Sentencia Civil Nº 316/2016, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 745/2015 de 21 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
TARRAGONA
SECCION PRIMERA
ROLLO NUM. 745/2015
ORDINARIO NUM. 49/2013
EL VENDRELL NUM. UNO
S E N T E N C I A NUM. 316/16
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. Antonio Carril Pan
MAGISTRADOS
Dª Mª Pilar Aguilar Vallino
D. Manuel Horacio García Rodríguez
Tarragona, 21 de junio 2016.
La Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, formada por los Magistrados del margen, ha visto
el recurso de apelación nº 745/2015, interpuesto contra la sentencia dictada el 2 julio 2014, en Procedimiento
Ordinario nº 49/2013, tramitado por el Juzgado Primera Instancia nº 1 de El Vendrell (UPSD), a instancia de
Dña. Cecilia , como demandante-apelante, y D. Nazario y GOSE PENEDES S.L., como demandado-apelado
el primero, y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes fundamentos de derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de Cecilia , debo declarar la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha de 19 de junio de 2008, que tenía por objeto la compraventa de la vivienda del piso denominado NUM000 NUM000 , en edificio sito en la CALLE000 NUM001 , esquina DIRECCION000 y plaza de párking número NUM002 , suscrito con Gose Penedès, S.L..

Consecuencia de la resolución contractual es que las partes deberán proceder a restituirse recíprocamente las prestaciones consecuencia del contrato, es decir, la actora deberá restituir a Gose Penedès, S.L. el dominio sobre la mentada finca, mientras que Gose Penedès deberá abonar a la Sra. Cecilia el precio pagado por la vivienda, de de 213.503,52 euros, así como indemnizar a la demandada en 25.791,20 euros por razón de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitades.

Respecto de la acción que la actora dirige frente a Nazario , debe ser desestimada con imposición de costas a la actora'.



SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en que los fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el/la Ilmo/a Sr./a Magistrado/a Ponente D. Manuel Horacio García Rodríguez.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

Dña. Cecilia solicita la resolución del contrato de compraventa concertado, el 19 junio 2008, con GOSE PENEDES S.L. sobre una vivienda y plaza de parking ubicada en la CALLE000 , NUM003 , de El Vendrell, debido a que la vendedora no ha cancelado la carga existente dentro del plazo pactado para el otorgamiento de la escritura, con devolución doblada de las arras penitenciales entregadas, responsabilidad que deberá extenderse a D. Nazario que garantizó personalmente en el acuerdo de 27 noviembre 2008 para prolongar del plazo de entrega y la liberación del inmueble.

Contestó el demandado D. Nazario alegando, en síntesis, que el contrato alcanzado es de compraventa y no de arras por lo que únicamente puede pedirse la resolución contractual y no la devolución doblada de aquellas porque no hay desistimiento, y el acuerdo de prolongación del plazo de entrega en nada modifica la responsabilidad contraída en el contrato de venta.

La mercantil demandada fue declarada en rebeldía por la falta de personamiento en tiempo y forma.

En la Audiencia previa la actora adiciono como parte de su pretensión el pago de los intereses legales y como indemnización de daños y perjuicios el reintegro de una sanción tributaria que ha soportado por la demora en el otorgamiento de la escritura pública al haber declarado como reinversión la vivienda litigiosa, aceptándose sólo en cuanto a esta última pretensión.

La sentencia de primer grado estima en parte la demanda, declara resuelto el contrato y condena a ambas partes a la restitución recíproca de prestaciones, es decir, el dominio sobre la vivienda a la actora y la suma de 213.503,52.-€ del precio, más 25.791,20.-€ por razón de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual y que hace referencia al debito tributario de la actora como consecuencia de la demora en la venta. Por el contrario, no acepta la responsabilidad personal del demandado en atención a la voluntad evidente de las partes manifestada en el primer contrato de venta y en el de arrendamiento suscrito al tiempo de la prolongación que lo fue solo de la sociedad. No hace pronunciamiento sobre las costas de la primera acción e impone a la actora las de la segunda.

En desacuerdo con esta decisión formula el presente recurso la demandada, al que se opone el demandado que defiende al sentencia.



SEGUNDO.- Los motivos de oposición a la sentencia.

La apelación de la actora se centra en tres cuestiones que son el objeto del recurso: una, los efectos de la resolución contractual no alcanzan a la restitución de un inmueble del que no se le ha transmitido el dominio o derecho real; dos, la falta de pronunciamiento judicial sobre el efecto del procedimiento hipotecario seguido frente al vendedor y en el que la compradora no fue parte; y tres, del incumplimiento contractual debe responder personalmente el codemandado, D. Nazario .

Por el mismo orden en que han sido planteadas se da cumplida respuesta a los motivos de oposición a la sentencia. El primero de ellos se refiere a los efectos de la resolución contractual de la venta, pues las arras son un pacto accesorio que no se ha activado, debiendo recordar esta Sala que la compraventa es un contrato obligacional apto para transmitir el dominio ( art. 1462 CC ) mas esta transmisión solo se produce cuando se entrega la cosa vendida a través de alguno de los 'modus adquirendi domini', de acuerdo con los principios del título y el modo que rigen nuestro sistema ( art. 609 y 1095 CC ), y el arrendamiento concertado el 27 noviembre 2008, al tiempo en que se convino la prolongación del plazo de entrega y la promesa de cancelación de la carga hipotecaria, no es titulo hábil para transmitir el dominio sino de la simple tenencia de la cosa o derecho para conservarlo o disfrutarlo, perteneciendo el dominio a otra persona ( art. 432 CC ), pues sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio ( art. 447 CC ). En suma, el arrendatario es un subposeedor utilizando la terminología del BGB alemán.

El segundo motivo tiene que ver con los efectos del procedimiento hipotecario sobre la venta y la posesión de la compradora. De nuevo hay que recordar que la acción hipotecaria debe dirigirse únicamente frente al deudor, en su caso frente al hipotecario no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecarios ( art. 685 LEC ), y el arrendatario no tiene ninguna de estas condiciones. Otra cosa es que pueda intervenir como tercero en el proceso de subasta de los bienes hipotecados con el alcance que se desee.

Y desde la óptica de la compraventa es claro que pagado íntegramente el precio y condicionada ésta a la entrega de la posesión libre de cargas, la existencia del proceso de ejecución y la consiguiente subasta del inmueble a favor de un tercero es causa de resolución del contrato porque frustra su finalidad, aparte de que la compradora-arrendataria ha tenido que entregar la vivienda el 21 mayo 2014.

Por último, se cuestiona la falta de declaración de responsabilidad de uno de los administradores de la mercantil vendedora que, en el acuerdo de ampliación del plazo de entrega y cancelación de hipoteca, se comprometió personalmente a responder de la obligación de otorgar escritura pública y liberar el inmueble hipotecado. La Sala debe traer a colación la conocida doctrina jurisprudencial de la asunción cumulativa de deuda ( STS 24 octubre 2000 , 9 junio 1981 , 29 abril 2005 , 15 diciembre 2009 , 5 y 13 noviembre 2015 , entre otras) en virtud de la cual la asunción de deuda por sujeto ajeno a la relación obligatoria originaria, cuando es consentida por el acreedor, constituye una asunción acumulativa de deuda, que no libera al deudor originario sino que supone la incorporación de un nuevo obligado que refuerza la garantía de pago, y constituye frente al acreedor un vínculo de solidaridad entre los deudores, el originario y el sustituto. En consecuencia, al intervenir D. Nazario en el segundo contrato de manera personal (en nombre propio) lo que hizo fue reforzar la primitiva obligación de la mercantil de la que era administrador, intervención que quizás sea el motivo por el que la compradora admitió la ampliación del plazo de entrega.



TERCERO.- Régimen de costas.

Al estimarse el recurso no se hace pronunciamiento sobre sus costas, como tampoco sobre las de la instancia que no pueden imponerse al demandado porque la cantidad peticionada era la de las arras duplicadas y lo procedente es la resolución contractual con devolución del precio ( art. 398.2 y 394 LEC ).

Fallo

El Tribunal decide: 1º. - Estimar el recurso de apelación formulado por Dña. Cecilia frente a la sentencia de 2 julio 2014, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 (UPSD ) de el Vendrell Nº 1, en Procedimiento Ordinario nº 49/2013, se que revoca en parte, y en su lugar se condena a D. Nazario al pago solidario con la mercantil GOSE PENEDES S.L. de 213.503,52.-€, mas una indemnización de 25.791,20.-€, sin hacer expresa imposición de sus costas, con mantenimiento del resto de pronunciamientos a excepción de la restitución por la actora del inmueble a la vendedora.

2º.- No nos manifestamos sobre las costas del recurso.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 Disposición Adicional 16ª LEC ), y se interpondrá en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.