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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 316/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 26/2012 de 29 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 29 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: QUECEDO ARACIL, PABLO
Nº de sentencia: 316/2012
Núm. Cendoj: 28079370142012100271
Encabezamiento
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a veintinueve de junio de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 756/2010, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 1 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 26/2012, en los que aparece como parte apelante RENT PROFIT, S.L., representada por la procuradora Dª ELENA GONZÁLEZ-PÁRAMO MARTÍNEZ-MURILLO, y asistida por el Letrado D. MANUEL MORENO MARTÍNEZ, y como apelado SOPRA GROUP INFORMÁTICA, S.A.U, representada por el procurador D. ISIDRO ORQUÍN CEDENILLA, y asistida por los Letrados D. BLAS PIÑAR GUZMÁN y D. F. JAVIER FERNÁNDEZ-SAMANIEGO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.
Antecedentes
Asimismo que estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por Sopra Group Informática, S.A.U., se condena a Rent Profit, S.L. a devolver a la arrendataria la cantidad de 54.225,34 € una vez detraída de la fianza entregada por Sopra Group Informática, S.A.U. la cantidad a la que ésta ha sido condenada en la demanda principal.
Habiéndose estimado parcialmente tanto la demanda principal como la demanda reconvencional no procede la imposición de costas.
De la presente Sentencia dedúzcase testimonio literal para su incorporación a los autos e inclúyase en el Libro de Sentencia según el artículo 213 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .".
Fundamentos
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.
En el primero discrepa de la resolución de los contratos de arrendamiento que tenia concertados con la demandada, Sopra Group Informática S.A. (en adelante SOPRA).
La cuestión se centra en la interpretación del pacto novatorio de los contratos de arrendamiento urbano concertado con SOPRA. La sociedad Profit Gestión Informática S.A. estaba controlada por D. Carlos Miguel , esposo de la administradora de la sociedad actora, que ostentaba el 75% del capital social. Ocupaba una serie de locales propiedad de RENT bajo tres contratos distintos, pero la sociedad arrendataria fue vendida a SOPRA, y en la venta se pactó un acuerdo novatorio de esos contratos, que afectaba a su duración, y las causas de resolución.
El pacto era de posibilidad de resolución al tercer año desde la firma del acuerdo de novación, y con preaviso de seis meses, si se daba cualquiera de las siguientes circunstancias:
A) Que D. Carlos Miguel (en adelante D. Carlos Miguel ), dejara de ser empleado de la sociedad arrendataria por cualquier causa.
B) Que la arrendataria justificase debidamente por escrito a la arrendadora, que el total de la superficie arrendada por los tres contratos es superior o inferior a la necesaria para el desarrollo de sus actividades, como venía haciendo hasta la fecha.
Sobre esta base, la discrepancia entre las partes es que RENT entiende que esa clausula no comprende el despido, porque en otro caso el contrato de arrendamiento quedaría al arbitrio de la arrendataria. Por el contrario SOPRA entiende que incluye el despido.
El Juez de Instancia dicta su sentencia sobre la base de la interpretación de los contratos de acuerdo con el sentido literal de sus clausulas, pero olvida el Art. 1256 C.C ., que impide que el contrato quede al arbitrio de uno solo de los contratantes.
En el segundo motivo opone que le Juez de Instancia no ha dicho nada sobre la otra casusa de resolución esgrimida por los demandados; que no son necesarios los locales de RENT por exceso de superficie en razón de sus necesidades.
La razón que da el Juez de Instancia es que, apreciada la existencia de causa de resolución por el primer motivo, no es necesario entrar en el segundo.
No obstante tiene interés en que se analice la segunda causa, porque en caso de que no proceda la primera debe examinarse la segunda.
Sostiene que las alegaciones de SOPRA son inútiles e inconsistentes. Dice que su plantilla en 2005 era de 457 personas, pero no dice cual era a finales de 2009. Dice que al finales de 2009 acudían a sus oficinas 221 personas, pero no explica que personal acudía a sus oficinas en 2005. Lo que si queda acreditado es que la plantilla de SOPRA en diciembre de 2009 era de 700 personas muy superior a la que tenía en 2005; que era de 457 personas.
En la carta de resolución consta que los metros cuadrados arrendados a SOPRA eran 5.094m2, en la novación se excluyeron 120 m2, en enero de 2009 RENT pidió a SOPRA que le cediese 200 m2, aunque solo se cedieron 132m2 , la suma de las reducciones mas la de la opción concedida a SOPRA en diciembre de 2009 de reducir la superficie en un 10% hace que la superficie total ocupada fuese de 4.350m2.
La prueba fundamental es que Bami Newco S.A. informa que las cinco plantas del edificio de la Avda. de Manoteras Nº 48 arrendado por SOPRA es de 5.606,25 m. De esos metros, 4.485 m2 se arriendan en diciembre de 2009 con entrada en vigor en enero de 2011, pero en esa fecha se modificó el contrato incluyendo una planta más por 1.121,25 m2
El tercer motivo del recurso se refiere a la cantidad que condena la sentencia de instancia, por los costes de reparación de los locales arrendados. Se pretendía la condena de 518.376,84€ resultante de restar a la valoración pericial a su instancia por importe de 684.872,46€, la fianza arrendaticia de 166.495,62€. Pero condena basándose en el informe del perito de la demandada, y en aplicación del art. 1561 C.C .
Así pues, condena por 112.270,28 € correspondientes a la suma de los desperfectos de los tres locales más el 19% del beneficio industrial.
Luego por estimación parcial de la reconvención, compensa la fianza arrendaticia con los desperfectos y condena a devolver 54.225,34 € en concepto de fianza.
En el contrato se pactaba que las instalaciones se recibían en perfecto estado, y debían devolverse en el mismo estado en que se recibieron, corriendo el mantenimiento de cargo del arrendatario.
El perito de RENT valora la cantidad para devolver los locales en perfecto estado, y el de SOPRA lo que valora es la cantidad necesaria para ese mismo fin pero referida a los desperfectos ocasionados por defecto de mantenimiento.
La sentencia de instancia reconoce que los locales se devolvieron en deficiente estado, pero aplica el Art.1561 C.C .
Opina que la aplicación del citado Art. 1561 C.C . es contrario a lo pactado por las partes
En el cuarto motivo arguye que la sentencia no tiene en cuenta que algunas de las obras, según el perito a su instancia, tienen el doble efecto de ser reparaciones de reposición y de reparación de daños causados por defectos de mantenimiento, lo que obliga a comparar las partidas de ambos informes para llegar a una conclusión razonable.
Con arreglo a esta norma, la redacción del contrato novatorio es bien clara: que D. Carlos Miguel dejara de ser empleado de la arrendataria por cualquier causa. En principio esa expresión; "cualquier causa", incluye todas las formas posibles de cese de la relación laboral; despido procedente, improcedente sin readmisión, muerte, resolución a instancia del trabajador, incapacidad de este, cese de la empresa, reducción de plantilla por causas objetivas etc.
Es cierto que esa amplitud permite todas la combinaciones posibles, incluso las de mala fe, que procuren que el contrato de arrendamiento quede al arbitrio de una sola de las partes, pero no deja de ser cierto que tal y como está redactada la clausula, ese actuar arbitrario puede ser perfectamente bilateral. Es posible el despido caprichoso o por acoso laboral, pero también lo es el cese voluntario con ánimo puro y simple de perjudicar, o para renegociar determinadas condiciones, u obtener un contrato más ventajoso en otros aspectos.
En este caso, D. Carlos Miguel no es contratante y está fuera del Art.1256 C.C ., pero en el terreno de las hipótesis, y a los solos efectos dialecticos, son imaginables maniobras fraudulentas.
D. Carlos Miguel es esposo de la administradora única de RENT, y cabria imaginar el cese voluntario con ánimo de favorecer los negocios de su mujer
En esta tesitura la cuestión no es si la clausula es arbitraria y por esa razón, no cabe extenderla al despido. Lo importante es si la situación entra dentro de las normas del ejercicio del derecho de acuerdo con la buena fe, Art.6 C.C ., y sin abuso de derecho, Art.7 C.C .
Los tres contratos eran de fecha 2-4-2001 y tenían duración hasta 31-12-2010. A partir de ese momento, se pactaba la prorroga tacita por periodos anuales, sin perjuicio de denuncia unilateral por cualquiera de los interesados con preaviso de seis meses.
El acuerdo novatorio es de fecha 5-10-2005, cuando los contratos llevaban cuatro años y seis meses de duración. En el se pactaba que la duración de los contratos seria de seis años, lo que suponía que se aumentaba el plazo de duración en diez meses, pero se preveía que se pudiera resolverse a partir del tercer año de la novación, por las causas de cese en la empresa de D. Carlos Miguel , o por las necesidades de espacio de SOPRA.
La carta resolutoria es de 22-12-2009, o lo que es lo mismo cuatro años después del acuerdo novatorio, y con efecto; día final de arriendo, al 3-6-2010. La carta resolutoria esta cursada cuatro años después del acuerdo novatorio, por lo que a los efectos temporales no podemos decir que se espere de mala fe al tercer año exacto desde la novación.
Su proyección sobre la duración de los contratos es relativa: Respecto de la original se acorta en seis meses, y respecto de la novación en dieciséis meses.
Las actas de Consejo f. 392 son bien claras. D. Carlos Miguel es cesado como Consejero Delegado en el Consejo del 12-1-2009. En la reunión de ese día se abstiene en la votación por razones de oportunidad temporal, fundadas de la situación del mercado, con implicaciones negativas desde el punto de vista económico para los accionistas de la sociedad. A la vez queda como Consejero, y se le ofrece negociar un convenio de colaboración; contrato de prestación de servicios de asesoramiento para SOPRA en España y Portugal, respondiendo D. Carlos Miguel que está dispuesto a negociar ese acuerdo, que facilite la transición al nuevo equipo directivo.
Desde el cese en 12-1-2009, hasta la fecha de la carta resolutoria de 22-12-09 ha pasado casi un año, y mientras tanto no parece que el cese se deba a estrategias ilícitas; acoso, u otras de mala fe que tiendan a forzar el abandono voluntario; hay ofertas de colaboraciones futuras y voluntad de negociarlas.
Dicho de otro modo, no vemos elementos que nos indiquen la existencia de maniobras de mala fe u otras abusivas, para provocar el cese de D. Carlos Miguel y la resolución de los arrendamientos.
Pero además, D. Carlos Miguel permanece como Consejero durante ese año, hasta que, seis días antes de la carta resolutoria, presenta su dimisión irrevocable por falta de convocatorias de Consejo, por perdida de beneficios económicos importantes debido a la gestión del actual equipo directivo, por las políticas de recursos humanos con ceses y nombramientos inadecuados, falta de información, y de reuniones con la dirección de la compañía.
En resumen no hay ejercicio del derecho de resolución de mala fe.
Desde la teoría de la acumulación tampoco es posible porque el ejercicio de una hace ineficaz el de la otra, y viceversa.
No es posible la ineficacia del contrato por una causa, y la eficacia por otra, aunque fuera posible la acumulación en régimen de subsidiaridad.
Aun así, declarada la ineficacia por la primera causa alegada,es inútil pronunciarse sobre la ineficacia por la segunda; ya está declarado ineficaz, e imposible la declaración contraria; la de eficacia, por la pretensión subsidiaria.
La única posibilidad era que se declarara la eficacia por la primera causa, en cuyo caso si sería posible llegar a la ineficacia por la segunda.
A los puros efectos dialecticos la resolución también seria procedente.
La superficie total arrendada, descontadas las superficies excluidas por convenio entre las partes era de 4842,28m2 .Lo arrendado a Bami fueron 4.485m2, pero lo cierto es que si bien esas superficies eran más o menos las mismas, a las nuevas oficinas se trasladaron todos los operarios que tenia diseminados por Madrid, que ocupaban oficinas arrendadas a terceros por 2.727m2. En cómputos globales había un exceso de superficie de 2.727m2
Las segunda base es que la clausula 3ª contrato obliga a devolver en el mismo estado en que se recibió siendo de cuenta del arrendatario el mantenimiento ordinario de los inmuebles, debiendo de realizar por su cuenta las obras necesarias para la conservación y reparación de todos los elementos arrendados, de instalaciones tales como electricidad, climatización, fontanería, contra incendios, seguridad, telefonía, comunicaciones, control, así como pavimentos (Moquetas), falsos techos etc.
Las diferencias entre los informes periciales son de criterio más que de cuantificación. En efecto las del actor se basan en el criterio de devolución en perfecto estado, y que incluyen la reposición de materiales y elementos desgastados. El del demando se basa en la conservación que asumía el demandado, y por tanto solo tasa los daños ocasionados por falta de mantenimiento.
A la vista del contrato, estimamos más adecuado el informe del actor. En principio, las tareas de mantenimiento simple absorberían el desgaste natural del Art.1561 C.C ., pero la clausula 3ª incluye no solo el mantenimiento ordinario, sino también el extraordinario que incluye reposición y las obras de reparación de los elementos que señala con valor puramente enunciativo, dicho de otro modo desactiva el desgaste ordinario del Art.1561 C.C .
A esos argumentos deben unirse las disposiciones de la clausula 4.3 relativa a las obras. Se permite a la arrendadora optar entre hacer suya la obra o la demolición de lo construido dejando la finca en su estado original. También se faculta a la arrendataria a retirar los elementos móviles y mamparas, pero dejando paredes, techos y suelos en el mismo estado original obligando a reparar los desperfectos que se produzcan en esos elementos.
El propio recurso de RENT cruza los informe periciales y de acuerdo con ellos y con las exclusiones de la sentencia reduce la cantidad a 402.040, 85€ como pretensión subsidiaria, y esa es la que estimaremos, ya que el informe de RENT incluye partidas que suponen remodelación íntegra de elementos que exceden del mantenimiento y de la clausula 3ª y 4ª de los contratos, cantidad a la que debe restarse la fianza arrendaticia por lo que la suma total es de 235.545,23€
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.
Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.