Sentencia Civil Nº 317/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 657/2015 de 25 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 657/2015-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 930/2014 del Juzgado Primera Instancia 8 Terrassa

S E N T E N C I A Nº 317/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de mayo de dos mil dieciséis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal en reclamación de rentas nº 930/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 8 Terrassa, a instancia de BANDEIR, S.L. , contra TOYS CENTER, S.L. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 10 de abril de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

DESESTIMOla demanda interpuesta por la entidad 'BANDEIR S.L.' representada por la Procuradora Dª Carme Calvet Gimeno contra la sociedad 'TOYS CENTRE S.L.' representada por la Procuradora Dª Victoria García Fredes; e impongo las costas causadas en este proceso a la parte demandante.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 3 de mayo de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, presentada por BANDEIR, S.L. contra TOYS CENTER, S.L., la actora solicitó la condena de la demandada a abonarle la suma de 111.275 euros, en concepto de rentas impagadas, derivadas del arrendamiento por la demandada del local comercial propiedad de la actora sito en la calle Saturno, nº 78 de Terrassa, en virtud de contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2005, más intereses.

Alegó la actora que la duración pactada del contrato fue de ocho años, y que la renta pactada fue de 5.000 euros mensuales más IVA, aparte de la actualización anual conforme al IPC, y que, al cabo de ocho años, la demandada comunicó su intención de no renovar el contrato, procediendo a dejar el local en fecha 26 de junio de 2013. Alegó que, antes de dejar el local, comunicó verbalmente a la demandada que había una serie de importes pendientes de pago y que debían proceder a una liquidación, pero que la demandada, pese a estar conforme en un principio con los importes debidos, dejó el local sin suscribir documento alguno de resolución entre las partes y se negó a entregar las llaves a la actora en el local, al no querer una revisión conjunta para levantar el correspondiente acta; añadió que, al entrar la actora en el local, comprobó que la demandada había sustraído el sistema de iluminación (lámparas), que hizo fotos para dejar constancia de ello, y que el coste de reparación del citado sistema había sido presupuestado en fecha 27 de junio de 2013 en la suma de 4.275 euros. Alegó que la demandada le adeudaba en su totalidad las rentas correspondientes a los meses de marzo de 2011, mayo y junio de comprometiéndose a volver a una renta normal en pocos meses, así como a liquidar las cantidades pendientes que se fueran acumulando durante el tiempo que durase la rebaja, petición que fue aceptada por la actora, por lo que la renta quedó reducida a 3.000 euros mensuales, más IVA. Alegó que la demandada no abonaba las cantidades pendientes correspondientes a la diferencia de 2.000 euros, por lo que la requirió por escrito de forma extrajudicial. En concreto, reclamó en la demanda el pago de la diferencia de 2.000 euros en relación con las doce mensualidades de los años 2009 y 2010; en relación con once mensualidades de 2011; en relación con las doce mensualidades de 2012, y en relación con los cuatro primeros meses de 2013 (enero a abril, ambos inclusive). Reclama, asimismo, la totalidad de las rentas de los meses de marzo de 2011, mayo y junio de de 2013, a razón de 5.000 euros mensuales más IVA.

La demandada se opuso a la demanda, y alegó, en primer término, la existencia de novación modificativa del precio del arrendamiento, así como que la actora debía estar a sus propios actos. De forma subsidiaria, formuló excepción de prescripción en cuanto a las rentas reclamadas hasta octubre de 2010, e impugnó los documentos 13 de la demanda. Alegó que las únicas rentas dejadas de abonar fueron las de mayo y junio de 2013, por importe de 3.630 euros mensuales (IVA incluido), y que quedaban compensadas con el importe de la fianza arrendaticia entregada de 10.000 euros, por lo que se reservaba el derecho a reclamar la diferencia. Finalmente, alegó que, al tomar posesión del local, la demandada tuvo que efectuar toda la instalación eléctrica, y que los focos instalados por la demandada fueron retirados a la finalización del contrato.

En la sentencia dictada, son desestimadas las pretensiones de la actora. Tras ser apreciada la existencia de prescripción parcial de la acción ex art.121-21.a) CCC, en cuanto a las rentas reclamadas hasta octubre de 2010, se motiva que no procede la condena de la demandada a indemnizar a la actora por la retirada del sistema de iluminación. Se niega eficacia probatoria a los documentos impugnados por la demandada, se razona por qué cabe apreciar que tuvo lugar la novación modificativa del contrato en cuanto al importe de la renta sostenida por la demandada, y se señala que resulta aplicable al caso la doctrina de los actos propios.

La actora interpone recurso de apelación contra la sentencia y solicita su revocación, con estimación de los pedimentos de su demanda.

La demandada se opone a dicho recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- En primer término, se opone la apelante a la apreciación llevada a cabo en la sentencia recurrida de la prescripción parcial de su acción en reclamación de rentas.

La apelante no discute que el plazo de prescripción sea el previsto en el art.121-21.a) CCC, que dispone que 'Prescriben a los tres años: a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves'. Lo que alega es que los documentos nº 9 a 13 de la demanda son reclamaciones extrajudiciales que dirigió a la demandada, y que el hecho de que no conste su recepción expresa por la demandada, no significa que la demandada no los hubiera recibido.

Sin embargo, este Tribunal considera que tales documentos no son aptos para considerar interrumpida la prescripción conforme al art.121-11 c) CCC, que dispone cómo 'Son causas de interrupción de la prescripción: (...) c) La reclamación extrajudicial de la pretensión'.

Se trata de requerimientos que, como la propia apelante reconoce, no consta documentalmente fuesen recibidos por la destinataria, e, impugnados que fueron por la demandada ya en su contestación a la demanda, tampoco ha sido acreditada su recepción a través de otros medios de prueba.

Por lo tanto, no cabe sino compartir el criterio aplicado por el magistrado 'a quo' de apreciar la prescripción extintiva.

TERCERO.- En segundo término, impugna la apelante el pronunciamiento de la sentencia acerca de la inexistencia de daños en la finca, y alega error en la valoración de la prueba practicada.

Alega la apelante que ninguna de las partes ha negado que la demandada sustrajera del local el sistema de iluminación instalado, y que la demandada no ha impugnado el coste de su reposición. Alega que el magistrado de primera instancia se basa solo en que, a su entender, no consta acreditado el estado y la situación iniciales del local, así como que dispusiera de sistema de iluminación alguno o de las lámparas que fueron sustraídas, y que se basa también en la interpretación que hace de la declaración del testigo Sr. Jose Ignacio , cuando, según entiende la apelante, dicho testigo no se manifestó con rotundidad acerca de si ya existían los focos y acerca de si quedó o no instalado alguno. Añade que el local que era ocupado por la demandada es una parte de la planta inferior del edificio -planta compartida con otros arrendatarios-, que la actora se limitó a establecer separaciones entre espacios, y que existe una continuidad en todo el local y en el edificio, donde todos los arrendatarios tenían el mismo techo y el mismo sistema de iluminación, según resulta de las fotografías tomadas por la actora. Añade que en el contrato se pactó que cualquier modificación quedaría en beneficio de la finca.

Al respecto, procede precisar que la apelante parte de una premisa falsa cuando alega que las partes no han negado que la demandada sustrajera del local el sistema de iluminación instalado, puesto que lo que la demandada alegó ya en su contestación fue que, al tomar posesión del local, tuvo que efectuar toda la instalación eléctrica e incorporar todo el sistema luminoso con las pantallas fluorescentes y demás elementos de iluminación precisos para el desarrollo de su actividad, y que, al marcharse, fueron retirados los focos instalados, pero no la instalación. Y 'retirados' no es igual que 'sustraídos', aparte de que la sustracción lleva implícito que el objeto de la misma pertenece a otra persona, sin que, por lo demás, la actora haya presentado denuncia alguna basada en la sustracción que atribuye a la demandada.

Sentado lo anterior, lo cierto es que la demandada aportó una factura de ROPE INSTALACIONES, S.L. fechada el 30 de septiembre de 2005 -poco tiempo después de la suscripción del contrato (01/08/2005)-, donde aparecen detallados los trabajos y materiales relacionados con la instalación eléctrica, entre ellos, focos, pantallas fluorescentes y luces de emergencia, y que dicha factura fue ratificada por el legal representante de la empresa, Don. Jose Ignacio durante la vista. Y se comparten los argumentos del magistrado de primera instancia a la hora de valorar dicho medio de prueba conforme a las reglas de la sana crítica ( art.376 LEC ), puesto que, en efecto, dicho testigo manifestó que, dados los nuevos requisitos de Industria (Reglamento de 2002 que entró en vigor en 2004, que hacía precisa una inspección previa), se tuvo que hacer completamente la instalación eléctrica nueva, y no se pudo aprovechar nada a nivel de focos/luminaria. Lo que dijo es que no recordaba bien lo que había, porque la realidad es que no le hacía falta, por lo expuesto. Y, aunque dijo 'yo diría que no se aprovechó nada', sí afirmó recordar que tuvieron que cambiar los cables desde la centralización de contadores hasta el local, y que no se aprovechó nada. Reconoció el testigo que era una nave industrial donde había varios locales, y precisó que hubo que sacar todos los cables y cambiar todo el cableado (cables no propagadores de llamas), así como el cuadro eléctrico. Es cierto que manifestó no recordaba si había focos en el local, pero, a renglón seguido, dijo que creía que no, pero sí recordaba que había luces de emergencia. En todo caso, dijo colocó focos, y que le fueron abonados por la demandada.

La realidad es que la actora no ha acreditado cuál era el estado del local antes del contrato en relación con la instalación eléctrica y con los elementos de iluminación, cuando lo cierto es que, si es una nave con otros locales arrendados, podría haber acreditado, en su caso, lo que alega mediante la declaración de algún otro arrendatario de la nave. Lo único que sí consta es que la demandada sufragó el coste de la instalación eléctrica y de los materiales instalados, y que ha procedido a retirar los focos, pero no la instalación eléctrica, que ha quedado, actualizada, en beneficio de la finca arrendada.

Por lo tanto, consideramos que la demandada no ha infringido con ello la condición anexa 15ª del contrato de arrendamiento, que establece que 'El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en el local, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del administrador. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario, y quedarían en beneficio de la finca, sin derecho a valoración o reclamación, en momento alguno (...)'.

Aparte de que no es objeto de discusión si la demandada contaba o no con el permiso de la arrendadora para realizar una nueva instalación eléctrica, lo cierto es que ha quedado en beneficio de la finca. Lo único que ha llevado a cabo la demandada es la retirada de los elementos colocados por ella, pero sin dañar el estado del local.

Por lo demás, en las fotografías aportadas con la demanda -la primera de las cuales data, incluso, del mismo día en que la actora reconoce que la demandada abandonó el local (26/06/2013), pero las otras carecen de fecha-, no se aprecian daños a simple vista. Y por la actora no ha sido propuesta pericial alguna para acreditar lo contrario, tal y como pone de relieve el magistrado 'a quo'.

Tampoco cabe acoger, pues, este motivo de apelación.

CUARTO.- En tercer término, niega la apelante la novación modificativa relativa al importe de la renta apreciada en la sentencia.

Este Tribunal comparte plenamente los atinados argumentos realizados por el magistrado de primera instancia sobre el particular, y sobre la aplicación de la doctrina de los actos propios.

En ese sentido, la actora expone en su demanda que, siendo la renta inicial pactada ascendente a 5.000 euros mensuales más IVA, la demandada-apelada le pidió una rebaja temporal de 2.000 euros mensuales a partir de abril de 2009, de modo que la renta ascendiese a 3.000 euros mensuales más IVA 'comprometiéndose a volver a una renta normal en pocos meses, y asimismo, comprometiéndose a liquidar las cantidades pendientes que se fueran acumulando en el tiempo en relación a la renta dejada de pagar'. De hecho, no obstante no constar su recepción por el destinatario, en el documento nº 9 de la demanda, se alude a que 'la diferencia de 2.000'00 Euros mensuales la regularizaría a finales de año tras la campaña de Navidad que es la época de mejor venta para Ustedes'. Y, en el recurso de apelación, se alega que la demandada, debido a la crisis económica, estaba pasando problemas de tesorería.

Sin embargo, lo cierto es que, aun presumiendo que la rebaja de la renta solicitada por la demandada estuviese relacionada con la situación de crisis económica general, lo cierto es que la rebaja de la renta no duró 'pocos meses', sino que se extendió más allá de la campaña de Navidad de 2009, puesto que continuó durante 2010, 2011, 2012 y durante los meses de enero a abril de 2013, ambos inclusive, tal y como resulta de los recibos de renta abonados por la demandada y aportados con su contestación. Como se señala en la sentencia recurrida, durante cuatro años la arrendadora ha venido aceptando los pagos de renta por importe base de 3.000 euros mensuales, sin reclamar a la arrendataria el resto de las rentas pretendidamente adeudadas hasta que le envió el burofax de 30 de octubre de 2013, lo cual permite alcanzar la conclusión probatoria de la certeza de la novación en cuanto al importe de la renta.

Además, como con acierto se precisa en la sentencia recurrida, la ahora apelante no extendió recibos complementarios a los expedidos, por los diferenciales que se dicen debidos entre la renta pactada y la abonada, sino solo recibos en los que aparece, únicamente, que el alquiler asciende a 3.000 euros más IVA, como es el caso del recibo de renta correspondiente al mes de marzo de 2011, que, aunque reclamado, aparece como abonado, y donde consta:

'ALQUILER MARZO 3.000,00

IVA 18% 540,00

Es cierto que, como alega la apelante, lo adecuado es que esa sustancial modificación de la renta constase por escrito, pero se estima que también debería constar por escrito cuándo finalizaba la rebaja. Y ni consta por escrito la rebaja, ni consta tampoco por escrito el momento en que la demandada, eventualmente, tuviese que volver a abonar la renta inicialmente pactada. Lo que consta es que, desde abril de 2009, los recibos emitidos por la actora fueron de 3.000 euros más IVA, sin perjuicio de que, con ocasión de no haber abonado la demandada la renta de los meses de mayo y junio de 2013, la actora dirigiese a la demandada requerimiento de pago extrajudicial mediante burofax de 30 de octubre de 2013 haciendo referencia a una renta ascendente a 5.000 euros más IVA.

Como con acierto se motiva en la sentencia recurrida, la demandada debe estar a sus propios actos, figura regulada por el art.111-8 CCC, al disponer que 'Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual'.

Acerca de la novación y de los actos propios, se da aquí por reproducida la jurisprudencia citada en la sentencia recurrida, y se está a lo que, en un supuesto similar, señala la Sentencia de la sección13ª de esta Audiencia de 6 julio 2014 lo siguiente:

'En cuanto al importe de las rentas, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al importe de las rentas adeudadas, habrá que estar en este caso al antecedente histórico representado por las normas de los artículos 146 , 148, y concordantes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , para la fijación de la renta, a los efectos que se discuten en el juicio de desahucio, por lo que la cuantía de la renta vendría determinada por el último pago realizado por el inquilino o arrendatario, siendo así que hasta diciembre de 2011 la arrendataria venía pagando una renta de 3.535 €/mes (doc 5 de la oposición), y no la renta de 6.000 €/mes que se reclama en la demanda (docs 3 a 5 de la demanda).

Por otro lado, la arrendadora ha venido aceptando los pagos de renta por importe de 3.535 €/mes, sin reclamar a la arrendataria el resto de las rentas pretendidamente adeudadas, ni siquiera en los presente autos, en el que únicamente se manifiestan adeudadas rentas a partir de mayo de 2012, sin mención alguna a pretendidos impagos parciales de las mensualidades anteriores, lo cual permite alcanzar la conclusión probatoria de la certeza de la novación en cuanto al importe de la renta, concertada entre las partes en el año 2010, que fue opuesta por la demandada en su oposición.

En este sentido, el concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en el Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa. Es más debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1203 del Código Civil , salvo que, como previene el artículo 1204 otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles. El deslinde entre la novación propia y la meramente modificativa ha de realizarse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la alteración que se produzca ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1989 y 26 de julio de 1997 ; RJA 8786/1989 y 5953/1997 )'.

Por otro lado, es aplicable en este caso la doctrina de los actos propios, la cual tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000 , que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 ;RTC 77/1993). Aunque la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990 , 5 de Marzo de 1991 , 4 de Junio de 1992 , 12 de Abril de 1993 , y 30 de Mayo de 1995 ) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995 , 30 de septiembre de 1996 , y 20 de junio de 2002 ; RJA 291/1995 , 6821/1996 , y 5230/2002 )'.

En definitiva, como se señala en la resolución recurrida, solo aparece acreditado el impago de las renta de los meses de mayo y junio de 2013, por importe de 3.000 euros mensuales más IVA cada uno, esto es, 3.630 euros mensuales, lo que totaliza un débito de 7.260 euros, débito que, compensado con el importe de la fianza arrendaticia por importe de 10.000 euros, tal y como la actora lleva a cabo en la demanda, condujo a su desestimación, y conduce ahora a la desestimación del recurso.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por BANDEIR, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 10 de abril de 2015 por el magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.