Sentencia CIVIL Nº 317/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 86/2019 de 05 de Junio de 2019

Encabezamiento

ROLLO Nº 86/2019.-
SENTENCIA Nº 317/2019
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
Dª Mª ANTONIA GAITÓN REDONDO.-
Magistrados/as
D JOSE LUIS GOMEZ-MORENO MORA.-
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD.-
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En la ciudad de VALENCIA, a cinco de junio de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. JOSE LUIS
GOMEZ-MORENO MORA, los autos de JUICIO VERBAL MATERIAL (DESAHUCIO PRECARIO), promovidos
ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de VALENCIA, con el nº 445/2018, por D Nicanor representado en
esta alzada por el Procurador D FRANCISCO TOLL MUSTEROS contra Segismundo representado en esta
alzada por la Procuradora Dª. BEGOÑA CAMPS SAEZ y dirigido por el Letrado D. RICARDO PEREZ YUSTE,
pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Segismundo .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 7 de VALENCIA, en fecha 28 de Noviembre de 2018 , contiene el siguiente: 'FALLO: 'Estimando la demanda de desahucio por precario interpuesta por el Procurador D. Francisco Toll Musteros en nombre y representación de D. Nicanor debiendo declarar y declarando haber lugar al desahucio de D. Segismundo condenándole a desalojar la vivienda de la CALLE000 nº NUM000 NUM001 puerta NUM001 de Valencia, dejando el inmueble, vacuo y expedito a disposición del demandante bajo apercibimiento que de no hacerlo así, será lanzado de él, quedando resuelta la relación de precario existente entre las partes. Debiendo condenar y condenando a D. Segismundo al pago de las costas procesales. Notifíquese la presente resolución a las partes, con la advertencia que no es firme y que contra la mmisma puede interponerse recurso de Apelación. Líbrese testimonio de la presente resolución para su unión a autos con incorporación de la original en el Libro de Sentencias'.-

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Segismundo , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 2 de Mayo de 2019.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone demanda de desahucio por precario por Don Nicanor contra D. Segismundo consistente en un contrato de arrendamiento de la CALLE000 número NUM000 planta NUM001 puerta dos propiedad del actor ubicada en Valencia y sobre el que se constituyó contrato de arrendamiento el 21/2/2015; bien es cierto que en dicho contrato de arrendamiento además de otros pactos, circunstancias y consideraciones de distinta índole, se contenía una opción de compra sobre la vivienda cuyo plazo para su ejercicio transcurría desde el 21/2/2015 fecha en la que se firma hasta su finalización por expiración acordada en 1/2/2017. Siendo que llegada esta fecha límite se comunica conforme a lo que establece el documento número cuatro al demandado dicha situación, de hecho se le menciona la posibilidad de una nueva opción de compra sobre la vivienda, no obstante y a la vista de la falta de contestación se le comunica que habiendo transcurrido los tres años correspondientes y que se habían fijado en el contrato, por correo certificado se le comunica la terminación del contrato. En la misma situación se mantiene el demandado y sigue habitando en la actualidad la referida vivienda, en una situación extraña que menciona la demanda a su párrafo tercero en su folio tercero en el sentido haberse verificado una transferencia de 1232€ al actor después de haber sido comunicada la finalización del contrato, tal como se verifica en el documento número cinco.

Al folio 42 de actuaciones y con fecha 2/7/2018 se menciona el hecho de que el demandado ha cambiado el suministro de gas a una empresa diferente de la que se tenía e incluso se comunica al Juzgado al folio 43 un nuevo domicilio.

Al folio 59 el demandado contesta a la demanda alegando en primer lugar lo incierto de muchos de los datos que componen la demanda, primero el hecho de que no se ejerce la opción de compra por los múltiples problemas puestos por el actor; segundo, entre otras cuestiones no se cumplió con la estipulación en el contrato en la que figura tener cancelada la carga hipotecaria de la finca en el momento del ejercicio de la opción. En ese sentido el contrato inicial expiraba a los tres años es decir el 21/2/18 pero la realidad es que dicho contrato se hizo con una prórroga de un año más y una ampliación de mutuo acuerdo de otros tres años por lo que llama la atención del demandado que ampliada la duración del contrato se pretenda que se devuelva el inmueble en las fechas acordadas en un primer momento, sin observar la ampliación y en prueba de ello varias veces se comunica por escrito la existencia de este nuevo plazo.

Con fecha 28/11/2018 se dicta la correspondiente sentencia en cuyo fallo se estima íntegramente la demanda de desahucio por precario declarando haber lugar al mismo y condenando al demandado al desalojo de la vivienda ubicada en la CALLE000 NUM000 planta NUM001 puerta NUM001 de Valencia dejando el inmueble vacuo y expedito a disposición del demandante bajo apercibimiento de que de no hacerlo será lanzado del mismo.



SEGUNDO.- No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada salvo que no sean contrarios a los aquí expuestos.

Se interpone recurso de apelación por el demandado alegando en primer lugar la limitación de los procedimientos de precario a los temas especificados en el artículo 250 párrafo primero número segundo de la LEC de tal manera que admitiendo la ocupación del demandado por un contrato de arrendamiento durante tres años desde el 21/2/2015 hasta el mismo día pero del año 2018 en principio como es lógico hay título para poseer, de tal manera que iniciándose pues, por medio legítimo y amparando la posesión conforme a dicho contrato resulta no atendible una conceptuación de precario tal como se pretende añadiéndose en este punto que todo lo más estaríamos ante una cuestión de carácter complejo que de ninguna manera sería dilucidable en un juicio verbal y en todo caso el 23 de enero de 2018 se mandó una misiva en donde se daba como única forma de mantener la posesión el ejercicio de una opción de compra que ya en su momento había sido acordada. En segundo lugar se habla de un error en la valoración de la prueba básicamente por la existencia de un contrato de carácter renovado de hecho se está hablando de un contrato de fecha 9 de febrero de 2018 de hecho el 12 de febrero se dice que se va a enviar el nuevo borrador y el 22 sin haber hecho todavía el pago del mes de febrero se le mando un contrato definitivo es decir que realmente lo que se está poniendo en tela de juicio es un contrato que ya estaba finado.

Las primeras consideraciones que deben verificarse al objeto de resolver adecuadamente el presente pleito resultan que efectivamente en la estipulación segunda del primer contrato se especifica la duración de este hasta el 1 de marzo de 2017 y en relación con las cargas y gravámenes en las condiciones de la compra, también se especifica que se realizará libre de cargas y gravámenes y al corriente de todo tipo de pago, contribuciones e impuestos con todos sus usos y aprovechamientos, también se subraya el hecho de que el plazo de la opción no puede estar vencido antes de comunicar su ejercicio y así al folio 15 vuelta y como disposición 14ª del contrato se acuerda que el '...objeto de la opción es la concesión al arrendatario sobre la vivienda y plaza de garaje objeto del presente arrendamiento quien la acepta... el plazo de la opción será desde el día 1 de febrero de 2015 hasta el día 1 de febrero de 2017... las partes pactan como precio de la presente opción 14.500 € que se entregan en este momento de la firma del presente documento mediante cheques bancarios que se incorporan por fotocopia de los mismos sirviendo este documento como la más fiel carta de pago... Las condiciones de compra resultan ser: '... 295.000 € y en la escritura de compraventa se realizará como plazo máximo el 1 de febrero de 2017...' estableciéndose a continuación la forma de pago las cargas y gravámenes los gastos y '...el ejercicio de la opción de compra si el arrendatario estuviera interesado en el ejercicio de la presente opción de compra deberá comunicarlo al arrendador en el domicilio señalado en este contrato antes del vencimiento del plazo de la opción señalando con 15 días de antelación día y hora a fin de proceder a otorgar la correspondiente escritura de compraventa.... En el caso de que la opción de compra no se ejercite por parte del arrendatario por decisión imputable al mismo cualquiera que sea la causa quedará resuelto el presente contrato y el arrendador hará suya la cantidad entregada como precio del presente opción esto es 14.500 € así como aquellas cantidades que se hayan devengado hasta la fecha del término de las mismas en concepto de renta mensual o canon arrendaticio....' Asimismo existe al folio 19 una comunicación del actor, comunicación recibida sobre la extinción del contrato del 2015 que resulta de fecha de 10/10/2017 con lo que teniendo en cuenta que se está refiriendo a la extinción de un contrato de 2015 en octubre de 2017 no tiene excesivo sentido salvo que se esté de acuerdo con la ampliación que se dice haber verificado el 1/3/2018; el contenido de dicha comunicación es que el 12/9/2017 se perdió el derecho de opción de compra sobre la vivienda por lo que únicamente tiene la condición de arrendatario y se le comunica además la extinción del contrato de alquiler el 1 de marzo de 2017 (parece un error 2018 folio 95). En esta comunicación se cuestiona la realidad de la extinción bien es cierto que '...si quiere la casa el nuevo precio es el que pone el mercado actual de 350.000 €...'.

El problema que se plantea es que en realidad no ya sólo en la contestación sino en la documental que se aporta efectivamente aparece un contrato nuevo que es admitido en los distintos e-mails de la propia actora bajo la consideración de ser un simple contrato de arrendamiento lo bien cierto es que ya no podemos hablar de precaristas en los términos jurisprudenciales que se asocian a dicha situación porque título, en principio el demandado lo tienen al menos para discutirlo es decir estamos hablando de encontrarnos en un período de negociación de un nuevo contrato sobre unas condiciones absolutamente variadas pero sobre unas condiciones que parten de la base de la negociación que dio lugar al primer contrato; de hecho si nos fijamos incluso hemos recogido una alteración de la opción de compra, unida a una alteración del propio contrato de arrendamiento '.... exponente de este criterio jurisprudencial es la Sts. De 31 Ene. 1995 que indica que el objeto del juicio de precario se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (según SS 13 Feb. 1958 y 30 Oct. 1986 ). ...', . La realidad que debe darse por existente en las negociaciones entre las partes con un precio de la opción de compra y con un precio del contrato de arrendamiento una duración sobre este último y evidentemente un escrito remitido por el propio letrado del actor al objeto, de obtener un contrato. Es decir como reiterada jurisprudencia viene señalando con respecto el efecto de las negociaciones sobre las situaciones de precario '...En efecto, la denominada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se ha ocupado en ocasiones de la incidencia que los tratos o negociaciones preliminares de un futuro contrato que no llega a consumarse, puede tener en la calificación de una relación como de precario; por ejemplo, la sentencia que se cita en la demanda (de la Audiencia Provincial de Huesca de 29 de julio de 2002 )...' Y es en esta situación en la que normalmente se contrapone al precario las propias negociaciones, y normalmente se rechazan como elemento distorsionador del concepto de precario, en aquellos supuestos en los que la situación de tal es una situación pura es decir no se tiene título no se pretende título y no se paga merced; en este supuesto en concreto la realidad no es esta se tiene título se paga merced-de forma irregular- y en realidad el problema se plantea con la opción de compra que se está negociando nuevamente y con el propio contrato de arrendamiento que sufre una alteración en su mensualidad y que también es objeto de negociación:Murcia AP sentencia 35/2011, lo siguiente: '...Si bien es cierto que algunas resoluciones acogen lo mantenido por la parte recurrente en cuanto al objeto de lo que puede ser objeto del juicio de desahucio por precario y que cuando se esgrime la existencia de un arrendamiento no es este el cauce del procedimiento de la demanda en su día formulada, esta Sala también ha venido recogiendo, a título de ejemplo la sentencia de fecha 19 de marzo de 2007, Rollo de apelación 702/2009 , que vine a recoger en torno al juicio de desahucio por precario : ' Conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, constituye la esencia del precario el uso o disfrute de la cosa ajena, sin pagar renta o merced alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real ( Sentencias de 2 de junio y 17 de noviembre de 1961 y 6 de abril de 1962 )...' no siendo este último el caso concreto en el que nos encontramos. Por tanto en realidad lo que nos encontramos es que no hay y de ninguna manera puede mantenerse una situación de precario, hay una situación de negociación y además ni siquiera puede hablarse de precontrato sino de terminación de esas previas negociaciones, porque realmente lo único que se está variando y es exclusivamente el precio de la opción de compra y el precio del arrendamiento, con la cobertura de un contrato anterior en los mismos términos y bajo las mismas condiciones variando estos dos últimos elementos que son en principio los más importantes, pero nada más. Por todo lo cual no puede en principio estimarse el recurso interpuesto y en su mérito revocar la sentencia de instancia desestimando íntegramente el desahucio interpuesto.



TERCERO.- La estimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( art. 398 L.E.C ) de las costas causadas en primera instancia sin expresa imposición de las causadas en alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por Dª. Segismundo contra la sentencia dictada con fecha 28/11/2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº7 de Valencia en Juicio 445/2018 .



SEGUNDO.- SE Revoca íntegramente la citada resolución y en su consecuencia se declara la DESETIMACIÓN de la demanda de desahucio entablada y en su merito se absuelve a D. Segismundo de la totalidad de los pedimentos contra ella establecidos con imposición de costas causadas en primera instancia a la parte actora.



TERCERO.- No SE IMPONEN las costas causadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.