Sentencia CIVIL Nº 317/2018, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 122/2018 de 05 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
TOLEDO
SENTENCIA: 00317/2018
Rollo Núm. ............. 122/2018.-
Juzg. 1ª Inst. Núm. 6 de Toledo.-
J. declarativo Ordinario Núm.......... 358/2013.-
SENTENCIA
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION SEGUNDA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. RAFAEL CANCER LOMA
D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS
Dª ISABEL OCHOA VIDAUR
Dª INMACULADA ORTEGA GOÑI
En la Ciudad de Toledo, a cinco de noviembre de dos mil dieciocho.
Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 122 de 2018, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 6 de Toledo, en el juicio declarativo ordinario núm. 358/2013,
sobre renuncia o desistimiento de contrato de compraventa y reclamación de cantidad habiéndose
formulado reconvención en ejercicio de acción de resolución por causa imputable al comprador con
indemnización de daños y perjuicios, en el que han actuado, como apelante Promociones González S.A.,
representada por el Procurador de los Tribunales Sra Dª Mercedes Gómez de Salazar García Galiano y
defendida por Letrado; y como apelada Dª Elsa , representada por el Procurador de los Tribunales Sra Dª
Mª Nélida Tardío Sánchez y defendida por Letrado.
Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Dª ISABEL OCHOA VIDAUR, que expresa el parecer de la Sección,
y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 6 de Toledo, con fecha 29 de julio de 2016, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Que estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dña. NÉLIDA TARDÍO SÁNCHEZ, en nombre y representación de Dña. Elsa , y desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dña. MERCEDES GÓMEZ DE SALAZAR, en nombre y representación de la entidad PROMOCIONES GONZÁLEZ S.A., debo DECLARAR Y DECLARO conforme a derecho la renuncia del contrato de compraventa celebrado en fecha 10 de diciembre de 2010 realizada unilateralmente por la actora, no siendo aplicables con carácter preferente que obligan a otorgar escritura de compraventa aunque no hubiera obtenido la financiación para la compra del inmueble, y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad PROMOCIONES GONZÁLEZ S.A. a que devuelva a la actora la cantidad de 31.074,88 euros, de principal, con los intereses legales de dicha cantidad incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia y hasta su concreto abono, con imposición a la parte demandada de las costas devengadas por la parte actora...'

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Promociones González, dentro del término establecido, se interpuso recurso de apelación, y, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso del mismo, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, que dando los autos vistos para deliberación y resolución. - SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Promociones González S.A. presenta escrito interponiendo recurso de apelación suplicando: -la desestimación íntegra de la demanda principal de la actora apelada con condena en costas -la íntegra estimación de la demanda reconvencional por la que se declare la resolución del contrato por incumplimiento de la actora reconvenida y por no concurrir el supuesto de enervación de la penalización se condene a la parte al pago de la penalización pactada conforme al contrato del 60% sobre el precio de la c-v como cantidad que debería haber abonado al requerimiento de puesta a disposición o entrega o alternativamente con la indemnización de daños y perjuicios exigida en la demanda reconvencional en razón a la pérdida del valor del inmueble o en su caso se declare la resolución por imposibilidad de cumplir el contrato por causa imputable al comprador al haber desistido ante la Administración Pública de su condición de adjudicatario y como consecuencia por haber dejado de reunir a su sola voluntad las condiciones necesarias de comprador, extremo que determinan lo ha sido a su causa torpe y siendo imposible cumplir deberá estar y pasar por la aplicación de igual penalización pactada con imposición de costas a la actora.

Articula el mismo en base a argumentos de índole procesal y material. Vamos a partir del apartado 4 que bajo la rúbrica 'Antecedentes' concreta el previo a los motivos que le sirven de base a la impugnación: 1.- la actora solicita se declare resuelto el contrato de c-v por ostentar la facultad de renunciar, entendiendo no aplicable la cláusula penal por denegarse la financiación 2.- la parte demandada/reconviniente niega que exista esa facultad de renunciar o desistir, además de no concurrir los requisitos exigidos de imposibilidad sobrevenida o rebus sic stantibus para quedar liberada de la obligación, no ser causa ni elemento del contrato que no está condicionado a la obtención de financiación 3.- la reconvención se apoya en el incumplimiento culpable de las obligaciones de la actora/reconvenida Motivos de orden procesal.

Ataca la sentencia por: -falta de motivación -Incongruencia: omisiva y extrapetita respecto de la demanda y omisiva en la reconvención.

Falta de motivación: a juicio del recurrente no existe motivación lógica alguna en cuanto a porqué existe una facultad de desistir del contrato a favor de la demandante, pues la misma deriva de una 'desacertada' interpretación defendida como conferida por orden del contrato, basada en presunciones o entendimientos arbitrarios que además son contradictorios con el reconocimiento de hechos Igual falta de motivación se aplica a la cláusula penal.

Esta Sección, en Rollo 268/2017 siendo parte apelante Promociones González, en recurso de apelación interpuesto por dicha entidad frente a Resolución dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Toledo y ante el mismo argumento, ya señaló: ' La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 C.ELegislación citadaCE art. 120.3 , configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CELegislación citadaCE art.

24 ( STC 144/2003Jurisprudencia citadaSTC, Sala Primera, 14-07-2003 ( STC 144/2003) de julio y STS de 5 de diciembre de 2009 ).

Esta Sala ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003 , entre otras).

Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 ). ' En el presente caso no cabe duda de que la sentencia está motivada, esto es, la parte sabe el por qué se le condena y el Tribunal de apelación también. Otra cosa es que no acepte los motivos de la sentencia.

Que la sentencia está motivada no solo se desprende de lo dicho anteriormente sino del desarrollo del motivo en el escrito de apelación. Frente al motivo general de falta de motivación, luego se especifica que lo que falta no es motivación, sino motivación lógica (lo cual ya no es falta de motivación) porque la motivación de la sentencia parte de una desacertada interpretación del contrato, lo cual nos sitúa fuera del propio motivo en sí para trasladarnos al error de interpretación de los contratos que nada tiene que ver con la indefensión que es lo que se proscribe al acoger la falta de motivación. ' Vamos a dar por reproducidos los conceptos expuesto y los motivos por los que no pueden ser estimados, añadiendo que la sola lectura del recurso que ha dado lugar al argumento de 'falta de motivación' permite entender que la resolución se encuentra justificada en cuanto a iter que permite seguir el razonamiento, sin perjuicio de que no se esté de acuerdo, que obviamente no implica 'falta de motivación' sino desacuerdo con ésta, que el recurso obviamente ampara, pero no permite fundamentarlo en violación del art 218 LEC Otro tanto cabe decir de la incongruencia omisiva. (Volvemos a la citada SAP de Toledo Sección 2ª) ' Es doctrina constitucional que la motivación del pronunciamiento constituye requisito ineludible de la actividad judicial, existiendo incongruencia omisiva cuando se omite todo razonamiento respecto de algún punto esencial, lo que no es extensivo a todas las alegaciones, pero si a los aspectos fácticos que sirvan de base para exteriorizar el fundamento jurídico de la decisión y para permitir su control, aunque no sea necesaria una referencia exhaustiva siempre que permita esas dos finalidades, pues ello es inherente al derecho fundamental reconocido en el art. 24 CE Legislación citada CE art. 24 , bastando que la motivación ponga de manifiesto que la decisión judicial adoptada responde a una concreta interpretación y aplicación del derecho ajena a toda arbitrariedad y que permita la eventual revisión jurisdiccional mediante los recursos legalmente establecido' La actora solicitaba la condena de los demandados al abono de ... euros más intereses, y la sentencia condena a los demandados al abono de dicha cantidad más intereses, razonando el porqué de su decisión.

En cuanto a la incongruencia omisiva respecto de la demandada reconvencional, la demandada solicitaba la resolución del contrato fuera declarada por incumplimiento de la compradora con aplicación de la cláusula penal del 60% sobre el precio de la compraventa (Clausula 9ª de las Condiciones Generales).

La sentencia desestima la reconvención en tanto en cuanto sus pronunciamientos son contrarios a los que estima, razonándolos debidamente en la resolución, al rechazar la cantidad y resolución del contrato por las causas que alega la demandada.

Aún cuando la sentencia recurrida no contuviera pronunciamiento expreso sobre la desestimación de la pretensión de la reconvención, que en este caso si lo tiene, no habría incongruencia por omisión porque se entendería implícitamente desestimada como consecuencia lógica de la propia estimación de la demanda, lo que impide habar de incongruencia por omisión.

' Es doctrina general que la falta de pronunciamiento expreso sobre la reconvención determina la incongruencia omisiva ( Sentencias de 14 de octubre de 1991, 3 de marzo 1993 , 15 de marzo de 1993 , 3 de diciembre de 1993 y 14 de noviembre de 1994 ). Sin embargo, se exceptúa el supuesto de que la propia estimación de la demanda acarrea necesariamente la repulsa de la reconvención por la relación de dependencia e incompatibilidad existente entre las pretensiones ejercitadas en las demandas principal y reconvencional ( Sentencias de 30 de septiembre de 1991, 30 de junio de 1993 y 30 de diciembre de 1994), y en el presente recurso es indudable que la cuestión se encuentra incursa en esta excepción.' No añadimos nada más y damos por íntegramente reproducido el mismo.

Apelación por motivos de Fondo.

Error en la apreciación y valoración de la prueba. Revisión fáctica.

Vaya por delante que la Sala, pese a los 'actuales medios de grabación' no practica ni percibe la prueba bajo la 'inmediación' precisa, directa y personal del juzgador de instancia, y ello pese al deseo de la parte recurrente.

En desarrollo de este motivo la parte sostiene que el juzgador, parte de una disyuntiva que acaba resolviendo de forma incongruente y ello por cuanto, parte de la acción de resolución por imposibilidad de financiación, e introduce ex novo la cuestión de la facultad de renunciar el contrato cuando son 2 cuestiones distintas y 2 supuestos distintos.

Analiza seguidamente la Facultad de renunciar: considera que se infringe la norma contractual y de derecho sustantivo, pues, a su juicio el contrato no permite desistir por falta de financiación.

Analiza el concepto de financiación convenida que configura y conceptúa como la ayuda a la adquisición dentro del conjunto de ayudas públicas para facilitar el acceso a la vivienda, siendo a esta financiación a la que se condiciona enervar la penalización por lo que, si no se acredita no haber obtenido esta financiación no existe ni enervación de penalización ni facultad de resolver y los certificados aportados por la actora no acreditan esto.

Analiza el concepto de resolución por imposibilidad que es la pretensión perseguida por el actor.

Según el juzgador la denegación de la financiación en base a los certificados aportados supuso el impedimento de cumplir la obligación de pago wur implica que el cumplimiento de dicha obligación ha devenido imposible, sin embargo, a juicio de la parte recurrente los certificados bancarios son instrumentos estereotipados que cualquiera puede rellenar de los cuales no se puede extraer la imposibilidad alegada que no quedaría acreditada, reiterando que la financiación es ajena.

En su conclusión señala: -la obligación del comprador es pagar el precio -la compradora no compareció en la Notaría a otorgar escritura de c-v No puede servir de excusa la denegación de la obtención de financiación pues tal circunstancia no es imputable al vendedor y el contrato no la determina.

Incuestionablemente, el examen del motivo expuesto nos exige entrar en el motivo 2ª relativo a la Infracción de normas del ordenamiento jurídico sobre interpretación y aplicación de los contratos y ello por cuanto determinar los extremos fácticos expuestos no nos deja otra opción que acudir al contrato que liga a las partes y a la normativa de la c-v de VP.

Elsa solicita vivienda de protección pública a la Consejería de Ordenación del Territorio de la Junta de Castilla La Mancha que el 22 de noviembre de 2010 resuelve a su favor la adjudicación de vivienda Escalera NUM000 planta NUM001 letra NUM002 (documento nº 1 de la demanda), garaje y trastero parcela NUM003 de POLIGONO000 de Toledo.

-el 10 de diciembre de 2010 firma con la entidad apelante contrato de c-v en la Promoción de los Jardines de Benquerencia.

Condiciones Generales.

9ª: ' En el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, no comparezca para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compra con previo abono de las cantidades conforme a la forma de pago fijada en las condiciones particulares y generales que forman parte del presente contrato o por incumplimiento de las obligaciones derivadas del presente contrato, la parte vendedora quedará en liberta de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución del contrato, que se producirá de pleno derecho con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada...

Si optase por la resolución la parte vendedora restituirá a la parte compradora de las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 60% de las cantidades que hubiera satisfecho o debiera haber satisfecho...como cláusula penal por incumplimiento expresamente pactada por las partes. ..

No obstante ello, para el supuesto de que el comprador sea adjudicatario por resultado de procesos públicos de selección y le sea denegada financiación convenida por parte de al menos dos entidades de crédito de reconocida solvencia al margen de la entidad concedente del préstamo hipotecario aquí indicado, todo ello acreditado mediante certificado auténtico de dichas entidades, no resultará de aplicación la penalización indicada en el párrafo precedente, a los efectos de los dispuesto en la DA 7ª del Dcto 173/2009.

Los intereses de demora en caso de impago al tipo del 10%...' La citada DA 7ª establece: ' No se visarán contratos que cuando incluyan cláusulas de penalización por renuncia a la adquisición por parte de personas adjudicatarias resultantes de procesos públicos de selección, esa se deba a la denegación de financiación convenida por parte de la menos dos entidades de crédito. A tales efectos las citadas entidades de crédito emitirán el certificado correspondiente que entregarán a la persona solicitante del crédito denegado' -el 25 de noviembre de 2011 se firma novación del contrato privado de c-v -como documento nº 6, 7 y 8 se aporta comunicación de Bankia, CCM y Bankinter denegando la concesión del préstamo hipotecario a Elsa ***-el 2 osto de 23 de agosto de 2012 Dª Elsa solicita renunciar a la vivienda adjudicada aportando denegación del préstamo (documento nº 10) La Consejería de Fomento le comunica que aceptan esa renuncia La demandante interesó que se declarara conforme a derecho dicha renuncia, pretensión a la que medió oposición por la demandada que reitera en el recurso la imposibilidad de que dicha renuncia se ligue a financiación para amparar la resolución dejando al margen la posible aplicación de la cláusula penal.

Examen de la cuestión relativa a la facultad de renunciar por parte del comprador a la adquisición de la vivienda y si se erige en causa de extinción de la vigencia del contrato.

Estipulación 4ª del contrato tras la novación: si la parte compradora optase por subrogarse en el contrato de préstamo/crédito con garantía hipotecaria, el comprador retendrá en su poder y descontará....

Así se hace constar que la citada subrogación vendrá condicionada por la conformidad a la misma de la entidad prestamista sin que ello conlleve obligación o repercusión alguna para la vendedora, por lo que en caso de no aceptación de la subrogación por dicha entidad (supuesto que nos interesa) la parte compradora vendrá igualmente obligada al abono del precio en los términos indicados, sin que dicha disconformidad de derecho de rescisión alguna sobre el presente contrato.' Esto es, en caso de no aceptar la subrogación la entidad financiera, el comprador sigue con su obligación, pero sólo en caso de no aceptar esa subrogación, no ante cualquier causa de denegación de financiación, pues como ya han establecido Resoluciones de esta AP anteriormente, por ej Toledo Sección 2ª de 29 de junio de 2018, 20 de Diciembre de 2017, Sección 1ª 27 de Febrero de 2017, entre otras, en las viviendas de protección pública incide de modo directo la normativa administrativa y dicha normativa debe tenerse en cuenta a la hora de interpretar los contratos que nos ocupan sin que podamos olvidar que en dicha normativa administrativa existe la facultad de renunciar a la adquisición de una vivienda ya adjudicada en determinadas condiciones y en este supuesto la Administración aceptó la renuncia. (Damos aquí por reproducida la argumentación vertida en la SAP de Toledo Sección 1ª de 27 de Febrero de 2018 ) Así el derecho de renuncia se encuentra reconocido en el ámbito administrativo que implementa la regulación civil, no siendo compartimentos estancos el contrato de c-v, civil y las resoluciones de la administración, administrativas, y si esto es así, y la Administración acepta la renuncia al concurrir las condiciones legales, y no olvidemos que esta renuncia fue aceptada, se dan por extinguidos los derechos sobre la vivienda y este extremo debe tener su correlativo reconocimiento civil pues no olvidemos que es una vivienda de protección oficial.

Estipulación 9ª.

Regula, con especialidades, la facultad prevista en el art 1124 del Código CivilLegislación citada con cláusula penal a efectos de indemnización de daños y perjuicios, vamos a centrarnos en el párrafo 3º, en caso de que comprador sea adjudicatario por resultado de proceso público de selección, y le sea denegada la financiación...no resultará de aplicación la penalización indicada en el párrafo precedente, a los efectos de lo dispuesto en la DA 7ª del Decreto 173/2009.' (la negrilla es nuestra y la transcripción sólo ha sido parcial) Así pues, si la DA 7ª impide el visado de los contratos (requisito esencial para el otorgamiento de la escritura) cuando no se obtenga la financiación (cumpliendo determinados requisitos), no está penalizado que el precio no se satisfaga por haber renunciado a la adjudicación por causa concreta de falta de financiación y son estas, precisamente, las circunstancias que concurren en el supuesto que nos ocupa, por lo que resulta procedente confirmar la resolución habida cuenta que la normativa administrativa que resulta de aplicación si prevé la renuncia/desistimiento por falta de financiación en determinadas condiciones.

Efectivamente se impone seguidamente examinar si 'esas condiciones relativas a la financiación' concurren.

Volvemos a la Cláusula 9ª párrafo 3ª que establece : ' ...que sea denegada la financiación convenida por parte de al menos dos entidades de crédito de reconocida solvencia, al margen de la entidad concedente del préstamo hipotecario aquí indicado, todo ello acreditado mediante certificado auténtico de dichas entidades', pues bien, contamos con certificaciones de denegación de préstamo por Bankia, CCM y Bankinter, se cumplen los requisitos exigidos por dicha cláusula contractual, que se refiere a la concesión del préstamo hipotecario (véase denegación), se ha acreditado que concurren con lo que resulta evidente el derecho de la apelante a apartarse del contrato obteniendo el reintegro de las cantidades abonadas y sobre cuya cuantía no ha existido controversia. En modo alguno podemos entender que las certificaciones aportadas no cumplen el requisito impuesto por cuanto no se exige que la certificación recoja el iter seguido y los motivos de denegación, basta ésta para que surta efectos.

En cuanto al concepto de 'financiación convenida' cuya denegación lleva efectivamente a la aceptación de la renuncia sin posibilidad de aplicación de la penalización, y que no consta rechazada por lo que no cabe ligar falta de financiación con renuncia, no es al concepto de financiación al que se refiere a la cláusula 9ª que es al concepto financiación para la suscripción del préstamo hipotecario según se desprende de la misma.

La confirmación de la sentencia en cuanto a la validez de la renuncia por falta de obtención de la necesaria financiación e inaplicación de la cláusula penal, impide directamente que pueda entrar en juego la pretensión resolutoria por incumplimiento imputable al vendedor que hizo valer la entidad apelante Procede la desestimación del motivo de recurso.



SEGUNDO: En méritos a lo que se acaba de exponer, procede ratificar íntegramente la resolución recurrida, con desestimación del recurso que ha sido interpuesto.-

TERCERO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, por aplicación del art.. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Promociones González S.A., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMA MOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 6 de Toledo, con fecha 29 de Julio de 2016, en el procedimiento núm. 358/2013, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del depósito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves: 00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros) Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firma mos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra.

Magistrada Ponente Dª ISABEL OCHOA VIDAUR, en audiencia pública. Doy fe.