Sentencia Civil Nº 318/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 20/2014 de 01 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00318/2014

S E N T E N C I A Nº 318/14

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D.Jose Antonio Soto Jove Fernandez

MAGISTRADOS

D.Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a uno de Diciembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001086 /2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.6 de OVIEDO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000020 /2014, en los que aparece como parte apelante, Marcos , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. CARMEN MARIA LOPEZ ALVAREZ, asistido por el Letrado D. JESUS FRANCISCO GARCIA ALVAREZ, y como parte apelada, COM. PROP. C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE OVIEDO, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ANTONIO SASTRE QUIROS, asistido por el Letrado DOÑA PAULA PEREZ-CONDE MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia núm.6 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 26 de Abril de 2013, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' QUE DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda presentada por la Procuradora Doña Carmen María López Alvarez, en la representación que tiene encomendada, se absuelve a la demandada de todos los pedimentos interesados en su contra.

Las costas procesales se imponen a la parte actora'.

TERCERO.-Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes.

CUARTO.-Se señalo para deliberación votación y fallo el día uno de Diciembre de 2014, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. MAGISTRADO DON Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO.- El soporte fáctico de la presente litis viene dado por la condición del actor, Don Marcos , como titular dominical junto con su esposa del local nº 10, bajo, sito en la calle Tito Bustillo, nº 13 y 15 (Oviedo), exponiendo el demandante en su escrito rector que su local tan solo tiene posibilidad de acceso al portal nº 13, motivo por el que viene a solicitar en el pedimento principal la declaración de que dicho local nº 10 no pertenece ni es miembro de la comunidad de propietarios del portal nº NUM000 del repetido inmueble.

Para la solución de la pretensión así planteada habremos de partir del título constitutivo de la propiedad horizontal constituida sobre la totalidad de la finca o bloque y que fue otorgado en el año 1981, que así consta inscrito en el Registro de la Propiedad, disponiendo su apartado undécimo que 'Esta comunidad se extiende a todo lo que sea elemento común de todo el edificio, especialmente el solar. Los demás elementos comunes totales se determinan excluido lo que sea propiedad separada de cada predio o forme Comunidad independiente de un portal, de los que consta en el edificio. Las Comunidades independientes= COMUNIDAD DE PORTAL= se extenderán sobre todos aquellos elementos, cuyo uso pueda ser individualizable de cada portal ' (doc. nº 1 contestación). Consta seguidamente que en Junta General de 19 julio 1983 se acuerda por unanimidad que la comunidad consta de tres portales: DIRECCION000 nº NUM001 y nº NUM000 , y DIRECCION001 nº NUM002 , acordando asimismo que cada uno de los portales forma una sola comunidad, y que cada una de ellas tendrá autonomía propia para regirse y administrarse (doc. nº 3 contestación). Es claro por tanto que existe constancia registral suficiente para aceptar la presencia de varias subcomunidades integradas como tales dentro de la comunidad general, pues nuestro Alto Tribunal viene señalando que 'tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo. No basta el acuerdo de voluntades; se requieren las formas externas ad solemnitatem' (así STS 22 octubre 2007 con cita de las STS 21 julio 1999 y RDGRN 15 noviembre 1994). A partir de aquí habremos de aceptar como cierta la afirmación de la parte demandada Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 cuando sostiene en su contestación que el acceso del local del actor lo es realmente a dicho portal y no al portal nº NUM001 , viniendo generado el problema por el error que se aprecia en la redacción de la escritura pública de compraventa otorgada el 3 enero 1984 por el que Don Marcos adquiere el local nº 10, en cuya parte expositiva se dice que este local 'tiene acceso directo desde la DIRECCION000 , si bien aquí el vendedor en la representa que ostenta, hizo reserva expresa a favor de este predio de la facultad de abrir hueco de puerta de acceso directo desde el portal nº NUM001 ,antes NUM003 del edificio, según se determinó en la escritura de División en Propiedad Horizontal, de fecha 2 de Septiembre de 1980,y a que luego se hará mención en el título'. Lo cierto sin embargo es que en el título constitutivo la mención que se contiene es el acceso directo al portal nº NUM004 (actual portal nº NUM000 ), lo que así puede comprobarse a la vista de la nota simple acompañada al escrito de demanda en el que se dice que dicho local 'tiene reserva expresa del derecho a abrir puerta en el número dos del portal del edificio' (doc. nº 2), y que se repite en los mismos términos en la certificación registral del local y en el título de división horizontal del inmueble (doc. nº 1 contestación). A lo anterior cabe añadir que mediante Junta General de 23 febrero 1988 del portal de DIRECCION000 nº NUM000 se acordó la participación de los bajos comerciales en los gastos del inmueble.

En cualquiera de los casos la cuestión aquí planteada fue ya planteada en la Sentencia de 11 junio 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo en el Juicio Verbal 10/2012 en la que se rechazó la excepción que había sido planteada por Don Marcos negando la legitimación activa del portal del nº NUM000 de DIRECCION000 para dirigirse frente al titular del local nº 10 en reclamación de las cuotas impagadas por gastos y mantenimiento, siendo así que tal pronunciamiento tiene fuerza de cosa juzgada pues, por más que se trate de un juicio verbal, como así sostiene el apelante, sigue siendo una Sentencia firme recaída en un procedimiento declarativo ( art. 222 en relación art. 447 LEC ), procediendo en consecuencia el rechazo de la apelación en cuanto al extremo examinado.

SEGUNDO.- Pasando a las pretensiones articuladas con carácter subsidiario en el escrito de demanda, se impugna primeramente la Junta de Propietarios celebrada el día 25 mayo 2009 en la que el actor Don Marcos no estuvo presente, alegando para ello que no fue debidamente notificado de la convocatoria, que los acuerdos fueron adoptados sin el quórum de unanimidad exigido por los arts. 3 , 5 y 17- L.P.H . para la fijación de los coeficientes, que la fijación de tales coeficientes se ha realizado teniendo en cuenta únicamente la superficie de los inmuebles, pero no así otros criterios tales como el emplazamiento, situación y uso, así como sin tomar en consideración otros inmuebles que también forman parte de la comunidad como son los trasteros y plazas de garaje.

El motivo de apelación así planteado no puede prosperar si tenemos presente la testifical prestada por el secretario de la comunidad de propietarios, Sr. Rogelio en la que afirma que los acuerdos adoptados en aquella Junta fueron notificados mediante su inserción en el tablón de anuncios de la comunidad, a lo que se unió su remisión mediante correo ordinario al demandante, cumpliendo por tanto la forma prevista en el apartado h) del art. 9-1 L.P.H ., sin que pueda prevalecer el argumento del apelante en el que trata de restar validez a tal notificación por el hecho de que el local nº 10 no tenga acceso directo al portal nº NUM000 (extremo reconocido como cierto por el citado testigo) pues lo relevante sigue siendo que la comunidad de propietarios cumplió con el deber que le incumbe de convocar la Junta y notificar el acuerdo en la forma establecida legalmente, situación que contrasta con la pasividad mostrada por el demandante Don Marcos al respecto, y ello a pesar de que era perfecto conocedor de que era mediante el tablón de anuncios la forma habitual en que se publicitaban los anuncios de convocatoria a Junta y del resultado de los acuerdos alcanzados, como así lo demuestra el hecho de que hubiera acudido a la Junta de 26 mayo 2008 que había sido anunciada precisamente en esa forma (así de la testifical Don. Rogelio ), resultando aquí de aplicación la doctrina jurisprudencial contenida en la STS 22 diciembre 2008 cuando señala que 'la comunicación al copropietario ausente de los acuerdos de las juntas prevista en el artículo 18.3 LPH debe verificarse en la forma establecida en el artículo 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo adoptado por la junta'. Cabe además recordar que la teoría de la cognición y de la autorresponsabilidad llevan a tener por eficaz una declaración recepticia en el momento en que llegan al ámbito o círculo de intereses del destinatario, sin perjuicio de que éste haya llegado a conocerla o no cuando tal desconocimiento obedece a una causa a él imputable, pues el destinatario pudo y debió, actuando diligentemente, conocer la comunicación que le era dirigida, de tal manera que las consecuencias jurídicas deben ser las mismas que si la hubiera efectivamente conocido, todo lo cual se resume en la máxima por la que resulta equivalente a conocer el impedir el conocimiento y cuyas consecuencias son recogidas por la jurisprudencia en SSTS 28-5-79 , 29-9-81 , 10-12-82 , 22-12-92 y por el legislador en normas como la contenida en el párrafo 2º art. 1262 C.Civil .

Por lo que se refiere al fondo de su impugnación en la que se denuncia la ausencia del requisito de la unanimidad para la fijación de los coeficientes, es claro que el demandante no puede mediante la demanda que ahora nos ocupa -presentada en 26 diciembre 2012- esgrimir su voluntad disidente toda vez que es también doctrina jurisprudencial fijada por la STS 16 diciembre 2008 la que señala que 'el copropietario ausente de la junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el artículo 17.1 LPH , redactado por la Ley 8/1999 de 6 abril, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 18 LPH , salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto'. Y en cuanto al motivo referido a que para la fijación de los coeficientes no fueron tenidos en cuenta otros inmuebles, habremos de tener en cuenta el resto de la prueba testifical prestada en el juicio de la que resulta que los garajes del inmueble actúan como una comunidad independiente de manera tal que no participan en los gastos generados por la comunidad de propietarios general del inmueble, así como que los trasteros forman parte de la comunidad del portal nº NUM001 .

CUARTO.- La situación es distinta en lo que respecta a la impugnación de la Junta de 17 septiembre 2012 toda vez que el demandante Don Marcos comunicó a la comunidad mediante burofax de 17 octubre 2012 su disconformidad con los acuerdos adoptados en relación con los coeficientes de participación, la aprobación de la deuda pendiente del local nº 10 y el acuerdo de reparación del tejado y la derrama por dicha situación.

En cuanto a la fijación de los coeficientes, no podemos admitir que la repetida Junta se limitara a dar cumplimiento a lo dispuesto en la Sentencia de fecha 21 mayo 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo en el Juicio Verbal 1383/2011 y ello por cuanto este procedimiento tenía por objeto tan solo la reclamación dineraria derivada de las cuotas impagadas a la comunidad por parte de la titular del local nº 11, Doña Ángela . Es por ello que la fijación de las cuotas de participación, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 17-1 y 9-1 e) L.P.H ., deberá acomodarse a la doctrina jurisprudencial también fijada por nuestro Alto Tribunal en la STS 30 abril 2010 al señalar que 'la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios'. Ahora bien, es igualmente cierto que en la señalada Junta se procedió a adecuar el coeficiente del local nº 11 con relación a su superficie real de 138,87 m2 que consta en la certificación registral, frente a la que erróneamente figuraba en la escritura de división horizontal de 188,87 m2, lo que obligó a reajustar el resto de coeficientes de los propietarios del inmueble, sin que por el demandante se haya realizado actividad probatoria alguna encaminada a demostrar que dichos cálculos fueran equivocados.

Y de igual manera debe ser rechazado el recurso en lo atinente a la liquidación de las cuotas correspondientes a los ejercicios 2011 y 2012 al haber aplicado con carácter retroactivo los nuevos coeficientes, pues en dicha Junta se procedió a liquidar los gastos pendientes que se corresponden con tales ejercicios y con arreglo al nuevo coeficiente que estaba vigente, una vez corregido, en el momento en que se practica la propia liquidación.

Por último idéntica suerte desestimatoria deberá correr el recurso en lo atinente al acuerdo relativo a la reparación del tejado y las derramas generadas por esta obra, cuestión acerca de la cual sostiene el actor que se trata de un elemento que pertenece a la comunidad general y no a la subcomunidad del portal nº NUM000 , motivo el que esta última no puede adoptar acuerdo alguno al respecto, añadiendo ahora en su recurso que el documento de liquidación revela que es intención de la demandada que los garajes paguen parte del arreglo del tejado. El motivo de apelación deberá también decaer si tenemos en cuenta que estamos en presencia de una derrama para la reparación de la parte del tejado correspondiente al portal nº NUM000 ante la aparición de humedades que perjudican a algunos de los pisos de esta subcomunidad, viniendo limitada la ejecución de la obra únicamente a la parte correspondiente a dicha subcomunidad (como consta en el Acta de la Junta de 4 julio 2012), a lo que cabe añadir que, como arriba se ha dicho, desde la Junta de 23 febrero 1998, la comunidad general opera mediante la división en subcomunidades con autonomía propia para regirse y administrarse.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC y vistas las dudas jurídicas que puede presentar la cuestión enjuiciada, no procede realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por Don Marcos contra la Sentencia de 26 abril 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Oviedo en el Juicio Ordinario 1086/2012, debemos acordar y acordamos CONFIRMARLAsin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.