Sentencia Civil Nº 315/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 202/2011 de 15 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 202/11 - AUTOS Nº 295/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANADA

ASUNTO: ORDINARIO

PONENTE SR. JOSE MALDONADO MARTINEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 315/11

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSE MARIA JIMÉNEZ BURKHARDT

MAGISTRADOS

D. ANTONIO MASCARÓ LAZCANO

D. JOSE MALDONADO MARTINEZ

En la Ciudad de Granada, a quince de julio de dos mil once.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 202/11- los autos de Ordinario nº 295/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ganada, seguidos en virtud de demanda de D. Diego y Dña. Gregoria contra Comarex Desarrollos S.L.

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha treinta de junio de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimando la demanda interpuesta por la representación de Dña. Gregoria frente a Comarex Desarrollos S.L. debo resolver y resuelvo el contrato concertado entre las partes de fecha 21 de enero de 2.005 y debo condenar y condeno al demandado a abonar al actor la cantidad de 5.059'56 euros, más los intereses legales de dicha cantidad computados desde la fecha de la interposición de la demanda, imponiendo a la demandada las costas causadas en el presente procedimiento" .

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, al que se opuso la parte contraria Dña. Gregoria ; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal, se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSE MALDONADO MARTINEZ.

Fundamentos

PRIMERO .- No es porque el art. 1.105 del código civil disponga que "nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueren inevitables", sino por también dicho precepto anuda la inexistencia de responsabilidad en el cumplimiento de la obligación a aquellos supuestos en los que la ley expresamente lo disponga "o de los que así lo declare la obligación", y lo cierto es que en la cláusula tercera del pliego de condiciones generales del contrato de compraventa de la vivienda litigiosa, las partes acordaron: "Se prevé que la fecha de finalización de las obras sea el día 30/04/2007, estableciéndose un margen de tolerancia de 120 dias para efectuar la entrega a la compradora, y siempre a salvo de supuestos de fuerza mayor o de demora no imputables a la promotora".

La resolución del contrato de compraventa de 21 de Enero de 2.005, declarada por la sentencia de instancia, se fundamenta en la inexistencia de fuerza mayor, basada en un hecho erróneamente declarado, cual el conocimiento que tenia la entidad vendedora de que la Junta de Andalucía había impugnado la resolución administrativa por la que se otorgaba la licencia de obras de la promoción a la que pertenecía la vivienda litigiosa.

Este conocimiento de la vendedora, sin embargo, no consta acreditado en las actuaciones. Al folio 189, aparece comunicación del Excmo. Ayuntamiento de Almuñécar de 24 de Enero de 2.005 por la que notifica a la entidad hoy demandada la interposición de Recurso contencioso administrativo en Procedimiento ordinario num. 6/2005 (Juzgado numero 2 de Granada) contra el Acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 19 de Octubre de 2.004 por la que se concedió a la entidad demandada licencia de construcción de 43 viviendas en la unidad numero 43 del PGOU sita en el barranco del Noy de dicho termino municipal, comunicación que recibió la entidad demandada el día 26 de Enero de dicho año.

Ciertamente que, como señala la sentencia de instancia, el recurso contencioso administrativo contra el acuerdo municipal de otorgamiento de la licencia de obras se formula antes de concertarse el contrato de compraventa, pero al no ser demandada en dicho recurso la entidad promotora, esta no tuvo conocimiento de ello hasta la notificación efectuada por el Ayuntamiento el 26 de Enero de 2.005, una vez ya se había concertado la compraventa, por lo que no puede imputársele dolo o mala fe.

SEGUNDO .- El contrato, en consecuencia, fue concertado de buena fe, en la creencia de que la licencia de obras amparaba la construcción. La medida cautelar de paralización posterior de las obras, que no fue acordada en el procedimiento 6/2005 referido, sino en uno posterior (recurso 366/05 ante el Juzgado numero 1) por Auto de 29 de Septiembre de 2.005, recurso que se formuló por la Junta de Andalucía contra otro acuerdo del Excmo. Ayuntamiento de Almuñécar, por el que se rectificaban errores existentes en el acuerdo de concesión de la licencia de obras de 19 de Octubre de 2.004, ha de considerarse como un hecho o circunstancia impuesta al demandado, ajena al ámbito de su poder, previsto en el contrato y que, por ello, imposibilita el cumplimiento de la obligación de entrega. Lo que supone la estimación del recurso y la revocación de la sentencia.

Si lo anterior basta para la desestimación de la demanda, concurren dos hechos significativos que ratifican dicha decisión. El primero de ellos atañe al impago por parte del comprador de parte de los plazos establecidos en el contrato, concretamente a partir de Abril de 2.006 -hecho este reconocido en la demanda-, y que deslegitima al comprador para instar la resolución del contrato ex artículo 1.124 del código civil . Ciertamente que el incumplimiento debe afectar a una obligación reciproca y que la jurisprudencia ha admitido que no todo incumplimiento de la obligación de pago conlleva la falta de legitimación para instar la resolución, siempre que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura ( SSTS de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1991 ), y de ahí que la resolución proceda cuando se da una conducta "no sanada por justa causa", obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( SSTS de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991 y 17 y 2 de julio de 1994 , entre otras muy numerosas) de modo que cabría admitir una justificación del impago en un incumplimiento palmario del vendedor -por ejemplo no iniciación de las obras o retraso notorio- en cuyo caso sería posible la resolución a instancias del comprador. Pero en el caso de autos, la obra se comenzó y estaba ejecutándose normalmente, como se evidencia en el hecho de que al procederse en Julio de 2.007 a la ejecución de la suspensión acordada judicialmente en el proceso contencioso administrativo 366/05 -folios 91 y ss- estaban instaladas dos grúas y se estaban "afianzando unas puertas" muestra del estado avanzado de la construcción, por lo que no concurre la "justa causa" que justifique el impago.

El segundo hecho significativo es deducido del anterior y actúa como explicación de la razón del impago. Esta Sala considera que la justificación del impago se encuentra en el acuerdo verbal entre los interesados para suspender el pago del precio -y el de entrega de la cosa- hasta tanto se resolviera la suspensión de la obra acordada judicialmente, a modo de novación objetiva, cuanto mas que ninguna de las partes ha instado la resolución por incumplimiento hasta que por la actora se ha formulado la presente demanda, con sus antecedentes, tiempo mucho después de aquella paralización acordada en Septiembre de 2.005. Este acuerdo tiene su reflejo en la carta remitida a la actora el 12 de Julio de 2.007 -folio 40- donde hay constancia expresa de la paralización de la obra y de los pagos pendientes, los cuales habían dejado de efectuarse desde Abril de 2.006.

En conclusión, no hay verdadero incumplimiento imputable al vendedor, en la medida en que la no entrega de la vivienda en el tiempo estipulado obedece a hechos ajenos al mismo e impuestos por una resolución judicial constitutivos del supuesto de demora previsto en el contrato, por lo que la resolución no puede ser declarada.

La conclusión anterior no resulta influenciada por la sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial de 11 de Febrero de 2.011 en asunto similar -aportada al rollo por la actora-, en la medida en que la justificación de la resolución en ella acordada, amen de otras razones ajenas a esta jurisdicción, sustancialmente descansa en la falta de previsión de la demandada sobre una posible falta de ajuste a la legalidad de la licencia de obras, razón inasumible desde el momento en que la licencia se concedió por el Órgano competente y el contrato se concertó con ese respaldo legal, desconociendo la demandada la existencia de recurso contencioso administrativo frente a tal decisión municipal, que, a mayor abundamiento, fue desestimado, por extemporáneo, por sentencia de 23 de Octubre de 2.007 -folios 81 y ss-, con lo que se afianza mas, si cabe, la buena fe del vendedor al concertar el contrato, al haber transcurrido el plazo legal para recurrir en vía administrativa la concesión de licencia.

TERCERO .- Habiéndose estimado el recurso y desestimado la demanda, procede imponer las costas de la instancia al actor, de conformidad a los artículos 394 y 398 de la LEC .

CUARTO .- Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta apartado 8 de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Juan Antonio Montenegro Rubio en la representación de Comarex Desarrollos S.L. contra la sentencia de treinta de junio de dos mil diez dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada en autos de juicio Ordinario número 295/09 de los que dimana este rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, desestimando la demanda, con imposición a la actora de las costas de la instancia y sin hacer imposición de las de esta alzada.

Devuelvas al recurrente el depósito constituido.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.