Sentencia CIVIL Nº 317/2017, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 778/2016 de 13 de Julio de 2017

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº3
Santa Cruz de Tenerife
Teléfono: 922 34 94 07
Fax.: 922 34 94 06
Email: s03audprov.tfe@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000778/2016
NIG: 3802342120160001497
Resolución:Sentencia 000317/2017
Proc. origen: Juicio verbal (250.2) Nº proc. origen: 0000173/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 (Antiguo mixto Nº 6) de San Cristóbal de La Laguna
Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:
Apelado COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Yurena Rodriguez Afonso Sandra Reyes
Gonzalez
Apelante Lidia Alfonso Montes De Oca Acosta Miguel Andres Rodriguez Lopez
SENTENCIA
Ilma. Sra.
Presidenta:
Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO
En Santa Cruz de Tenerife, a trece de julio de dos mil diecisiete.
Visto por la Ilma. Sra. Magistrada arriba expresada, el presente recurso de apelación interpuesto por
la parte demandada, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Verbal nº 173/2016, dimanante del
Procedimiento Monitorio nº 1006/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de La Laguna,
promovidos, por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada por la Procuradora Dª. Sandra
Reyes González, y asistida por el Letrada Dª. Yurena Rodríguez Afonso, contra Dª. Lidia , representado por
el Procurador D. Miguel Andrés Rodríguez López y asistida por el Letrado D. Alfonso Montes de Oca Acosta,
ha pronunciado, en nombre de S.M. EL REY; la presente sentencia:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada Juez Dª. Maria Mercedes Santana Rodríguez, dictó sentencia el día uno de septiembre de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora DÑA. SANDRA REYES GONZÁLEZ actuando en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 asistida por la Letrada DÑA. YURENA RODRÍGUEZ AFONSO contra DÑA. Lidia , representada por el Procurador D. MIGUEL ANDRÉS RODRÍGUEZ LÓPEZ y asistida por el Letrado D. ALFONSO MONTES DE OCA ACOSTA, y en su consecuencia debo condenar y condeno a la demandada a que abone al actor la cantidad de 3.343,06 euros de principal, más los intereses legales devengados por la misma desde el momento de presentación de la demanda hasta el completo pago del principal, incrementados a partir de esta resolución en la forma determinada en el artículo 576 NLEC. En materia de costas procede la condena a la demandada vencida en esta primera instancia.'.



SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado por la contraria, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo; personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Miguel Andrés Rodrígueza López, asistida del Letrado D. Alfonso Montes de Oca Acosta, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. Sandra Reyes González, asistida de la Letrada Dª. Yurena Rodríguez Afonso, señalándose para fallo el día veintisiete de junio del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada -Presidenta Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- La comunidad de propietarios interpone demanda en juicio monitorio contra la propietaria de la vivienda y garaje que señala en reclamación de las cuotas por importe de 2.763,50 euros referidas a la vivienda y 563,36 euros al garaje.

Para acreditar tales hechos se aporta certificación del Registro de la Propiedad de la que resulta que la demandada adquirió la propiedad de los inmuebles el 23.3.2014 en virtud de mandamiento administrativo de adjudicación otorgado por la Agencia Tributaria.

Se aporta relación de cuotas impagadas referidas a los recibos correspondientes a los meses de diciembre de 2009 hasta diciembre de 2013, por lo que se refiere a la vivienda, y desde diciembre de 2012 hasta julio de 2014 por lo que afecta al garaje, si bien se señala que las reclamadas se corresponden con los años 2011, 2012, 2013 y la parte correspondiente a 2014. Consta acreditado que desde la fecha de adquisición del inmueble la demandada ha abonadO las cuotas correspondientes a los siguientes meses a la adquisición de la propiedad.

A dicha reclamación formuló oposición la demandada señalando la fecha y modo de adquisición, marzo de 2014. Por lo que respecta a la deuda reclamada, alega la falta de concreción de la misma, señalando que corresponden a periodos anteriores a la adquisición de los referidos inmuebles.

Transformadas las actuaciones en juicio verbal, a requerimiento de la demandada, la actora aporta certificación del administrador de fincas en la que señala que con anterioridad a la presentación del juicio monitorio contra la actora, se interpuso contra el anterior propietario de los inmuebles tres procedimientos de juicio monitorio en reclamación de cuotas, el 1764/10 que dio lugar a que se dictara auto de 21 de enero de 2011, acordando el archivo y orden de ejecución contra la entidad demandada, en virtud de la cual se despacho ejecución por auto de 21 de enero de 2011, sin que conste acreditado el resultado de la misma.

Respecto de los autos nº 144/2012 en los que se dictó auto de 16.4.2012, acordando el archivo. No se solicitó la ejecución, señalando la actora que la causa fue que el único bien susceptible de embargo es el inmueble que ya se encontraba embargado por deudas que superaban su valor.

En el año 2014, se interpone nueva demanda de juicio monitorio, autos 126/14 que se archiva por decreto de 17.6.14 y que, como en el caso, anterior, no se insta la ejecución.

La demandada formuló oposición al juicio verbal alegando la excepción de cosa juzgada al haberse efectuado las reclamaciones de las cuotas a la anterior propietaria.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la excepción de cosa juzgada y estima la demanda al tener por acreditado que las cuotas reclamadas corresponden con lo previsto en el art. 9.1.e) LPH .

Contra dicha sentencia se alza el recurso de la demandada alegando que concurre la cosa juzgada y error en la valoración de la prueba, recurso al que se opone la actora pidiendo la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- El art. 9.1e) LPH dispone que es obligación del propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 del Código Civil (...). El adquirente de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios(..) hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (...). El transmitente deberá aportar en ese momento la certificación sobre el estado de la deuda con la comunidad, sin la cual no podrá otorgarse el documento público, salvo exoneración expresa por el adquirente. La certificación se emitirá por el secretario con el visto del presidente, quienes responderán en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados con su retraso en la emisión.

Según los documentos aportados por la demandada, adquirió los inmuebles, vivienda, plaza de garaje y trastero, en virtud de acta de adjudicación directa celebrada el 25 de marzo de 2014, expidiéndose mandamiento de cancelación de cargas no preferentes con fecha de 23 de mayo por la Agencia Tributaria Estatal.

La actora aporta una serie de copia de correos electrónicos referidos a las cuestiones que se plantearon a la hora de la inscripción de la adquisición de la vivienda, señalándose en el 6 de junio que se hace saber a la demandada (se ignora por quien) que 'los gastos de comunidad no aparecen como cargas en la finca que te adjudicaste. En las condiciones que rigen las subastas de la AEAR, en su apartado décimo se indica expresamente: El adjudicatario exonera expresamente a la AEAT, al amparo del art. 9 de la Ley 49/1960 de 21 de junio, de Propiedad Horizontal , modificado por la Ley 8/1999 de la obligación de aportar certificado sobre el estado de las deudas de la comunidad, siendo a cargo del mismo los gastos que queden pendiente de pago'.



TERCERO.- Como ya señaló la Sección Cuarta de esta Audiencia en su sentencia de 16.1.2008 , la obligación que la LPH impone a todo propietario de contribuir, de acuerdo con su correspondiente coeficiente de participación dentro del conjunto del inmueble, a los gastos generales precisos para atender su sostenimiento, art. 9 y 21 LPH , es una obligación personal nacida de la condición de propietario que, aunque se produzca una transmisión del derecho, no se desvincula del deudor, que sigue respondiendo con todo su patrimonio en tanto no prescriba, en relación a las deudas generadas mientras sea propietario. No obstante, la citada Ley, en atención al quebranto que para las comunidades de propietarios y su adecuado funcionamiento presenta la morosidad de sus miembros en el cumplimiento de la mencionada obligación, con el fin de garantizar el cobro, dispone según la interpretación generalmente admitida que si se opera una transmisión del piso o local el adquirente, cualquiera que sea el título de su adquisición, soporta una carga real que garantiza el abono de los gastos mencionados generados con anterioridad, aunque no de todos los pendientes de pago, sino con la limitación temporal de los originados en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, la del año de adquisición. En la actualidad, el art. 9.1e) lo extiende a las tres anualidades anteriores a la del año de adquisición.

Por su parte, la SAP de Madrid de 5 de julio de 2015 , parte de la distinción de dos conceptos: la obligación personal y la afección real, de naturaleza diferente, citando la SAP de Valencia de 23.7.2002 dispuso que el obligado al pago de los gastos de la comunidad es el titular del inmueble en el momento en que se produce el devengo, art. 9 LPH y, una vez transmitido el local, los gastos de comunidad han de ser soportados por el nuevo titular, el adquirente. Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello, sin perjuicio de la afección expresada en el art. 9.5 párrafo segundo. (actual 9.1 e) LPH ). El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local, no obstante, el art. 9 establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por gastos comunes (en la actualidad los últimos tres años y la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la transmisión), garantía que consiste en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quien sea su titular, sin perjuicio de la responsabilidades personales procedentes. El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto, no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes por el periodo antes referido, el local o vivienda se encuentra afectado al pago de dichos gastos y solo responderá el nuevo titular con el piso o local y no con los demás bienes de los que sea titular. Y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular, de manera que la obligación impuesta por el referido art. 9.1.e) es una obligación 'propter rem' determinada por la titularidad del piso o local. Esta afectación real opera al margen de la titularidad de la finca que sigue a la transmisión de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.

Por lo tanto, cualquiera que sea el título de adquisición por el nuevo propietario, la vivienda o local soporta una carga real que garantiza el abono de los gastos generados con anterioridad a esa adquisición, aunque no todo ellos, sino los establecidos con el límite temporal dispuesto en el art. 9.1e) LPH , y ello de una forma solidaria.

Por otra parte, la SAP de Sevilla de 16.9.2016 señaló que junto con la acción de carácter personal contra el propietario deudor, el art. 9.1º e) LPH regula una acción real contra el nuevo adquirente -que no es deudor al no devengarse desde cuando era titular- para obligarle a soportar la afectación del inmueble, aunque con la limitación temporal de las cantidades adeudadas, por los anteriores propietarios, vencidas en la anualidad en que haya tenido lugar la adquisición y a los tres años naturales inmediatamente anteriores.

Es lo que se ha denominado obligación propter rem, en el sentido de que la acción se dirige propiamente contra el inmueble. Si embargo, por pura lógica, requiere un sustrato subjetivo. En definitiva, la condición de deudor viene determinada por la titularidad dominical. La finalidad de esta extensión obligacional viene dada por el propósito de evitar el impago, por cuanto provoca, como ha señalado la jurisprudencia, un perjuicio a todo el inmueble.

Naturalmente esta atribución legal de responsabilidad al titular actual de la vivienda por las deudas del anterior propietario no satisfechas, con el límite temporal expuesto, tiene como contrapartida el derecho de repetición del nuevo titular, en caso de abonarlas, contra el anterior propietario.



CUARTO.- Constando acreditado que al haberse producido la transmisión de la vivienda, garaje y trastero, por adjudicación de la AET, sin que tuviera obligación de legal, por obvias razones, de dar a conocer el estado de los pagos relativos a las cuotas de la comunidad, es claro que en virtud de lo dispuesto en el art.

9.1.e) LPH , entra en aplicación la obligación 'propter rem' establecida en dicho presente respecto del nuevo adquirente, de manera que si en los juicios monitorios instados contra el anterior propietario de los inmuebles, se instaba el ejercicio de la acción personal establecida en ese precepto contra el titular de las fincas que no ha abonado dichas cuotas, en estas actuaciones, lo que se está ejercitando es la obligación real, recogida en el citado art. 9.1e) contra el nuevo adquirente, acciones que son compatibles entre si, y que requieren de un pronunciamiento judicial contra el nuevo titular, de manera que en este caso no puede hablarse de excepción de cosa juzgada, al ser distinta la causa de pedir, pues mientras que en los juicios monitorios antes señalados se estaba ejercitando la acción personal contra el propietario moroso y por lo tanto, deudor de esas cuotas al no haber cumplido con la obligación que le imponen los arts. 9.1 e ) y 21 de la LPH , en las presentes actuaciones, lo que se ejercita contra el nuevo propietario es la afección real del inmueble a la deuda existente, a cargo del nuevo titular siempre que, como ocurre en este caso, se le reclame las parte correspondiente a la anualidad en la que tuvo lugar la transmisión y los tres años inmediatamente anteriores, de manera que cumpliéndose los requisitos expuestos en los preceptos señalado, procede la estimación parcial del recurso y en consecuencia la estimación parcial de la demanda, en cuanto que el pronunciamiento que procede no es la condena a la demandada al pago de las cantidades reclamadas, sino la declaración que que los inmuebles adquiridos por la demandada quedan afectos al pago de la cantidades reclamadas con los efectos legales inherentes a esa declaración.



QUINTO.- No se efectúa expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia ni en las esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se estima en parte el recurso de apelación formulado por la representación de Doña Lidia .

Se revoca parcialmente la sentencia recurrida en el sentido de que se estima parcialmente la demanda, declarando que los inmuebles a que se refieren las actuaciones quedan afectos a la cantidad reclamada correspondiente a las cuotas no abonadas de los tres años anteriores a la adquisición de los inmuebles por la demandada y a la parte de la anualidad vencida en la que tuvo lugar la adquisición, con los efectos legales inherentes a esa declaración, sin efectuar expresa imposición de las costas de la primera instancia.

No se efectúa expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por esta, mi sentencia, que es firme, contra la que no cabe recurso alguno, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. que la firma y, leída ante mí en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia de la Sala, certifico.-