Sentencia CIVIL Nº 318/2018, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 223/2018 de 31 de Julio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LEON
SENTENCIA: 00318/2018
Modelo: N10250
C/ EL CID, NÚM. 20
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Tfno.: 987 23 31 35 Fax: 987 23 33 52
Equipo/usuario: MOR
N.I.G. 24115 41 1 2017 0000562
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000223 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de PONFERRADA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000064 /2017
Recurrente: Tomasa
Procurador: FRANCISCO JAVIER TIRADO GAGO
Abogado: JOSÉ CARLOS BERMÚDEZ REY
Recurrido: Victoria
Procurador: MARIA ENCINA FRA GARCIA
Abogado:
SENTENCIA Nº. 318/2018
ILMOS. SRES.:
D. MANUEL GARCÍA PRADA.-Presidente accidental
D. RICARDO RODRÍGUEZ LÓPEZ.- Magistrado
D. PABLO ARRAIZA JIMÉNEZ- Magistrado.
En León, a Treinta y uno de Julio de dos mil dieciocho
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de León, los autos
de Procedimiento Ordinario nº 64/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ponferrada,
a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) nº 223/2018, en los que aparecen como
parte apelante DOÑA Tomasa , representada por el Procurador D. Francisco Javier Tirado Gago, y asistida
por el Abogado D. José Carlos Bermúdez Rey; y como parte apelada DOÑA Victoria , representada por
la Procuradora Dña. María Encina Fra García, y asistida por el Abogado D. José A. González Sierra, sobre
saneamiento por vicios ocultos, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. PABLO ARRAIZA JIMÉNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 19 de enero de 2017, cuya parte dispositiva, literalmente copiada, dice así: 'QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada a instancia del Procurador de los Tribunales Sr. TIRADO GAGO, en representación de DOÑA Tomasa frente a DOÑA Victoria , DECLARO resuelto el contrato de arras celebrado entre las partes el día 13 de agosto de 2016 por la existencia de vicios ocultos en el objeto de compraventa, y CONDE NO a la demandada a devolver a la actora la cantidad de 4.000 euros entregada en concepto de arras, más los intereses del art. 576 de la LEC, y a indemnizarla en la cantidad de 17,02 euros; sin expresa imposición de las costas a ninguna de las partes'.



SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la representación de representación de Doña Tomasa recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación el pasado día 14 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante ejercitaba una acción de resolución del contrato de arras suscrito entre las partes por los vicios ocultos que presentaba la vivienda objeto de aquel, y solicitaba la devolución de las arras entregadas duplicadas.

La sentencia estima parcialmente la demanda, y tras declarar la resolución del contrato, condena a la demandada a la devolución de las arras y a indemnizar a la actora en 17,02 euros, correspondientes a suministros abonados. Frente a la sentencia, la demandante impugna el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de devolución duplicada de las arras por entender que la resolución del contrato es imputable a la demandada, por cuanto conocía la existencia de los vicios determinantes de la resolución, y que por tanto concurre el supuesto previsto en el contrato para dar lugar a dicha devolución duplicada.



SEGUNDO.- Para la resolución de la controversia planteada en el recurso debe acometerse el estudio de dos cuestiones. En primer lugar, si el pacto segundo del contrato de arras, en cuya virtud ' una vez pagadas las arras y para el supuesto de que la compraventa no llegara a formalizarse en escritura pública dentro del plazo de tres meses por causa imputable a uno de los contratantes, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , perdiendo las arras la parte COMPRADORA, o devolviéndolas duplicadas por la parte VENDEDORA', implica que en caso de resolución del contrato juega el deber de devolver las arras duplicadas, o si por el contrario, como entiende la sentencia, se trata de una estipulación prevista de manera exclusiva para el supuesto de no cumplir la vendedora su compromiso de otorgar escritura pública de compraventa. Y en segundo lugar si, en el primer caso, la resolución del contrato resulta imputable a la vendedora.

Por lo que a la primera cuestión se refiere, explica la sentencia apelada que no puede operar el efecto penitencial de las arras pretendido por la parte actora, pues no es que la resolución se produzca por causa imputable a la vendedora porque haya desistido del contrato, tal como viene previsto en el art. 1.454 C. Civil, sino que la resolución del contrato deriva de la existencia de vicios ocultos, por lo que la cantidad entregada de 4.000 euros no pierde su consideración de arras confirmatorias en cuanto fue entregada como parte del precio de compra y debe ser devuelta a la compradora. Y debe mantenerse en esta alzada el criterio recogido en la sentencia, toda vez que la estipulación contractual en la que se funda la demanda para reclamar las arras duplicadas contiene una remisión expresa al artículo 1.454 del CC que deja fuera de toda duda que la intención de los contratantes era la de permitir a ambos desistir del contrato contra la pérdida de las arras, en el caso de la compradora, o devolución duplicada, en el caso de la vendedora, mas sin que el efecto de aquellas se extienda a cualquier incumplimiento de las obligaciones de las partes que pudiera determinar la frustración del contrato. Además, de acuerdo con el artículo 1.282 del CC 'para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato', y en los dos requerimientos mediante burofax realizados por la actora (documentos 14 y 15 de la demanda) únicamente reclama la devolución de las arras, los que por sus propios actos revela una interpretación auténtica del coherente con la que sostenemos.

En efecto, el artículo 1.454 del CC expresa que 'Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas', lo que supone una regulación del derecho de desistimiento del contrato, en la que se determina de manera objetiva el coste a asumir por aquel de los contratantes que ejerza dicha facultad, pero que no resulta de aplicación a cualquier incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, aún cuando tenga suficiente entidad como para determinar su resolución. Y al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014, tras anticipar que ' cuando se analice el recurso de casación se verá esta cuestión, que más que de incumplimiento es de desistimiento, como se desprende del artículo 1454 del Código civil y se prevé expresamente en el pacto contractual', añade que ' No se puede afirmar que la vendedora haya incumplido, ya que ha sido un muy breve retraso y siempre ha constado su voluntad de cumplir. A su vez, la compradora ha desistido'. Y de manera más específica la sentencia de 19 de febrero de 2014 expresaba que ' El artículo 1454 del Código civil contempla las arras de desistimiento o penitenciales, que autorizan a las partes a desistir del contrato con una sanción...No se trata de rescindir, sino de resolver.

Y esta norma se recoge -casi se transcribe- en la cláusula VI del contrato. Pero estas arras no son aplicables el presente caso: contemplan el desistimiento, como resolución del contrato por voluntad unilateral de una de las partes: así lo recoge con detalle la sentencia de 22 septiembre 1999 ; lo distingue de otros tipos de arras, las del 24 octubre 2002 reiterada por las de 24 marzo 2009 y 29 junio 2009; y lo precisan las de 25 octubre 2006, 27 octubre 2010 y 1 diciembre de 2011. Este no es el caso de autos. No hay desistimiento alguno, sino se trata de una acción resolutoria por incumplimiento del vendedor, respecto al plazo de la entrega de la cosa vendida, acción fundada en el artículo 1124 del Código civil sin mención alguna de las arras'.

Y en segundo lugar, debe recordarse que la acción ejercitada es la denominada acción redhibitoria por vicios ocultos a que se refiere el artículo 1.486 del CC, que si bien tiene como consecuencia la resolución del contrato, difiere en sus presupuestos de la acción resolutoria por incumplimiento a que se refiere el artículo 1.124 del CC, de modo que no es que la actora ejercite de modo acumulado ambas acciones, sino que la estimación de la acción redhibitoria tiene como consecuencia la resolución del contrato, pero con unos presupuestos y unas consecuencias diferentes en uno y otro caso. De hecho, la actora no imputa incumplimiento alguno a la demandada, sino que denuncia la inhabilidad de inmueble para el fin para el que fue adquirido, por más que denuncie su conocimiento, y sobre ella requiere su desvinculación del contrato.

Y en consonancia con lo anterior debe compartirse el planteamiento de la sentencia acerca de la falta de responsabilidad de la demandada en la frustración del contrato suscrito entre las partes, pues del examen de la prueba pericial practicada a instancia de una y otra parte y del propio relato de hechos contenido en la propia demanda resulta que los vicios determinantes de la terminación del contrato no eran perceptibles a simple vista ni tenía por qué conocerlos la demandada en el momento de la celebración del contrato de arras.

Así, la sentencia únicamente advierte dos vicios (y no ha sido impugnada sobre el particular), en concreto la falta de conexión de la vivienda a la red de saneamiento y fisuras de las tuberías. Y respecto de la primera, debe indicarse que la sentencia impugnada no tiene por acreditado que no exista dicha conexión, pues tras afirmar que 'parece ser que la vivienda nunca ha tenido conexión a la red de alcantarillado de la C/ DIRECCION000 ', posteriormente matiza para referirse a 'el hecho de que esté conectada a la red de alcantarillado de la ronda sur como parece que resultó'. Es decir, la sentencia considera a la vista del examen de las pruebas periciales que la vivienda, por uno u otro cauce, sí tenía conexión a la red de saneamiento, si bien en el momento de la venta aquella era defectuosa debido a la rotura de uno de sus tramos. En concreto, el informe pericial aportado por la demandada expresa que 'al final del huerto el colector mediante un codo se introducía verticalmente en la tierra, y que dicho encuentro estaba obstruido', y que 'el charco de las aguas fecales existentes al principio del huerto, se producía por dicha obstrucción y porque el colector estaba roto en este punto, justo en su unión con la bajante del baño de la vivienda de la planta baja'. De todo lo anterior resulta una apariencia de falta de conocimiento por parte de la vendedora de la existencia de la deficiencia en el momento de la venta, pues para advertirla fue necesario primero el uso de la vivienda, (de hecho en el propio recurso se afirma que 'solo después de dos meses de habitar de forma continuada la vivienda se vio la necesidad de reformas') y segundo el levantamiento del terreno para el examen de la arqueta, de lo que resultó la apreciación de la existencia de una rotura en la conducción, y de hecho fue dicha rotura en las inmediaciones de la construcción la que generó un charco de aguas fecales que producía malos olores y humedad por capilaridad, pues en otro caso las aguas cuando menos discurrirían hacia el terreno ubicado en el exterior de la vivienda, situación en la que no puede afirmarse la notoriedad de la deficiencia que la hubiera hecho perceptible a la vendedora con anterioridad a la venta.

Final mente, debe indicarse que aún cuando centra en buena parte la atención del recurso, la consideración recogida en la sentencia acerca de la falta de constancia del motivo por el que se redujo el precio en 9.000 euros carece de la relevancia que le otorga el apelante, pues únicamente redundaría, de estimarse la tesis de esta, en la falta de carácter aparente de la deficiencia en el momento de la firma del segundo contrato de arras, requisito necesario para el éxito de la acción de saneamiento, conforme al artículo 1.484 del CC, y que la sentencia apelada asume (de otra manera no habría estimado la pretensión principal ejercitada en la demanda). Pero la sentencia no considera que la deficiencia fuera aparente, sino todo lo contrario, y precisamente por ello exime a la vendedora de responsabilidad adicional, de modo que, en conclusión, la estimación parcial de la demanda no se debe a la falta de constancia del motivo por el que se redujo el precio en 9.000 euros, sino a la consideración del carácter oculto del defecto no sólo para la compradora, sino también para la vendedora, por lo que, en definitiva, este tribunal comparte y confirma la solución adoptada en la sentencia impugnada.



TERCERO.- Por lo que se refiere a las costas procesales de la instancia y de esta alzada, resulta procedente su imposición a la apelante de acuerdo con el art. 398 en relación con el art. 394 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Francisco Javier Tirado Gago, en nombre y representación de Doña Tomasa , contra la sentencia dictada por la Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ponferrada en fecha 19 de enero de 2017, en los autos de Juicio Ordinario nº 64/2017 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 18 de abril de 2018, y que confirmamos en su integridad, con expresa condena de la apelante al pago de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida de la totalidad del depósito constituido para interponer el recurso de apelación.

Notif íquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente, y remítanse las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para continuar con su sustanciación.

Contr a esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Confo rme a la D.A. decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso de casación se deberá acreditar haber constituido un depósito de 50 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano judicial, y otros 50 si también se interpone recurso extraordinario por infracción procesal, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANCO DE SANTANDER, S.A., en la cuenta de este expediente.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.