Sentencia Civil Nº 317/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 568/2012 de 05 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 568/2012
S E N T E N C I A Nº 317/13
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. RAFAEL GARCÍA LARAÑA
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ
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En Almería, a cinco de noviembre de dos mil trece.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación el rollo número
568/2012, procedente de los autos de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almería,
seguidos con el número 409/2010.
Son parte apelantes y apeladas, SAT NUM.6289 AGROROQUETAS y PEDRO FRUTI EXPHORT SL,
como actoras, representadas por la Procuradora Dª MARÍA ALICIA DE TAPIA APARICIO y asistidas por
letrado D. ARTURO SÁEZ SANZ, y EUROPROMOCIONES 97 ARROYO DE LA MIEL SL, como demandada,
representada por el Procurador D. DAVID BARÓN CARRILLO y asistida por letrado D. ANTONIO BLANCO.
Ha sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ, que expresa
la opinión de la Sala.

Antecedentes

1.- Ante el Decanato de los Juzgados de Almería, Dª Alicia de Tapia Aparicio, en nombre y representación de SAT Núm. 6289 Agroroquetas y Pedro Fruit Exphort SL, formuló, a 9 de febrero de 2010, demanda de juicio ordinario frente a Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL, en cuyo suplico se pedía el dictado de sentencia por el que se declare la validez y plena eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha de 20 de julio de 2006 entre las partes actoras y demandada; y se condene a la demandada a cumplir íntegramente las obligaciones contraídas en el contrato de 20 de julio de 2006, pagando la cantidad e 7.662.886,72 # más IVA, más intereses y costas.

2.- Se afirmaba en la demanda que concertaron con el demandado un contrato de compraventa de 20 de julio de 2006, consistente en la venta de un terreno sito en la localidad de Roquetas al 50 % entre ambas vendedoras, y cuyo precio, después de devenido firme, consistía en una cantidad fija de conformidad con el volumen edificable. Habiendo llegado el término para la elevación de escritura pública, y sin que conste incumplimiento por su parte, requirieron a la compradora para que eleve a público el contrato, por tres veces, sin que haya comparecido ante Notario para estos fines.

3.- Se aportaba la siguiente documentación. 1. escritura de poder para pleitos; 2. Contrato de compraventa de 20 de julio de 2006, por el que D. Gerardo y D. Octavio , en representación de SAT N 6289 Agroroquetas y Pedro Fruit-Exphort SL, en calidad de vendedoras, y D. Ricardo , en representación de Europromociones 97 Arroyo de la Miel SA, en calidad de compradora, vendían una parcela de 23611 m2, sita en Roquetas de Mar, bajo precio determinable de 702,94 # por el metro de techo edificable a uso residencial de la finca, que inicialmente se preveía de 12.112,44 m2t (8.514.318,57 #), a razón de 851.431,86 # más IVA a la firma del contrato, 4.257.159,29 más IVA a la firma de la escritura pública de compra, y 3.405.727,43 # al momento de la aprobación definitiva del PGOU; 3. Certificado de la Sra. Secretaria del Ayuntamiento de Roquetas de Mar respecto del acuerdo de 12 de marzo de 2008 del Pleno, por el que se aprobaba el PGOU sin necesidad de publicación; 4. Burofax remitido por Agroroquetas SAT 5289 a 11 de diciembre de 2008 a Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL para elevación a escritura pública del contrato privado para el pasado día 29 de diciembre de 2008; 5. Bourfax de la misma fecha y con el mismo contenido remitido por Baldomero a Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL; 6. Burofax de 17 de abril de 2007 remitido por Baldomero y Ceferino , en representación de SAT Agroroquetas Nº 6289 a Europromociones Arroyo de la Miel SL, en el sentido de ratificar el primero el contrato inicial; 7. Burofax remitido a 24 de diciembre de 2008 por Europromociones 97 Arroyo de la Miel SA a Baldomero , en el que le informaba que la compra dependía de la adquisición de otra colindante, y que no consta el cumplimento de la cláusula 8 del contrato en el sentido de proceder a la transmisión de la finca a la que aparece en el contrato como vendedora; 8. Burofax con el mismo contenido y fecha que el anterior; 9. Escritura de 20 de febrero de 2009 por el que Baldomero vendía a SAT Agroroquetas la finca registral NUM000 por 280.000 #; 10. Acta de manifestaciones formulada por D. Gerardo y Octavio a 23 de marzo de 2009, alegando que estaba prevista la elevación a público del contrato de autos, y la compradora, Europromociones Arroyo de la Miel SL no ha comparecido; 11. Burofax recibido 25 de septiembre de 2009 por Europrmociones Arroyo de la Miel SL de SAT Agrorroquetas, en el sentido de requerirle para el otorgamiento de escritura pública para el día 20 de octubre de 2009; 12. Acta de manifestaciones formulada por D. Gerardo y Octavio a 20 de octubre de 2009, alegando que estaba prevista la elevación a público del contrato de autos, y la compradora, Europromociones Arroyo de la Miel SL no ha comparecido; 13. Acta de manifestaciones formulada por Europormociones 97 Arroyo de la Miel SL a 20 de octubre de 2009, en el sentido de que los vendedores habían incumplido la cláusula 8ª del contrato.

4.- Seguido el procedimiento por sus trámites, D. David Barón Carrillo, en nombre y represtación de Europormociones 97 Arroyo de la Miel SL, mediante escrito de 14 de abril de 2010, presentó contestación a la demanda, en el sentido de solicitar la desestimación de la demanda más costas. Alegaba la excepción de contrato no cumplido, en la medida en que los representantes de la actora no cumplieron con la obligación de aportar la finca a la mercantil vendedora, realizando una transmisión o cesión inconsentida, con graves perjuicios fiscales para su parte, ante la desproporción del valor fijado en la cesión y el que se fijó en la compraventa. Asimismo, consideró nulo el contrato de cesión de la persona física a una de los vendedores, o, en su caso, rescindible por fraude de acreedores.

5.- En el mismo escrito de contestación se presentó reconvención, en el sentido de solicitar una sentencia por la que se declare resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes el día 20 de julio de 2005, y se condene a las entidades reconvenidas, a estar y pasar por el pedimento anterior y a pagar, y al pago de 851.431,86 # más 136.229,10 # de IVA. Fundaba la reconvención en el incumplimiento de entrega de una finca colindante, que se consideraba una parte esencial en el contrato, en su imposibilidad de hacer frente al cumplimiento del contrato dado el retraso que se ha producido, así como en la actitud defraudatoria de los vendedores al ocultarle las consecuencias fiscales de la cesión.

6.- Presentó la siguiente documentación. 1. contrato suscrito por Europormociones 97 Arroyo de la Miel SL y Grupo Madinson de Inversiones Inmobiliarias SL; 2. Burofax remitido a 23 de diciembre de 2008 por Europromociones a SAT Agrorroquetas; 3. factura emitida por Europromciones a SAT Agrorroquetas de 20 de julio de 2006; 4. Declaración anual de operaciones con terceras personas en el ejercicio económico de 2006; 5. cuentas anuales, informe de gestión e informe de auditoría de Europromociones del ejercicio 2008; 6. Certificado del secretario del Consejo de administración de Europromociones con los balances del ejercicio 2009.

7.- Seguido el procedimiento por sus trámites, y tras celebración de audiencia previa y vista, por la Sra.

Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Almería se dictó sentencia 163/2010, de 20 de julio , con el siguiente fallo: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta en nombre y represntaicón de las entidades SAT número 6289 Agroroquetas y Pedro Fruit Exphort SL contra la entidad Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL, y condeno a la parte demandada a los siguientes pronunciamientos: 1. Se declara la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha de 20 de julio de 2006; 2. Ante la imposibilidad de cumplimiento, procede su resolución, haciendo suyas la parte vendedora las cantidades entregadas (851.431,86 #). Que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL contra SAT nº 6289 Agroroquetas y Pedro Fruit Exphort SL, y absuelvo a la referida parte demandada de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte reconvencional, Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL.

8.- La sentencia fundaba dicho fallo en los siguientes motivos. 1. El contrato privado entre las partes de 20 de julio de 2006 es válido, por concurrir en él todos los requisitos legales y contractuales de validez; 2. Que existió una novación subjetiva del contrato en la medida en que se comunicó la cesión y no hubo oposición, ni siquiera al deponer como parte la demandada, y se retrasó en el ejercicio de sus posibles derechos de resolución; 3. Que no existe riesgo de liquidación tributaria en su contra, en la medida en que la liquidación provisional de la Agencia Tributaria Andaluza ha sido anulada por el Tribunal Económico Administrativo competente; 4. Que la demandada incumplió el contrato porque, en la medida en que estaba vigente, no compareció al otorgamiento de la escritura pública; 5. El contrato se considera de imposible cumplimiento por reconocimiento expreso de la parte vendedora; 6. Que en tanto que resulta una resolución contractual por imposible cumplimiento, la vendedora debe hacer suya la parte del precio ya cumplido; 6. Por esos motivos, no podía aceptarse la resolución contractual solicitada en recovención, ni nulidad contractual, ni rescisión por fraude de acreedores.

9.- Notificada la anterior resolución a la demandada, mediante escrito de 26 de septiembre de 2012 presentó recurso de apelación, alegando, como motivos, los de infracción del art. 394 LEC por imposición de costas al desestimar la reconvención, cuando la resolución contractual que acuerda la sentencia fue alegada por su parte.

10.- Notificada la anterior resolución a los actores, mediante escrito de 27 de septiembre de 2012 presentó recurso de apelación, alegando incongruencia de la resolución dictada en cuanto a la declaración de resolución contractual, falta de prueba de la imposibilidad de obtener financiación, así como en lo relativo a la imposición de costas.

11.- Con traslado a las demás partes, y con escritos de impugnación de 2 de noviembre de 2012, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y no habiéndose solicitado prueba ni estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló día para deliberación y votación al día 5, quedando el presente Rollo de Sala pendiente de la presente resolución.

Fundamentos

RECURSO FORMULADO POR SAT NÚMERO 6289 AGROROQUETAS Y PEDRO FRUIT EXPHORT SL.

1.- El primer motivo del recurso se introduce con el siguiente enunciado: 'infracción de normas procesales: la resolución del contrato de compraventa por imposibilidad de cumplimiento acordada en la sentencia resulta incongruente con las pretensiones de las partes (218.1 y 459 LEC)'. En esencia, alegan estas recurrentes que se pidió el cumplimiento contractual en virtud del art. 1124 Cc , y la demandada invocó la falta de cumplimiento de contrario, concretándola en la excepción de contrato no cumplido, siendo las pretendidas alusiones a la crisis financiera meramente anecdóticas, huérfanas de prueba, y sin que la reconvención, por otra parte, aluda a la imposibilidad de cumplimiento.

2.- Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito ( art. 218.1.I LEC ). En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello ( art. 459 LEC ).

3.- Cuando se denuncia la incongruencia de la sentencia recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo distinto de lo pedido ( ultra o infra petita ), si recae sobre un debate diferente del promovido por los litigantes ( extra petita ); o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su 'ratio' no con los que contienen meros 'obiter dicta' ( SSTS de 2 de febrero de 1998 ).

4.- Se denuncia en el recurso la aplicación de motivo de oposición distinto de los invocados en contestación (incongruencia extra petita ). Y, al efecto, es cierto que el juzgador no puede pronunciarse sobre una cuestión no alegada ni discutida, porque ello supone violar el principio de contradicción procesal en cuanto no se da a la parte la oportunidad de oponerse o discutir sobre el punto o puntos de que se trate, ni puede un tribunal resolver, a menos que incurra en incongruencia, más cuestiones jurídicas, ni menos, que aquéllas que le son formuladas por las partes ( STS de 4 de septiembre de 2007 , y las que en ellas se citan). Ahora bien, es necesario hacer una llamada a la flexibilidad, de forma que no existirá incongruencia, aunque haya una exactitud literal y rígida entre el fallo de las sentencias y las pretensiones deducidas, pero sí se dé racionalidad, lógica jurídica necesaria y adecuación sustancial en ambos términos de la correlación. Basta con que exista una unidad conceptual y lógica, sin que se haya alterado sustancialmente la pretensión procesal ( STS de 11 de junio de 2008 , y demás citadas).

5.- Si se examina la contestación de la demanda, se alega, en resumen, el incumplimiento de la cláusula 8ª del contrato, porque la actora no cumplió a término la aportación exigida a la vendedora, y cuando lo hizo, se efectuó tardíamente en términos distintos de los acordados (cesión o compraventa y no mediante aportación), lo que conlleva a un perjuicio para su parte, dado que no podrá vincular la cesión a IVA como había sido acordado, y, además, se expone a ser responsable de los expedientes disciplinarios de la Administración Tribuntaria en derivación de responsabilidad de esa clase. A partir de la página 6 de contestación, en el hecho tercero, se alega que el contrato estaba unido causalmente, a fines de promoción inmobiliaria, con otro contrato sobre finca colindante, con un mismo cedente al del contrato de autos, y que, finalmente, fue declarado resuelto, para culminar el motivo aludiendo a una pretensión de los actores de demorar la aportación de una de las mitades de la finca.

6.- En el hecho cuarto (página 10), el demandado dice: '(...) si bien es cierto que con la transmisión referida se cumplía con retraso el requisito establecido en el contrato, no es menos cierto que con ocasión de la citada compraventa, además de los perjuicios que tal demora ha ocasionado para los intereses de mi representada en el marco económico actual, se ha producido un hecho que, por excepcional y por los graves perjuicios económicas que pudieran derivarse del mismo, suponen un grave incumplimiento contractual que ha llevado a mi principal a no otorgar la pretendida escritura pública de compraventa'.

7.- Más explícita es la reconvención, que la demandada quiere formar un todo conjunto con la contestación a la demanda. En el hecho tercero de la misma, páginas 36 y siguientes, se dice: 'Ha de señalarse, al respecto, que si bien a finales del ejercicio 2008, mi principal disponía de capacidad económica suficiente para hacer frente a sus obligaciones de pago mediante sus fondos disponibles, complementados con la correspondiente hipoteca de suelo de la parcela adquirir, tal capacidad se ha visto significativamente mermada a lo largo de 2009 y 2010, debido principalmente a al restrictiva política bancaria de financiación del sector (...). Mi representada se ha visto obligada en los dos últimos años a amortizar una parte importante de los créditos disponibles, circunstancias ésta que, unida al descenso pronunciado de ventas durante los dos últimos ejercicios, ha provocado que la disponibilidad de fondos actuales sean insuficientes para hacer frente a los compromisos contraídos'.

8.- En suma, lo que plantea la demandada es algo muy simple, pero prolijamente explicado, aderezado por una serie de alegaciones de tópicos jurídicos al uso (excepción de contrato no cumplido, nulidad por simulación, fraude de acreedores...) que enmascara y difumina su verdadera petición: hubo un incumplimiento continuo de los actores de los términos contractuales (no aportación, cesión contra contrato, y realización de estas operaciones fuera de plazo), y con tácita voluntad de los actores de incurrir en una demora excesiva (se cede la finca a finales de 2009, cuando debió hacerse a finales de 2006, y con medio de pago a través de un pagaré con vencimiento a finales de 2010), lo que ha provocado que, en la actualidad, ni tiene tesorería, ni puede acceder al mercado del crédito, circunstancias de hecho que sí hubiera podido cumplir si, en los meses sucesivos a junio de 2006 (fecha del contrato), se hubieran aportado, en plazo, y sin repercusiones fiscales, las fincas a los vendedores.

9.- Y los actores conocen perfectamente este planteamiento, porque, si bien la contestación está cargada de tópica jurídica, la verdadera posición de la demandada la conocen desde que, al último requerimiento extrajudicial, responde el demandado mediante acta de octubre de 2009 (documento nº 13 de contestación). En él se dice, ante el requerimiento de cumplimiento de los actores, que, si se le obliga a otorgar la compraventa, está en la 'imposibilidad de obtener en la situación actual del mercado financiero e inmobiliario, pública y notoria, la financiación suficiente para atender a las obligaciones supuestamente requeridas tras su incumplimiento por parte de los vendedores superior a los tres años'. Y culmina: 'Que ante la imposibilidad, ajena a la voluntad de mi representada, de atender en estos momentos al requerimiento efectuado (...)', se advierte con que, si continúan con los requerimientos, reclamará por incumplimiento contractual y pedirá la cláusula penal que prevé el contrato. El siguiente requerimiento es el de demanda, y la contestación es la misma: no puede cumplir el contrato, por lo que pide que se le absuelva, y, en reconvención, pide la aplicación de la cláusula penal del contrato.

10.- Sucede que la sentencia de instancia no atiende a estas razones, y se limita a decir que el contrato es de imposible cumplimiento 'como la propia defensa de la parte vendedora reconoció en el acto del juicio' (fundamento de derecho quinto), con alusión a una prueba que no enumera. En ese único párrafo, y por esos motivos, la sentencia trata la cuestión controvertida. La Sala considera que el defecto de la sentencia de instancia es de falta de motivación, pero no de incongruencia, que son conceptos distintos que han de integrar también motivos diferentes ( SSTS de 10 de noviembre de 2005 y 6 de noviembre de 2006 ), dado que la incongruencia constituye un motivo y la falta de motivación otro, por la sencilla razón de que una sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada y, cabe que, pese a estar motivada, la sentencia sea incongruente ( SSTS 1 de diciembre de 1998 , 25 enero 1999 , 2 de marzo de 2000 , 25 septiembre 2003 y 15 de junio de 2009 ). No alegándose defecto de motivación, sino de congruencia, la Sala no puede estimar el motivo.

11.- El segundo motivo del recurso se enuncia de la siguiente forma: 'la supuesta imposibilidad de la demandada de obtener financiación no es motivo para la resolución del contrato de compraventa'. El motivo tercero, íntimamente relacionado, se enuncia de la siguiente manera: 'el hecho de que la demandada pudiera, en fase de ejecución de sentencia, no proceder a emitir la declaración de voluntad necesaria para la consumación de la compraventa, tampoco genera imposibilidad de cumplimiento que deba dar lugar a la resolución del contrato'. Ambos motivos se examinarán conjuntamente.

12.- No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles ( art. 1272 Cc ). Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora ( art. 1182 Cc ). También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible ( art. 1184 Cc ).

13.- Estos preceptos recogen las manifestaciones del clásico brocardo ' ad imposibilia nemo tenetur ', cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( SSTS de 15 de febrero de 1994 ). La imposibilidad puede ser física o material, pero también legal. Ésta última incluye la imposibilidad jurídica, que abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente u otra causa jurídica ( SSTS de 15 de diciembre de 1987 , 21 de noviembre de 1958 , 3 de octubre de 1959 , 29 de octubre de 1970 , 4 de marzo de 1991 y 26 de julio de 2000 ). Conviene recordar que la imposibilidad material incluye la moral ( STS de 16 de diciembre de 1970 ) y, también, en lo que interesa al presente caso, la económica ( STS de 30 de abril de 1994 ).

14.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria ( STS de 6 de octubre de 1994 ), siempre que la situación no haya sido creada por el del deudor, esto es, cuando resulta de un hecho imprevisible e irresistible ( STS de 20 de marzo de 1997 ). A mayores, no cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( STS de 22 de febrero de 1979 y 11 de noviembre de 1987 ). Pero, junto con la imposibilidad de esta clase, está la imposibildad sobrevenida, que produce una liberación de la prestación y obligación que sujeta al deudor, que es la que se alega ( STS 406/2006 (Sala de lo Civil, de 21 abril ).

15.- Ya se dijo que la imposibilidad sobrevenida, y por motivos materiales, puede ser la económica, y esta imposibilidad debe ser puesta en relación con la denominada cláusula o regla rebus sic stantibus . Se trata de una regla de aplicación y vinculación contractual derivada de la sujeción de las partes a la buena fe ( art. 1258 Cc ), cuando una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

16.- Dado el principio pacta sunt servanda , latente en el contenido del art. 1091 Cc , el Tribunal Supremo ha sido muy reacio en la aplicación de esta cláusula o regla, muy especialmente en los contratos de tracto único, como es el caso de la compraventa que aquí nos ocupa ( SSTS de 10 de diciembre de 1990 y 15 de noviembre de 2000 y 1 de marzo de 2007 ), si de lo que se trata es de invocar dificultades de financiación del deudor en su prestación de pago, sobre todo si le era conocida ( STS de 20 de mayo de 1997 , 8 de octubre de 2012 y 10 de diciembre de 2012 ). No obstante, esta doctrina ha sido matizada, e incluso ampliada, a partir de la STS 820/2013, de 17 enero .

17.- La sentencia se hace eco del art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT, del art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación -PECL-, y del art. 1213 del Código Civil en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, que quedaría con la siguiente redacción: 'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución. La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato.

18.- Por tanto, la regla puede aplicarse a la imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles caso de crisis económicas que generen dificultades de financiación externa, siempre que el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, y se valoren un conjunto de factores que consten probados, tales como el destino de la finca, la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido, la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar, el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.

19.- Esto no quiere decir que una imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

20.- Aplicando estos criterios la caso de autos, la Sala muestra su conformidad con las alegaciones del demandado apelado en este caso, así como con la apreciación de la sentencia de instancia. En efecto, y en primer lugar, se ha alegado sintonía contractual entre los documentos nº 1 de demanda y contestación, y ante las circunstancias acreditadas de los dos contratos (la misma parte compradora y parte física vendedora, uno de los cuales es quien ocasiona el retraso de la cesión del contrato que aquí se dilucida, con fincas colindantes, y con un clausulado de los respectivos contratos similares, predispuestos y con el mismo formato), era evidente que la intención del comprador era adquirir estas fincas, con el Sr. Baldomero como intermediario, con el fin de agruparlas y proceder a una misma promoción. Alegó el demandado en contestación, que el segundo contrato con Grupo Madiscon contrato fue resuelto, y esta afirmación no ha sido negada de contrario, por lo que la afirmación debe ser tenida por cierta ( art. 405.2 LEC ). En consecuencia, aunque con un matiz subjetivo, existe una imposibilidad material de cumplir el contrato.

21.- Pero, sobre todo, el contrato decía que el título de las vendedoras sobre la finca, en un 50 %, era de D. Baldomero , que pretendía 'aportarla' a SAT nº 6289 Agrorroquetas en el plazo de seis meses desde la fecha del contrato a buen fin del contrato, y, si no lo hacía, había incumplimiento contractual (exponiendo I en relación con la cláusula 8 del contrato). En ningún caso puede la actora decir que las exigencias del cambio de la demandada eran nimias o meras excusas, porque la vendedora consintió que la aportación, y no cesión, fuera causa del contrato, y causa esencial, hasta el punto de ocasionar la resolución contractual.

Considera la Sala que las razones fiscales que aduce el demandado (posibilidad de generar IVA soportado a compensar con el que en su día repercuta) eran causas usuales en estos contratos-tipos de venta de suelo para promoción, y ha de considerarse razonable el motivo o causa elevada a condición esencial del contrato.

Con la cláusula octava se elevó a esencial, por razones fiscales en interés de la compradora, el término final de la aportación, que no cesión, por lo que el retraso supuso un incumplimiento de las actoras en la ejecución normal del contrato.

22.- El acuerdo de la Junta de Gobierno de 12 de marzo de 2008 del Ayuntamiento de Roquetas de Mar (documento nº 3 de demanda) puede legitimar a las partes a una demora en el cumplimento del contrato, a una demora en el requerimiento para elevación a público del contrato privado de compraventa, en la medida en que no estaban fijados los términos del precio final de la compraventa (cláusula 2.2.c del contrato, documento nº 1 de demanda); pero no sujeta a plazo la obligación de D. Baldomero para aportar la finca al patrimonio de la Sat vendedora en los términos establecidos en la cláusula octava del contrato. No bastaba la asunción de los términos contractuales de D. Baldomero (documento nº 6 de demanda), sino el cumplimiento por su parte de los términos contractuales a que estaba sujeto por el contrato de julio de 2006, y que en la demanda se pide.

23.- Los términos de la cesión a que se refiere el documento nº 9 de demanda no se ajustan al contrato, porque se pacta una venta, y no una aportación al capital social de la vendedora, se produce pasados los seis meses de los términos contractuales del contrato de julio de 2006, a un precio inferior del confesado en el mismo, y, sobre todo, ya en los momentos de la crisis económica que denuncia la demandada: la entrada en situación riesgo y crisis de financiación no dependió, por tanto, de la actuación del demandado, sino de la actora. Y finalmente, por más que no se haya aportado el dictamen pericial que anunció la demandada en contestación, la crisis general afecta a los balances de situación que presenta la demandada: en 2008 a 2009 reduce su tesorería de 2,5 millones de euros a 0,5, y con un beneficio de 0,5 millones de euros en 2008 pasa a pérdidas en el ejercicio 2009. En consecuencia, la imposibilidad de cumplimiento del contrato por crisis económica alegada por la demandada, apreciada por la sentencia de instancia, es correcta, por lo que el motivo debe ser desestimado.

RECURSO DE EUROPROMOCIONES 97 ARROYO DE LA MIEL SOCIEDAD LIMITADA 24.- Sin enunciar el motivo de recurso, por la recurrente se pide la revocación del pronunciamiento de condena en costas que ha recibido de la primera instancia. Entiende que no han sido admitidas las peticiones de las partes en la primera instancia, tanto en demanda y contestación, lo que conllevaría a que cada una de las partes deba de pechar con las costas ocasionadas a su instancia.

25.- En demanda, la actora pidió el cumplimiento del contrato de julio de 2006, por lo que pedía la condena al pago de 7.662.886,72 #, con entrega al demandado de las fincas. En contestación, la demandada pedía, en esencia, la desvinculación contractual, bien por resolución, imposibilidad de cumplimiento, nulidad o rescisión por fraude de acreedores. La sentencia dice que el contrato fue válido, pero acoge un motivo invocado por el actor que conduce a la ineficacia contractual: la resolución por imposibilidad contractual. Ambas peticiones se compensan, por lo que la petición principal del actor (cumplimento del contrato), en realidad, fue desestimada en la instancia. Por su parte, la petición fundamental en reconvención (aplicación de la cláusula penal) fue desestimada expresamente.

26.- En tales condiciones, caso de demanda y reconvención que son desestimadas en lo sustancial, a cada pretensión debe aplicársele la regla del vencimiento ( STS 455/2006, de 8 mayo ). Esto debió de llevar a imponer las costas a cada parte respectiva, o, puesto que la imposición recíproca de costas para cada parte contrincante se anulan, no imponerlas a ninguna de ellas. La Sala prefiere este último criterio, lo que conlleva a la estimación del motivo.

27.- En consecuencia, se estima el recurso presentado por Europromociones 97 Arroyo de la Miel SL y la revocación de la sentencia de instancia en este punto. Asimismo, se desestima el recurso de apelación formulado por Sat núm. 6289 Agrorroquetas y Pedro Fruit Exphort SL. De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC , y conforme a lo ya razonado en cuanto a costas en reconvención, no ha lugar a la imposición de costas a ninguna de las partes en esta alzada ( arts. 397 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,

Fallo

Que con ESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por D. DAVID BARÓN CARRILLO, en nombre y representación de EUROPROMOCIONES 97 ARROYO DE LA MIEL SL, y con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por Dª MARÍA ALICIA DE TAPIA APARICIO, en nombre y representación de SAT NUM.6289 AGROROQUETAS y PEDRO FRUTI EXPHORT SL, 1.- REVOCAMOS la expresada resolución, en el apartado referido a la imposición de costas en primera instancia a EUROPROMOCIONES 97 ARROYO DE LA MIEL SL por desestimación de la reconvención, que dejamos sin efecto.

2.- CONFIRMAMOS la expresada resolución en el resto de pronunciamientos.

3.- Sin imposición de costas ocasionadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Devuélvase la totalidad del depósito constituido al recurrente, visto el apartado 8 de la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Notifíquese a las partes, haciéndoles saber que contra esta sentencia, que es firme, no cabe interponer recurso alguno.

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.