Sentencia Civil Nº 316/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 198/2012 de 29 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

RECURSO Nº 198/2012

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANADA

JUICIO ORDINARIO N º 2268/2009

PONENTE: SRA. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

S E N T E N C I A N º 316

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 29 de junio de 2012.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 198/2012 - los autos de Juicio Ordinario nº 2268/2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada, seguidos en virtud de demanda de Promociones Grupo Jaldo El Arañuelo, S.L. , representada por el procurador don Juan Manuel Luque Sánchez y defendida por el letrado don Alfredo López Hidalgo; contra Comunidad de Propietarios del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Granada y contra doña Elisenda , representadas por la procuradora doña Encarnación Ceres Hidalgo y defendidas por el letrado don Nicasio de Angulo Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO: Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 5 de septiembre de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimo la demanda presentada en nombre y representación de Promociones Grupo Jaldo El Arañuelo SL contra Doña Elisenda y Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 , con imposición de costas a la actora.".

SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso; una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 15 de marzo de 2012; señalándose para votación y fallo el día 28 de junio de 2012.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

Fundamentos

PRIMERO : La entidad mercantil Promociones Grupo Jaldo El Arañuelo, S.L., como propietaria de dos locales del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Granada, interpone demanda de juicio ordinario frente a la comunidad de propietarios del inmueble con la finalidad de que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en el punto sexto de la junta ordinaria celebrada el 9 de febrero de 2009, que por mayoría de los propietarios se autorizó la ejecución de unas obras que la codemandada ya había realizado, cuando era necesaria la unanimidad de propietarios para alcanzar el acuerdo al afectar a la fachada del inmueble; y de forma acumulada, demanda a doña Elisenda , presidenta de la comunidad de vecinos en el momento de adoptarse el acuerdo ahora impugnado, para que fuera condenada al cumplimiento de la obligación de hacer consistente en el cerramiento de los huecos abiertos en la fachada del edificio y en la reposición del muro de acceso a su trastero.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda y condena a la mercantil Promociones Grupo Jaldo El Arañuelo, S.L., a pagar las costas ocasionadas, al entender que las obras realizadas por la Sra. Elisenda no suponen una alteración sustancial de la fachada del inmueble y estarían en perfecta armonía con su configuración inicial, incluso mejorarían su aspecto y frente a dicha resolución la parte actora interpone recurso de apelación al entender que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO : En el presente procedimiento ha resultado acreditado que doña Elisenda ha realizado obras en el trastero de su propiedad para incorporarlo y ampliar su vivienda que se encuentra justo encima, obras que además de afectar a la fachada exterior del inmueble, han modificado los elementos estructurales, al reconocer en el acto del juicio que ha eliminado parte del forjado para instalar un ascensor y así facilitar el acceso desde el trastero a su vivienda.

Las obras a que se refiere este procedimiento se ejecutaron por la Sra. Elisenda en el mes de agosto de 2008 sin autorización previa de la comunidad de vecinos y ante las quejas del actor, se incluyó la cuestión en el orden del día de la Junta de ordinaria celebrada el 9 de febrero de 2009, que por mayoría de los asistentes aprobaron las obras ya realizadas por la codemandada y que alteraban la fachada del inmueble. Sin embargo, la Sra. Elisenda no comunicó a la comunidad ni al día de hoy ha solicitado autorización por las obras que han eliminado parte del forjado.

En todo caso, la demanda tiene por objeto, exclusivamente, que se declare la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad que aprueba autorizar las obras llevadas a cabo por la codemandada y que afectan a la fachada del inmueble, acción que debe prosperar de conformidad con lo previsto en los arts. 7 , 12 y 16 de la LPH , junto con la jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en la sentencia de 17 de enero de 2012 al decir que las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 de la LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 ).

Doctrina general que solo es matizada por el Tribunal Supremo cuando se trata de obras realizadas por los propietarios de locales de negocio, que no es el caso de autos, pues aunque nada se especifica en el acuerdo adoptado por la comunidad y que es objeto de este procedimiento, se trata de obras que han alterado la configuración de un trastero del inmueble situado en el semisótano y para ello se han ampliado el tamaño de dos de las ventanas de la fachada lateral y eliminado el sistema de acceso, para instalar tres ventanas en el alzado posterior que antes no existían.

Pues bien, con independencia de que estas obras se adapten en mayor o menor medida a la estética exterior del inmueble, lo cierto es que alteran sustancialmente su configuración externa, en especial en el acceso al trastero de la Sra. Elisenda al suprimir unas escaleras, eliminar un muro y colocar tres ventanas y como ello afecta al título constitutivo se necesita la unanimidad de los propietarios para su aprobación que no se ha conseguido y por ello, conforme a los solicitado, el acuerdo debe declararse nulo y estimar en este punto el recurso y la demanda presentada en su día por el actor-recurrente.

TERCERO : De forma acumulada, se solicita en la demanda que la Sra. Elisenda sea condenada a devolver la fachada del edificio a su estado original y aunque no se concreta nada en el suplico de la demanda en cuanto a qué ventanas son las que hay que cerrar, de los hechos y del informe pericial que acompaña se trataría de eliminar las tres ventanas del alzado posterior que se han abierto donde antes existía una escalera de acceso (fol. 59) y el cierre de las tres ventanas existentes en el alzado lateral (fol. 57), pero de la prueba practicada en el procedimiento ha resultado acreditado que respecto a estas tres últimas ventanas que recoge la fotografía nº 2 aportada con el informe pericial (fol. 57), en realidad sólo las dos primeras se encuentran situadas en el trastero de la codemandada, huecos que ya existían pero que han sido ampliados y se ha modificado el enrejado original, lo que evidentemente altera la configuración del inmueble y como han sido llevadas a cabo sin la autorización previa de la comunidad de vecinos, la demanda sólo podrá ser estimada parcialmente para condenar a la Sra. Elisenda a que reponga las dos ventanas del alzado lateral a su estado original, de menor tamaño y con las rejas originales, tal y como recoge el informe elaborado por su propio perito para la autorización de las obras solicitado ante el Ayuntamiento (fol. 146), es decir, con un tamaño de 1,5x0,62, para dejar la fachada como recoge la fotografía superior que recoge el escrito de contestación a la demanda al folio 85.

Las obras que afectan al acceso al trastero también han supuesto una clara y evidente modificación de la fachada y configuración del inmueble y como tampoco ha contado la codemandada con la preceptiva autorización de la comunidad de vecinos, deberá ser condenada a reponer el inmueble a su estado original, y en el alzado posterior deberá volver a levantar el muro de delimitación del trastero en la forma existente, eliminando las tres ventanas construidas tras al reformado, tal y como se aprecia en la fotografía antes mencionada al folio 85 del procedimiento y que detalla el plano de la planta semisótano al folio 146.

CUARTO: Al estimar parcialmente el recurso, no procede hacer condena en costas en ninguna de las dos instancias ( artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación y revocando la sentencia dictada el 5 de septiembre de 2011 en el juicio ordinario nº 2268/2009, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada :

a.- Declaramos la nulidad del punto sexto del acuerdo adoptado el día 9 de febrero de 2009 por la comunidad de propietarios del edificio sito en Granada, CALLE000 nº NUM000 .

b.- Condenamos a doña Elisenda a restablecer la fachada del edificio, en concreto, las dos ventanas de su trastero situadas en el alzado lateral del inmueble deberá reducirlas a su tamaño y configuración original y que recoge fotografía superior obrante al folio 85 del procedimiento; y eliminar las tres ventanas colocadas en el alzado posterior, para devolverle su diseño original que recoge el planto obrante al folio 146, con el muro separador de acceso a su trastero.

c.- No procede la condena al pago de las costas en ninguna de las dos instancias y con devolución del depósito a la parte recurrente.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.