Sentencia Civil Nº 316/2015, Juzgados de lo Mercantil - Badajoz, Sección 1, Rec 11/2012 de 30 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

JDO. DE LO MERCANTIL N. 1

BADAJOZ

SENTENCIA: 00316/2015

S E N T E N C I A

En Badajoz, a treinta de diciembre de dos mil quince

Vistos por mí, Don José Pablo Fernández Cavada Pollo, Magistrado-Juez sustituto del Juzgado de Lo Mercantil nº 1 de Badajoz los presentes autos nº 11/2012/1, Incidente Concursal, seguidos a instancia de DON Jacinto frente al concursado GONZÁLEZ Y PAZ S.L. EN LIQUIDACIÓNy frente a la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, y de reconvención de ésta última frente al actor.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el referido solicitante se suscitó incidente concursal, en base a los hechos y fundamentos de derecho que enumeradamente exponía y que aquí se dan por reproducidos, suplicando finalmente se dicte sentencia por la que se declare que la concursada GONZÁLEZ Y PAZ S.L. EN LIQUIDACIÓN y en su nombre y representación la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL viene obligada, en cumplimiento del contrato privado de compraventa de 4 de octubre de 2004 a otorgar junto al vendedor DON Jacinto escritura pública a favor de la concursada, así como a convertir en metálico la obligación de entrega de 1.500 m2 de suelo y a dar satisfacción al crédito en metálico que resulte de la anterior conversión, con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la solicitud se dio traslado de la misma a la Administración Concursal y a la entidad concursada GONZÁLEZ Y PAZ S.L. EN LIQUIDACIÓN, para su contestación y alegaciones oportunas, presentándose escrito por la Administración Concursal dentro del plazo concedido para contestar a la demanda, por el que se oponía a las pretensiones del actor y formulaba reconvención en la que solicitaba que se declare resuelto el contrato, con devolución recíproca de las prestaciones, con la deducción prevista en aplicación de la claúsula penal inserta en el contrato y costas a la actora. Por su parte, la concursada GONZÁLEZ Y PAZ S.L. EN LIQUIDACIÓN presentó escrito por el que oponía a las pretensiones articuladas por la concursada, solicitando su desestimación, con imposición de costas. De la reconvención se dio traslado a las partes, presentando la parte actora DON Jacinto escrito de contestación, y una vez admitida, se convocó a las partes a la celebración de una vista, que tuvo lugar el día 23 de octubre de 2015, ratificándose las partes en sus respectivas posiciones, recibiéndose el pleito a prueba, quedando finalmente los autos en la mesa del proveyente para resolver.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interesa por la representación procesal de Don Jacinto que se dicte sentencia por la que se declare la obligación de la concursada GONZÁLEZ Y PAZ S.L. EN LIQUIDACIÓN, y, en su nombre y representación, la Administración Concursal, de otorgar escritura pública de compraventa de la finca rústica al término de Miajadas, al paraje Egido, Cruz Nueva o Faldiego, a favor dela concursada y a convertir en metálico la obligación de entrega de 1.500 m2 de suelo, como parte del precio de la precitada compraventa que resta por abonar.

Alega la actora que en fecha 4 de octubre de 2004 Don Jacinto , en calidad de vendedor, y la mercantil González y Paz S.L., como comprador, firmaron un contrato privado de compraventa, cuyo objeto venía constituído por la finca antes citada, pactándose el precio parte en metálico y parte en especie, en concreto la suma de 760.280,31 euros en metálico y la entrega de solares resultantes de la actuación urbanística prevista hasta completar una superficie neta de 1.500 metros cuadrados, fijándose como fecha límite el día 30 de marzo de 2007. En el precitado contrato se establecieron las condiciones de entrega del precio en especie, en concreto, fijándose un módulo de conversión de 240 euros/m2 para el caso de que la cabida de los solares a entregar por la compradora sumase una superficie mayor de 1.500 m2. Prosigue la actora exponiendo que se pactó que la escritura pública se otorgaría una vez entregado el precio en metálico y garantizada por aval bancario la entrega de los solares. Señala la parte que procedió a formalizar la entrega de la finca a la mercantil demandada, y una vez pagada la parte del precio en metálico, fue requerida por la demandada para otorgar escritura pública, negándose a ello toda vez que entendía que la operación no se encontraba suficientemente garantizada con el aval ofrecido. Tras ello la sociedad compradora fue declarada en concurso el 10 de febrero de 2012, presentando la Administración Concursal plan de liquidación que fue aprobado por auto de fecha 15 de octubre de 2013, en el que se hace constar la imposibilidad de cumplir con la entrega de los solares, cuando, expone la representación procesal del Sr. Jacinto , es factible sustituir la entrega de los solares comprometidos por el pago en metálico. En definitiva, reclama la actora el cumplimiento del contrato de compraventa, y, por ende, el otorgamiento de escritura pública y el pago del resto del precio mediante la conversión de la parte fijada en especie en su equivalente en metálico.

SEGUNDO.- Por su parte, la entidad concursada GONZÁLEZ Y PAZ S.L., se opone a lo alegado por la parte actora, entendiendo que la entrega de la finca no se llevó a efecto al reservarse el vendedor el dominio de la misma y no haberse otorgado escritura pública por lo que entiende que no se ha producido la transmisión. Asimismo estima que el contrato es de imposible cumplimiento por imperativo legal, por encontrarse la entidad en fase de liquidación concursal.

TERCERO.-El administrador concursal presentó escrito por el que se oponía a lo solicitado por la actora, y ello sobre la base de un pretendido incumplimiento previo por parte de la actora, al no haber procedido a la entrega de la finca al comprador y haber desatendido el requerimiento para otorgar escritura, así como de la demandada, González y Paz S.L. en lo que respecta al pago de la parte del precio pactada en especie, formulando a su vez reconvención frente a Don Jacinto , por la que pretende la resolución del contrato de compraventa litigioso, con las consecuencias inherentes, en cuanto a la restitución de la parte del precio pagado por la concursada a la actora-reconvenida, detrayendo la cantidad de 120.000 euros, suma pactada como indemnización de daños u perjuicios.

Del escrito de reconvención se dio traslado a la actora-reconvenida, presentando escrito en el que se oponía a la pretensión de resolución, esgrimiendo al efecto la falta de legitimación activa por falta de acción del administrador concursal y por estimar que a pesar de la reserva de dominio, sí que se produjo la entrega de la finca, y, sin embargo, la compradora incumplió su obligación de pagar el precio en la parte pactada en especie. Por último expone la reconvenida que la facultad resolutoria sólo estaba prevista para el vendedor en cuanto vinculada al cumplimiento del pago en metálico.

CUARTO.-En lo que se refiere a la pretensión de cumplimiento del contrato, entrando en el fondo del asunto, la discusión se circunscribe a determinar si la actora ha cumplido sus obligaciones y se encuentra facultada para exigir el cumplimiento, o, como sostienen los demandados, no se ha producido la entrega de la finca al comprador, privando ello a la actora de la facultad de exigir el cumplimiento.

Una de las piezas angulares para la resolución del pleito se encuentra en la interpretación del contrato suscrito entre las partes el día 4 de octubre de 2004 y de su clausulado. Siguiendo las directrices marcadas por los artículos 1281 y siguientes del Código Civil cabe reseñar que la interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual, como reza lo establecido en la S.T.S. 15/12/1992 , S.T.S. 30/11/2005 . Los artículos mencionados no contienen meras reglas lógicas o de buen sentido que se pongan a disposición del intérprete para que libremente se sirva o no de ellas en la búsqueda de la llamada voluntad contractual, sino verdaderas normas jurídicas de las que necesariamente este juzgador debe hacer uso.

Los principios esenciales de la interpretación contractual son el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes, el principio de autorresponsabilidad de dichas partes y el principio de buena fe contractual.

Según afirma el artículo 1281 del mencionado cuerpo legal, si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Dado que existen dudas interpretativas sobre el significado de las cláusulas establecidas, ya que las partes muestran su disconformidad en lo relativo a la cláusula sexta, este juzgador debe indagar sobre la verdadera intención de los contratantes, es decir, lo que en realidad quisieron las partes. Para ello se debe poner en juego el artículo 1281 y 1285 del Código Civil donde se viene a juzgar la intención de los contratantes conforme a los actos coetáneos y posteriores al contrato, debiendo atribuir a las cláusulas dudosas el sentido literal de ellas.

El contenido de la estipulación sexta del vigente contrato es el siguiente: ' el vendedor se reserva el dominio de la finca objeto de compraventa, que sólo se entenderá trasmitido con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. No obstante, la compradora tomará posesión de la finca y dispondrá de ella para cuantas actuaciones precise en orden a la Ordenación y Urbanización del Sector, quedando facultado desde la firma del presente contrato para adoptar con entera libertad las decisiones que, en las relaciones con los demás propietarios del Sector 3 y con las Administraciones Públicas competentes, correspondan al propietario de los terrenos objeto de compraventa'.

Es decir, se pactó una reserva de dominio a favor del vendedor, difiriendo la entrega material de la finca al acto de otorgamiento de escritura pública. El tenor literal del contrato es claro, pero además, los actos de las partes despejan todas las dudas sobre este particular, concluyéndose que en ningún momento tuvo lugar la entrega de la finca, sino tan sólo se facultó al comprador para la realización de las gestiones oportunas para la urbanización del Sector en el que se encontraba afectada la finca objeto del contrato. Alega la representación del Sr. Jacinto que un dato que avala su tesis de efectiva entrega de la finca a la compradora es que el I.B.I. se abonaba por ésta, pero este argumento no sirve para justificar debidamente tal pretensión, y ello porque el propio contrato, en la claúsula quinta, apartado cuarto, se expresa que ' la sociedad compradora asume el pago de los recibos de contribución que se giren a partir del próximo día 31 de diciembre del presente año',es decir, no es que el pago del tributo fuera consecuencia de la transmisión de la propiedad sino que lo era del propio contenido del contrato .Además de la prueba practicada en acto de juicio se desprende que no se produjo la entrega de la finca a la compradora, permaneciendo bajo el dominio y posesión del Sr. Jacinto en todo momento, y así lo declaró Don Jacobo , gerente de la concursada hasta 2012, el cual manifestó que ' la finca estaba vallada, no me entregaron las llaves de la cancela, no se tomó posesión de la finca'.

En definitiva, se pactó un precio total del que se entregó la parte fijada en metálico en los plazos convenidos, y la parte en especie quedó diferida hasta la escritura, requiriendo la compradora a la vendedora para el otorgamiento de escritura pública y a ello contestó ésta que no aceptaba las garantías ofrecidas, manteniéndose una situación de impasseen la que la vendedora no había efectuado entrega de la finca ni negociaba sobre las garantías, pero además conviene traer a colación el momento en que el vendedor pretende exigir el cumplimiento del contrato, nada más y nada menos que 11 años después de firmado y 8 años después del transcurso del plazo máximo fijado para el pago del precio en metálico, el 30 de marzo de 2007, y si bien no se pactó plazo para la entrega de los solares ello no implica que pudiera diferirse indefinidamente en el tiempo. Y lo que aún resulta más llamativo, sólo reclama la vendedora el cumplimiento cuando ya la entidad concursada se encuentra en fase de liquidación. Desde luego se aprecia una absoluta dejación de derechos por parte del vendedor, que por otra parte ha disfrutado de la posesión de la finca, sin soportar las cargas fiscales (ya se expuso que el I.B.I. se pagaba por la compradora), y habiendo percibido además la mayor parte del precio. Desde luego si no se ha otorgado escritura pública ha sido en gran medida responsabilidad de la vendedora, por su completa inactividad en el periodo 2007-2014.

Sentadas las anteriores premisas procede examinar la Jurisprudencia aplicable al supuesto de autos, y así la S.A.P. de Madrid de 28 de mayo de 2002 señala que 'si la parte vendedora deja de cumplir con su obligación principal, entregar el objeto de la venta, ello le deslegitima para reclamar de la contraparte el cumplimiento de las recíprocas que le incumben'.Así pues, la actora carece de acción para exigir el cumplimiento del contrato y su solicitud debe desestimarse.

QUINTO.-En lo que respecta a la reconvención formulada por la administración concursal frente a Don Jacinto , plantea la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la compradora GONZÁLEZ Y PAZ S.L. Aduce la actora en reconvención que la hoy concursada cumplió sólo parcialmente su obligación de pago del precio, pues sólo abonó la parte convenida en metálico pero no la pactada en especie, a saber, la entrega de 1.500 m2 de solares, resultando imposible toda vez que no se pudo urbanizar la finca por problemas ajenos, encontrándose la empresa en fase de liquidación concursal. De forma subsidiaria pretende la resolución del contrato por interés del concurso.

La demandada en reconvención se opone a la misma estimando que no siendo posible para la concursada cumplir con la obligación en sus propios términos, lo obligado es hacerlo por su equivalente económico.

Partiendo de la ya expuesto en el fundamente anterior, lo que aquí se da, de facto, es una resolución tácita del contrato que, aunque oficialmente vivo, ha quedado inane toda vez que ninguna de las partes ha cumplido lo que le incumbía (entrega de la finca y pago total del precio), y en tal situación lo que procede es la restitución de las cosas entregadas, pues, de una parte pedir el cumplimiento después de la inactividad evidente de la vendedora desde 2007, y pedir la monetización de la obligación de pago en especie con arreglo a los módulos de conversión previstos, ya en fase de liquidación, cuando además no se ha transmitido el dominio de la finca, resulta extemporáneo. Cierto es que la compradora también faltó al cumplimiento de sus obligaciones, toda vez que no entregó los solares comprometidos, por lo que lo pertinente no es la resolución por incumplimiento sólo de la contraparte sino la resolución por interés del concurso, y así recordaremos que en materia de contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento para ambas partes la L.C. ha optado por una disciplina especial, diferente a las reglas generales del artículo 1124 del C.C ., basándose en la prevalencia del interés del concurso sobre el particular de los contratantes, y una de esas especialidades es la resolución del contrato en interés del concurso, previsto en el art. 61.2, cuyo ámbito objetivo son los contratos bilaterales con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes, entendiéndose por tal concepto jurídico indeterminado 'la maximización del valor del patrimonio concursal a fin de alcanzar el objetivo primordial de la satisfacción de los acreedores, o dicho de otra manera, en lograr la mayor atención, satisfacción o pago a los acreedores',y en este caso el interés del concurso se refiere a la obtención de liquidez originada por la devolución del precio. En el caso sometido a debate es evidente la depreciación de la finca con el transcurso de los años y la pérdida de su interés urbanístico y sus consiguientes plusvalías, y ello implica la dificultad para su venta, de ahí el interés del concurso, pero haciendo surgir el derecho de indemnización de la contraparte, que por razones de equidad y dada la depreciación mencionada, ha de suponer un quantum superior a la fijada en el propio contrato como penalización (120.000 euros), y que se estima prudente fijar en la cantidad de 240.000 euros, teniendo en consideración el precio actual de tasación de la finca, según informe pericial de TINSA, la ventaja o provecho que para el vendedor ha supuesto la disponibilidad de la cantidad entregada en metálico, sin que por otro lado pueda negarse de forma tajante que la finca pueda volver a tener interés urbanístico con la consiguiente revalorización.

En consecuencia procede estimar la demanda reconvencional, declarando resuelto del contrato de compraventa de 4 de octubre de 2004, debiendo restituir Don Jacinto las cantidades abonadas menos 240.000 euros como indemnización de daños y perjuicios.

SEXTO.- En materia de costas, conforme al art. 394 y s.s. L.E.C ., dada la desestimación de la demanda inicial se imponen a la actora DON Jacinto ; y las costas de la demanda reconvencional, dada la estimación de la petición subsidiaria, y las dudas planteadas, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMOla solicitud formulada por la Procuradora Sra. Domínguez Macías en nombre y representación de DON Jacinto , frente a GONZÁLEZ Y PAZ S.L. EN LIQUIDACIÓNy frente a la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, absolviendo a estos de los pedimentos formulados en su contra,y con imposición de costas a la actora.

Que debo ESTIMAR Y ESTIMOla solicitud formulada por la ADMINISTRACIÓN CONCURSALcon carácter subsidiario frente a DON Jacinto y en consecuencia declaro resuelto el contrato de compraventa de 4 de octubre de 2004, y en consecuencia, declarando que el dominio de la finca litigiosa corresponde a DON Jacinto , debiendo éste restituir al concurso la cantidad de 760.280,31 euros, menos la cantidad de 240.000 euros, fijada como indemnización de daños y perjuicios, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Contra la presente sentencia cabe recurso de apelación para su resolución ante la Ilma. Audiencia Provincial de Badajoz en el plazo de 20 días desde la notificación de la presente resolución.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.