Sentencia Civil Nº 317/2013, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 5341/2013 de 11 de Julio de 2013

Encabezamiento

8

Or13-5341

AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA

Prado de San Sebastián, s.n.

Proc. Origen: Juicio Ordinario número 2133/2011

Juzgado: de Primera Instancia número 14 de Sevilla

Rollo de Apelación: 5341/13-B

SENTENCIA Nº

Ilustrísimo Señor Presidente:

D. VICTOR NIETO MATAS

Ilustrísimos Señores Magistrados:

D. JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ

D. FEDERICO JIMÉNEZ BALLESTER

En SEVILLA, a 11 de julio de 2013.

La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados como Juicio Ordinario con el número 2133/2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Sevilla en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de ARTTYSUR BAHÍA DE ALGECIRAS, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado referido el 12 de marzo de 2013 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla se dictó sentencia de fecha 12 de marzo de 2013 , que contiene el siguiente FALLO:

'Que desestimando la demanda formulada por ARTTYSUR BAHÍA DE ALGECIRAS, S.L., representada por la Procuradora Dña. Macarena Limón Frayle, contra D. Eulogio y D. Hermenegildo , absuelvo a éstos de las pretensiones deducidas en su contra.

Y estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Santiago Rodríguez Jiménez, en nombre de D. Eulogio y D. Hermenegildo , declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 2 de julio de 2009, concertado por los litigantes, condenando a ARTTYSUR BAHÍA DE ALGECIRAS a restituir a los demandantes la cantidad entregada a cuenta por ellos, ascendente a 55.178,98€, cantidad que devengará el interés previsto en el artículo 576LEC desde la fecha de la presente sentencia.

Cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se preparó e interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escrito de oposición, ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designó ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- La sentencia que se recurre atiende a la resolución de sendas demandas acumuladas en un único procedimiento. En la presentada en el Juzgado de procedencia de estos autos, la entidad litigante pedía el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado con los demandados. En la demanda que se adiciona, procedente del Juzgado de Primera Instancia número 16 de esta localidad, esos demandados pidieron que se declarara la resolución de dicho contrato. La Magistrado acoge esta última pretensión. Para ello, se fija en las alegaciones y prueba practicada a instancia de los litigantes, conforme a las que puede concluirse, ha existido incumplimiento de la vendedora al haber modificado el uso del centro empresarial donde se encuentra la cosa vendida, mediante la instalación de un hospital en su ala este. El cambio de destino es claro y no supone acto propio que evidencie la asunción de dicha mutación por los compradores el e-mail de 21 de junio de 2010. No es inequívoco y es simplemente una felicitación. Existe un informe pericial que avala la tesis de los compradores en cuanto señala que el cambio tiene un impacto negativo en el valor del activo inmobiliario destinado a oficinas. El funcionamiento continuo del hospital es continuado y perjudica los intereses de los compradores. El dictamen del perito de la promotora no deja de suponer un hecho incierto en cuanto asegura el mayor valor de las oficinas. Ello no obstante, no se imponen las costas a la vendedora. Existen dudas de hecho y de derecho.

SEGUNDO.- Recurre en apelación la parte vencida en la litis. En el escrito de interposición del recurso expone cuáles son las razones por las que discrepa de la decisión judicial. Se pasan a resumir:

- Relaciona lo que llama antecedentes que vinculan la litis a la crisis inmobiliaria y a la maniobra especulativa de los apelados que firman la reserva en época inmediatamente anterior al estallido de dicha crisis. La recurrente se ha visto interpelada por distintos compradores que, o bien alegan dificultades financieras, imposibilidad sobrevenida o retraso en la construcción y alteración del objeto por la instalación del hospital. No es hasta este preciso momento que los recurridos se apartan de aquello que se comprometieron. Nada dijeron antes cuando las relaciones entre los contratantes eran muy fluidas. Se destaca el esfuerzo inversor de la recurrente en una promoción muy importante en el Campo de Gibraltar teniendo que avalar un préstamo de 10.500.000 euros y ampliar capital hasta 8.800.000, encontrándose inserta en esta estrategia de inversión la venta del ala este al primer grupo hospitalario de España. Todas las sentencias dictadas hasta ahora se han decantado por la tesis de la recurrente.

- No hay retraso: Todo el edificio obtuvo el certificado final de obra antes del plazo contractual. A pesar de que la sentencia recurrida no estime motivo de resolución contractual sigue habiendo error en la valoración de la prueba pues se presume que la apelante no llegó a terminar las obras. La licencia de ocupación es total y no parcial y así lo demuestra el propio certificado, también lo señala el arquitecto. Se entregan los inmuebles en el plazo de tres meses desde la obtención de la licencia. Se cumple así con el contrato al que se remite la apelante.

- No hay causa de resolución por modificación del proyecto: El proyecto visado es igual al ejecutado. Las subdivisiones internas en el ala este no se hacen a la espera del destino final de las oficinas. Las dos alas están separadas con un núcleo central de comunicación, ascensor, escalera y accesos directos a la calle propios e independientes. Exactamente igual a lo ideado. No hay un cambio de proyecto sino adecuación de parte del ala este. Basta observar la infografía que se presenta sobre la inexistente diferencia entre el edificio según proyecto y publicidad con el finalmente ejecutado. El edificio podía ser destinado a cualquier uso, también el hospitalario. No se modifica el destino del edificio. Se remite la recurrente al oficio del Ayuntamiento de Los Barrios. Tampoco el contrato establece un uso específico. No se modifica la configuración exterior, se adecuan por el centro hospitalario algunas plantas (el 20% del total del edificio) del ala este. El hospital tiene su propia red de saneamiento, elementos de comunicación...y tiene total independencia del resto del edificio).

De todo ello tenían perfecto conocimiento los compradores, al menos desde junio de 2010. Era noticia publicada en la prensa. No se trata de la aplicación al caso de la teoría de los actos propios, sino del examen de la verdadera intención de los compradores que cambia cuando se produce la crisis. Debe atenderse a la finalidad puramente especulativa de la venta que ya no conviene a la parte apelada.

La pericia de la apelada no es prueba pues es dudosa por la relación de amistad con la parte y no responder a la realidad del litigio.

Debe respetarse el principio de conservación contractual.

Se cita doctrina legal y también sentencias de Juzgados sevillanos sobre contratos de la promoción concreta.

La parte apelada ha impugnado el recurso en apoyo de la sentencia.

TERCERO.- Se acoge el recurso de la empresa vendedora, aunque, vaya por delante, no por las razones de tipo económico que encabezan su escrito, las que se titulan como antecedentes del litigio. La pretensión de los compradores de dar por resuelto el contrato no puede quedar deslegitimada por su ánimo especulativo, absolutamente lícito en una economía de mercado siempre que no se sobrepasen los límites ético- jurídicos que marca el artículo 7 del Código Civil , standard jurídico de actuación a la hora de valorar el ejercicio de los derechos subjetivos. El pleito tampoco lo vemos inserto necesariamente en la situación de crisis inmobiliaria que afecta al sector dando lugar a que contratos firmados en fecha anterior al colapso motiven el apartamiento de los contratantes de los derechos y obligaciones que en su día le parecieron convenientes. Cuando se firma el contrato objeto del proceso y aún más cuando se produce la novación, la crisis era ya un hecho. No parece, una vez aprehendidas las circunstancias subjetivas de las partes que desconocieran en esas fechas (2008, 2009) lo que eran los inicios de la tormenta económica que se avecinaba.

Todas esas alegaciones suponen un entendible ejercicio de retórica, como lo es también la referencia a otros pleitos que versan sobre materias procesales análogas, pero no pueden hacernos apartar de lo que constituye el núcleo del litigio que no es otro (pues la decisión sobre la obligación de entrega causa estado procesal de firmeza) que el de examinar si ha existido una mutación del objeto del contrato que constituya causa de resolución.

CUARTO.- Ya la decisión que sobre costas adopta la sentencia nos da pie a una primera reflexión. Si hay dudas de hecho y de derecho, la posición jurídica correcta hubiera sido no perder de vista el principio de conservación contractual. Dicho principio viene siendo destacado por la Jurisprudencia patria de la que es buen ejemplo la sentencia de 12 de marzo de 2009 cuyo resumen puede ser el de que no procede la resolución del contrato cuando el incumplimiento del vendedor no es esencial. No desconocemos que los casos de inidoneidad final del objeto entran de lleno en esta causa de resolución, pero lo que sostenemos es que no hay prueba plena sobre tal tara y ello por las siguientes razones:

- No existe previsión contractual específica sobre el destino o el uso de las oficinas del complejo empresarial. De accederse a la pretensión de los apelados quedaría en entredicho el principio de libertad de empresa que tiene rango constitucional amén de quedar el cumplimiento del contrato al albur de las apetencias o de la conveniencia de una de las partes.

- Como bien significa la sentencia, las cláusulas de resolución que se mencionan en el contrato, particularmente la sexta, muy beneficiosa para el vendedor, no es de aplicación al caso. Debe estarse a las previsiones legales y a no a lo que diga el contrato sobre el particular que se analiza ya que no se contempla la situación sobrevenida objeto de controversia.

- Por otro lado, si bien estamos de acuerdo con la sentencia sobre la imposibilidad de caracterizar el correo electrónico de 21 de junio de 2010 como acto propio que vincule a los compradores, no por ello debe desconocerse y valorarse en unión de otro dato muy importante y es que la compradora va aceptando la directrices que sobre el complejo va ordenando la recurrente (ejemplo es la novación) transcurriendo más de un año desde que se comunica el uso hospitalario de parte del ala este hasta que los compradores reaccionan con el burofax de 27 de julio de 2011 cuando las obras ya estaban terminadas. La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008 dice que: '... los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando así mismo que sólo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vaya encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( SSTS de 27 de octubre 2005 , 15 de junio de 2007 '. Se podrá defender que ese correo no es inequívoco o que no representa un consentimiento claro sobre el destino al que habría de dedicarse parte del ala este, pero habrá de reconocerse que la complacencia que demuestra uno de los compradores en ese E-mail sobre ese destino crea una expectativa razonable para el vendedor que no puede desconocerse.

- Tampoco hay prueba sobre la inidoneidad del uso sanitario de parte del ala del complejo. Por de pronto no se ocupa todo el ala, resultando que las locales objeto de la venta se encuentran ubicadas en el ala opuesta. Lo fundamental es que existen dos pruebas periciales que dicen justamente lo contrario. Si la Juzgadora se decanta por la que apoya la tesis de los compradores en cuanto que la de la parte contraria se basa en meras conjeturas la misma crítica puede realizarse a la prueba pericial en la que se apoya la Juzgadora 'a quo'. No estamos tan seguros sobre la frustración de las expectativas contractuales y aunque pueden entenderse las molestias que origina un centro hospitalario también pueden comprenderse las razones que explican la revaloración que implica su entrada en funcionamiento, máxime cuando el destino de los locales es de naturaleza empresarial y no destinado a vivienda.

QUINTO.- Las razones apuntadas no pueden dar lugar a la pretensión más desmesurada, nada menos que aquella que aboga por la declaración de ineficacia negocial. De existir algún perjuicio, acreditado, las peticiones de los compradores pudieron derivarse a otros expedientes menos enérgicos. Debe estarse a la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2007 que proclama que 'en los casos de compraventa, con independencia de que la venta sea civil o mercantil, sólo se está en presencia de entrega de cosa diversa o de una cosa por otra ('aliud pro alio') cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, circunstancia que constituye incumplimiento a los efectos resolutorios, y permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil ...'.

En el caso que nos ocupa no se prueba la inhabilidad del objeto de la venta, como no se prueba que la existencia de un centro sanitario en el ala opuesta a donde están ubicadas los locales vendidos mermen la futura actividad empresarial a que se puedan destinar, frustrándose así las expectativas legítimas de la compradora, litigante que tampoco nos dice claramente qué tipo de actividad tiene ideada para sus oficinas al punto que pueda perjudicarse por la ubicación cercana de un centro sanitario.

SEXTO.- Se mantiene el pronunciamiento que sobre costas se hace para la primera instancia.

No se hace pronunciamiento alguno con respecto a las causadas en esta alzada.

Artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud,

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por ARTTYSUR BAHÍA DE ALGECIRAS S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla con fecha 12 de marzo de 2013 en el Juicio Ordinario nº 2133/2011, que se revoca y con estimación de su demanda y desestimación de la demanda acumulada a instancia de D. Eulogio y D. Hermenegildo condenamos a éstos al cumplimiento del contrato objeto de este litigio, pago del precio pendiente 131.080,97 euros y simultáneo otorgamiento de escritura e intereses de demora pactados del 15% sobre la cantidad indicada.

No se hace pronunciamiento alguno con respecto a las costas causadas en ambas instancias.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución. Dése a los depósitos constituidos el destino legal.

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-