alguno inidóneo para actualizar la renta en un contrato de arrendamiento. De hecho, como destaca la sentencia apelada, es un parámetro habitual, que incluso ha sido acogido por la legislación tributaria (a título de ejemplo, artículo 79 de la Ley 37/1992 ).

En el caso que nos ocupa, ello resulta mucho más evidente pues en el contrato se fijan de modo preciso las bases para su determinación: renta real en mercado de un inmueble de similares características en esta zona de Castellana, 16.

La actualización quinquenal pactada no precisa, ni nuevo convenio entre las partes contratantes, ni comprometer su fijación a un tercero arbitrador.

Por otra parte, la mera controversia entre los contratantes en cuanto a la actualización extraordinaria de la renta, no invalida el contrato. Se trata de un supuesto habitual en la práctica, siempre pueden acudir al Juez como en cualquier conflicto sobre determinación de rentas.

En conclusión, la estipulación litigiosa, tal como aparece redactada en el contrato, no impide determinar la renta exigible y no anula el contrato.

CUARTO: En cuanto a la nulidad relativa propuesta por la parte apelante de forma subsidiaria, en el sentido que debe reputarse por no puesto el tercer párrafo de la cláusula sexta , es una cuestión íntimamente unida a su interpretación, que también es objeto de recurso con carácter subsidiario.

Como hemos señalado, la cláusula, en sus párrafos tercero y cuarto estipula que: "Especialmente se pacta que cada quince años, y por primera vez el día 1 de Enero del año 2006, se realice una nueva revisión con el fin de actualizar la renta que en ese momento esté vigente, de forma que represente el 50% del real del mercado para un inmueble de similares características en esta zona de Castellana, 16.

La renta arrendaticia determinada de esta manera servirá de base para los futuros incrementos conforme a lo establecido en esta cláusula".

Las tesis contrapuestas de las partes litigantes son las siguientes:

Según la Abogacía del Estado. lo perseguido por las partes es que, cada quince años, la renta se fije en el 50% de la renta real del mercado para un inmueble de similares características, y que la renta así fijada sea la que sirva de base para los futuros incrementos, tesis acogida por el Juzgador de instancia. Ello se justifica, a su entender, en que el "INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR" tuvo que acometer importantes obras de acondicionamiento del inmueble.

Por el contrario, la entidad apelante entiende que dicha interpretación conduce al absurdo; que en realidad es mera cláusula de salvaguardia, y que lo que se pretende es que la renta no fuera inferior al 50% del valor de mercado transcurrido los primeros quince años del contrato.

QUINTO: Nos encontramos, pues, ante un problema puro de interpretación.

A este respecto debemos señalar que, aunque en principio no es lícito interpretar lo que no tiene necesidad de interpretación (artículo 1281, párrafo primero del Código Civil ), no es menos cierto que la interpretación pretende determinar con exactitud cual fue la verdadera intención de los contratantes, incluso cuando las palabras utilizadas parezcan claras, siempre que del contenido del contrato y de los actos coetáneos y posteriores a su celebración se deduzca que las palabras son contrarias a aquella (artículo 1281, párrafo segundo del Código Civil ), debiendo desecharse, por otra parte, toda interpretación que conduzca a un absurdo, considerándose como tal, no solo lo que es físicamente imposible, sino todo lo que es contrario a la razón. Esta regla de interpretación debe observarse incluso cuando no haya oscuridad ni equívoco aparente en el texto.

Por otra parte, la conexión y la relación entre las cláusulas de un contrato sirven para descubrir y establecer el verdadero sentido de cada una de ellas, de tal modo que la interpretación debe hacerse de manera que todas las partes del contrato tengan entre sí coherencia interna, pues debe presumirse que los contratantes han pensado de una manera uniforme, y que no han querido al contratar cosas que formen un todo desigual, ni envuelvan contradicciones. Esto es, las cláusulas deben ser explicadas las unas por las otras (artículo 1285 del Código Civil ).

La finalidad del contrato, esto es, el motivo que tuvieron las partes para celebrarlo, y lo que verdaderamente se propusieron convenir, debe tenerse siempre presente cuando se trata de explicar un punto controvertido, así como para ampliar o restringir su alcance con independencia de los términos utilizados, y la interpretación restrictiva debe ser utilizada para evitar el caer en el absurdo.

Por último, las reglas de interpretación, pueden ser completadas acudiendo a las reglas de la razón y de la equidad, y así lo favorable debe ser interpretado de forma extensiva, y lo odioso restringida, a no probarse que fue otra la voluntad de las partes, entendiendo por favorable todo lo que se dirige a la utilidad común, y a establecer la igualdad entre los contratantes.

SEXTO: Puesta dicha doctrina en relación con el caso que nos ocupa, en principio, y de un mero examen superficial, la interpretación de los párrafos litigiosos, no debería plantear duda sobre el sentido literal de sus palabras.

Sin embargo, ello no es totalmente cierto.

A diferencia del párrafo primero en el que expresamente se señala que "la renta será revisada anualmente, aumentando o disminuyendo la última renta anual en el mismo porcentaje de variación experimentado durante las doce mensualidades anteriores a la fecha de revisión por el Índice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que le sustituya", en el tercer párrafo tercero sólo se prevé una "revisión con el fin de actualizar la renta que en ese momento esté vigente".

Igualmente, el párrafo cuarto, al señalar que la renta arrendaticia determinada de esta manera servirá de base para los futuros incrementos conforme a lo establecido en esta cláusula, parece indicar que las partes han contemplado la posibilidad de la que la renta aumente como consecuencia de la actualización extraordinaria, no que disminuya.

Dichos matices, aisladamente considerados, carecerían de relevancia suficiente para una adecuada interpretación del pacto, pero no tanto, si los ponemos cláusula en relación con los demás pactos y manifestaciones de las partes.

Así, de la lectura del contrato en su conjunto se desprende que las partes contratantes pusieron gran cuidado en la fijación de la renta, en función de una cantidad por m2 (véase la cláusula cuarta ), así como al establecer una cláusula de estabilización, por otra parte usual en este tipo de contratos, lo que demuestra la voluntad de las partes de alcanzar un equilibrio patrimonial en sus respectivas prestaciones.

Sin embargo, si interpretamos los párrafos litigiosos en el sentido propuesto por el Abogado del estado, tal equilibrio desaparece, y la balanza se inclina pronunciada y decididamente en favor de la parte arrendadora, que se ve beneficiada sin contraprestación aparente por una reducción periódica y sustancial de la renta cada quince años. Ello es así porque, pese a cortos períodos deflación, lo habitual es que tanto la renta como el Índice General de Precios al Consumo, y el precio de mercado, aumenten con el transcurso del tiempo, y eso lo que ha ocurrido en el período 1992-2006. De ello es revelador que la propia Abogacía del Estado propone una reducción de la renta a 55.125 Euros para el año 2006, frente a los 83.645,75, que se abonaban en el año 2005, esto es, un 34,10% menos, y en un contrato de larga duración como el que nos ocupa ello con toda seguridad dicha situación seguirá produciéndose en las dos revisiones extraordinarias siguientes.

Dicha previsión carece de toda lógica interna, pues no imaginamos la razón por la que "CASTELLANA 16, S.A." aceptaría reducir la renta al 50% por ciento del valor real de mercado cada quince años, ni tampoco puede deducirse de las manifestaciones y pactos contenidos en el contrato de arrendamiento. La explicación dada por el funcionario que intervino en las negociaciones y que declaró como único testigo en el acto del juicio, carece igualmente de rigor lógico. Si lo que pretendía la arrendadora era resarcirse de los gastos de adaptación del edificio, lo lógico es que la renta se redujera al principio, y no a los quince años, y una sola vez, y no tres. Por otra parte, desde un punto de vista económico, las inversiones realizadas quedarían amortizadas y compensadas por el largo plazo de duración pactado (sesenta años).

SÉPTIMO: Por el contrario, la interpretación propuesta por la representación procesal de "CASTELLANA 16, S.A.", resulta, a nuestro juicio, las más conforme con el resto de manifestaciones y estipulaciones del contrato, y la que garantiza un equilibrio de prestaciones entre las partes.

Así, hemos destacado anteriormente las finalidades del nuevo contrato, que según el expositivo I, eran, por un lado, conceder al "INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR" la más amplia libertad para determinar en cada momento la Entidad o Entidades que lo deben ocupar, así como a realizar en el edificio cuantas obras estime convenientes y, de otro lado, en establecer en reciprocidad a favor de la Propiedad un sustancial aumento de las rentas de lo que en la actualidad tiene arrendado, así como poner un límite en la duración del contrato de arrendamiento".

Además, como hemos señalado, la duración pactada obligaba a "CASTELLANA 16, S.A.", pero no a "INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR" que puede desistir del arriendo mediante un simple preaviso de seis meses.

Pues bien, mientras lo perseguido por la arrendadora se consigue mediante lo convenido en las cláusulas primera y segunda, la contraprestación de la arrendadora desaparece con la aplicación literal de los dos últimos párrafos de la cláusula sexta .

Difícilmente puede existir la reciprocidad perseguida cuando la renta se reduce a la mitad de la renta real de mercado. Esto es, la interpretación literal conduce en este caso al absurdo, a la ausencia de coherencia interna del contrato y a contradicciones insalvables.

OCTAVO: En atención a lo expuesto, debemos concluir que el párrafo tercero de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes litigantes, debe ser interpretado en un sentido restrictivo, esto es, como una simple cláusula de salvaguardia que lo que pretendía era mantener la equivalencia de prestaciones evitando que la renta, actualizada en la forma pactada, fuera manifiestamente inferior a la real de mercado, de tal manera que se establece una revisión cada quince años, en salvaguarda de la reciprocidad de prestaciones, sólo para el caso de que resultara ser inferior al 50% de esta última, lo que en modo alguno autoriza la reducción de la renta.

Procede, por tanto, la estimación del recurso de apelación interpuesto por "CASTELLANA 16, S.A.", y la estimación de la demanda en la segunda de las peticiones subsidiarias, todo ello sin hacer expresa declaración sobre las costas causadas en la primera instancia, a la vista de las serias dudas que ha ofrecido a las partes, y a los tribunales que han conocido de este proceso, la interpretación de la cláusula litigiosa, ni en esta segunda instancia, al haberse acogido el recurso (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "CASTELLANA 16, S.A." contra la sentencia de fecha 16 de junio de 2007 , recaída en los autos de juicio ordinario seguido con el nº 1384/2006 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS DICHA RESOLUCIÓN, y, en su lugar:

- Estimamos la segunda de las pretensiones subsidiarias de la demanda interpuesta por "CASTELLANA 16, S.A." contra "INSTITUTO ESPAÑOL DE COMERCIO EXTERIOR".

- Declaramos que los dos últimos párrafos de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito en documento privado de fecha 26 de diciembre de 1990 , relativa a la revisión de la renta, únicamente son aplicables para el caso de que la renta actualizada conforme al párrafo primero de la citada cláusula sexta , en las fechas indicadas resulte ser inferior al 50% del real del mercado para un inmueble de similares características en esta zona de Castellana, 16.

- No hacemos expresa declaración sobre las costas originadas en esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.