Sentencia Civil Nº 317/2015, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 850/2014 de 28 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00317/2015

SENTENCIA

NÚM. 317/15

ILMOS. SRES.

DON ANDRES PACHECO GUEVARA

Presidente

DOÑA MARIA PILAR ALONSO SAURA

DON CAYETANO BLASCO RAMON

Magistrados

En la Ciudad de Murcia, veintiocho de septiembre de dos mil quince.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se ha seguido con el nº 1505/11 en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Murcia, entre partes, como demandantes y en esta alzada apelantes D. Faustino y Dña Elisenda , representados por la Procuradora Dña Inmaculada de Alba Vega y dirigidos por el Letrado D. Ignacio de Castro García, y como demandados y en esta alzada apelados Key Vil I, S.L. representada por el Procurador D. Fernando García Morcillo y dirigida por el Letrado D. Vicente Antonio Bernabé Ortuño, y Banco de Guipuzcuano S.A. representado por el Procurador D. José Augusto Hernández Foulquie y dirigidos por el Letrado D. Patxi López de Tejada Flores, habiéndose personado ante esta Audiencia Provincial el Banco de Sabadell, S.A. en virtud de fusión por absorción del anterior, representado por el Procurador D. Carlos Jiménez Martínez. Es Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. MARIA PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia citado, con fecha 26 de junio de 2014 dictó sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: 'FALLO.- Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora Dª INMACULADA DE ALBA Y VEGA en nombre y representación de D. Faustino Y Dª Elisenda LA MERCANTIL KEY VIL, I, S.L. representada por el Procurador D. FERNANDO GARCIA MORCILLO Y LA COMPAÑÍA MERCANTIL BANCO GUIPUZCOANO, S.A. representada por el Procurador D. JOSE A. HERNANDEZ FOULQUIÉ, debo absolver a la parte demandada de las pretensiones aducidas en su contra, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante, dándose traslado a las demandadas y previo emplazamiento de las partes, fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 850/14, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada y por providencia de 30 de enero último se señaló para deliberación y votación el día de la fecha.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda en que se ejercita una acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora constituido por el largo retraso en la entrega de la vivienda objeto del mismo, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta por parte de ésta y de su avalista de manera solidaria, al apreciar que la parte vendedora cumplió su obligación de entrega de la vivienda en la fecha convenida en el contrato, siendo la verdadera causa por la que no se recibió ésta, la negativa de los compradores a otorgar la escritura pública por los problemas financieros que atravesaban, interesando la parte demandante mediante el recurso de apelación que ha interpuesto la estimación de la demanda con base, en síntesis, en infracción de ley por indebida no aplicación del artículo 1124 del Código Civil y del artículo 3 de la Ley 57/1968 , existencia de incumplimiento de la promotora al finalizar la vivienda con más de dos años de retraso respecto de la fecha pactada en el contrato, existiendo cláusula resolutoria a favor del comprador en el caso de retraso en la entrega de la vivienda, necesidad de la licencia de primera ocupación para entender producida la puesta a disposición de la vivienda, así como error en la apreciación de la prueba en relación al dies ad quem, e inexistencia de prórroga tácita y de actos propios del compradora, así como la indebida no aplicación de la Ley 57/68, en cuanto a la responsabilidad de la entidad financiera por haber avalado las cantidades entregadas a cuenta, formulando alegaciones sobre todo ello.

Atendiendo a la fundamentación, sintéticamente expresada, del recurso de apelación, es precisa la revisión del resultado de la prueba practicada para determinar los hechos básicos controvertidos en el supuesto sometido a la consideración de esta alzada, relativos a las fechas de inicio y finalización del plazo pactado de entrega de la vivienda, actos de las partes en relación con el cumplimiento del contrato, así como de la interpretación de la estipulación cuarta de éste relativa a los plazos de inicio y final de la obra de la vivienda, que establece el tiempo de cumplimiento por parte de la compradora de la obligación de entrega de ésta, para concluir en consideración a las concretas circunstancias concurrentes si en este supuesto se ha producido o no del incumplimiento contractual que se alega, pues es evidente que estas circunstancias son las que deben analizarse para la solución ajustada en cada caso concreto.

Al respecto reitera la parte apelante como dies a quo del plazo de entrega de dos años, el 4 de noviembre de 2004, y como díes ad quem, el 4 de noviembre de 2006, que se trata de un término esencial, negando la existencia de prórroga tácita del referido plazo por actos propios de los compradores, y sosteniendo la existencia de un retraso en la entrega de dos años al haberse concedido la licencia de primera ocupación el día 4 de diciembre de 2008, y que ejercitó correctamente la facultad resolutoria del contrato en el mes de septiembre de 2008, antes de la terminación de la obra, frente a apreciación de la sentencia apelada en el sentido de que el dies a quo del citado plazo es el 25 de enero de 2005 , trascurridos dos meses desde la concesión de la licencia de obras el día 25 de noviembre de 2004, y por tanto de que el díes ad quem es el 25 de enero de 2007, que fue prorrogado como resulta de las comunicaciones entre las partes, por lo que la vivienda debió estar terminada en el mes de julio de 2007, lo que tuvo lugar de acuerdo con el certificado final de obra de 3 de julio de 2007, visado el día 30 de dichos mes y año, sin que la concesión de la licencia de primera ocupación el día 4 de diciembre de 2008 constituya incumplimiento del contrato de compraventa que justifique la resolución del mismo.

SEGUNDO.-Ha de partirse de los referidos términos de la controversia y de la literalidad de la estipulación cuarta del contrato, que establece lo siguiente: 'Las partes acuerdan que el INICIO DE LAS OBRAS tendrá lugar en el plazo de DOS MESES desde la obtención de la licencia de obra para la construcción de la VIVIENDA, excepto en casos de fuerza mayor, huelgas en el sector de la construcción o, en general, cualesquiera otras causas de demora no atribuibles al VENDEDOR.

Las partes acuerdan que el INICIO DE LAS OBRAS, se acreditará mediante el CERTIFICADO DE INICIO DE LAS OBRAS, quien deberá enviar una copia al COMPRADOR.

Las Partes acuerdan que la VIVIENDA se entregará en el plazo máximo de DOS AÑOS a contar desde la fecha de INICIO DE LAS OBRAS, totalmente terminada, aunque el VENDEDOR se reserva el derecho de entregar la VIVIENDA con anterioridad, previa notificación al COMPRADOR. Se entenderá finalizada la construcción y entregada la VIVIENDA y por tanto cumplida la obligación, siempre que el VENDEDOR entregue al COMPRADOR el correspondiente CERTIFICADO FINAL DE OBRA emitido por la Dirección Facultativa de la Obra y la vivienda se encuentre totalmente terminada conforme al proyecto, aún en el supuesto de que la Cédula de Habitabilidad de la VIVIENDA y licencia de ocupación, así como los correspondientes boletines de los instaladores de los servicios de energía eléctrica, agua, para la contratación por el COMPRADOR de estos servicios con las compañías suministradoras no se encuentren en poder del VENDEDOR por causas de demoras administrativas en su concesión.

La fecha de entrega fijada anteriormente se entiende aproximada, no computándose a estos efectos los retrasos debidos a fuerza mayor, razones de orden administrativo relacionadas con licencias o permisos o, en general, cualquier otra causa de retraso no imputable al VENDEDOR.

Para el supuesto que la obra se demorase en la finalización más tiempo del previsto en este documento, el VENDEDOR notificará esta circunstancia al COMPRADOR con cuarenta días de antelación a la fecha prevista inicialmente de terminación, indicándole la nueva fecha prevista de terminación, que no podrá superar el plazo de seis meses desde la prevista inicialmente, quedando diferida hasta el momento de la terminación la obligación de pago del resto del precio o suspendiéndose el devengo de intereses durante este período, dependiendo de la opción de pago elegida por el COMPRADOR.

Transcurrido este plazo el COMPRADOR tendrá derecho a dar por resuelto el presente CONTRATO de compraventa, reintegrándosele las cantidades que haya entregado a cuenta incrementados con los intereses legales previstos en la Ley 57/68; o en su caso podrá conceder una nueva prórroga al VENDEDOR a su solicitud de seis meses para la total finalización de las obras, con los mismos efectos de suspender el pago o el devengo de intereses previstos en el artículo anterior.'

Además de que en el apartado EXPONEN VII del contrato se expresa que a los efectos de este, ' los siguientes términos tendrán el significado que se indica a continuación: CERTIFICADO DE INICIO DE LAS OBRAS: Certificado expedido por la DIRECCIÓN FACULTATIVA de las obras del PROYECTO, debidamente visado, que certifique el INICIO DE LAS OBRAS.'

Sobre estos presupuestos, en cuanto al inicio del plazo de entrega, consta aportado certificado de comienzo de obra de fecha 2 de noviembre de 2004, certificando que el día 3 de noviembre de 2004, se dio inicio a las obras correspondientes a 57 viviendas, trasteros y garajes en cinco edificios, correspondientes a la licencia NUM000 -documento 4 de la demanda, folio 60-, y si bien, según se ha indicado, la sentencia apelada atiende a la fecha de concesión de la licencia de obras, es lo cierto que la citada estipulación cuarta al fijar que las partes acuerdan que el inicio de las obras tendrá lugar en el plazo de dos meses desde la obtención de la licencia de obra para la construcción de la vivienda, no es clara, pues también contempla que el inicio de las obras se acreditara mediante el certificado de inicio de las obras que aparece definido anteriormente en el contrato en los términos reseñados, y que las partes acuerdan que la vivienda se entregará en el plazo máximo de dos años a contar desde la fecha del inicio de las obras, cuya falta de claridad no pude beneficiar a la promotora que ha predispuesto dicha estipulación ( artículo 1288 del Código Civil ), por lo que el dies a quo ha de fijarse en el día 4 de noviembre de 2004 que invoca la demandante.

TERCERO.-Conforme a lo expuesto, iniciado el cómputo del plazo de entrega de dos años, el día 4 de noviembre de 2004, que finalizaría el día 4 de noviembre de 2006, según alega la parte apelante y no a fines del mes de enero de 2007, que fija la sentencia apelada -iniciando el cómputo el día 25 de enero de 2005-, ello por sí mismo no resulta determinante del incumplimiento en que se basa la demanda, teniendo en cuenta la previsión de prórroga del plazo de entrega de seis meses establecida en el contrato, que la sentencia apelada considera aceptada por los compradores en virtud de las comunicaciones existentes entre éstos y la promotora demandada, en que ésta puso en conocimiento de aquellos la fecha probable de terminación de la obra en el mes de septiembre de 2007, además de admitirse en la demanda que recibieron comunicación -del Banco Guipuzcoano- de que el aval se ampliaría un año más, hasta el 30 de junio de 2007, sin que en todo caso conste objeción o reclamación alguna por parte de los compradores en relación con la duración de las obras y terminación de la vivienda u obtención de la licencia de primera ocupación, habiendo sido citados para el otorgamiento de la escritura pública mediante comunicación de la promotora demandada fechada el 18 de julio de 2007, en que le participaba que había sido emitido el certificado final de obra, desprendiéndose de las comunicaciones entre ambas partes que los compradores únicamente interesaron que se pospusiese dicho otorgamiento por problemas económicos y personales, y su pretensión de vender la vivienda a un tercero, actos a los que en todo caso ponen de manifiesto con nitidez que venían a aceptar la prolongación del plazo de entrega desvirtuando cualquier esencialidad del plazo pactado, sin que se aprecie razón objetiva o subjetiva alguna para privarles de eficacia, de forma que fue en su comunicación a la promotora de su voluntad de rescindir el contrato mediante burofax que ésta recibió el día 3 de septiembre de 2008, cuando invocaron el retraso en la entrega como fundamento de la misma -sin mención de la licencia de primera ocupación-además de la falta de aval o garantía financiera.

CUARTO.- Establecido lo anterior, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015 '...es condición indispensable, para que el comprador pueda 'rescindir' el contrato con base en el art. 3 de la Ley 57/1968 , que ejercite su derecho y opte por la resolución «antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega»( STS de Pleno de 5 de mayo de 2014 ), pues de no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria. En este sentido, la citada STS de Pleno de 21 de enero de 2015 reconoce la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador. Y en aplicación de este criterio, la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012 , rechaza la pretensión resolutoria de un comprador tras apreciar su mala fe, en la medida que invocó por vez primera la existencia de retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación en el escrito de demanda, sin que nada dijera en el primer requerimiento de resolución que dirigió previamente a la vendedora, cuando la construcción ya estaba terminada, y sí la mencionara en el segundo requerimiento dirigido al vendedor, cuando la licencia de primera ocupación ya se encontraba en trámite de concesión.'

En este caso la actuación de la parte compradora, conforme, en definitiva viene a desprenderse de la sentencia apelada, no se ajusta a las exigencias de la buena fe, ya que, según se ha expuesto, cuando comunicó a la vendedora su voluntad rescisoria, en el mes de septiembre de 2008, la vivienda se encontraba terminada, conforme al certificado citado de 3 de julio de 2007, y había sido requerida para otorgamiento de escritura pública en el mismo mes de julio de 2007, sin objeción alguna en cuanto al plazo de entrega, y si bien es cierto que cuando los compradores comunicaron a la promotora tal voluntad rescisoria en el mes de septiembre de 2008,no se había expedido la licencia de primera ocupación de la vivienda, lo que tuvo lugar el día el día 4 de diciembre de 2008, ha de tenerse en cuenta que ni en dicha comunicación, ni anterioridad se refirieron a la misma, y que conforme a la citada estipulación cuarta del contrato ' Se entenderá finalizada la construcción y entregada la VIVIENDA, y por tanto cumplida la obligación, siempre que EL VENDEDOR entregue AL COMPRADOR el correspondiente CERTIFCADO FINAL DE OBRA emitido por la Dirección Facultativa de la Obra y la vivienda se encuentre totalmente terminada conforme al proyecto, aun en el supuesto de que la Cédula de Habitabilidad de la Vivienda y licencia de ocupación así como los correspondientes boletines de los instaladores de los servicios de energía eléctrica, agua, para la contratación por el COMPRADOR de estos servicios con las compañías suministradoras no se encuentre en poder del VENDEDOR por causas de demorasadministrativas en su concesión',licencia que se infiere que estaba tramitándose en el mes de septiembre de 2008, sin que conste en el procedimiento de que dimana esta alzada que existiese demora por deficiencias imputables a la promotora, por lo que ha de desestimarse el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.-Procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 298 L.E.Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON FELIPE VI DE ESPAÑA,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Faustino y Dña Elisenda , contra la sentencia dictada el día veintiséis de junio de dos mil catorce por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Murcia en autos de juicio ordinario nº 1505/11, debemos confirmar y confirmamos la misma imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Desestimándose el recurso de apelación se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para su interposición, al que se dará por quien corresponda el destino procedente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, y, en su caso conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, a interponer ante esta sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia en el plazo de veinte días siguientes a su notificación mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, , debiendo acreditar el depósito de la cantidad de 50 Eur., salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial , así como la tasa prevista en la Ley 10/2012.

Llévese certificación de esta sentencia al Rollo de Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.