Sentencia Civil Nº 316/2004, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 402/2004 de 29 de Julio de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NÚMERO 316/04

ILMO. SR. PRESIDENTE ACTAL:

DON JAIME MARINO BORREGO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JESUS PEREZ SERNA

DON FERNANDO CARBAJO CASCON

En la ciudad de Salamanca a veintinueve de julio de dos mil cuatro.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO nº 533/03 del Juzgado de lª Instancia nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala nº 402/04; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante Don Juan Francisco representado por la Procuradora Doña Mª Ángeles Prieto Laffargue y bajo la dirección del Letrado Don Francisco Cañadas Sánchez y como demandado-apelado la DIRECCION000 de Salamanca representada por la Procuradora Doña Laura Nieto Estella y bajo la dirección del Letrado Don Andrés Torres Cenizo, habiendo versado sobre nulidad de acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios.

Antecedentes

1º.- El día 31 de marzo de 2004 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de lª Instancia nº 7 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Prieto Laffargue en representación de D. Juan Francisco frente a la DIRECCION000 de Salamanca, representado por Dª Mª Carmen Gil Pérez, y en el proceso por la procuradora Sra. Nieto Estella, y en su virtud, debo de absolver y absuelvo a dicha demandada de la pretensión ejercitada contra el mismo; todo ello abonando cada parte las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica del demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se estime el recurso y revoque la sentencia, dictando otra más ajustada a derecho por la que se estimen íntegramente las pretensiones deducidas por esta parte en la demanda, audiencia previa y primera instancia, con imposición de costas a la contraparte.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia en virtud de la cual, con desestimación del recurso de apelación formulado, se confirme íntegramente la recurrida y se condene expresamente en costas al apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día veintisiete de los corrientes pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado-Suplente DON FERNANDO CARBAJO CASCON.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos que subyacen al Juicio Ordinario nº 533/03 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 y que llega ahora en apelación ante la Audiencia Provincial pueden resumirse de la siguiente manera. El 27 de junio de 2000, la Junta de la DIRECCION000 de Salamanca acordó por unanimidad cambiar la calefacción del edificio, que hasta entonces consistía en una calefacción central de carbón, por un sistema de gas, asumiendo el coste de la obra en los porcentajes que se indican en el acta (25% por ciento por planta). Aprovechando el cambio de sistema energético, la Comunidad (a instancias del demandante, D. Juan Francisco , que por aquellos días ejercía las labores de presidente) acordó también modificar el sistema de gasto por calefacción, que pasaría a ser individual previa instalación de contadores individuales por la empresa Salmantina de Gas y Derivados S.L., la cual se encargó de las obras y ofreció la posibilidad de individualizar el gasto al existir conexiones individuales al sistema general ya que en el origen del inmueble la calefacción era individual de cada vivienda. Los gastos derivados de la calefacción correspondiente a la vivienda del portero y otros gastos de arranque de caldera y tuberías muertas serían sufragados en común por coeficientes de participación en los elementos comunes, estando en contra D. Juan Francisco . Poco tiempo después el nuevo sistema de calefacción comenzó a dar problemas de funcionamiento, entre los cuales destacaron fallos en el funcionamiento de los contadores instalados por la empresa contratista, los cuales únicamente medían horas de consumo por vivienda sin computar el caudal real consumido por cada vecino, lo cual impedía computar cuál era el consumo real de cada propietario teniendo en cuenta que cada vivienda dispone de superficies diferentes y de un número distinto de emisores de energía (radiadores). Cuando los propietarios manifiestan y buscan solución a estos problemas, D. Juan Francisco insiste reiteradamente en que su contador individual funciona perfectamente, si bien no existe prueba objetiva de tal hecho mediante el oportuno informe técnico, con lo cual manifiesta su oposición a posibles sistemas de pago colectivo o por coeficientes, dado que su vivienda es la que mayor superficie ocupa, con casi 500 metros cuadrados y un 20% por ciento de coeficiente en los gastos comunes. La Comunidad contrata los servicios de la entidad Hitergas S.L., que constata el mal funcionamiento de la instalación y en particular de los contadores individuales y emite un informe técnico con fecha de 29 de abril de 2003 sugiriendo tres posibles soluciones al problema: 1) llevar a cabo la instalación de contadores de kilocalorías individuales por cada vecino para determinar el consumo individualizado por vivienda, desaconsejando esta opción por su alto coste económico (4.748,23 Euros por propietario aproximadamente) y por la necesidad de acometer importantes obras en cada una de las viviendas; 2) llevar a cabo la instalación de dos contadores de kilocalorías uno de ellos en la sala de calderas y otro para el vecino de la primera planta, con lo cual éste (D. Juan Francisco ) pagaría en función de su consumo y el resto de los vecinos en función del consumo restante por coeficiente o porcentaje (2.514,96 Euros para el contador de la caldera y 2.210,46 Euros para el contador de la vivienda de la primera planta); 3) Realizar un contaje de los emisores instalados por vivienda, revisando termostatos y contadores horarios, lo cual permitiría pagar horas de funcionamiento por potencia instalada teniendo en cuenta el funcionamiento del quemador para el arranque de la instalación y pérdidas de calor por tuberías, consiguiendo una temperatura homogénea en todo el edificio y discurriendo los consumos de forma no totalmente exacta, pero sin llevar a cabo grandes inversiones ni reformas que según el criterio de la empresa "resultan desaconsejables por no ser amortizables de ninguna manera" (239,52 Euros por vecino). A la vista del informe técnico la Junta de Propietarios celebrada el 15 de mayo de 2003 reconoce que de los tres presupuestos el primero sería el recomendable aunque resulta inviable por las obras a realizar y alto coste económico; el segundo presupuesto sólo favorece a la vivienda del primer piso, siendo la única que podría independizarse del resto, D. Juan Francisco defiende esta opción (por evidentes razones de superficie), si bien el resto de convecinos consideran que supondría admitir desigualdades entre vecinos; con lo que se acuerda optar por el tercer presupuesto, al considerarlo el más justo y equitativo, siendo además el más económico y el recomendado por la empresa proponente, a lo que D. Juan Francisco -según su propia versión- manifiesta su oposición, la cual no consta en acta pero se impugna ésta expresamente en el acta de conciliación. Con este sistema de calefacción se torna a un modelo similar al que venía rigiendo anteriormente en la Comunidad con la calefacción central de carbón, debiendo abonarse ahora los gastos de calefacción según un doble parámetro: horas de consumo de cada vivienda y superficie de cada vivienda, cubriendo así no sólo los consumos individuales sino también los comunes derivados del arranque de caldera, tuberías muertas y vivienda del portero.

SEGUNDO.- D. Juan Francisco interpuso demanda de impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad de Propietarios Correhuela 17-21 de Salamanca de 15 de mayo de 2003, suplicando la declaración de nulidad de los mismos y, en su consecuencia, la validez y vigencia de los acuerdos adoptados por la misma Comunidad demandada el 27 de junio de 2000, reconociendo el derecho del actor a contribuir a los gastos de calefacción en forma individualizada por el consumo de su vivienda sita en el primer piso del citado inmueble y no por superficie, y declarando además que la Comunidad demandada proceda a liquidar al actor sus gastos de contribución a lo gastos de calefacción de forma individualizada según los consumos que figuran en su contador individual. Posteriormente, a la vista del informe emitido por el perito judicial, se modificó el suplico de la demanda para intentar llegar a un acuerdo en la audiencia previa, solicitando que se permitiera individualizar el consumo de su vivienda según alguno de los parámetros recogidos en el informe pericial y en el presupuesto de la empresa instaladora. La demanda basa sus pretensiones en que el acuerdo de 15 de junio de 2003 en el sentido de modificar nuevamente el sistema de contabilización del gasto de calefacción requiere necesariamente la unanimidad de todos los propietarios (art. 17.1 LPH), al tratarse de una alteración que afecta al título constitutivo y a los estatutos de la Comunidad, a lo que debe sumarse lo dispuesto en el art. 9.1 e) LPH, donde se establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos comunes de la Comunidad para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades con arreglo a la cuota de participación fijada en el título cuando estos no sean susceptibles de individualización, considerando el actor que el sistema de calefacción es susceptible de tal individualización como demuestra la modificación en el cómputo del gasto acordada por la propia Comunidad en Junta de 27 de junio de 2000. Las pretensiones del actor fueron rechazadas por la sentencia ahora recurrida ante esta Ilma. Audiencia Provincial, fundamentándose el recurso en los mismos argumentos jurídicos contenidos en la demanda y que acabamos de exponer.

TERCERO.- Centrándonos ya en el fondo del asunto, a la vista de los distintos informes técnicos y periciales y de las distintas manifestaciones y documentación obrante en Autos esta Sala considera acertada la resolución de primera instancia, por cuanto ha quedado demostrado el mal funcionamiento del sistema individualizado de calefacción con motivo de los defectos estructurales en la instalación del inmueble y también, teniendo presente el informe de la empresa instaladora, Hitergas S.L., y el posterior informe pericial emitido por el Sr. Gerardo , el carácter antieconómico para el conjunto de los propietarios que supone la opción por un sistema individualizado de consumo. La opción defendida por el actor de instalar un contador individual para su vivienda y repartir el resto del consumo por coeficientes entre el resto de propietarios (incluido el gasto derivado del arranque de caldera, vivienda de portero y tuberías muertas) resulta inviable por desigualitario y antisolidario. Con lo cual, la opción de medición del consumo más razonable a todas luces (a pesar de no ser del todo exacta) es la acordada finalmente por la Comunidad y que fue recomendada en su día por la empresa instaladora, a pesar de que en el escrito de demanda el actor intentó tergiversar el sentido del informe de ésta.

El hecho de que el cambio de calefacción de carbón a gas y consumo individualizado acordado en la Junta de 27 de junio de 2000 fuera tomado por unanimidad, no significa que cualquier modificación posterior del sistema volviendo a fórmulas comunitarias o mixtas requiera necesariamente la unanimidad. La decisión de modificar el sistema de cómputo y pago del gasto de calefacción no supone como tal una modificación del título constitutivo (no se puede hablar de modificación de estatutos pues la Comunidad carece de ellos) que requiera unanimidad, ex art. 17.1 LPH, sino un mero acto de administración para el que basta el acuerdo favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.3 LPH). Máxime cuando el cambio del sistema de medición del consumo viene determinado por los fallos producidos por el cambio acordado anteriormente por la misma Comunidad, habiéndose demostrado objetivamente que la fórmula más idónea es la finalmente elegida por la mayoría de los propietarios, frente a la insistencia interesada de quien ostenta un mayor coeficiente sobre los elementos comunes al disponer de la vivienda con mayor superficie. En este sentido, la dicción del art. 9.1 e) LPH obligando a los propietarios a colaborar en los elementos comunes responsabilidades con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido cuando estos no sean susceptibles de individualización no resulta aplicable en el caso de Autos, por cuanto en rigor muchos de los servicios comunes de las Comunidades de Propietarios son susceptibles de individualización, de manera que se necesita un acuerdo motivado, firme y claro al respecto de la Junta de Propietarios, algo que ni siquiera se produjo con los acuerdos de 27 de junio de 2000 donde la individualización del consumo se produjo sin disponer la mayoría de los propietarios de informes fidedignos sobre el sistema real de consumo y sobre su eficacia. Además, en el caso concreto ha quedado suficientemente demostrado que las deficiencias en la instalación de la calefacción del inmueble impiden de manera eficaz la individualización del mismo, pues cuando se intentó surgieron problemas a las primeras de cambio, pudiéndose sólo individualizar el consumo realizando importantes obras en cada una de las viviendas, las cuales son desaconsejadas expresamente por la empresa instaladora debido a su alto coste y larga amortización, con lo que, en suma, el actor no puede imponer su voluntad al resto de vecinos forzando la adopción de un acuerdo antieconómico ni tampoco, como segunda opción, un acuerdo (la individualización del consumo de su vivienda, excluyéndole de posibles gastos comunes) que sólo a él le favorece por el simple hecho de que su mayor participación en los elementos comunes le reporte un gasto mayor a la hora de abonar los consumos de calefacción.

CUARTO.- La desestimación de todas las pretensiones del recurso determinan la imposición de las costas del recurso a la parte apelante (art. 398.1 LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Francisco contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez nº 7 de Salamanca, con fecha de 31 de marzo de 2004, la cual confirmamos en todos sus extremos, imponiendo las costas de la apelación a la parte recurrente.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.