Sentencia Civil Nº 315/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 513/2008 de 23 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00315/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN 513/2008

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

En Madrid, a veintitrés de junio de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº. 1748/2005, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº. 38 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº. 513/2008, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante DON Celestino , representado por el Procurador Sr. D. Manuel Gómez Montes; y de otra, como demandada y hoy apelada COGEIN S.A., representada por la Procuradora Sra. Dª. María Susana Sánchez García; sobre reclamación de cantidad.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº. 38 de Madrid, en fecha veinte de septiembre de dos mil seis, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Fallo: "Uno.- la desestimación de la demanda interpuesta por don Celestino , representado por el procurador don Manuel Gómez Montes, contra Cogein SA representada por la procuradora doña Susana Sánchez García;.- Dos.- y absuelvo a la demandada de la demanda expresada;.- Tres.- por último, condeno al demandante al pago de las costas.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- Por auto de fecha 23 de octubre de 2008, se acordó por la Sala la unión a los autos de la documental aportada con el escrito de contestación presentado por la parte apelada, y no estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día diecisiete de junio del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que deben entenderse completados con los de esta resolución judicial.

Segundo.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se impugna la sentencia dictada en primera instancia, alegando que de las pruebas practicadas ha quedado acreditado que la entidad demandada COGEIN S.A. ha incumplido el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, suscrito en fecha 23 de noviembre de 1998, con relación a los locales sitos en el centro comercial La Albufera, y en concreto de la obligación de velar por el que los restantes comerciantes cumplieran las obligaciones establecidas en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, dado que no se exigió a los restantes comerciantes cumplieran el respetar los horarios de apertura, y el hecho de que existieran numerosos locales comerciales durante mas de seis meses, lo que implicaba una merma de la imagen del Centro Comercial en su conjunto, y en segundo lugar que la entidad gestora del centro incumplió las obligaciones de inversión publicitaria y de promoción del centro comercial, lo que implicó que hubiera una menor afluencia de público al centro comercial, causando al ahora apelante los daños y perjuicios que se reclaman, que en la demanda se cuantifican en 70.358,00 ?.

Tercero.- Es cierto, como se alega en el recurso de apelación, que el contrato de arrendamiento de un local comercial presenta características propias, ahora bien, en modo alguno puede entenderse que se trate de un contrato especial, en la medida que no deja de ser un contrato de arrendamiento de cosas, y en especial de un contrato de arrendamiento de un local comercial que debe regirse por las normas generales en la materia.

Con relación a esta misma cuestión ya se ha pronunciado esta misma Audiencia Provincial en relación a contratos de arrendamientos análogos y sobre el mismo centro comercial, siendo la arrendadora la entidad demandada y otros arrendatarios, pero sobre la misma cuestión, así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 21ª de 5 de febrero de 2008 ha declarado "Nunca fue objeto de litigio ni la naturaleza del contrato, ni su contenido -duración, renta, obligaciones, etc-; y lo que se debía probar por la demandante era el incumplimiento o incumplimientos que se reprochaban a COGEIN S.A y que habían sido causa de la resolución y de los daños y perjuicios -además de probar la cuantía-. Y el tribunal entró a valorar la prueba a fin de declarar si hubo ese incumplimiento, que se concretaba en una "mala gestión" del Centro comercial, expresado a través de incumplimientos referidos a publicidad, rendición de cuentas, y aplicación de las normas de régimen interior, llegando a la conclusión base de su resolución de que no había probado la actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 LEC tales incumplimientos, y ello porque no considera ni suficientes ni creíbles las testificales por ser empleados de la actora, por tanto con relación de dependencia. Y esa falta de prueba del incumplimiento o incumplimientos imputados a la demandada tiene como efecto o consecuencia que no se estimara íntegramente su demanda y que se estimara la reconvención por no estar justificada la resolución del contrato. De conformidad con lo razonado en la sentencia, el recurso quedó centrado en si la prueba había sido valorada correctamente o no, y en concreto la testifical. Esta prueba el tribunal de instancia no la consideró suficiente para declarar que COGEIN S.A había incumplido sus obligaciones, y los motivos dados no han sido desvirtuados, porque no se indica cuál ha sido el error al valorar esa prueba, ni el por qué de así considerarlo la parte, lo que se omite por la apelante que no se refiere en ningún momento a esta prueba. La cual entiende este tribunal ha sido correctamente valorada al no existir motivos por lo que considerar que se ha incurrido en error".

Sobre esta cuestión también se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 11ª de fecha 21 de junio de 2007 "Pues bien, pese a las obligaciones que para el arrendador se establecen en la estipulación novena del contrato, es lo cierto que no existe ninguna prueba de carácter objetivo que pueda llevarnos a entender, como acreditada, que la causa de la resolución del contrato lo fuera por el incumplimiento de las mismas; en primer lugar, por cuanto la actora adquiere el centro comercial en noviembre de 2001, y el arrendatario deja el local, con entrega de llaves, en febrero de 2002, por lo que no puede concluirse que fuera imputable a la nueva arrendadora la situación del centro comercial; pero es más, al haberse procedido por esta Sala al visionado de la grabación del juicio, las testificales han de entenderse como partes interesadas, así el representante de Coronel Tapioca S.L, ocupante de los locales 106 y 107 hasta finales de 2002, reconoce existir un procedimiento con Cogein pendiente de sentencia y en el que Cogein formuló reconvención; D. Romeo que ocupó los locales 104 y 105 hasta enero de 2002, reconoce que tuvo un procedimiento con Cogein en el año 2004 o 2005, en el que se dictó sentencia, siendo condenado a pagar la correspondiente indemnización por resolución anticipada; por último, D. Darío que ocupó el local 102 hasta marzo de 2002, también reconoce que ha mantenido un procedimiento con Cogein y ha sido condenado en firme por el Juzgado nº 33. Y si bien todos ellos alegan la falta de clientela, las manifestaciones de estos testigos, dadas las circunstancias que en ellos concurren, no pueden ser acreditativas del incumplimiento de la arrendadora, y que este incumplimiento fuera la causa de la resolución anticipada".

Cuarto.- En el escrito del recurso de apelación se alega que la sentencia apelada ha incurrido en error, al entender la parte apelante que en virtud de la naturaleza especial del contrato de arrendamiento de un local en un centro comercial, la función esencial de la entidad propietaria del centro es conseguir que éste alcance el nivel óptimo de ocupación y de actividad, en virtud de lo pactado en la cláusula novena del contrato, lo que a su juicio debe llevar a estimar la demanda.

Con relación al motivo esencial del recurso de apelación, debe distinguirse, por un lado, entre las obligaciones esenciales derivadas del contrato de arrendamiento, y las obligaciones accesorias o complementarias del mismo, siendo la obligación esencial del arrendador, en este caso la parte demandada, el entregar la posesión del bien, en este caso, los locales comerciales, al arrendatario y mantener en el uso y goce pacífico de los locales durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento, obligaciones esenciales a que se refiere la cláusula novena del contrato, al recoger entre las obligaciones del arrendador el velar por el buen régimen del Conjunto Inmobiliario de sus instalaciones y servicios, sin que conste ni se haya acreditado que no se llevaran a cabo las medidas necesarias para cumplir dicha obligación, y otra serie de obligaciones de carácter complementario como es la de rendir cuentas, asegurar el cumplimiento de las normas del reglamento de régimen interior, y proponer, estudiar y realizar las campañas de publicidad y animación del Centro para que alcance de esta forma el nivel de actividad óptimo deseado por la propiedad y por los arrendatarios.

Como se recoge en la sentencia apelada, el pretendido incumplimiento que se alega es meramente genérico y abstracto, que se pretende basar en un documento privado que se aportó con la demanda, folio 72 de los autos, en el que no costa fecha, en el que los titulares de los locales comerciales comunican a la dirección de la gestión del centro comercial su preocupación por la situación del centro, y en la declaración de los testigos propuestos por la parte actora en el acto del juicio.

De dichas pruebas, tal como se recoge en la sentencia apelada, no puede deducirse la existencia del incumplimiento en que se basa la demanda y el escrito de apelación, y menos aún que dicho incumpliendo tenga las características y gravedad que se pretende por la parte apelante. En primer lugar porque dicho documento privado, dado ese carácter, nada prueba sobre los incumplimientos alegados, y en cuanto a la declaración de los testigos, si bien en la sentencia apelada se desestima la tacha de dichos testigos, ello no impide que el juez dé a su declaración escaso valor probatorio, en la medida que todos ellos han sido arrendatarios de locales comerciales en el Centro, y todos ellos resolvieron de forma unilateral el contrato, habiendo sido condenados por ello en virtud de sentencias firmes al pago de la renta del plazo del contrato que quedaba por cumplir. Debiendo tenerse en cuenta como señala esta misma sección en sentencia de 15 de diciembre de 2008 " en orden a la valoración de la declaración de los testigos el Art. 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, pues como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 06-03-2000 , la valoración de la prueba testifical hecha por la sentencia aquí recurrida, ha de tenerse en cuenta que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala (Sentencias de 26 de Mayo y 9 de Junio de 1988, 7 de Julio y 8 de Noviembre de 1989, 30 de Noviembre de 1990, 10 de Noviembre de 1994, 10 de Mayo de 1995, 12 de Noviembre de 1996, 17 de Abril de 1997 , por citar algunas) la de que el artículo 1248 del Código Civil contiene sólo una norma administrativa, no preceptiva, ni valorativa de prueba, y el mismo, así como el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , facultan al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos según las reglas de la sana crítica, por lo que la valoración que haga del resultado de dicha prueba no es revisable en casación, al no hallarse las reglas de la sana crítica reguladas o consignadas en precepto alguno que pueda invocarse como infringido, S 1ª , S 06-03-2000 .".

De lo que se deduce que una cosa es que el tribunal desestime la tacha de un testigo, y otra cosa es que en virtud de las circunstancias que en ellos concurran, al testimonio de dichos testigos se les dé escasa valoración o eficacia probatoria como ocurre en el presente caso.

Quinto.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la represtación procesal de D. Celestino contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº. 38 de Madrid el 20 de septiembre de 2006 , en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el número 1748/05, confirmando la indicada resolución.

Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.