Sentencia Civil Nº 316/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 71/2012 de 18 de Junio de 2012

Encabezamiento

Rº 71/12

SENTENCIA Nº 000316/2012

SECCIÓN OCTAVA

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Iltma. Sra.Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a dieciocho de junio de dos mil doce

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, constituida por la Magistrada Ilma. Sra Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ como órgano unipersonal, los autos de Juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de VALENCIA, con el nº 001747/2010, por D'LATANI INMOBILIARIA S.L. representado por el Procurador D. JORGE VICO SANZ y dirigido por el Letrado D. JAVIER SANS GARCIA, contra Dª Sofía Y Dª María Rosa , representado por la Procuradora Dª. Mª ANGELES ESTEBAN ALVAREZ y dirigido por el Letrado D. MANUEL DELGADO RODRIGUEZ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D'LATANI INMOBILIARIA SL.

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia, apelada pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 20 de VALENCIA, en fecha 22 de Julio de 2011 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D.Jorge Vicó Sanz en nombre y representación de la mercantil DŽLatani Inmobiliaria SL contra Dª María Rosa y Dª Sofía en reclamación de la cantidad de seis mil euros (6000 euros),importe de la señal o arras que fue devuelto a Dª Candida ,futura compradora de la vivienda propiedad de las demandadas sita en Massanassa calle DIRECCION000 nº NUM000 al no obtener la misma financiación para la adquisición de la vivienda,debo absolver y absuelvo a las demandadas de todas las pretensiones de la demanda. Se imponen las costas a la parte demandante.".

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D'LATANI INMOBILIARIA SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para la resolución del recurso de Apelación el 11 de Junio de 2012.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales

Fundamentos

PRIMERO .- La representación de la parte actora ejercitó acción con fundamento en las siguientes consideraciones: D'Latani Inmobiliaria S.L. en el ejercicio de su objeto social, suscribió el 11 de julio de 2007 con las demandadas, un contrato de señal o arras sobre la vivienda propiedad de estas sita en Massanassa DIRECCION000 numero NUM000 por el que encargaban a la demandante la venta de la misma por un precio total de 147.248 euros. La actora había conseguido un comprador para la citada vivienda que entrego la cantidad de 6.000 euros en concepto de arras penitenciales para la reserva del inmueble que a su vez fueron entregadas a la parte vendedora. Conforme a lo pactado, no se apreciaría la existencia incumplimiento en la compradora de las obligaciones adquiridas, si antes del 30 de julio de 2007 comunicaba la imposibilidad de obtener el préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, en cuyo caso los vendedores debían proceder simplemente a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. El 7 de septiembre de 2007 le fue denegado a la compradora el citado préstamo por lo que demandó a la mediadora en reclamación de la cantidad de 6.000 euros entregada como reserva, dictándose Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia numero 4 de Catarroja en fecha 15 de septiembre de 2008 que resulto confirmada por la Audiencia Provincial íntegramente estimatoria de tal demanda. Y como la demandante ha sido condenada a abonar a la compradora dicha cantidad procede ahora que las demandadas como vendedoras, reintegren a la actora dicha suma. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene a las demandadas en forma solidaria al pago de 6.000 euros correspondientes al pago de la cantidad entregada en su día en concepto de arras o señal para la reserva del inmueble mas los intereses correspondientes con expresa imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda aduciendo que el papel de la intermediaria no es de mera intermediación, sino además hay una diferencia de precio a favor de la parte actora. Las demandadas no están sujetas por el contrato firmado por la actora con D. Candida . La demanda no hace referencia a la notificación de la no obtención de financiación con anterioridad al día 30 de julio de 2007, sino que por el contrario en el hecho tercero de la demanda se arguye que la notificación de la falta de obtención de financiación a la compradora tuvo lugar el 7 de septiembre de 2007, por lo que resulta imposible que se hubiera notificado este hecho a las vendedoras antes del 30 de julio verbalmente a las vendedoras, este hecho. Concluyo interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia se dicto en fecha 22 de julio de 2011 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte demandante de las costas del procedimiento.

SEGUNDO .- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte actora formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.- Errónea valoración del resultado de la prueba practicada en que a su juicio incurre la Juzgadora de Instancia por infracción del articulo 222 de la L.E.C . pues consta acreditado que las vendedoras tuvieron pleno conocimiento de la circunstancia de la denegación del préstamo hipotecario antes del 30 de julio de 2007 ya que dicha circunstancia constituye cosa juzgada en virtud de la Sentencia dictada en el procedimiento ordinario 734/2007. A mayor abundamiento se infringe el instituto de la cosa juzgada por cuestionar el derecho de la recurrente a que se le reintegre la cantidad abonada en cuanto en la referida Sentencia se reconoce a la mediadora el derecho a recuperar las cantidades abonadas por las vendedoras.

El hecho de la notificación que tuvo lugar telefónicamente el 28 de julio de 2007 fue confirmado por la propia Sra. María Rosa .

2.- Infracción de la doctrina que interpreta la acción de reembolso prevista en el artículo 1158 del Código Civil .

3.- Enriquecimiento injusto e inaplicabilidad de la doctrina de los actos propios.

4.- Improcedente pronunciamiento sobre costas.

Dichos motivos serán objeto de estudio conjunto seguidamente.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C . la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la Sentencia impugnada, adicionando únicamente a los mismos a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

De los documentos obrantes en Autos aparece que en fecha 10 de julio de 2007 (doc. 2 de la demanda al folio 11) por D. Candida actuando en nombre propio se confiere a D'Latani S.L. encargo de mediación en la compra del inmueble sido en la DIRECCION000 numero NUM000 propiedad de las demandadas aceptando dicha inmobiliaria el referido encargo, y entregándose en tal acto la cantidad de 6.000 euros en concepto de reserva. Asimismo se establece, (cláusula cuarta del referido documento) que el comprador autoriza a la ahora demandante para que esta, representando al mismo, haga entrega a la vendedora de las cantidades recibidas en dicho acto de forma que si se incumpliera el contrato, el comprador perdería estas cantidades entregadas o el vendedor quedaría obligado a devolverlas por duplicado en virtud de lo dispuesto en el articulo 1454 del Código Civil . Se establece asimismo que no se considerara incumplimiento por parte de la compradora si el préstamo hipotecario que se tramitara a su favor no le fuere concedido, en cuyo caso los vendedores deberán proceder simplemente a la devolución a la compradora de la cantidad entregada en concepto de arras.

Mediante documento fechado el día siguiente, 11 de julio de 2007 (documento 1 folio 8 de las actuaciones ) denominado por las partes contrato de señal o arras en el que comparecen de un lado D. María Rosa actuando en representación de D. Agueda y de otra D'Latani pactan los intervinientes la reserva por la inmobiliaria de la finca propiedad de las vendedoras, entregándose en dicho acto la cantidad de 6.000 euros recibida de la compradora y pactándose igualmente que si se incumpliera el contrato, el comprador perdería estas cantidades entregadas o el vendedor quedaría obligado a devolverlas por duplicado en virtud de lo dispuesto en el articulo 1454 del Código Civil . Se establece asimismo una cláusula que siendo similar a la del contrato suscrito entre compradora y mediadora no es idéntica, pues se establece un nuevo matiz en el sentido de que no se considerara incumplimiento por parte de la compradora si antes del 30 de julio de 2007 , comunica a la parte vendedora la imposibilidad de obtener el préstamo hipotecario que se tramitara a su favor no le fuere concedido, en cuyo caso los vendedores deberán proceder simplemente a la devolución a la compradora de la cantidad entregada en concepto de arras.

Pues bien, partiendo de tal base factica, y a efectos de acreditar en el acto del juicio que la notificación de la imposibilidad de obtener la financiación se llevo a efecto por D'Latani a las vendedoras, con anterioridad al 30 de julio de 2007, por cuanto caso contrario no quedarían las mismas obligadas a la devolución de la cantidad recibida de la demandante, la actora propuso como prueba el interrogatorio de la contraria; La parte adversa manifestó no discutir en absoluto la fecha de fallecimiento de D. Agueda (10,36) -no que a fecha del óbito fuera notificada la no concesión del préstamo- quedando puesto de manifiesto en el acto del juicio que el citado fallecimiento tuvo lugar el 28 de julio de 2007, (10,39) a resultas de lo cual, acto seguido por la parte actora se renuncio a la practica de dicha prueba (10,46).

A ello se suma que en la Sentencia de 15 de septiembre de 2008 confirmada por la de esta Audiencia Provincial, se declara probado (folio 15 de las actuaciones) que fue en fecha 11 de septiembre de 2007 cuando la Sra. Candida comunico a la inmobiliaria vía burofax la no obtención de la financiación, por lo que no ofrece duda que la actora apelante no pudo llevar a cabo la notificación con anterioridad al día 30 de julio de 2007, pues desconocía tal circunstancia, no pudiéndose concluir de todo ello en otro sentido que no sea el de considerar que las demandadas quedan a raíz de todo ello y conforme a la cláusula contractual expuesta, exentas de la devolución interesada por cuanto la imposibilidad de obtener financiación la compradora no les fue notificada en el plazo establecido en el contrato. El motivo perece.

Igual suerte desestimatoria han de correr el segundo, y tercero de los invocados, relativos a la acción de reembolso y el enriquecimiento injusto que se imputa a la adversa, debiéndose recordar respecto al primero de ellos que como señala la doctrina jurisprudencial aplicable al respecto, el pago que realiza un tercero por cuenta de otro, regulado en el articulo 1158 del Código Civil , da lugar a la acción denominada de reembolso o "actio in rem verso" contra el deudor. La STS de 19 de noviembre de 1998 exige tres requisitos para la prosperabilidad de la actio in rem verso: 1.- obligación de pago a cargo del deudor. 2.- pago anticipado por el demandante.3.- beneficio o utilidad de dicho pago. En el caso presente a la vista de cuanto se ha expuesto es obvio que el primero de los requisitos no se cumple, pues no habiéndose comunicado a las vendedoras como ha resultado probado en debida forma con anterioridad al 30 de julio de 2007 la no obtención de financiación por parte de la compradora, ninguna obligación, según el propio contrato suscrito recaía sobre estas de restituir la suma recibida, decayendo por tanto la aplicabilidad del articulo 1158 y concordantes del Código Civil al caso enjuiciado. De ello se colige además, que tampoco puede afirmarse que se haya producido un enriquecimiento injusto para las demandadas apeladas en la medida en que para su apreciación se exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) Un aumento del patrimonio o, una, no disminución del mismo, en relación al demandado. 2º) Un correlativo empobrecimiento del actor representado por un daño positivo o por un lucro frustrado y 3º) La inexistencia de una causa justa, entendiéndose como tal aquella situación jurídica que autorice al beneficiario de un bien a recibirlo ( SS. del T.S. de 31-3-92 , 11-12-92 , 31-10-94 , 14-12-94 , 13-10-95 , 19-12-96 y 27-10-97 , a título de ejemplo). Sin embargo en el caso presente la causa que avala la legitimidad de la retención de la cantidad en su día recibida ha quedado clara, y esta no es otra que la propia cláusula contractual establecida en el sentido de que si se incumpliera el contrato, el comprador perderá las cantidades entregadas a cuenta, así como que no se considerara la existencia de incumplimiento si se notifica antes del 30 de julio de 2007 la no obtención de la financiación para la adquisición de la vivienda. Como tal evento no tuvo lugar en el tiempo establecido, en virtud del contrato suscrito entre la inmobiliaria y las demandadas en fecha 11 de julio, se hallan estas ultimas, como acertadamente señala la Juzgadora de Instancia, legitimadas para retener la suma entregada sin que pueda apreciarse por parte de la apelada, contradicción alguna en su actuar.

Únicamente resta por señalar en cuanto al pronunciamiento sobre costas contenido en la Sentencia impugnada, que no suscitando la cuestión debatida dudas de hecho o de derecho, que pudieran constituir excepción a la regla del vencimiento contenida en el articulo 394 de la L.E.C . procede la expresa imposición a la recurrente de las ocasionadas tanto en la Primera Instancia como en esta alzada.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Se desestima el recurso de Apelación formulado por la representación de la mercantil D. 'Latani Inmobiliaria S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia en fecha 22 de julio de 2011 en Autos de Juicio verbal numero 1747/2010 la que se confirma íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación

En cuanto al depósito constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto.

Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.