Sentencia Civil Nº 317/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 148/2010 de 14 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00317/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 148/2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a catorce de junio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1312/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 148/2010, en los que aparece como parte apelante Juliana , y como apelado Marcelina por sucesión procesal de Alvaro , siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Doña PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 26 de octubre de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: La desestimación de la demanda de juicio verbal interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Deleito García, en nombre y representación de Dña. Juliana , contra D. Alvaro , sin imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia recurrida en todo aquello que contradiga a los siguientes.

PRIMERO.- Por la Juez "a quo" se ha dictado sentencia por la que se ha desestimado la demanda promovida por Doña Juliana contra Don Alvaro , sucedido procesalmente por Doña Marcelina , y ha declarado no haber lugar al desahucio pretendido por impago de diferencias de actualización de rentas; rechazando, igualmente, la pretensión de condena al pago de las mismas, ascendentes al momento de interposición de la demanda a 7.832,25 euros. Dicha conclusión la sustenta en que, las alegaciones sobre la actualización de la renta a las que alude la parte actora, no son susceptibles de ser analizadas en el concreto tipo de proceso en el que nos encontramos, puesto que para ello es necesario que la renta no esté controvertida con carácter previo al mismo, bien porque exista acuerdo entre las partes, bien por haber sido resuelto el problema en un juicio declarativo anterior; circunstancias que, a su entender, no concurren en el caso que nos ocupa. Es decir, considera que este juicio no es el adecuado para establecer la cuantía concreta de la renta que actualmente debe abonar el inquilino, puesto que ya viene satisfaciendo aquélla sobre la que no hay controversia. Igualmente considera que no hay acuerdo sobre dos cuestiones, ya que estima que habría que determinar si existe o no aceptación por parte del arrendatario de la renta que se le propuso; así como, desde cuándo se debe pagar la que se considera aceptada, puesto que la arrendadora afirma que lo es desde el mes de octubre de 2008, mientras que el inquilino aduce que no tiene por qué soportar las consecuencias de los errores del arrendador a la hora de fijar la cuantía de la repercusión por obras.

Contra dicha resolución se ha alzado la parte actora, que ha solicitado la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra por la que se acoja íntegramente la demanda ya que, según considera, la Juzgadora "a quo" ha incurrido en error al apreciar la prueba practicada puesto que: 1º.- El arrendatario aceptó en su momento la renta a abonar, ascendente a 1.573,68 euros, como consta en el burofax de 2 de marzo de 2009, aportado por el propio demandado; habiendo aceptado previamente también la procedencia de la repercusión de las obras por carta de 13 de noviembre de 2006. Por ello considera que no puede tener efecto alguno la comunicación posterior, de fecha 26 de marzo de 2009, oponiéndose a tal repercusión, pues la realizó transcurridos los treinta días establecidos legalmente para ello, durante los cuales, además, aceptó, tanto la renta como los cálculos utilizados, a excepción de los gastos de guardamuebles. A pesar de lo cual ha seguido pagando 703,53 euros, frente a los 1.573,68 que corresponden; procediendo por ello la resolución del contrato, por falta de pago de las cantidades asimiladas a la renta, y el pago de la diferencia entre lo que debía haber satisfecho y lo que venía abonando. Y 2º.- Aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial relativa a las cuestiones complejas que exceden del conocimiento de los juicios sumarios de desahucio, puesto que la misma sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impediente para estimar el desahucio pretendido. Cosa que considera no acontece, puesto que las dos cuestiones, de si ha sido o no aceptada la renta y desde cuándo debe aplicarse, no entrañan dificultad alguna y pueden resolverse con la prueba documental aportada a los autos por el propio demandado.

El recurso ha sido expresamente impugnado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, que estima no desvirtuados por las alegaciones de la parte apelante, puesto que, según considera, no existe tal error en la apreciación de la prueba, dado que, como la propia parte reconoce, ha venido sistemáticamente cometiendo errores de cuantificación, con las consiguientes rectificaciones, que originaron, de un lado, el reconocimiento de cantidades individuales, y, a su vez, la negativa de otras, lo que ponía de manifiesto la negativa a la fijación de la renta final. La arrendadora inicialmente le comunicó una renta de 2.213,29 euros; luego pasó a 1.649,99 euros y, finalmente, a 1.573,68 euros, creándole una inseguridad absoluta. Además de ello, requirió a la arrendadora para que computara la cantidad resultante como indemnización por no haberse finalizado las obras en el tiempo indicado, a lo que se negó y tampoco se aceptaba desde cuándo debía procederse a la repercusión por obras, habida cuenta de los errores padecidos. Por tanto, estima, que no es cierto que aceptase la renta a abonar. Aun aceptándose algunas cantidades, no se aceptaba la renta final, pues se oponía la exclusión de partidas como mudanza y guardamuebles, se exigía tomar en consideración la indemnización por retraso en la finalización de las obras que le estaban impidiendo ocupar el local, y no se admitían los atrasos exigidos por la arrendadora. Tampoco es cierto que la carta de 26 de marzo de 2009 se envió fuera del plazo de los treinta días, pues lo que se oculta es que se corresponde con la contestación dada por su Letrado, dada la gravedad de la enfermedad que aquejaba a su cliente, a otra previa de la arrendadora, de 23 de marzo del mismo mes y año. Por último, ha sido la arrendadora la que, en su comunicación de 6 de febrero de 2009, afirma que el demandado no puede compelerla a recibir parcialmente las cantidades en que estima consiste la obligación del inquilino, incurriendo así en clara contradicción con su actuación posterior.

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, el mismo queda reducido a la interpretación que haya de hacerse de la correspondencia cruzada entre ambas partes, a partir de la fecha de finalización de las obras ejecutadas en el edificio y que dieron lugar durante su realización a la suspensión de los efectos del contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes, por afectar al local arrendado e impedir su explotación.

Seis comunicaciones son las relevantes a los efectos que nos ocupan, con independencia de quién las haya aportado a los autos: 1ª.- Comunicación de la arrendadora al inquilino, de fecha 18 de noviembre de 2008 -aunque por error conste 1.998- por la que le participa las obras ejecutadas en el edificio, así como la parte repercutible en la propiedad del local y la que le corresponde al inquilino de conformidad con la normativa aplicable, al tratarse de un arrendamiento que data del 1 de julio de 1.974, en la que se establece una renta mensual de 2.213,29 euros, y en la que se afirma también que no se podrá compeler a la arrendadora a recibir parcialmente las cantidades en qué consiste su obligación (folios 120 a 124 de los autos). 2ª.- La del inquilino, de 9 de diciembre del mismo año, en la que, en esencia, se opone a dicha pretensión, reclamando, respecto a unos epígrafes, la documentación necesaria en donde se refleje el coste de las obras realizadas, se explique cuál es la razón de dividir la obra en diferentes partidas, y rechazarse expresamente el concepto relativo a guardamuebles (folio 32). 3ª.- Contestación de la arrendadora, de 6 de febrero de 2009, por la que reconoce distintos errores cometidos en su burofax anterior, y acaba fijando la renta en 1.674,48 euros, a los que, aplicado el IVA y reducido el IRPF, resulta una renta de 1.649,99 euros. Solicita los atrasos desde octubre de 2008, niega que tenga que abonar una indemnización por retraso en la entrega del local por retraso en la ejecución de las obras, por ser cuestión a resolver con la comunidad de propietarios, y reitera que, sin perjuicio de que se vean en la necesidad de variar, incrementando o reduciendo, los conceptos repercutidos, no podrá compeler a la propiedad a recibir parcialmente las cantidades en qué consiste su obligación (folios 24 a 28). 4º.- Contestación del inquilino, de 2 de marzo de 2009, en la que le reitera que acepta las cantidades, excepto el ordinal 4, relativo a gastos de guardamuebles, niega tener que pagar los atrasos desde el mes de octubre, por deberse a no haber sabido la parte determinar y acreditar las cantidades a repercutir, y le reitera de nuevo su intención de iniciar las acciones legales que le correspondan por el tiempo durante el cual se ha visto privado de la explotación del negocio por el retraso en la ejecución de las obras (folio 63). 5ª.- Contestación de la arrendadora, de fecha 23 de marzo de 2009, por la que le comunica que, sin perjuicio de que mientras se dilucida la repercusión del gasto de mudanza y guardamuebles, la renta a satisfacer es la de 1.573,68 euros, una vez aplicado el IVA y reducido el IRPF correspondientes. No acepta aplazamiento alguno de los que considera retrasos en la repercusión de las obras, y le participa también la necesidad de aumentar la fianza, atendido el incremento de renta al que ha lugar, esperando a que atienda el requerimiento, al igual que ellos lo han hecho con cualquier aclaración o modificación por errores que hayan podido cometer (folio 102). Y 6ª.- Contestación del Letrado del inquilino, por enfermedad grave de su cliente, de fecha 26 de marzo de 2009, por la que traslada el deseo del mismo de dar respuesta a la comunicación del día 23 anterior; aduciendo que, no estando definitivamente resuelta la cuantificación final de la repercusión sobre la renta de las obras efectuadas, no procede tampoco abonar atrasos, cuando, por otro lado, no se hace frente a los perjuicios que le han sido ocasionados (folio 104).

TERCERO.- Sentado cuanto antecede, el recurso debe ser acogido y revocada la sentencia de instancia por cuanto que, como en ella misma se expresa, interpretada a sensu contrario, las alegaciones sobre la actualización de la renta a las que alude la parte actora, sí son susceptibles de ser analizadas en el concreto tipo de proceso en el que nos encontramos, puesto que, de la valoración conjunta de la prueba aportada por las partes, lo que se concluye es que sí existió conformidad entre ambas en la cuantía de 1.573,68 euros; cantidad a la que la demandada viene obligada al pago desde que se produjo dicha conformidad, tal y como se desprende de las comunicaciones a las que anteriormente hemos hecho mención, bajo los ordinales 4º, 5º y 6º, en el Fundamento de Derecho precedente.

Ello es así dado que, en la contestación dada por el inquilino, el día 2 de marzo de 2009, está aceptando sin controversia la propuesta por la arrendadora en su comunicación anterior, salvo en lo relativo al concepto de guardamuebles. A cuyo fin basta transcribir el contenido del párrafo que afecta a esta cuestión, en el que literalmente se expresa que "En relación a su último burofax relativo a la repercusión en renta de las obras del edificio de Lope de Rueda 49 de Madrid, por medio de la presente le comunico que una vez subsanados los errores cometidos en la primera comunicación de noviembre de 2008, que acepto las cantidades y cálculos que se efectúan, salvo lo relativo a su ordinal 4 gastos de guardamuebles que no son repercutibles por no considerarlas obras." Para luego continuar cuestionando el pago en un solo recibo de los atrasos devengados hasta el momento, ya que considera que ha sido debido a sus propios errores, por lo que debería instrumentar una fórmula para hacer efectiva esa cantidad, pero sin discutir su procedencia. De tal modo que también expresa que "En cuanto a su anuncio de cobrar en un solo recibo los atrasos desde el mes de octubre de 2008, cuando hasta este último burofax no han sabido determinar y acreditar las correctas cantidades a repercutir, no podemos admitirlo, por lo que deberá usted instrumentar una fórmula para hacer efectiva esa cantidad que se ha atrasado no por culpa del que suscribe."; sin perjuicio de reiterarle también su intención de iniciar las acciones legales que le correspondan por el tiempo durante el cual se vio privado de la explotación del negocio por el retraso en la ejecución de las obras (folio 63). Esta aceptación es acogida por la arrendadora en su comunicación de fecha 23 de marzo de 2009, en la que le participa que, sin perjuicio de lo que se pudiere dilucidar sobre la repercusión del gasto de mudanza y guardamuebles, la renta a satisfacer desde entonces será la de 1.573,68 euros, una vez aplicado el IVA y reducido el IRPF correspondientes, "que abonará a partir del próximo recibo del mes de abril de 2009" (folio 102, párrafo primero).

Es decir, a partir de ese momento existió conformidad sobre la cuantía que, como mínimo, tenía que ser satisfecha por el arrendatario en concepto de renta y de repercusión por las obras. Conformidad que, realmente, se reitera en la comunicación de 26 de marzo de 2009, puesto que, en definitiva, lo que se están cuestionando en esta última comunicación son los atrasos y el incremento de la fianza, pero no la procedencia de la repercusión en lo no controvertido, como se desprende de la propia redacción del párrafo segundo puesto que, tras aducir su Letrado que contesta por orden del mismo, dada la grave enfermedad que le aquejaba; en el segundo expresa literalmente que "Entiende el Sr. Alvaro que, si no está definitivamente resuelta la cuantificación final de la repercusión en la renta de las obras efectuadas, después de los errores de cuantificación y acreditación por su parte, no procede abonar los atrasos, cuando, por otro lado, tampoco se hace frente a los perjuicios que le ha producido el enorme retraso en la realización de las obras." Es decir, lo que se cuestiona de nuevo es si procede o no abonar los atrasos, en la medida en que han existido previos errores por parte de la arrendadora en la cuantificación de la repercusión por obras, así como por los perjuicios derivados del retraso en la finalización de las obras, lo que le había impedido explotar durante ese tiempo su negocio, pero nunca mostrando esa disconformidad que ahora se quiere plantear sobre lo ya acordado (folio 104).

Consecuentemente con lo expuesto, al no haberse procedido al pago de la expresada cantidad, procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio que vinculaba a ambas partes, al no ser posible la enervación de la acción, tanto por haber existido otra anterior, como por el hecho de no haber procedido a la consignación de las cantidades en las que se sustentaba la demanda.

CUARTO.- La repercusión por obras, ha sido consentida, en los términos ya expuestos, por el arrendatario, y viene amparada por lo establecido en la Disposición Transitoria segunda, apartado C) 10.3 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , a la que expresamente nos remite el número 9 del apartado D), de la Disposición transitoria tercera. El número 10.3 dispone que el arrendador podrá repercutir el importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir a su uso, bien en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , bien de acuerdo con las reglas que a continuación expone, en los supuestos de que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por Resolución Judicial o Administrativa firme. En el caso que nos ocupa, las obras fueron acordadas por Resolución administrativa firme y su repercusión se hizo de conformidad con lo establecido en las reglas 1ª a 5ª del citado número 10.3 de la Disposición transitoria segunda. Por tanto, tiene la obligación de satisfacer 870,25 euros netos a partir del mes de marzo de 2009, en que quedó determinada la misma, pues mientras tanto existió controversia entre las partes en orden a su fijación.

Por ello, el demandado ha de ser condenado también al pago de 870,25 euros netos, multiplicados por los cuarenta meses transcurridos desde que se produjo la aceptación. Lo que totaliza en la actualidad 34.810 euros, así como a la de los meses que sucesivamente vayan venciendo, a razón de los 870,25 euros netos citados, hasta el desalojo de la finca arrendada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 220.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- Como se estima en parte la demanda y el presente recurso, no se efectúa especial pronunciamiento sobre costas en ambas instancias a ninguna de las part4e, a tenor de lo establecido en los artículos 394.2 y 398.2, ambos de la citada Ley Procesal .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por Doña Juliana contra la sentencia dictada el día 26 de octubre de 2009 en los autos de juicio verbal de desahucio nº 1.312/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid y, en consecuencia, SE ESTIMA EN PARTE la demanda promovida contra Don Alvaro , sucedido procesalmente por Doña Marcelina , se declara resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado el día 1 de diciembre de 1.979, sito en el número 49 de la calle de Lope de Rueda de Madrid al que se contrae el presente procedimiento, y SE CONDENA al mismo a que lo deje libre y a disposición de la demandante dentro de plazo legal, bajo apercibimiento de que, de no efectuarlo, será lanzado a su costa. Asimismo, se le condena al pago de treinta y cuatro mil ochocientos diez euros (34.810 €) de principal, así como al pago de ochocientos setenta euros con veinticinco céntimos (870,25 €) netos mensuales hasta que se proceda al desalojo de la finca, de acuerdo con la repercusión por obras efectuada. Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.