Sentencia Civil Nº 317/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 354/2011 de 30 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 354 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Vinaros

Juicio Ordinario número 537 de 2009

SENTENCIA NÚM. 317 de 2011

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistradas:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

En la Ciudad de Castellón, a 30 de septiembre de dos mil once.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día dieciséis de Febrero de dos mil once por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Vinaros en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 537 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Claudia , representado por la Procuradora Dª. María Mercedes Cruz Sorribes y defendido por la Letrada Dª. María Goretti Montero Castro, y como apelada, Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L., representada por la Procuradora Dª. Isabel Cardona Ferragut y defendida por el Letrado D. Juan Carlos Molero Alonso.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ANGELES GIL MARQUÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Isabel Cardona Ferragut en nombre y representación de Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L., CONDENANDO a D. Claudia a cumplir en todos sus términos el contrato suscrito en fecha 10 de marzo de 2007, abonando: a) el precio pendiente de pago, que asciende a 143.840 euros; b) los intereses del préstamo hipotecario que grava a la vivienda dicho préstamo que se devenguen hasta el momento que se produzca la formalización de la escritura pública de compraventa , y acredite haber abonado el demandante; c) el impuesto sobre bienes inmuebles, cuotas de la comunidad de propietarios y demás gastos que graven la propiedad de la vivienda, que se devenguen hasta la formalización de la escritura pública de compraventa y acredite haber abonado el demandante; y d) los honorarios del Sr. Notario autorizante de la escritura pública de compraventa de la vivienda que acredite haber abonado el demandante, condenando a D. Claudia , a comparecer ante el notario de la ciudad donde resida y con expresa condena en costas a la parte demandada.

QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de D. Claudia ABSOLVIENDO a Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L., representada por la Procuradora Dña. Isabel Cardona Ferragut, de todas las pretensiones de condena y todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.-"

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Claudia , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia revocan do la recurrida en los términos interesados en el escrito de recurso de apelación y con imposición de costas de ambas instancias a la apelada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 21 de Junio de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 5 de Julio de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 22 de Septiembre de 2011, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada en cuanto se oponen a los que seguidamente se dirán para resolver el recurso:

PRIMERO.- La mercantil Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L, interpuso demanda de juicio ordinario contra don Claudia , ejercitando acción de cumplimiento del contrato de compraventa de inmueble celebrado entre las partes en fecha 29 de junio de 2006, por el que la actora vendía al demandado la vivienda, entonces en construcción, sita en planta NUM000 , identificada con el numero NUM001 , tipo c, y que tenia como anejos un trastero y una plaza de garaje, de la promoción que se desarrollaba en la parcela nº 1 de la Unidad de Actuación nº 4 del Plan General de Ordenación Urbana de Benicarló, solicitando la condena del comprador a abonar la cantidad de 143.840 euros correspondiente al precio pendiente de pago del precio pactado, los intereses del préstamo hipotecario que grava la vivienda que se devenguen hasta el momento en que se produzca la formalización de la escritura pública, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuotas de Comunidad de Propietarios y demás gastos que graven la propiedad de la vivienda, así como los honorarios del Notario autorizante de la escritura pública de compraventa que acreditara haber satisfecho la actora, con imposición de las costas al demandado.

Por su parte, el comprador don Claudia , se opuso a la pretensión actora y formuló demanda reconvencional, pretendiendo que se decretara la rescisión o la resolución del contrato celebrado entre las partes en fecha 29 de junio de 2006, fundando su oposición y reconvención por una parte en el incumplimiento por la promotora del plazo de entrega previsto en el contrato, antes del mes de noviembre de 2008, y por otra, en la imposibilidad que tenia el mismo de obtener financiación para la adquisición de la vivienda y por ende de pagar el precio pendiente, habiéndosele denegado la concesión el préstamo hipotecario solicitado en la Caixa y habiéndose modificado su situación económica, ya que siendo trabajador autónomo el sector de la construcción (pintor) había pasado de tener trabajo estable con ingresos en 2007 y 2008, a tener que darse de baja en 2009 en el régimen general de trabajadores autónomos, por lo que consideraba que el contrato era de imposible cumplimiento al no disponer el comprador de financiación para pago del precio aplazado y pendiente al tiempo de otorgar la escritura de compraventa.. Solicitaba, en caso de que se acordara la rescisión o la resolución por incumplimiento de la promotora, que se condenara a la demandada a reintegrarle la cantidad entregada a cuenta del precio, la suma de 50.086 euros más intereses, y para el supuesto de que se acordara la resolución del contrato por haber devenido imposible su cumplimiento para el comprador, la condena de la demandada a la devolución del 80% de las cantidades entregadas en su día en aplicación de la penalización prevista en la cláusula novena del contrato, y la imposición de las costas.

La Sentencia dictada en primera instancia estima íntegramente la demanda principal y desestima íntegramente la demanda reconvencional, condenando al pago de las costas procesales al demandado y reconviniente.

La Juez "a quo" considera que el retraso en la entrega de la vivienda fue de seis semanas desde la fecha fijada en el contrato, pues el primer requerimiento para otorgar la escritura que se efectuó al comprador tuvo lugar en fecha 12 de diciembre de 2008, y entiende que carece de entidad suficiente en el presente supuesto para que se decrete la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor. Respecto a la falta de financiación al comprador que se estima probada y que obedeció a su falta de capacidad para hacer frente a sus obligaciones, considera que no debe dar lugar a que se decrete la resolución contractual por no ser radicalmente imprevisible, lo que seria presupuesto de aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus" que se invoca por la parte, argumentando además que, incluso aun siendo esta aplicable, no comportaría el efecto resolutorio pretendido.

El demandado y reconviniente, don Claudia , se alza contra la resolución de instancia y pretende su revocación y que se acuerde la desestimación de la demanda principal y la resolución del contrato de compraventa por haber devenido imposible su cumplimiento para el comprador por causa no imputable al mismo y aplicación de la cláusula novena del contrato, no reproduciendo las peticiones de que se acuerde la rescisión o resolución por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega en los términos pactados.

SEGUNDO.- En el recurso se alega en primer lugar la existencia de infracción del articulo 219 de la LEC por acogerse la petición de condena al pago de intereses del préstamo hipotecario pese a que no se cuantifican ni se acredita su pago por la promotora, lo que se dice también ocurre con la relativa la IBI y cuotas de la Comunidad de propietarios, cuestión que solo debemos abordar tras el examen de la petición de que se acuerde la resolución del contrato, y en el caso de que se desestime la misma y se mantenga el pronunciamiento de condena al cumplimiento del contrato, ya que estos pronunciamientos de condena impugnados son consecuencia .del acogimiento de la acción de cumplimiento ejercitada en la demanda principal.

En segundo lugar se insiste en que procede acordar la resolución contractual por imposibilidad de cumplimiento por parte del comprador, alegando esencialmente como hecho determinante la imposibilidad económica sobrevenida de cumplir con sus obligaciones derivadas del contrato de compraventa por perdida de su empleo de pintor debido a la gravedad de la crisis económica en el sector de la construcción, es decir, por causas no imputables al mismo, alegando que resulta totalmente imposible el pago del resto del precio pendiente de 143.840 euros por carecer el recurrente de ingresos para poder acceder a cualquier tipo de financiación, por lo que el impago de esta suma imposibilitaría la cancelación de la carga hipotecaria que pesa en este momento sobre la vivienda y de mantenerse el pronunciamiento de la sentencia de instancia seria imposible la ejecución de la sentencia.

A la vista de las alegaciones de la parte apelante y valorando nuevamente las pruebas practicadas en la primera instancia, consideramos que le asiste la razón en cuanto que ha quedado acreditada la causa alegada de imposibilidad sobrevenida del pago del precio de la compraventa pendiente de pago por falta de financiación por causa no imputable al mismo.

Así se desprende del documento nº 2 aportado con la contestación a la demanda y demanda reconvencional (folio 131) consistente en certificación de La Caixa de denegación del préstamo hipotecario que fue solicitado por el comprador en el mes de diciembre de 2008 para adquirir el piso objeto de compraventa, ratificado por el empleado de la entidad bancaria que se encargó de gestionar esta petición, el testigo Sr. Carlos Francisco , quien explicó que no se pudo aprobar la concesión por la falta de solvencia del solicitante, constando además la reducción de recursos económicos del comprador de 32.427,14 euros en el año 2007 a 23.676,86 euros en el año 2008, mediante las declaraciones de rentas de los ejercicios 2007 y 2008 (documentos nº 6 y nº 7, folios 145 a 163) y que la minoración que se convirtió en falta de ingresos en el año 2009, como se desprende del documento nº 8, que es la baja en el régimen de autónomos (folio 164) así como de la declaración testifical prestada por la madre del comprador, Sra. Claudia , quien refirió la mala situación de la empresa familiar en la que trabajaba su hijo como pintor y en la que sus clientes eran constructores por la crisis económica en el sector inmobiliario y afirmó que este fue el motivo por el que su hijo perdió su trabajo.

Ello entendemos que debe valorarse como una causa objetiva de extinción de la obligación de pago del comprador y dar lugar a la resolución contractual, aun cuando debemos señalar que no podemos compartir las alegaciones del recurso relativas a que el comportamiento de la vendedora resulta abusivo, ya que es evidente que no se le puede imponer al vendedor que opte por la resolución ante el impago del comprador en base a la cláusula novena del contrato, en la que lo que establece es una facultad para el vendedor para este supuesto, por lo que no puede considerarse que actúa con cierto abuso por exigir el cumplimiento del contrato conforme a lo dispuesto en el articulo 1.124 del Código Civil , siendo el comprador el que debe acreditar cumplidamente la imposibilidad sobrevenida para que pueda acordarse judicialmente la resolución pese a ser el contratante incumplidor.

Conviene además precisar que estimamos probada, al no poder obtener financiación, la imposibilidad de la prestación a que viene obligado el comprador, que es el pago del total del precio adeudado, siendo esta una suma elevada, ya que asciende a 143.840 euros, siendo un supuesto en que la única solución posible es la extinción de la relación contractual mediante la resolución ya que no se trata de un mero desequilibrio o desproporción entre las prestaciones que pueda compensarse mediante la modificación o revisión del contrato a que se refiere la doctrina jurisprudencial sobre la figura de la cláusula "rebus sic stantibus" (en este sentido, además de la resolución citada en la sentencia de instancia, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de noviembre de 2009 ).

Conforme a lo razonado, estimamos que lo procedente es la desestimación de la demanda de Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L en que se solicitaba el cumplimiento del contrato de compraventa, por lo que debe revocarse la resolución de instancia, conforme se solicita en el recurso, y acordar la estimación de la demanda reconvencional, acogiendo la petición subsidiaria de que se acuerde la resolución contractual por haber devenido imposible el cumplimiento del contrato.

Siendo la restitución reciproca de las prestaciones la consecuencia legal de la resolución del contrato de compraventa, debe acordarse la restitución por parte de la vendedora al comprador de las sumas entregadas a cuenta en los términos solicitados, es decir, el 80% de las cantidades entregadas en su día, en aplicación de la cláusula novena .

La cuantía de las sumas entregada a cuenta asciende al total de 50.086 euros, con inclusión de la suma de 7.500 euros entregada al firmar el documento de reserva, ya que en el documento nº 1 aportado con la contestación no se dice que este pago se corresponda con concepto distinto y el testigo Sr. Bartolomé , intermediario en la operación de adquisición de la vivienda, admitió que este fue el primer importe que se dio a cuenta y dijo que se lo entregó a la promotora, por lo que la cantidad que la vendedora debe devolver al comprador es la de 40.068,80 euros

TERCERO.- Conforme a todo lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación, lo que comporta no hacer imposición a la parte apelante de las costas de la alzada (artículo 398.2 de la L.E.Civil ).

Y procede la integra desestimación de la demanda principal y la estimación de la petición subsidiaria de la reconvencional en los términos referidos, debiendo señalar en cuanto a las costas de la instancia derivadas de las mismas, igual que apreciamos en otros supuestos que hemos examinado muy similares ( Sentencias nº 201 de 2 de junio de 2010 , nº 120 de 7 de abril de 2011 o nº 129 de 15 de 1bril de 2011 ), estimamos ahora que la cuestión jurídica planteada genera dudas de derecho de tal entidad que merecen el calificativo de serias a los efectos de aplicar, al amparo de lo dispuesto en el articulo 394.1 de la L.E.Civil la excepción al principio de vencimiento objetivo en materia de costas que permite no imponerlas a la parte cuyas pretensiones han sido rechazadas, cual es el caso de la demandante y reconvenida.

Por tanto, no hacemos expresa imposición de costas de la instancia derivadas de la demanda principal que en esta alzada se acuerda desestimar ni de la reconvencional que se estima en cuanto a la petición subsidiaria del apartado 3 del suplico.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de don Claudia contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Vinaroz en fecha dieciséis de febrero de dos mil once , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 537 de 2009, revocamos la resolución apelada y estimando la petición subsidiaria de la demanda reconvencional formulada por don Claudia contra la mercantil Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L a la vez que desestimando la demanda formulada por dicha mercantil contra el mismo:

1º. Declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes el 29 de junio de 2006 por el que el demandado reconviniente compraba a la demandante reconvenida la vivienda en planta NUM000 , nº NUM001 , tipo C, plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM003 del edificio en construcción sito en Benicarló, C/ DIRECCION000 NUM004 .

2º. Condenamos a Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L a que devuelva al citado demandado reconviniente la cantidad de 40.068,80 euros, que devengará desde la fecha de la presente Sentencia y hasta su completo pago un interés anual igual al legal incrementado en dos puntos

Desestimamos la demanda principal, planteada por la mercantil Uma Gestión Integral de Promoción Cvuno S.L frente a don Claudia al que absolvemos de las pretensiones deducidas en su contra.

No se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de la alzada.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.