Sentencia CIVIL Nº 317/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 96/2021 de 20 de Julio de 2021

Encabezamiento

A'udiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0230160

Recurso de Apelación 96/2021 A-1

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 62 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 56/2018

APELANTE / APELADO Y APELADO / APELANTE:D./Dña. Eladio

PROCURADOR D./Dña. MERCEDES ALBI MURCIA

PROYECTO NUEVA ESCALA 26 SL

PROCURADOR D./Dña. LUCIA MANCHON SANCHEZ-ESCRIBANO

D./Dña. Maite

D./Dña. Eladio

PROCURADOR D./Dña. MERCEDES ALBI MURCIA

PROYECTO NUEVA ESCALA 26 SL

PROCURADOR D./Dña. LUCIA MANCHON SANCHEZ-ESCRIBANO

D./Dña. Maite

SENTENCIA Nº 317/2021

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS

Dña. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

Siendo Magistrado Ponente D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

En Madrid, a veinte de julio de dos mil veintiuno.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Resolución Contractual, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 62 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes-apelados D. Eladio y Dª. Maite, representados por la Procuradora Dª. Mercedes Albi Murcia y asistidos por la Letrada Dª. Virginia Muñoz Chueca, y de otra, como demandado-apelante-apelado PROYECTO NUEVA ESCALA 26, S.L., representado por la Procuradora Dª. Lucía Manchón Sánchez-Escribano y asistido por la Letrada Dª. Yolanda Terciado Ortega.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 62, de Madrid, en fecha dieciocho de noviembre de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando el suplico subsidiario la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Albi Murcia en nombre y representación de Dª. Maite y D. Eladio, declaro la resolución del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2015 suscrito entre ellos, condenando a PROYECTO NUEVA ESCALA 26, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Manchón Sánchez-Escribano, a la devolución de la cantidad de 9.855 euros entregada, más los intereses legales desde la interpelación judicial, imponiendo a la demandada el pago de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpusieron recursos de apelación por ambas partes, que fueron admitidos, del cuales se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha cinco de febrero de dos mil veintiuno, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintidós de junio de dos mil veintiuno.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

Se rechazan los de la sentencia apelada en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.

1.- Los demandantes Doña Maite y Don Eladio (compradores) suscribieron con Don Modesto, este último en nombre y representación de la mercantil Proyecto Nueva Escala 26, S.L., (vendedora) con CIF. B86931847, como Administrador Único de la misma, un contrato de arras en fecha 6 de abril de 2015, siendo su objeto la compraventa de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, piso nº NUM001, planta NUM002, C.P. 28.005 de Madrid, siendo parte compradora los primeros y vendedora el segundo (se acompaña contrato de arras como Documento Dos).

La cláusula segunda y tercera establecen:

'Cláusula Segunda.- El precio total de la compraventa es de SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS EUROS (65.700 €), más IVA, pagaderos de la siguiente forma:

Respecto de la suma de NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS (9.855 €), se entregan en este acto por la PARTE COMPRADORA a la PARTE VENDEDORA, sirviendo el presente documento como el más eficaz recibo y carta de pago. Esta cantidad así entregada, recibe la consideración de arras penitenciales conforme a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil, sin perjuicio de que será descontada del total precio de compra al otorgarse escritura pública.

El resto, es decir, CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS (55.845 €), serán satisfechos por la PARTE COMPRADORA a la PARTE VENDEDORA, a la entrega de la vivienda terminada, esto es, finalizadas las obras de rehabilitación integral del edificio -zonas comunes- y las obras de reforma integral de la vivienda conforme a la MEMORIA DE CALIDADES que se adjunta a este contrato.

Se da un plazo máximo de siete meses para la entrega de dicha vivienda con las obras totalmente finalizadas. En caso de finalizar dicho plazo sin que se hubiera hecho entrega de la vivienda, el comprador podrá optar a su voluntad entre rescindir el presente contrato y pedir la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras, ampliar dicho plazo 3 meses más o, de cualquier forma, el retraso en la entrega del inmueble por parte del vendedor, supondrá una penalización de 200 € por mes a descontar del precio final hasta que se produzca la entrega de la vivienda desde la fecha inicial de entrega del Inmueble.

Cláusula Tercera.- La escritura pública se otorgará ante el Notario de la ciudad de Madrid DON PEDRO GARRIDO CHAMORRO, Calle Gran Vía, no 36. Se emplazará al comprador con 2 meses de antelación a dicha escritura para que pueda tramitar la financiación.'

2.- La actora interpone demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción de resolución de contrato de arras contra Proyecto Nueva Escala 26, SL, frente a la vendedora interesando se dicte sentencia y previos los trámites legales oportunos se dicte sentencia por la que estimando íntegramente la presente demanda:

A) Declare la resolución del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2015 suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, Piso NUM002 NUM001 de Madrid.

B) Condene a Proyecto Nueva Escala 26, S.L. a estar y pasar por dicha declaración y en consecuencia al pago de la cantidad de diecinueve mil setecientos diez euros (19.710 €) en concepto de devolución de arras duplicadas pactadas por ambas partes, cantidad que devengará intereses legales.

C) Condene a la demandada al pago de las costas que genere el presente proceso.

Subsidiariamente:

A) Declare la resolución del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2015 suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, Piso NUM002 NUM001 de Madrid, por mutuo disenso.

B) Condene a Proyecto Nueva Escala 26, SL a estar y pasar por dicha declaración y en consecuencia al pago de la cantidad de nueve mil ochocientos cincuenta y cinco euros (9.855 €) entregada en concepto de arras, cantidad que devengará intereses legales.

C) Condene a la demandada al pago de las costas de la demanda que genere el presente proceso.

3.- La demandada se opuso a la demanda, interesando su desestimación.

4.- La sentencia estima la petición subsidiaria y frente a ella se alzan la actora y la demandada.

5.- La actora interesa se dicte sentencia por la que se estime la pretensión principal de la demanda

Alega los siguientes motivos:

'1º- PRIMERA.- Error en la valoración de la prueba. Incumplimiento del contrato por la demandada, desistimiento de ésta y en consecuencia error en la valoración jurídica.

6.- La parte demanda apeló la sentencia, interesando se revoque la sentencia impugnada, a fin de que se revoque el fallo en el siguiente sentido:

- Se dicte sentencia no imponiendo las costas procesales a mi representado en virtud de los hechos y razonamientos descritos en el cuerpo del mismo.

Alega como motivo de su recurso: solicita que se revoquen las costas impuestas a la parte demandada, al entender que se cumplen los requisitos previstos en el artículo 395 de LEC, al haberse producido un allanamiento a la pretensión del actor en el escrito de contestación a la demanda, reconociendo el derecho del demandante a la devolución de la cuantía anteriormente abonada y sin que concurra mala fe por parte del demandado, al tratar de llegar a un acuerdo desde que tuvo conocimiento del pleito y tratando de facilitar la resolución del conflicto abonando la cantidad reclamada, sin obtener solución por parte de la demandante, que buscaba un enriquecimiento injusto.

7.- Los respetivos apelados interesaron la desestimación del recurso de adverso.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de la actora. Error en la valoración de la prueba.

En el motivo se alega:

Queda acreditado que los demandantes fueron convocados con fecha 6 de abril para acudir a Notaría el 14 de abril, esto es INCUMPLIENDO CLARAMENTE EL PLAZO DE DOS MESES ESTABLECIDO EN EL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES, cláusula tercera.

Del tenor literal de dicha cláusula es evidente y manifiesto, dicho sea con los debidos respetos, el incumplimiento de la demandada, huelga decir que resulta impensable que en 8 días se puedan realizar las gestiones bancarias y administrativas incluida tasación de vivienda para poder proceder a la firma de escritura de compraventa e hipoteca, sin estar finalizada la obra, pero es que además los demandantes contestaron al citado requerimiento vía email y burofax tal y como se acreditó documentalmente. Si a ello añadimos que fueron emplazados sin hora, la maniobra de la demandada es clara al no tener intención alguna en proceder a la venta de la vivienda, ni siquiera se ha aportado prueba de contrario de haber comparecido en Notaría.

El hecho de haberse recibido por los demandantes dos correos electrónicos por parte del Sr. Domingo que actuaba en nombre de la demandada en concreto tal y como se recoge en la Sentencia de fechas 9 y 14 de marzo de 2016 en el que se les solicitaba que procediesen a realizar la tasación, no supone un emplazamiento con dos meses de antelación para escriturar tal y como se estipuló en la citada cláusula del contrato de arras suscrito por las partes y por el cual han de regirse, insistimos en que tal requerimiento fue contestado instando a la demandada al cumplimiento de lo pactado.

Que es por ello que entiende esta parte que la Sentencia de instancia incurre en error en tal extremo, dicho sea con los debidos respetos, puesto que a todas luces y de forma objetiva NO SE CUMPLE EL PLAZO ESTIPULADO Y ACORDADO, lo que denota el incumplimiento de la demandada de forma totalmente objetiva.

- A mayor abundamiento, recoge la Sentencia que con la Nota Simple remitida vía email a los demandantes de la vivienda era suficiente para poder proceder a la tasación, si bien lo cierto es que a los demandantes les era también requerida cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, documentación ésta que fue exigida por la Sra. Maite al Sr. Domingo, vía email y vía burofax en diversas ocasiones tal y como se ha acreditado documentalmente, documentación sin la cual la entidad bancaria no podía culminar las gestiones y documentación que nunca fue facilitada por la demandada'.

A.- Doctrina jurisprudencial sobre el error en la coloración de la prueba.

Como destaca la STS de 4 de Diciembre de 2015, recurso 1468/2012 ' En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez 'a quo'. Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido ' una severa crítica ' ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009 , de 21 de diciembre). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 '.

Debe indicarse que en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS, 18-10-1989 , 8-7-1991 (RJ 1991, 5335) , etc.) y junto a ello ha de tenerse en cuenta la conocida y reiterada, doctrina jurisprudencial que entiende que en la apreciación de las pruebas no puede prevalecer el particular interés de las partes sobre el criterio objetivo e imparcial del Juzgador a quo, salvo que sus resultados sean ilógicos o absurdos, o contrarios a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica ( SSTS, 20-11- 2002 y 3-4- 2003 ) en este sentido es útil recordar la doctrina que sobre el particular ha establecido la jurisprudencia y en este sentido sistemáticamente recoge la jurisprudencia, de la que es un ejemplo la STS de 1-3-1994 que '...Según reiterada jurisprudencia prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses....'.

B.- Doctrina sobre la resolución contractual del art 1124 del CC.

La STS nº 744/2014 de 22 diciembre, dictada en el recurso de casación nº 3091/2012 dice:

'La resolución por incumplimiento es uno de los efectos de las obligaciones sinalagmáticas, que ha dado lugar a una abundantísima jurisprudencia en general y muy en particular relativa a la resolución de contratos de compraventa en época de una crisis que, como hecho notorio, apuntó en el año 2007 y claramente en 2008, crisis que no sólo alcanza a una de las partes, sino a todas ellas y, realmente, a todos los ciudadanos.

El presupuesto esencial de la resolución es el incumplimiento de la obligación por una parte y el cumplimiento por la otra, ello en sendas obligaciones sinalagmáticas o recíprocas, como lo son las derivadas del contrato de compraventa. Aquel incumplimiento implica la frustración del fin del contrato, concepto objetivo que defiere del subjetivo atinente a la voluntad rebelde del deudor; sentencias de 3 diciembre 2008 ( RJ 2009, 525), 13 febrero 2009, 30 octubre 2009, 10 junio 2010, sentencias que emplea estas mismas palabras. Incluso concurre este presupuesto si se da por razón de una imposibilidad sobrevenida, como dice la sentencia de 9 octubre 2006 en cuyo caso se excluye la indemnización de daños y perjuicios, sentencia que cita otras muchas anteriores. Presupuesto que lleva consigo el que sea esencial, grave y definitivo.

A lo anterior debe añadirse otro extremo, que es el principio de lex contractus, fuerza vinculante de los contratos que proclama el artículo 1091 del Código civil (LEG 1889, 27) y que es destacada por reiterada jurisprudencia como las sentencias de 5 octubre 2006 (RJ 2006, 6635) y 2 diciembre 2011 (RJ 2012, 4520) y las que la ponen en relación con el principio de autonomía de la voluntad, proclamado por el artículo 1255, de 1 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010 y 17 de diciembre de 2010 (RJ 2011, 1557), o bien con el principio de la necessitas, esencia de la obligación que proclama el artículo 1256, sentencias de 19 de febrero de 2010, 13 de octubre de 2010 (RJ 2010, 7452) o, en definitiva con el de pacta sunt servanda , las sentencias de 7 febrero 2001 y 1 de junio de 2009 (RJ 2009, 3192).

B.- Aplicación al presente caso.

Con arreglo a lo pactado en el contrato la vivienda se tenía que entregar con arreglo a lo pactado en la cláusula segunda ya transcrita.

La vivienda no se entregó en el plazo pactado, y así lo reconoce la entidad demandada en su contestación cuando afirma: 'Se debe destacar, como se observa en los correos electrónicos, que mi mandante asumía el retraso de obra, y por ende, aceptaba la penalización de 200 euros/mes que constaba en el contrato'.

La demandada, PROYECTO NUEVA ESCALA 26, el 6 de abril de 2016 anunció a la actora el ejercicio de su facultad de desistimiento.

Con arreglo a lo pactado, en caso de no entregar la vivienda en el plazo estipulado, el comprador podía optar entre:

1º. Rescindir el contrato y pedir la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras.

2.- Ampliar la entrega al vendedor durante tres meses más, con una penalización de 200 € por mes, a descontar del precio final.

Los actores optan por resolver el contrato, según lo pactado, que conlleva la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras, que con arreglo a lo pactado supone la devolución por el vendedor de la cantidad recibida duplicada (vid supra).

La sentencia refiere:' admitiendo los hoy actores el retraso de las obras, implicando así la alteración del plazo inicial, y desde la interpretación que deba darse a la delimitación temporal de la Cláusula Tercera, que establecía que se emplazaría al comprador con dos meses de antelación a la Escritura 'para que pueda tramitar la financiación', acreditadas las intimaciones en tal sentido por PROYECTO NUEVA ESCALA 26 para que los compradores pudieran realizar las gestiones bancarias -no acreditando en modo alguno los hoy actores que no pudieran realizar las gestiones con la entidad financiera, incluso admitiendo en su testifical el empleado de banco D. Jose Carlos a instancias de la demandada que se hubiera podido proceder a la concesión de la hipoteca y que 'algo ocurría que no se podía', con lo que ello implica a los efectos previstos en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civilen cuanto falta de prueba de los hechos constitutivos de la demanda, cuya carga incumbe a los actores, máxime teniendo en cuenta la facilidad probatoria que cabe deducir de su proximidad a las fuentes, así como del hecho de que los contratos son lo que son y no lo que las partes quieren que sean, es claro que en el presente supuesto, y en virtud de lo acordado en el contrato de 6 de abril de 2015, los hoy actores pudieron acudir a la Notaría a la que fueron convocados el 14 de abril de 2016, no acreditando la realidad de las gestiones bancarias realizadas o que no pudieran visitar o tasar la vivienda porque 'no estaba puesta la puerta de un armario' (correo de 4 de abril de 2016), desprendiéndose de las comunicaciones una actitud obstativa a la firma, y respuesta alguna a la comunicación de la hoy demandada de 8 de junio de 2016 que, ante su falta de presentación a la firma 'se dio por desistido por su parte la compraventa del piso' (documento 3 de la demanda).'

El 6 de abril de 2016 a las 20:28 horas los demandantes recibieron un correo electrónico por parte de Domingo (Documento 3 de la demanda,folio 93 autos) que dice:

'Buenas tarde Maite y Eladio,

Desde Nuevo Proyecto Inmobiliario SL os citamos a formalizar escritura de compraventa del piso NUM002 NUM001 de CALLE000 NUM000 el próximo jueves 14 de Abril en la notaría de Don Pedro Garrido Chamorro sita en Calle Gran Vía 36, 8ª lanta.

En caso de no llevarse a cabo la misma, desistiremos de la venta por lo que os solicitamos el nº de cuenta donde queréis que se os transfiera la cantidad entregada.

Sin otro en particular, un saludo.'

El argumento del juez a quo se rechaza pues no se respetó popr la demandada el preaviso de los dos meses establecido en la cláusula tercera del contrato, que tenía por finalidad el que los actores tramitaran la financiación.

El argumento del juez a quo tendría sentido, y se aceptaría, si hubiera transcurrido eses plazo, una vez que fueron previamente citados para otorgar la escritura.

Si la vendedora citó a los compradores /actores para la firma de la escritura el día 6 de abril de 2016, debió de hacerlo con dos meses de antelación, el 6 de febrero, y, al no hacerlo así, privo a los compradores de aquel plazo.

Así las cosas, la vendedora ha incumplido los plazos pactados, por lo que en virtud de lo pactado y ante el incumplimiento de los plazos por la vendedora, y dado que según lo pactado la compradora tenía la opción para resolver el contrato y pedir la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras, lo que supone que la vendedora las devuelva duplicadas, dado que se pactaron arras penitenciales, con arreglo al artículo 1.454 del Código Civil, el cual establece:

'Artículo 1454.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.'.

Por tanto, la entidad demandada debe de devolver a la compradora las arras duplicadas,. 19.710 €.

TERCERO.- La estimación del recuro de la actora determina la desestimación de la apelación de la demandada, a quien se imponen las costas por su recurso desestimado. ( Art 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1.- Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Eladio y Dª. Maite, y desestimando la apelación interpuesta por la representación procesal de PROYECTO NUEVA ESCALA 26, S.L., revocamos la sentencia nº 276/2019, de dieciocho de noviembre, dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SESENTA Y DOS de MADRID en su de Juicio Ordinario número 56/18.

2.- Que estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de representación procesal de Dª. Maite y D. Eladio frente a PROYECTO NUEVA ESCALA 26, S.L.:

A.- Declaramos la resolución del contrato de arras de fecha 6 de abril de 2015 suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, Piso NUM002 NUM001 de Madrid.

B.- Condenamos A PROYECTO NUEVA ESCALA 26, S.L. a estar y pasar por dicha declaración y en consecuencia condenamos a aquella al pago de la cantidad de diecinueve mil setecientos diez euros (19.710 €) en concepto de devolución de arras duplicadas pactadas por ambas partes, cantidad que devengará intereses legales desde la interpelación judicial.

C.- Condenamos a la demandada al pago de las costas de primera instancia.

3.- Sin costas respecto del recurso estimado.

4.- Las costas del desestimado se imponen a PROYECTO NUEVA ESCALA 26, S.L.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.