Sentencia Civil Nº 318/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 253/2010 de 18 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 253 de 2010

Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaroz

Juicio Ordinario número 386 de 2008

SENTENCIA NÚM. 318 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ANGELES GIL MARQUES

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a dieciocho de Octubre de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día siete de Julio de dos mil nueve por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaroz en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 386 de 2008.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Grupo Inmobiliario FNC, S.L., representada por la Procuradora Dª. Eva Mª Pesudo Arenós y defendida por el Letrado D. Jesús María Faber Ruiz, y como apelada, Urbanizadora Puerto Azul S.L., representada por la Procuradora Dª. Mª Ángeles Bofill Fibla y defendida por el Letrado D. Federico Olucha Torrella.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ANGELES GIL MARQUES.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que debo estimar la demanda presentada por la procuradora Doña MARIA DE LOS ANGELES BOFILL FIBLA, en nombre y representación de la mercantil URBANIZADORA PUERTO AZUL S.L., contra GRUPO INMOBILIARIO FNC S.L., DECLARANDO: Que el plazo de seis años fijado en la cláusula decimoséptima del contrato de permuta de solares por edificación, suscrito el 18 de Julio de 2.002 , se prorroga por término de DOS AÑOS a contar desde que se apruebe definitivamente el proyecto de reparcelación de 21 de Diciembre de 2.006 con sus correspondientes modificaciones y el mismo quede inscrito en el registro de la Propiedad, manteniendo la obligación de GRUPO INMOBILIARIO FNC S.L de ejecutar cuanto esté en su mano, para que tenga lugar la aprobación de dicho proyecto de reparcelación unto con las modificaciones que se impongan por la administración, y su inscripción en el Registro de la propiedad.- Condenando en costas al demandado.- MODO...- El recurso...- Así...-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Grupo Inmobiliario FNC S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando la demanda y condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación, con imposición de las costas a la recurrente.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 18 de Junio de 2010 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 28 de Septiembre de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 6 de Octubre de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada en cuanto se oponen a los que se dirán para resolver el recurso:

PRIMERO.- En la demanda formulada en su día por la mercantil Urbanizadora Puerto Azul S.L contra la mercantil Grupo Inmobiliario FNC, S.L, se ejercitaba una acción declarativa, solicitando con carácter principal que se declarara que el plazo de seis años fijado en la cláusula decimoséptima del contrato de permuta de solares por edificación suscrito entre las partes litigantes el 18 de julio de 2012 no había dado comienzo, en tanto que las premisas que dieron lugar a su celebración no se habían mantenido, y por consiguiente, no había sido posible para la actora la obtención de licencias de obra para poder realizar las pertinentes permutas y que dicho plazo comenzaría a computarse desde el momento en que se aprobara definitivamente el proyecto de reparcelación de 21 de diciembre de 2006 con sus correspondientes modificaciones y el mismo quedara inscrito en el Registro de la Propiedad y, con carácter subsidiario, que el plazo de seis años referido se prorrogara por término de dos años a contar desde que se aprobara definitivamente el proyecto de reparcelación de 21 de diciembre de 2006 con sus correspondientes modificaciones y el mismo quedara inscrito en el Registro de la Propiedad, solicitando además, para ambos casos, que se declarara la obligación de la demandada de ejecutar cuanto estuviera en su mano para que tuviera lugar la aprobación del proyecto de reparcelación referido junto con las modificaciones que se impusieran por la administración y su inscripción registral.

La Sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda, acogiendo de forma integra la petición subsidiaria dicha y condenando al pago de las costas a la parte demandada.

La cuestión que constituía esencialmente el objeto de debate en la primera instancia, a la vista de las alegaciones de la actora y oposición de la demandada, era determinar si era posible establecer la prórroga del contrato de permuta suscrito por las partes pretendida por la actora para que se pudieran dar las premisas necesarias para el cumplimiento del contrato de permuta, atendiendo a que se habían modificado las que se daban al tiempo de su celebración, de tal forma que a la actora le era imposible obtener las licencias de obra, que eran necesarias para cumplir el contrato, por causas que no le eran imputables.

Y se analiza por la Juez "a quo" en la sentencia apelada partiendo de que en la cláusula decimoséptima del contrato, denominado "contrato de permuta de solares por edificación" y que fue celebrado por las partes en fecha 18 de julio de 2002, se establece que tendrá una duración de 6 años prorrogables por mutuo acuerdo por sucesivos periodos de dos años, y que si bien al tiempo de su celebración habían sido aprobados definitivamente por acuerdos del Ayuntamiento de Peñíscola de fecha 15 de marzo de 2002 los proyectos de urbanización y reparcelación del Plan Parcial del Sector II polígono 3 de Peñíscola presentados por la Agrupación de Interés Urbanístico adjudicataria del Programa de actuación integrada para la urbanización del sector, constituida por la demandada y otros propietarios de parcelas, posteriormente hubo recursos que determinaron modificaciones del proyecto de reparcelación aprobadas en fecha 18 de noviembre de 2003, no produciéndose su inscripción en el Registro de la Propiedad hasta el mes de agosto de 2004, por lo que no es hasta 2004 hasta cuando verdaderamente se podían obtener licencias de obra.

También se valora que, conforme resulta de lo indicado por el técnico jurídico del Ayuntamiento de Peñíscola, en el año 2005 se presentó propuesta de modificación del Plan parcial que afectaba a casi todas las parcelas de la demandada, lo que determinó la paralización de la posibilidad de obtener licencias de obra hasta que no se aprobara la modificación de la reparcelación, habiéndose acordado la caducidad del expediente de reparcelación por no subsanación de deficiencias por su promotor y no habiéndose presentado por la AIU el modificado al proyecto de urbanización del sector, habiéndose iniciado los trámites para la supresión de la adjudicación a esta entidad por incumplimiento de plazos, existiendo un total de seis licencias solicitadas por Urbanizadora Puerto Azul S.L, que en tres de ellas faltaba el pago de tasas y no se había seguido adelante, pero que las otras tres estaban pagadas las tasas y todo subsanado a falta de que se tramitara la modificación de la reparcelación, y que de las seis licencias solo hay una que no estaría afectada por la reparcelación, las otras cinco sí, por lo que no se puede obtener licencias sobre ellas pese a haber pagado las tasa.

Y concluye la Juez "a quo" que, no pudiéndose en la actualidad obtener licencias, debe ser aplicada de forma imperativa la cláusula del contrato en cuanto a la prorroga, porque debieron cumplirse por parte de la demandado una serie de requisitos y que no habiéndolo verificado, ello impide la obtención de licencias, por lo que estima procedente la prorroga al efecto de que se pueda cumplir el contrato en sus propios términos y conforme a las exigencias de la buena fe.

La demandada Grupo Inmobiliario FNC S.L se alza contra la sentencia de instancia formulando recurso de apelación en el que impugna el pronunciamiento estimatorio de la demanda, pretendiendo su revocación. Y aunque se dice literalmente en el suplico del recurso que se solicita la estimación de la demanda, debemos entender que se trata de un mero error de transcripción y que lo que se pide es su desestimación, dada la posición procesal de la recurrente y el contenido de su recurso.

En el mismo se hacen alegaciones que esencialmente cuestionan el criterio de la Juez de instancia por estimar que no es correcto entender que la obtención de licencias para la edificación ha sido impedida por causas ajenas a la actora, haciendo referencia a la falta de pago de tasas y la existencia de varias parcelas propiedad de la ahora recurrente no afectadas por la modificación respecto de las que se hubiera podido solicitar y obtener licencia antes de agosto de 2004, alegándose también que el contrato no adolece de ninguna irregularidad y que, por tanto, se quebranta el articulo 1089 y 1091 del Código Civil , que consagra el principio fundamental pacta sunt servanda, que obliga a las partes a estar y pasar por lo pactado como norma de respeto a la autonomía de la voluntad, argumentando que transcurrido el plazo de seis años dispuesto en el contrato sin haberse formulado la totalidad de las escrituras de permuta, no habiéndose efectuado ninguna por exclusiva responsabilidad de la actora, el contrato queda resuelto.

Entiende en suma la apelante que es de aplicación al caso la doctrina que prohíbe actuar contra los actos propios por ser la actora la que decidió establecer un plazo lo suficientemente amplio para cumplir sus fines aun sabiendo que se preveían modificaciones urbanísticas, circunstancia mencionada en el propio contrato.

SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones del recurso debemos precisar que la parte actora no solicitó en su demanda que se decretara la resolución del contrato que suscribieron las partes en fecha 18 de julio de 2002 y denominaron "contrato de permuta de solares por edificación" por lo que no habiéndose pedido esta declaración y no habiéndose dictado ningún pronunciamiento al respecto en la resolución de primera instancia, es claro que no cabe hacer ningún pronunciamiento sobre si el transcurso del plazo fijado determina que el contrato quede resuelto ni sobre las consecuencias que, en su caso, comportaría la resolución contractual.

Así, siendo el objeto de la pretensión actora que se fijara el momento en que el plazo empezaría a computarse, y que se determinara judicialmente que este momento seria la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación de 1 de diciembre de 2006 con sus correspondientes modificaciones y que el mismo quedara inscrito en el Registro de la Propiedad, según su petición principal, y que se acordara que el plazo se prorrogara por termino de dos años, a contar desde la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación de 1 de diciembre de 2006 con sus correspondientes modificaciones y que el mismo quedara inscrito en el Registro de la Propiedad, según la petición subsidiaria acogida por la sentencia de instancia, el objeto de la alzada se ciñe a determinar si este pronunciamiento debe ser mantenido o si por el contrario, debe estimarse que el contrato tiene la vigencia temporal pactada por las partes y reflejada en los términos del mismo.

Conviene para ello recordar los términos del contrato que fue aportado por la actora como documento nº 1 con la demanda, concretamente de su cláusula decimoséptima , que literalmente establece: "El presente contrato, que podrá elevarse a escritura pública a requerimiento de cualquiera de las partes, tendrá una duración de 6 años prorrogables por mutuo acuerdo por sucesivos periodos de dos años, dándose por concluido en el momento en que se hayan formalizado escrituras públicas de permuta de parcelas por obras de todos los terrenos reseñados en el expositivo TERCERO de este contrato.

Transcurrido el periodo de 6 años sin haberse formulado la totalidad de las escrituras de permuta por causas no imputables a F.N.C, S.L quedará resuelto el presente contrato, sin derecho a indemnización para ninguna de las partes y sin perjuicio de la ejecución de los contratos de permuta formalizados al amparo de este contrato, quedando los terrenos no permutados en propiedad al F.N.C, S.L y sin que URBANIZADORA PUERTO AZUL, S.L tenga nada que reclamar por el abono de las cuotas de urbanización correspondiente a los terrenos de F.N.C, S.L".

No consideramos a la vista de lo pactado por las partes que proceda una prorroga de la vigencia temporal del contrato objeto del litigio en la forma en que se ha decidido en la sentencia apelada, siendo imposible jurídicamente una modificación contractual como la pretendida en la demanda y ha sido acordada en la instancia, que no puede quedar amparada en la circunstancia apreciada por la juzgadora de instancia de imposibilidad de cumplimiento del contrato por la actora en base a no ser posible para la misma obtener licencia de obras para edificación en las parcelas resultantes adjudicadas a la demandada ahora recurrente y por causa no imputable a la misma.

Debemos señalar que la concesión por parte del Ayuntamiento de licencia de obras era un presupuesto para que se otorgara por parte de F.N.C, S.L la escritura pública de permuta a Urbanizadora Puerto Azul S.L, conforme se dice expresamente en la estipulación tercera del contrato de permuta, añadiendo que la Sala comparte la conclusión valorativa de la juez "a quo" relativa a la circunstancia de imposibilidad de solicitar y obtener licencias en la forma expuesta en la resolución de instancia, resultando plenamente acreditada la imposibilidad de solicitar licencias hasta agosto de 2004 y la imposibilidad de tramitación de licencias de parcelas afectadas por la modificación de la reparcelación hasta su aprobación y su inscripción registral, lo que en la actualidad no se ha producido, ya que resulta concluyente al respecto el apartado primero, punto 1), del informe de don Pascual , Técnico de Administración General del Negociado de Urbanismo del Ayuntamiento de Peñiscola, que obra a los folios 107 a 110 de las actuaciones, y sus respuestas en el acto del juicio, en el que a la pregunta del Letrado de la actora sobre si hasta de agosto de 2004 en que quedó inscrito en el Registro de la Propiedad el proyecto de reparcelación no podían solicitarse ni obtenerse licencias, respondió con rotundidad en sentido afirmativo, manifestando que: "si, no podían", y a la pregunta de si la posterior modificación del Plan Parcial propuesta por la AIU en el año 2005 que afectaba a casi todas las parcelas de F.N.C, S.L paralizó de nuevo la posibilidad de obtener licencias de obra, manifestó que la modificación suponía supresión de viales peatonales y ampliación de viales públicos para compensar la perdida, y ello suponía modificación de la configuración de las parcelas y requería la modificación del proyecto de reparcelación, y que en tanto no se aprobara no podía tramitarse ninguna licencia de obras porque las parcelas sobre las que se solicitara no estarían adaptadas a esa modificación, habiéndose otorgado licencias solo relativas a parcelas que no estaban afectadas por la modificación del Plan parcial, manifestando también que el Ayuntamiento había acordado la caducidad del expediente de reparcelación por no subsanación de deficiencias por parte del promotor de la reparcelación y que no se había presentado por el urbanizador, la AIU, el modificado al proyecto de urbanización, reiterando, a preguntas del Letrado de la parte ahora recurrente, que no era posible desde 2002, una vez aprobada la reparcelación, solicitar licencias de obra, porque era necesario el requisito de la inscripción en el Registro, y que a partir de agosto de 2004 podían tramitarse licencias y no con anterioridad, porque las fincas no estaban regularizadas urbanisticamente, manifestando al preguntarle sobre las licencias solicitadas por Urbanizadora Puerto Azul S.L que de las seis que tenia solicitadas estaban en tres las tasas liquidadas y todo subsanado y a falta de que se tramitara la modificación de la reparcelación y que solo una de las seis no estaría afectada por el ámbito de la modificación, las otras cinco si, añadiendo que: "En cualquier caso, aun con las tasas pagadas, en tanto no se apruebe esa modificación, no podremos conceder licencias".

Pero como decíamos, esta circunstancia, el impedimento legal para tramitación de cinco de las seis licencias solicitadas por la actora, no ampara una modificación de los términos del contrato como la que se ha solicitado en la demanda, puesto que para que pudiera fijarse el comienzo el plazo en la forma que se pide con carácter principal seria necesario que se hubiera previsto expresamente que el plazo de 6 años se computaría desde que se hubiera verificado un desarrollo del proceso urbanístico, y en concreto del proceso de reparcelación, que permitiera solicitar y obtener licencias de obras de las parcelas adjudicadas a la demandada, lo que no se hizo, de tal forma que es claro que se inició su computo desde la fecha en que se suscribió el contrato y que finalizó el 18 de julio de 2008, y para que pudiera establecerse judicialmente, a falta de consenso de las partes, un plazo de prórroga por termino de 2 años en la forma en que se pide y se ha acordado, seria necesario que se hubiera previsto expresamente la prórroga del plazo desde el momento en que se pudiera solicitar y obtener licencias, lo que tampoco se hizo.

Por ello entendemos que no cabe que se modifiquen los términos del contrato fijando judicialmente una prorroga que tiene como momento inicial una aprobación de un proyecto de reparcelación que no se sabe cuando se producirá y ni siquiera si tendrá lugar, lo que supondría la transformación de un plazo prorrogable por mutuo acuerdo previsto contractualmente en una condición suspensiva fijada en contradicción con lo estipulado y vinculante para las partes contratantes y comportaría la infracción de lo dispuesto en el articulo 1.091 del Código Civil que se denuncia por la parte recurrente, al sustituir lo pactado y dar al negocio jurídico una configuración totalmente distinta a la determinada por la voluntad de las partes.

Consideramos conforme a lo razonado que debe revocarse el pronunciamiento de la resolución apelada y desestimar la pretensión formulada en la demanda por la hoy apelada.

TERCERO.- Procede, conforme a todo lo expuesto, la estimación del recurso de apelación, lo que comporta la no imposición a la parte apelante de las costas de la alzada (articulo 398.2 de la L.E.Civil ), y siendo consecuencia de lo acordado en esta resolución la integra desestimación de la demanda, respecto de las costas de la primera instancia, procede su imposición a la parte actora (articulo 394.1 de la L.E.Civil )

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la mercantil Grupo Inmobiliario FNC, S.L, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vinaroz en fecha siete de julio de dos mil nueve , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 386 de 2008, la revocamos totalmente y acordamos la desestimación integra de la demanda formulada por Urbanizadora Puerto Azul, S.L, imponiendo a la referida actora las costas de la primera instancia, sin hacer imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales, al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.