Sentencia Civil Nº 319/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 177/2009 de 13 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00319/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7002793 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 177 /2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1506 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID

De: COMERCIAL AGRICOLA ARAGONESA, S.A.

Procurador: MARIA DEL ROCIO SAMPERE MENESES

Contra: LEYRE GESTION DE INMUEBLES, S.L.

Procurador: IRENE GUTIERREZ CARRILLO

SOBRE: Proceso de declaración. Procedimiento ordinario. Acción personal de condena pecuniaria. Contrato de mediación inmobiliario.

PONENTE: ILMO. SR. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID , a trece de mayo de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1506/05, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandada-apelante COMERCIAL AGRICOLA ARAGONESA, S.A., representada por la Procuradora Dª Rocio Sampere Meneses y defendida por Letrado, y de otra como demandante-apelada LEYRE GESTION DE INMUEBLES, S.L., representada por la Procuradora Dª Irene Gutierrez Carrillo y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid, en fecha 16 de septiembre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que ESTIMANDO EN PARTE la demanda de juicio ordinario interpuesta por la Procuradora Dª Irene Gutiérrez Carrillo, en nombre y representación de Leyre Gestión de Inmueble S.L., debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada Comercial Agrícola Aragonesa S.A. a que, tan pronto sea firme esta Resolución, abone a la parte actora la cantidad de 20.144,90 euros, con más intereses legales desde la fecha de interposición judicial de la demanda. No procede hacer especial imposición de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 26 de marzo de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de mayo de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan y dan aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) A través de la demanda rectora de las actuaciones a que se contrae el presente Rollo, con entrada en el Registro General de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid en fecha 24 de noviembre de 2005, la representación procesal de la entidad mercantil «Leyre Gestión de Inmuebles, SL» ejercitaba acción personal de condena pecuniaria frente a la también entidad mercantil «Comercial Agrícola Aragonesa, SA». Tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal, terminaba solicitando que se dictase «.. sentencia por la que estimando íntegramente la demanda se condene a la parte demandada al pago de [sic] mi representado de la cantidad antedicha [rectius: 33.115,74 E], más los intereses legales debidos, todo ello con expresa imposición de costas al demandado..».

(2) Turnado en la misma fecha el conocimiento de la demanda al Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de Madrid este órgano acordó por diligencia de ordenación de 28 de noviembre de 2005 requerir a la parte demandante la presentación del modelo de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil; requerimiento que se evacuó junto a escrito con entrada en el Registro General en fecha 2 de diciembre de 2005.

(3) Por Auto de 12 de diciembre de 2005 se acordó la admisión a trámite de la demanda y la comunicación de las copias presentadas a la entidad demandada con emplazamiento para que, de convenirle, pudiera comparecer y contestar en tiempo y forma legales.

(4) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 14 de febrero de 2006 compareció en autos la representación procesal de la entidad demandada «Comercial Agrícola Aragonesa, SA» y evacuó trámite de contestación a la demanda oponiéndose a su acogimiento. Tras invocar los hechos y razonamientos jurídicos que estimaba de aplicación, los cuales se han de dar aquí por reproducidos en gracia a la economía procesal -entre los que se encontraban las «excepciones procesales» de «falta de representación del procurador firmante de la demanda»; «falta de legitimación activa y falta de acción», así como «falta de litisconsorcio pasivo necesario»-, terminaba solicitando que se dictase «.. Resolución por la que se desestime íntegramente la demanda condenándose en costas a la parte actora. Subsidiariamente y para el caso de que no se desestimase íntegramente la demanda, se solicita que se produzca una estimación parcial de la demanda por la que se condene a mi mandante a pagar a la actora la cantidad de veinte mil ciento treinta y tres euros con noventa céntimos de euro (20.133,90 E) abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las suyas [sic] por mitad».

(5) Por proveído de 16 de febrero de 2006 se acordó convocar a las partes a la celebración de la audiencia previa para el día 30 de noviembre de 2006 inmediato siguiente, con las prevenciones legales, en que se celebró con asistencia de las partes comparecidas y el resultado que en autos obra y se expresa.

(6) Por Auto de 5 de diciembre de 2006 se resolvió desestimar la excepción de defecto litisconsorcial alegado por la parte demandada.

(7) Se celebró el acto del juicio en fecha 20 de diciembre de 2007 con práctica de las pruebas propuestas y declaradas pertinentes que pudieron tener lugar. Por Auto de 21 de diciembre de 2007 se acordó practicar como diligencias finales las testificales de don Juan María y don Jose Carlos , así como documental por oficio a «Telefónica Móviles España, SA»

(8) Evacuadas alegaciones respecto del resultado de las diligencias practicadas mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 14 de abril de 2008 por las representaciones procesales de «Leyre» y «Comarsa»), el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de Madrid dictó sentencia en fecha 16 de septiembre de 2008 parcialmente estimatoria de la demanda interpuesta.

(9) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 9 de octubre de 2008 la representación procesal de la entidad mercantil «Comarsa» interesó del Juzgado «a quo» que tuviera por preparado recurso de apelación frente a la sentencia recaída.

(10) Por proveído de 27 de octubre de 2008 se acordó tener por preparado el recurso de apelación intentado y emplazar a la recurrente para su interposición en tiempo y forma legales.

(11) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 2 de diciembre de 2008, la representación procesal de la entidad mercantil «Comercial Agrícola Aragonesa, SA» (en anagrama «Comarsa») interpuso el recurso de apelación anunciado fundándolo en las siguientes «..ALEGACIONES

Previa.- ANTECEDENTES.

Con el fin de poner en antecedentes a esta Ilma. Audiencia Provincial de Madrid conviene destacar que el presente Procedimiento deviene de la Demanda formulada por la Agencia Inmobiliaria, LEYRE GESTIÓN DE INMUEBLES S.L. (en adelante, LEYRE), por la que reclamó a mi representada, COMARSA, la cantidad de 33.115,74 E (IVA incluido) como consecuencia, de la supuesta mediación o corretaje de LEYRE en la venta de un inmueble de mi mandante a D. Isidro por la cantidad de 402.678,11 E.

Dicha reclamación derivada de un Contrato de mediación o corretaje no exclusivo suscrito entre LEYRE y COMARSA en el que se fijó un precio de venta por importe de 604.076, 74 E (precio superior al de la venta) y en el que se fijó un plazo de duración de tres meses, esto es, de 14.12.2004 a 14.03.2005.

Así, por Sentencia de 16.09.2008, se estimó parcialmente la Demanda interpuesta por LEYRE condenando a COMARSA a pagar a la actora la cantidad de 20.133,90 ? más intereses legales.

Primera.- EL OBJETO DEL PRESENTE RECURSO.

El objeto del presente Recurso se basa fundamentalmente, dicho sea con los debidos respetos, en la errónea interpretación que ha realizado el Juzgador ad quo sobre lo que se debe entender por contrato de mediación o corretaje, por cuanto, obviando el contenido de la Jurisprudencia de la lima. Audiencia Provincial de Madrid, que más adelante extractaremos, ha confundido la figura jurídica de la mediación inmobiliaria, que implica poner en contacto y presentar a las partes, con el hecho de "enseñar un inmueble".

En este sentido, y con el fin de poner en Antecedentes a esta lima. Audiencia Provincial, conviene traer a colación la Sentencia de la Audiencia Provincia de Madrid, Sección 18.ª, de 4 diciembre de 2006 , Recurso 59712006, N° de sentencia: 66712006, que en un caso similar al que nos ocupa aseveró:

"Es cierto que según afirmó el testigo comprador conoció al dueño de la vivienda, o mejor dicho a su padre, cuando acudió a la entidad bancaria que le manifestó la demandante para interesarse por el montante y condiciones del préstamo hipotecario, pero ello lo que acredita es que fue el futuro vendedor (sic) el que realizó las gestiones precisas y el que conoció por sí mismo indirectamente a quien en definitiva actuó como vendedor, de lo que se sique que la venta en definitiva perfeccionada y consumada no se verificó como consecuencia de la actuación mediadora de la actora la cual en ningún momento puso en contacto a las partes, EN NINGUN MOMENTO NEGOCIÓ SUS CONDICIONES, en definitiva en ningún momento medió en base a la realización de alqo distinto a enseñar el inmueble, Y ES CLARO QUE POR EL MERO HECHO DE ENSEÑAR UN INMUEBLE LA MEDIADORA NO DEVENGA HONORARIO ALGUNO."

Expuesto lo anterior, pasamos a pormenorizar los argumentos por los que esta parte considera que la Sentencia recurrida no es ajustada a Derecho, dicho sea con los debidos respetos.

Segunda.- IMPUGNACIÓN DEL FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO DE LA SENTENCIA DE 16.09.2008.

Inicialmente, conviene reseñar que los motivos que llevaron al Juez de Instancia a estimar parcialmente la formulada por LEYRE, aparecen recogidos en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008, y en especial en cuatro párrafos del mismo, los cuales son impugnados por esta parte ya que los mismos, de acuerdo con las razones que se señalan a continuación, no son conformes a Derecho.

2.1.- Impugnación de los Párrafos Cuarto y Quinto del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008.

Por su trascendencia a la: hora de dilucidar el presente Recurso de Apelación procedemos a impugnar primeramente los Párrafos Cuarto y Quinto del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008. en los que el Juzgador ad quo, ha aplicado de manera incorrecta, dicho sea en los términos de defensa, la legislación y la doctrina jurisprudencia) referida del contrato de mediación inmobiliaria.

Estima el Juzgador en el Párrafo Cuarto del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia recurrida que:

"Sabido es que la esencia del contrato de mediación o corretaje radica en que el corredor o mediador se obliga a poner en contacto a una persona, la que contrata sus servicios, con otra para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación sin que el referido contrato de corretaje entrañe, por si solo y a falta de estipulación en tal sentido, conferimiento de mandato alguno a favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar, como representante o mandatario, del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje."

Asimismo, se añade en el Párrafo Cuarto del Fundamento de Derecho Cuarto que:

"(...) sino aprovechamiento de la actividad desplegada por el mediador durante la vigencia del encargo, aprovechamiento que aquí se traduce en la venta que realiza directamente el comitente a familiar de la persona interesada en la adquisición, pese a haber sido previamente informada por el mediador de dicho interés manifestado por la persona que de hecho se instala en el local"

Señalado esto, esta parte considera que en la citada Sentencia no ha tenido en cuenta los siguientes extremos cuya apreciación deberían dar lugar a la estimación de nuestro Recurso de Apelación y que son:

1.º- Que las partes suscribieron un contrato de mediación no exclusivo, hecho reconocido por los representantes legales de LEYRE (10:34:50 segundos y ss) y COMARSA (10:32:15 segundos y ss), respectivamente.

2.º- Que dado que COMARSA podía vender el inmueble por su cuenta durante la vigencia del contrato (afirmación de la propia LEYRE -10:34:50 seg-), mi representada puso un cartel anunciando la venta del inmueble en el propio local.

3.º- Que el adquirente, D. Isidro , conoció que el inmueble estaba en venta gracias a un cartel con un número que estaba instalado en dicho local. (10:45:50 segundos y ss).

4.º- Que, al contrario de lo manifestado por la actora, dicho comprador no acompañó a su hija en ninguna de las visitas que ésta supuestamente realizó. (10:43:55 segundos y ss).

De hecho, D. Isidro no firmó ningún parte de visita, y no los signó porque no vio el inmueble en compañía de ningún comercial de LEYRE.

5.º- Que D. Isidro no tuvo relación con la agencia inmobiliaria (10:47:10 segundos y ss).

De esta manera, y de acuerdo con la Jurisprudencia aplicable, no concurre uno de los requisitos esenciales para que la actora pueda ver estimada su Demanda, habida cuenta, que tal y como confirma el comprador, ¡LEYRE no puso en contacto a las partes !

6.º- Que D. Isidro ¡no conocía el precio exigido por la Agencia Inmobiliaria! (10:47:12 segundos y ss), circunstancia que no hace sino corroborar que LEYRE nada tenía que ver en la compraventa que posteriormente se llevó a cabo.

7.º- Que tras una llamada realizada por D. Isidro al teléfono que aparecía en el cartel, una secretaria (de COMARSA) le puso en contacto con el vendedor del inmueble. (10:47:25 segundos y ss).

8.º- Que D. Isidro no visitó el local en compañía de ningún comercial de LEYRE (10:48:32 segundos y ss).

9.º- Que el citado comprador se reunió con el vendedor en el Hotel Miguel Ángel, reunión en la que no intervino LEYRE.

10.º- Que D. Jose Carlos , encargado de LEYRE de informar a COMARSA del acontecer de la compraventa, desconocía si LEYRE había puesto en contacto al comprador, D. Isidro , y el vendedor. (10:05:05 segundos y ss. de la Diligencia Final de 07.04.2008).

En este sentido, conviene subrayar que D. Jose Carlos (exempleado de LEYRE) ni siquiera conocía el nombre del comprador, por lo que difícilmente pudo informar a COMARSA de la identidad del futuro adquirente, y más si se advierte que esta persona dejó de trabajar para LEYRE por aquellas fechas (diciembre de 2004-enero de 2005).

11.º- Que LEYRE ni siquiera ha mencionado a lo largo del Procedimiento que haya puesto en contacto a las partes, fundamentando básicamente su Demanda en que enseñó el inmueble y en que informó a mi representada del curso de la mediación (dato incierto como veremos a continuación), pero sin ofrecer ningún dato concreto que permita colegir que la actora hubiese presentado a comprador y vendedor.

12.º- Que LEYRE, desde mediados de enero de 2005 hasta la finalización del Contrato (el 14.03.2005), no realizó ninguna acción de mediación, circunstancia perfectamente contrastable a través de las hojas de visita acompañadas con la Demanda y la factura de Vodafone presentada por la actora en la Audiencia Previa.

Por tanto, ha quedado perfectamente acreditado que D. Isidro adquirió el inmueble sin que LEYRE realizase, con respecto al comprador, ninguna labor de intermediación confundiéndose en la Sentencia recurrida la supuesta visita de la hija del adquirente en compañía de la actora con una verdadera mediación, hecho éste que de acuerdo con la Jurisprudencia de la lima. Audiencia Provincial de Madrid no puede dar lugar al devengo de honorarios por parte de la Agencia inmobiliaria.

Y es que LEYRE no le enseñó el inmueble al comprador (lo cual tampoco implica per se el devengo de la comisión), no puso en contacto a las partes (dato que no ha sido acreditado en estos Autos), no trasladó al comprador las condiciones de la compraventa proyectada, no asesoró a las partes en la compraventa del inmueble, no logró que se vendiese el inmueble por el precio pactado con COMARSA en el contrato de mediación, y en definitiva, no realizó ninguna de las actividades que la lima. Audiencia Provincial de Madrid exige para que se pueda percibir una comisión por mediación, subrayando que LEYRE fracasó y no cumplió con el encargo de vender el inmueble por el precio pactado, esto es, por 604.076, 74 E, ya que finalmente se vendió el mismo por la cantidad 402.678,11 E.

A tal efecto, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18a, en su Sentencia de 24 de julio 2006, Recurso 40012006, N° de sentencia: 43812006, ha establecido :

" (...) Ante ello es evidente que para la demandante no se han devengado honorarios algunos puesto que ni. * cumplido ni ha agotado su actividad mediadora ya que el contrato de compraventa no se perfeccionó por su exclusiva mediación. No le basta a la agencia inmobiliaria con acreditar que acompañó al futuro vendedor, sino que ha de probar cumplidamente que gracias a: su labor mediadora logró la perfección del contrato sea en ese momento sea con posterioridad pero a sus espaldas. Pero si esa perfección se obtuvo mediante negociaciones en las que no intervino la agencia precisamente porque se había extinguido el contrato y no había comunicado a los vendedores la identidad de los visitantes ni consta que éstos se lo manifestasen a los demandados, sin perjuicio alguno para ellos, es evidente que no se han dado las circunstancias que determinan el devengo de sus honorarios. Los honorarios surgen por lograrse la perfección contractual y NO POR ACOMPAÑAR A UN POSIBLE COMPRADOR A VISITAR UNA VIVIENDA."

Como se desprende de esta Sentencia de la lima. Audiencia Provincial de Madrid, acompañar a un posible comprador a visitar un inmueble no basta para demostrar la intermediación.

2.2.- Impugnación del párrafo segundo del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008

Acreditada la falta de mediación de LEYRE en la compraventa del inmueble, con el fin de despejar cualquier atisbo de duda sobre improcedencia de la acción ejercitada por la demandante, pasamos a impugnar el resto de los pronunciamientos del Fundamento de Derecho Cuarto que esta parte considera no ajustados a Derecho.

A este respecto, se indica en el Párrafo Segundo del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008 lo siguiente:

"De lo actuado se desprende que fue D. Juan María , empleado y asesor fiscal de la entidad demandada, quien contactó inicialmente con Leyre Gestión de Inmuebles S.L. para expresar el propósito de venta del local y a quien se daba cuenta de las gestiones derivadas del encargo de venta formalizado, extremo que resulta tanto de la testifical de D. Jose Carlos , encargado por parte del accionante de informar telefónicamente al citado asesor, como del conjunto documental incorporado a la Audiencia Previa del artículo 414 LEC , representado por facturas de teléfono de la demandante, que identificaron sucesivas llamadas al mencionado D. Juan María (el resultado del oficio librado a Telefónica Móviles S.A. U....). Consta por lo demás la emisión de cheque emitido a favor de Comercial Agrícola Aragonesa S.A. por valor de 2000 euros, relativo a una oferta inicial para la adquisición del inmueble (efecto unido en audiencia previa por la parte actora) que fue rechazada por el representante de la propiedad (.) "

Esta parte considera que el contenido de este párrafo no refleja en absoluto la realidad del devenir del contrato de mediación no exclusivo suscrito entre LEYRE y COMARSA habida cuenta que de la practica de esas tres pruebas (testifical de D. Jose Carlos , facturas de Vodafone y la emisión de un cheque) lo único que se puede concluir, dicho sea con los debidos respetos, es lo siguiente:

2.2.1.- Por lo que se refiere al testigo a D. Jose Carlos (extrabajador de LEYRE), esté manifestó en da Diligencia Final celebrada el 07.04.2008 lo siguiente:

1.º- D. Jose Carlos reconoció en la Diligencia Final de 07.04.2008 que simplemente había llevado a cabo una serie de gestiones de venta con unas "personas de Barcelona", ajenas al comprador final del inmueble, esto es, D. Isidro . (10:01:20 segundos y ss. de la Diligencia Final de 07.04.2008).

2.º- Que tras esas gestiones que no llegaron a buen fin, le constaba que su compañera de trabajo Da Gracia , había enseñado el inmueble (cuya comisión de venta es objeto de controversia en este pleito), a unas personas, sin especificar que el mismo hubiese sido enseñado a D. Isidro . (10:04:33 segundos y ss. de la Diligencia Final de 07.04.2008).

3.º- Que aparte de haberse enseñado el inmueble, no recordaba ninguna gestión sobre su venta,, manifestando tímidamente que en aquel período (entendemos que primeros de enero de 2005) había dejado de trabajar para la demandante, LEYRE (10:05:30 segundos y ss., y 10:07:05 y ss., de la Diligencia Final de 07.04.2008)

4.º- Y que desconocía si LEYRE habíaa puesto en contacto al comprador, D. Isidro , y el vendedor, COMARSA. (10:05:05 segundos y ss. de la Diligencia Final'-de 07.04.2008).

2.2.2.- Por lo que se refiere a las facturas de VODAFONE aportada por la representación de la actora en la Audiencia Previa celebrada el 30.11.2006, se puede observar que:

1.º- Que LEYRE desde el inicio del Contrato de Mediación no exclusivo (14.12.2004), realizó varias llamadas, la mayoría de un minuto de duración (i!), al asesor de COMARSA.

2.º.- Que, como recordamos, LEYRE desde el 26.01.05 hasta 09.03.05, la mitad dei plazo de vigencia del Contrato de Mediación, no realizó ninguna llamada al asesor de COMARSA.

Lo anterior, no hace sino acreditar, que LEYRE que en el último mes y medio de vigencia del Contrato no mantuvo informada a mi representada, sobre la mediación encomendada, resultando lógica y justificada la resolución del Contrato de Mediación no exclusiva, realizada por COMARSA mediante Telegrama de 08.03.05.

Y es que no hay que olvidar que la última visita supuestamente realizada al inmueble durante la vigencia del contrato, se realizó el 26.01.2005 (documento 6 de la Demanda), no efectuándose más visitas al inmueble hasta el 11.04.2005, cuando el contrato ya estaba resuelto.

2.2.3.- Y por último, por lo que se refiere al cheque emitido a favor de COMARSA por valor de 2.000 E, relativo a una supuesta oferta de una persona ajena a este Procedimiento y que presuntamente fue rechazada por mi mandante, esta parte quiere dejar claro, que la primera noticia que hemos tenido esa presunta oferta y de ese cheque ha sido a través de este Procedimiento, negando tal aseveración contenida en la Sentencia recurrida, y más si se tiene en cuenta que la persona que emitió ese cheque no ha ratificado en el acto del Juicio tales manifestaciones.

2.3.- Impugnación del Párrafo Tercero del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008.

Solapado con el anterior pronunciamiento (Párrafo 2° del Fundamento de Derecho 4°) para estimar la Demanda interpuesta por LEYRE, señala el Juez de Instancia en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia de 16.09.2008, lo siguiente:

"Todo apunta pues al hecho de que se trasladó a la vendedora el interés de Da Coral en la instalación en el inmueble de la Clínica Dermatológica, máxime cuando aquella visitó en varias ocasiones el local (.) erigiéndose en única posible adquirente, una vez rechazada la anterior oferta de compra por el Administrador de la demandada Sr. Hilario . La respuesta no categórica de D. Isidro en el acto de la vista en el sentido de que "no sabe si el vendedor sabía que su hija había visitado repetidamente el loca, no viene sino a reforzar la conclusión de que la propiedad era conocedora del firme propósito de instalación de una Clínica Dermatológica, que es finalmente el destino dado al inmueble en virtud de la compraventa formalizada."

Pues bien, y al contrario de lo indicado por el Juzgador en ese Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia recurrida, la respuesta del comprador del inmueble (10:45:30 y ss.), D. Isidro , a pregunta de la Letrada de LEYRE de "que no tenía ni idea" si COMARSA sabía que su hija, Da Coral , había visitado el inmueble, abunda en la conclusión de que la actora, no medió en la compraventa del inmueble, limitándose, única y exclusivamente, a enseñar un local, hecho éste, que de acuerdo con la Jurisprudencia de la lima. Audiencia Provincial de Madrid, no devenga honorario alguno, y más si se tiene en cuenta que el comprador no vio el local en compañía de la Agencia Inmobiliaria.

Y es que conviene no olvidar, que una labor de mediación inmobiliaria, implica algo más que enseñar un local, con acciones tales, como poner en contacto a las partes, informar al comprador las condiciones de venta, intervenir en las reuniones que celebren las partes, trasladar contraofertas de una parte a la otra, aconsejar sobre los términos de la operación, asesorar sobre financiación, etc. Operaciones que desde luego, no efectuó la demandante.

Tercera.- CONCLUSIÓN.

Como corolario de lo señalado se puede extraer:

1.º- Que LEYRE ni siquiera le enseñó el inmueble al comprador (lo cual tampoco hubiera implicado, en caso de haberse hecho, el devengo de los honorarios por la intermediación).

2.º- Que LEYRE no puso en contacto a las partes, como se demuestra del hecho de que D. Isidro se dirigió a COMARSA tras ver un cartel de venta en el propio local.

3.º- Que LEYRE no trasladó al comprador las condiciones de la compraventa proyectada, tal y como se difiere de las manifestaciones del comprador, que indicó no conocer a la actora.

4.º- Que la actora tampoco asesoró a las partes en la compraventa del inmueble.

5.º- Que dicha Agencia Inmobiliaria no logró que se vendiese el inmueble por el precio pactado con COMARSA en el contrato de mediación..».

Y terminaba solicitando que se «..dicte Sentencia revocando íntegramente la apelada, y todo ello con expresa condena en costas, en ambas instancias, a LEYRE GESTIÓN DE INMUEBLES S.L. ..».

(12) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 4 de febrero de 2009, la representación procesal de la entidad mercantil «Leyre Gestión, SL» evacuó oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando su desestimación.

TERCERO.- La representación procesal de la parte actora «Leyre Gestión de Inmuebles, SL», perteneciente a la franquicia «Coldwell Banker» ejercita, frente a la también entidad mercantil «Comercial Agrícola Aragonesa, SA», acción personal de condena pecuniaria en reclamación del crédito ascendiente a la cantidad de 33.115,74 euros, correspondiente a los honorarios pactados en el documento privado de «encargo de gestión de venta» del inmueble propiedad de la demandada suscrito por ésta con la entidad actora en fecha 14 de diciembre de 2004, y que se dicen devengados por la mediación culminada por la perfección y consumación del contrato de compraventa celebrado con el comprador don Isidro y su esposa doña Coral , aprovechando las gestiones realizadas por la demandante, porque, según el escrito rector de la litis, vigente el encargo, al haberse establecido un período de validez de tres meses, prorrogable tácitamente por períodos iguales y en las mismas condiciones pactadas caso de no avisar ninguna de las partes a la otra su intención de no renovarlo con quince días de antelación, uno de los empleados comerciales de la actora visitó la vivienda en compañía de doña Coral , hija de quien adquirió finalmente el local, al menos en dos ocasiones documentadas, los días 13 y 21 de enero de 2005 habiendo mostrado interés en adquirirla para destinarla al giro de clínica dermatológica, comercio al que en efecto se encuentra actualmente dedicada.

La demandada opuso, junto a excepciones que ahora no se reproducen, el desconocimiento de las gestiones realizadas por la vendedora demandante, y de la identidad de quien visitó la vivienda, sin que al tiempo de la venta efectuada conociera que la hija del adquirente la hubiera visitado; que finalmente se vendió el local por un precio inferior al convenido en la hoja de encargo (402.678,11 euros frente a 604.076,74); y que han obrado de buena fe.

La sentencia de primer grado estima parcialmente la demanda razonando que la actora dio cumplimiento a las obligaciones nacidas del contrato, aprovechando a los demandados las labores de publicitación, oferta del inmueble, información a posibles clientes y exhibición de la misma a los interesados; labores que redundaron en el éxito de la venta; y ello con conocimiento de los demandados aseverando que la vendedora estuvo informada de las visitas al local a través de la inmobiliaria, reputando procedente el abono de la comisión del porcentaje pactado pero sobre el precio definitivo de la compraventa (20.133,90 euros), sin expresa imposición de costas.

CUARTO.- El contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado, de la clase «facio ut des», principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (denominada corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (denominado comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio. Este negocio jurídico tiene su origen el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , y le es de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil , pues, aun guardando cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicios, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas -- SS. T.S., Sala Primera, de 10 de enero de 1922 (Col. Leg. núm. 13); 3 de junio de 1950 (Rep. Jur. Ar. 1016; 18 de octubre de 1956 (Rep. Jur. Ar., 3203); 28 de noviembre de 1956 (Rep. Jur. Ar., 3844; 28 de febrero de 1957 (Rep. Jur. Ar., 733); 27 de diciembre de 1962 (Rep. Jur. Ar., 5140); 2 de mayo de 1963 (Rep. Jur. Ar., 2458); 9 de octubre de 1965 (Rep. Jur. Ar., 4437); 21 de octubre de 1965 (Rep. Jur. Ar., 4600); 3 de marzo de 1967 (Rep. Jur. Ar., 1243); 6 de octubre de 1990 (Rep. Jur. Ar., 747); 26 de marzo de 1992 (Rep. Jur. Ar., 2332); 21 de mayo de 1992 (Rep. Jur. Ar., 4272); 22 de diciembre de 1992 (Rep. Jur. Ar., 10634); 654/1994, de 4 de julio (Rep. Jur. Ar., 6427); 973/1994, de 4 de noviembre (Rep. Jur. Ar., 8368 )--.

El mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa -- art. 1713, párr. segundo, C.C .: «para enajenar se necesita mandato expreso»--, no puede intervenir lícitamente en la celebración del contrato de compraventa que haya de suscribirse entre el comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que es progestoria, consistente en hacer posible una contratación, por lo que precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato -- SS.T.S., Sala Primera, de 10 de marzo de 1992 (Rep. Jur. Ar., 2167); 26 de marzo de 1992 (Rep. Jur. Ar., 2332); 21 de mayo de 1992 (Rep. Jur. Ar., 4272); y 19 de octubre de 1993 (Rep. Jur. Ar., 7744), entre otras--. Y el pacto en virtud del cual el comitente autoriza al mediador o corredor a recibir de la tercera persona que encuentre como posible contratante una parte del precio en concepto de arras o señal, no confiere, en absoluto, al mediador un poder expreso para vender -- SS.T.S., Sala Primera, de 19 de octubre de 1993 (Rep. Jur. Ar., 7744); y 202/1994, de 7 de marzo (Rep. Jur. Ar., 2198), entre otras--. Pero si, a pesar de ello, el corredor o medidor celebra el contrato, extralimitándose radical y absolutamente de lo que es su propio y genuino cometido, el comitente no quedará vinculado por ese contrato -- S.T.S., Sala Primera, de 19 de octubre de 1993 (Rep. Jur. Ar., 7744)--, sin perjuicio de la responsabilidad en la que pudiera haber incurrido el corredor o mediador frente a la persona con la que ha contratado.

El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior trato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato -- SS. T.S., Sala Primera, de 10 de enero de 1922 (Col. Leg. núm. 13); 5 de julio de 1946 (Rep. Jur. Ar., 934); 11 de junio de 1947 (Rep. Jur. Ar., 770); 11 de noviembre de 1948 (Rep. Jur. Ar., 1268); 3 de junio de 1950 (Rep. Jur. Ar., 1016); 16 de abril de 1952 (Rep. Jur. Ar., 822); 28 de noviembre de 1956 (Rep. Jur. Ar., 3844); 17 de mayo de 1966 (Rep. Jur. Ar., 2489); 3 de marzo de 1967 (Rep. Jur. Ar., 1243); 18 de septiembre de 1986 (Rep. Jur. Ar., 4713); 26 de marzo de 1991 (Rep. Jur. Ar., 2447); 23 de septiembre de 1991 (Rep. Jur. Ar., 6843); 21 de mayo de 1992 (Rep. Jur. Ar., 4272); 22 de diciembre de 1992 (Rep. Jur. Ar., 10634); 19 de octubre de 1993 (Rep. Jur. Ar., 7744); 1140/1993, de 30 de noviembre (Rep. Jur. Ar., 9222); 654/1994, de 4 de julio (Rep. Jur. Ar., 6427); 973/1994, de 4 de noviembre (Rep. Jur. Ar., 8368); entre otras--.

Y, por último, respecto de los agentes de la propiedad inmobiliaria, debe tenerse en cuenta que por Real Decreto 1613 de 19 de junio de 1981 se aprobó el estatuto general de la profesión de agentes de la propiedad inmobiliaria («B.O.E.» núm. 182 de 31 de julio de 1981), que derogó el viejo reglamento de estos profesionales, aprobado por Decreto 3248 de 4 de diciembre de 1969 .

QUINTO.- Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de abril de 1998 , el contrato de mediación se caracteriza porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo (aquí la propiedad representada), que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SSTS de 26 de marzo de 1991, 10 de marzo de 1992, 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994 y 17 de julio de 1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrán cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994, 4 de noviembre de 1994 y 5 de febrero de 1996 ). El contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar «como consecuencia» de la actuación del corredor, pero no cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de terceros o de la vendedora.

Es, por tanto, criterio jurisprudencial reiterado que el derecho del mediador a la retribución surge cuando el contrato se celebra gracias a su actividad mediadora, de tal modo que entre la intervención del mediador y la celebración del contrato ha de mediar una relación de causa a efecto, por lo que los servicios del agente deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el oferente se aprovecha de aquella labor para celebrarlo directamente, teniendo declarado el Tribunal Supremo que la comisión debe ser satisfecha, aun después de extinguido o revocado el encargo, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el mediador (SSTS de 3 de junio de 1950, 7 de enero de 1957, 21 de octubre de 1965, 18 de septiembre de 1986, 3 de enero de 1989, 11 de febrero de 1991 y 23 de septiembre de 1991 ).

Y dice la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 : "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (sentencia de 2 de octubre de 1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso (sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998 ).

El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato (sentencias de 4 de noviembre de 1994, 4 de julio de 1994 y 30 de noviembre de 1993 ), perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio. Corresponde el pago de los honorarios aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad "ex- corredor" (SSTS de 3 de junio de 1950, 7 de enero de 1957 y 21 de octubre de 1965 ). En el mismo sentido la sentencia de 20 de mayo de 2004 y las que en ella se citan.

SEXTO.- A propósito de la distribución probatoria, debe significarse que la doctrina de la carga de la prueba -«onus probandi»- tiene como finalidad prioritaria e inmediata determinar a cuál de los litigantes ha de perjudicar la falta de prueba de un hecho relevante para la decisión del proceso. Solamente ha de acudirse a ella, pues, cuando por existir afirmaciones sobre hechos que no resulten llanamente admitidas, precisan de la actividad ordenada a formar la convicción del órgano jurisdiccional, y de cuyo resultado ésta no aparezca demostrada.

Otra cosa es que para determinar cuál de los litigantes haya de soportar los efectos desfavorables de la precitada falta sea preciso averiguar a cuál de ellos incumbía la carga -poder de ejercicio facultativo cuya inobservancia sólo acarrea consecuencias perjudiciales, sin constituir acto ilícito jurídicamente reprochable ni coercible con sanciones- de acreditar el hecho de que se trate.

El fin último de la actividad probatoria es la demostración de las afirmaciones de hecho realizadas por las partes en sus actos alegatorios como fundamento de sus respectivas pretensiones. Desde esta perspectiva, y como regla general, es indiferente cuál de los litigantes logre la justificación de un hecho dado. A esto se refiere el principio denominado de «adquisición procesal» -Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1983 (C.D., 83C275); 30 de noviembre de 1993 (C.D., 93C1029)-, según el cual «...el material instructorio valorable se compone de todo lo alegado y probado por las dos partes, de manera que las alegaciones de una parte o las pruebas que practique pueden aprovechar también a la contraria» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 10 de mayo de 1993 (C.D., 93C05025)-.

Como tiene declarado con reiteración el Tribunal Supremo: «... cuando el hecho esté acreditado en autos es irrelevante cuál sea la parte que haya suministrado el material probatorio con tal de que el Organo Judicial pueda extraer y valorar el hecho proclamado ( Sentencias 3 de junio de 1935, 7 de noviembre de 1940 y 30 de junio de 1942 )...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 26 de septiembre de 1991 (C.D., 91C975)-; «... si los hechos están suficientemente acreditados en autos, es irrelevante cuál sea la parte que haya suministrado el material de prueba, con tal que el órgano decisor pueda extraer, valorar y concretar el hecho proclamado ( SS. de 10 de marzo de 1981, 6 de marzo y 30 de noviembre de 1982, 26 de febrero de 1983 y 26 de septiembre de 1991 )...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 15 de julio de 1992 (C.D., 92C739)-; lo relevante es que un «... hecho aparezca suficientemente demostrado, para lo que no viene a ser decisorio si la aportación proviene del actor o del demandado, tomándose para ello cuantos datos obren en el proceso ( sentencias de 2 de febrero de 1952, 30 de diciembre de 1954, 23 de septiembre de 1986, 24 de julio, 28 de noviembre de 1989 y 10 de mayo de 1990 )...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 17 de febrero de 1992 (C.D., 92C239)-; «... cuando los hechos declarados responden al material probatorio, directo e indirecto, vertido en las actuaciones, no cabe sino una valoración del mismo, con abstracción de quien de los litigantes lo haya aportado ... ( Sentencias de 29 de noviembre de 1950, 13 de enero y 23 de junio de 1951; 9 de abril y 30 de junio de 1954 y 30 de noviembre de 1982 )...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1992 (C.D., 92C235)-; «... la doctrina de esta Sala mantiene la tesis de que lo útil procesalmente, es que el Tribunal haya podido formar elementos de juicio que comporten su convicción siendo irrelevante la procedencia subjetiva del instrumental probatorio que haya contribuido a integrar la convicción del juzgador para establecer el "factum" como sustrato del tema litigioso, por lo que el motivo ha de perecer» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 26 de abril de 1993 (C.D., 93C04065)-.

En cambio, es precisamente si no logra quedar acreditado un determinado hecho cuando ha de determinarse a cuál de los litigantes ha de perjudicar su falta. La doctrina del «onus probandi» y los criterios legales establecidos al efecto se ordenan prioritariamente a suministrar al juzgador la regla de juicio que, en tales casos, le permitan resolver el conflicto sometido a su enjuiciamiento, pues de otro modo no podría fallar quebrantando el principio «non liquet» ( art. 1 C.C .). Sólo mediata o indirectamente aquellos criterios tienen la virtualidad de orientar la actividad de las partes distribuyendo entre ellos la carga de probar.

Desde antiguo acostumbra a acudirse a ciertas reglas que atienden al carácter afirmativo o negativo del hecho necesitado de prueba. Así en el Derecho Romano se acuñaron los brocardos «Ei incumbit probatio qui dicit non qui negat» -Vide, SS.T.S., Sala Primera, 1 de diciembre de 1944 (C.D., 44C154); 19 de febrero de 1945 (C.D., 158); 8 de marzo de 1991 (C.D., 91C179); 28 de julio de 1993 (C.D., 93C07146); 28 de noviembre de 1996 (C.D., 96C2054) y 28 de febrero de 1997 (C.D., 97C609), entre otras-; «Necessitas probandi incumbit ei qui agit»; «onus probando incumbit actori» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 9 de febrero de 1935 (C.D., 35C13)-; «Per rerum naturam factum negantis probatio nulla est»; «reus in excipiendo fit actor» -Cfr., SS.T.S., Sala Primera, 7 de noviembre de 1940 (C.D., 40C73) y 19 de diciembre d3e 1959 (C.D., 59C4890)-, o «negativa non sunt probanda» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 1de diciembre de 1944 (C.D., 44C154)-.

Con todo, el origen particular de estas máximas, su defectuosa interpretación por los glosadores y comentaristas y, singularmente, su manifiesta insuficiencia para resolver todos los supuestos problemáticos las convirtió en blanco de aceradas críticas que, progresivamente, han provocado su rechazo generalizado.

Obsérvese que no siempre es fácil discernir cuando nos hallamos ante una afirmación o una negación; que los hechos negativos son, ante todo, hechos y, por ende, necesitados de prueba.

Tampoco resultan satisfactorios, por análogas razones -y particularmente su Relatividad-, los principios que, en abstracto, atribuyen al demandante la carga de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión en tanto que se hace recaer sobre el demandado la prueba de los hechos modificativos, impeditivos, extintivos o excluyentes.

De ahí que, asimismo fuera severamente criticada la regla contenida en el art. 1.214 C.C ., a cuyo tenor «incumbe la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone», sugiriéndose ciertos criterios complementarios o correctores como los principios de normalidad, facilidad y flexibilidad probatoria a la luz del caso concreto, sin perjuicio de preconizar, como regla, que cada parte debe probar aquellos hechos que integran el supuesto de hecho previsto en la norma que le favorece.

El Tribunal Supremo acude con cierta frecuencia al principio de normalidad. Así, v. gr., la S.T.S., Sala Primera, de 13 de octubre de 1998 (C.D., 98C1566), señala que: «... la conocida regla "incubit probatio qui dicit non qui negat", no tiene valor absoluto y axiomático, y que la moderna doctrina viene a atribuir al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión o necesarios para que nazca la acción ejercitada, así como al demandado incumbe, en general, la prueba de los hechos impeditivos y la de los extintivos; pero quien actúa frente al estado normal de las cosas o situaciones de hecho y de Derecho ya producidas, debe probar el hecho impediente de la constitución válida del derecho que reclama o su extinción, como también tiene declarado esta Sala ( sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1971 )». Y acude, asimismo, al principio de flexibilidad. En este sentido, se ha afirmado «... la sentencia, que ha interpretado correctamente la doctrina legal sobre la carga de la prueba, según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y a la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( SS. de 23 de septiembre, 20 de octubre y 19 de noviembre de 1986 y 24 de abril y 29 de mayo de 1987 )» -Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 18 de mayo de 1988 (C.D., 88C479) y 3 de abril de 1992 (C.D., 92C500), entre otras-. O a la doctrina de la facilidad -o su inverso «de la dificultad»- que para probar haya tenido cada una de las partes. Se habla así de que recae: «... sobre la demandada la carga de probar como hecho extintivo de la acción, de fácil justificación para ella, la cancelación o resolución de la relación contractual constituida con el pretendido responsable...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 15 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1108)-; o se dice que: «... al actor le basta con probar los hechos normalmente constitutivos del derecho que reclama, pues si el demandado no se limita a negar tales hechos, sino que alega otros, suficientes para impedir, extinguir o quitar fuerza al efecto jurídico reclamado en la demanda, tendrá él que probarlos, como habrá de probar también aquellos hechos que por su naturaleza especial o carácter negativo no podrían ser demostrados por la parte adversa sin grandes dificultades...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 3 de junio de 1935 (C.D., 35C21)-; habiéndose señalado también que se deben «... tener en cuenta las circunstancias objetivas y subjetivas concurrentes en el hecho que haya de acreditarse, incluso la mayor o menor dificultad por una u otra parte para su demostración, habida cuenta ad exemplum del aspecto positivo o negativo del mismo...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 26 de septiembre de 1991 (C.D., 91C975)-; o que «... de lo que se trata, como se ha repetido, es de una probanza eludida por el interesado, no obstante haber estado a su alcance, sin mayor esfuerzo...» -Cfr., S.T.S., Sala Primera, de 18 de noviembre de 1988 (C.D., 88C1155)-. El art. 217 LEC 1/2000 ha acogido estas orientaciones, estableciendo que: «Carga de la prueba. 1. Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. 2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención. 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. 4. En los procesos sobre competencia desleal y sobre publicidad ilícita corresponderá al demandado la carga de la prueba de la exactitud y veracidad de las indicaciones y manifestaciones realizadas y de los datos materiales que la publicidad exprese, respectivamente. 5. Las normas contenidas en los apartados precedentes se aplicarán siempre que una disposición legal expresa no distribuya con criterios especiales la carga de probar los hechos relevantes. 6. Para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio».

SÉPTIMO.- Con carácter general, el Derecho procesal agrupa los hechos jurídicos en estas cuatro categorías: a) hechos constitutivos; b) hechos impeditivos; c) hechos extintivos; y, d) hechos excluyentes. Esta clasificación sirve, entre otras cosas, para determinar a quién corresponde la carga de la alegación y a quién perjudica su falta de prueba. El triunfo de la demanda está supeditado a que el actor alegue y pruebe la efectiva existencia de los hechos constitutivos, esto es: de los hechos que fundan su derecho a la tutela que solicita.

Al Derecho le basta con que el actor alegue y pruebe los hechos que normalmente originan su derecho a la tutela; es decir: los que son su causa eficiente. En el caso, no es suficiente con la mera reclamación, es preciso alegar y acreditar la existencia de la relación jurídica que ampara la transmisión patrimonial y las vicisitudes que determinan, en su criterio, que la suma entregada deba serle devuelta.

Pero bien puede suceder que, antes o mientras se gestan los hechos constitutivos, se produzcan también otros hechos jurídicos que impidan a éstos desplegar su normal eficacia. A estos hechos se les llama impeditivos y, aunque su existencia no sea incompatible con la de los hechos constitutivos, su prueba destruye la eficacia jurídica que a los hechos constitutivos normalmente se atribuye. En pura teoría, al actor debería corresponder tanto la carga de alegar y probar los hechos que normalmente dan origen a la acción, como la alegación y prueba de la inexistencia de los hechos impeditivos cuya presencia obstaría la eficacia de los hechos constitutivos. El demandante tiene acción sólo si existen los primeros y faltan los segundos. No sería equitativo, sin embargo, que el Derecho arrojara sobre el actor la carga de alegar y probar todos ellos; por dos razones: a) la prueba de la inexistencia de un hecho resulta mucho más difícil --en ocasiones imposible-- que la prueba de su existencia; además, los eventuales hechos impeditivos son, siempre, muchos más que los constitutivos; b) lo normal es que no concurra ningún hecho impeditivo; su presencia es tomada por el Derecho como algo excepcional y, precisamente para evitar la indefensión que se produciría si lo que es anormal sucede, el Derecho otorga al demandado la posibilidad de ponerlo de relieve mediante el ejercicio de una excepción.

OCTAVO.- Sucede que, aun concurriendo todos los hechos constitutivos y no existiendo hechos impeditivos, es posible que, con posterioridad a unos y otros, se produzcan determinados hechos, que vengan a destruir la eficacia desplegada por los hechos constitutivos. A estos hechos se llama extintivos. Con ellos no pretende el demandado negar que el actor tuviera acción frente a él, alega simplemente que, en el momento en que el actor reclama, la acción no existe ya, porque ha quedado extinguida por un hecho jurídico posterior. Puede, por fin, suceder que, aun cuando los hechos constitutivos efectivamente existan y no se hayan producido hechos impeditivos o extintivos que destruyan su eficacia, se hayan, sin embargo, originado --con anterioridad, de modo coetáneo, o con posterioridad a los hechos constitutivos-- otros hechos jurídicos que otorguen al demandado el derecho de enervar (de paralizar, o de excluir) la acción que el demandante ejercita. A estos hechos se llama excluyentes porque, aun reconociendo que el actor tiene actualmente derecho a la tutela que solicita, el demandado posee un "contraderecho" (otro derecho contrario a la acción), que le permite evitar la condena.

Son impeditivos aquéllos hechos que, siendo concomitantes en el tiempo con los hechos constitutivos, impiden, en absoluto y desde el principio, que éstos desplieguen su normal eficacia. Así, por ejemplo, la inexistencia de algunos de los requisitos del artículo 1.261 CC , los hechos que caen bajo la prohibición del artículo 6-3 C.C ., etc.

La concurrencia de un hecho impeditivo produce, en todo caso, la nulidad del contrato. La razón es clara: al ser los hechos impeditivos concomitantes con los hechos constitutivos no pueden producirse con posterioridad en el tiempo; esto quiere decir que, o han sido planteados y discutidos en el proceso de declaración --y desestimados, ya que no se entiende de otro modo la condena del demandado-- y quedan, por tanto, alcanzados por la cosa juzgada, o, en el supuesto de que no se hayan planteado pudiendo haberlo sido, quedarían, en todo caso, alcanzados por la preclusión acaecida, con lo que llegamos a un resultado sustancialmente igual al anterior; los hechos impeditivos no pueden ser, en ningún caso, reproducidos en sede de ejecución de sentencia.

Excluyentes son aquellos hechos que, concomitantes o posteriores a los hechos constitutivos fundan un contraderecho a favor del demandado que le permite enervar la acción que el demandante afirma en su demanda. Así como el resultado inmediato de la concurrencia de un hecho impeditivo es que el derecho subjetivo, como tal, no ha llegado nunca a nacer y, como consecuencia la acción que el demandante afirma tener no ha existido nunca, el hecho extintivo, por el contrario, al ser posterior a los constitutivos provoca la extinción del derecho subjetivo anteriormente existente. Ello supone que la acción, que en algún momento tuvo existencia, se ha extinguido con posterioridad. Consiguientemente los hechos impeditivos y los extintivos se diferencian en que unos son concomitantes con los constitutivos y los otros son posteriores, pero se equiparan en cuanto a sus efectos, por cuanto el Juez no puede otorgar la tutela pedida si en el momento del proceso no existe el derecho material que le servía de sustento. Si el Juez se apercibe durante el proceso de la concurrencia de un hecho impeditivo o de la de uno extintivo, debe absolver de oficio la de la demanda. No es concebible, en buena lógica jurídica que el Juez dé lugar, a sabiendas, a pretensiones infundadas. Hasta aquí puede afirmarse que existe acuerdo en la doctrina, aun cuando el Tribunal Supremo no sea consecuente en sus sentencias con estos principios (de hechos impeditivos habla reiteradamente nuestro más alto tribunal --véanse sentencias de 4 de diciembre de 1964, 28 de enero de 1970, 16 de junio de 1970 , etc.). Donde ya no existe tanta claridad es en la consideración de los hechos excluyentes. Por de pronto el Tribunal Supremo no habla mucho de ello, aunque se refiere a ellos sin duda, cuando habla de hechos que están destinados a "... quitar fuerza al efecto jurídico reclamado por el actor", sentencia de 19 de noviembre de 1965 .

Las diferencias entre los hechos excluyentes, por un lado, y los impeditivos y extintivos, por otro, son fundamentalmente éstas: a) Cuando concurre un hecho impeditivo o extintivo la acción que el demandante afirma tener no existe, en realidad, bien porque nunca existió, o bien porque ha dejado de existir; por el contrario, cuando concurre un hecho excluyente, la acción que el actor afirma existe realmente y el derecho a la tutela jurídica también, de modo que, si aun concurriendo un hecho excluyente por no haberse ejercitado por el demandante el Juez otorga la tutela pedida, la sentencia que dicte no es injusta. b) Los hechos impeditivos y extintivos deben ser apreciados de oficio por el Juez cuando su existencia conste en autos y cualquiera que sea la parte que los ha introducido en el proceso: rige aquí el principio de adquisición procesal. Los hechos excluyentes operan siempre ope exceptionis, de modo que, si el Juez dicta sentencia apreciando un hecho excluyente no alegado por el demandado comete incongruencia.

NOVENO.- Es menester subrayar que la nota de encargo no puede ser interpretada en el sentido de que aquélla tiene derecho a percibir la prima o comisión por el solo hecho de que la venta se realice a cualquier persona que hubiera sido presentada o propuesta por la actora. Antes bien, se precisa que la venta se hubiera producido a través o como consecuencia de las gestiones realizadas por la demandante.

Atendido el hecho de que la convención suscrita entre las litigantes tenía carácter de mediación única, el derecho de la actora a la comisión por la venta se subordina a que aun no realizada la compraventa del inmueble con su intervención directa, se revele que la transmisión se ha realizado aprovechando las gestiones realizadas por aquélla. Diversamente, si se acredita que la adquisición, aun realizada por persona propuesta por la entidad actora no se ha llevado a cabo valiéndose o aprovechando las referidas gestiones, el derecho económico de la actora ha de claudicar. Así sucede si se prueba que el adquirente conoció con precedencia a la intervención de la actora la intención de venta por la demandada o por un tercero. O si la actora no logra acreditar cumplidamente que la persona con la que finalmente se concluyó la operación ni siquiera fue presentada por la actora.

DÉCIMO.- En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos, no como «novum iudicium» sino como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") (SSTC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero (Supl. al «BOE» núm. 17, de 19 de enero); núm. 212/2000, de 18 de septiembre (Supl. al «BOE» núm. 251, de 19 de octubre); núm. 101/2002, de 6 de mayo (Supl. al «BOE» núm. 134, de 5 de junio), y núm. 250/2004, de 20 de diciembre (Supl. al «BOE» núm. 18, de 21 de enero de 2005 . Y de la Sala Primera, 9/1998, de 13 de enero (Supl. al «BOE» núm. 37, de 12 de febrero); 120/2002 , de 20 de mayo (Supl. al «BOE» núm. 146, de 19 de junio); 139/2002, de 3 de junio (Supl. al «BOE» núm. 152, de 26 de junio) y ATC, Sala Primera, núm. 132/1999, de 13 de mayo (EDJ 1999/11286 ).

DÉCIMO PRIMERO.- Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el «factum» de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (ex pluribus, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero, 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989, 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003 ), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, y del carácter extraordinario del recurso de casación en el seno del cual se efectúa, en el entendimiento de que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia -por citar sólo las más recientes, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003 (CD, 03C127); 15 de abril de 2003 (CD, 03C433); y 12 de mayo de 2003 (CD, 03C438 )-. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, ex deffinitione, y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia [SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963; 11 de julio de 1990 (CD, 90C835); 19 de noviembre de 1991 (CD, 91C1132); 13 de mayo de 1992 (CD, 92C522); 21 de abril de 1993 (CD, 93C301); 31 de marzo de 1998 (CD, 98C545); 28 de julio de 1998 (CD, 98C1176); y 11 de marzo de 2000 (CD, 00C347 -; entre otras).

Expresión cabal de la orientación que esta Sección mantiene la hallamos en la STS, Sala de lo Civil, de 5 de mayo de 1997 (CD, 97C928 ), en la que puede leerse: «... TERCERO.- El motivo segundo de casación se basa igualmente en el n.º 4.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por "infracción de doctrina jurisprudencial", sin dar más explicación que la extraña afirmación de que el recurso de apelación "viene vinculado por el criterio del juzgador de instancia en cuanto no resulte ilógico o exista error de hecho". Lo cual es exactamente lo contrario. El recurso de apelación da lugar a la segunda instancia (la casación, por el contrario, no es una tercera instancia), como fase procesal que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada; la apelación se extiende a todo el objeto de la primera instancia. Tal como dice la sentencia de esta Sala de 7 de junio de 1996 , el recurso de apelación supone una total revisión de lo actuado en la instancia, por lo que procede entrar a resolver todas las cuestiones litigiosas (fundamento 3.º). Lo cual lo dijo también el Tribunal Constitucional, en relación con la legalidad hoy derogada en sentencia 3/1996, de 15 de enero : en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 de la LEC 1881 ) como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso (fundamento 2.º, primer párrafo). Asimismo, la sentencia de esta Sala de 24 de enero de 1997 dijo: La apelación ha abierto la segunda instancia, creando la competencia funcional de la Audiencia Provincial y, por ello, su resolución sustituye a la dictada en primera instancia. La apelación implica un nuevo examen sobre la cuestión litigiosa sobre la que ha recaído ya sentencia. La sentencia dictada en apelación debe ser congruente con las peticiones de las partes, por razón del principio dispositivo que rige el proceso civil. El motivo, pues, debe ser desestimado».

DÉCIMO SEGUNDO.- Ha de significarse que al tiempo de dictar la sentencia definitiva en el proceso, los órganos jurisdiccionales han de proceder a valorar las pruebas practicadas para determinar las consecuencias que deben extraerse de ellas y analizarlas comparativamente con las afirmaciones fácticas introducidas por las partes en las correspondientes oportunidades alegatorias. Sólo de este modo es posible conocer el grado de convicción judicial necesario para concretar si pueden ser fijadas en aquélla, y en qué medida, alguna, todas o ninguna de dichas afirmaciones.

La valoración de las pruebas constituye así un complejo proceso lógico o intelectual en el que acostumbran a diferenciarse conceptualmente, simplificando en extremo, principalmente dos operaciones diferentes: una primera, denominada de apreciación o interpretación; y una segunda, de valoración en sentido estricto.

En el primer estadio --de apreciación-- pueden diferenciarse, a su vez, dos momentos: a) En el primero, el juzgador ha de analizar separadamente todas y cada una de las pruebas aportadas o desenvueltas para establecer con la mayor fidelidad y exactitud cuáles sean los precisos elementos que proporcionan separadamente cada fuente de prueba, y desvelar cuáles sean las afirmaciones que cabe extraer como consecuencia de ese examen en función de su índole: lo declarado por las partes o por los testigos en los correspondientes interrogatorios; el contenido de los documentos u otros soportes aportados al proceso; lo percibido en el reconocimiento; y la información proporcionada por los peritos.

Respecto de estos últimos la interpretación consiste en el examen del dictamen emitido junto, en su caso, con los documentos, materiales o instrumentos complementarios que aquél haya decidido adjuntar y, eventualmente, con las observaciones, aclaraciones o explicaciones complementarias ofrecidas en el acto de la aclaración ( art. 628 LEC de 1881 ). Se agota en una mera labor de constatación y análisis del significado real de los datos, conclusiones y juicios de valor consignados en aquél y en el acto de documentación de la intervención oral de los peritos, en orden a precisar el exacto contenido y alcance de las palabras y expresiones empleadas.

Este cometido ha de realizarse siempre con cualesquiera medios de prueba, pero es particularmente necesario en el caso de la testifical. Se trata de una labor intrincada que excede del simple examen semántico, en cuanto requiere constatar los extremos sobre los cuales se ha pronunciado el testigo y su correspondencia con las afirmaciones de hechos oportuna y tempestivamente introducidas por las partes.

b) En un segundo momento, debe calificar, asimismo de modo individualizado y en atención a las características particulares de cada medio y a las eventuales incidencias acaecidas durante su práctica --tachaduras, raspaduras o enmiendas en los documentos; existencia o no de firmas, sellos u otros medios de autenticación; contundencia, vacilaciones o contradicciones en las partes y los testigos al deponer, etc.--, la idoneidad objetiva y en abstracto de los resultados que arrojen para asentar sobre aquéllos su convicción.

DÉCIMO TERCERO.- Establecido lo que en substancia expresa cada medio de prueba --o cabe inferir razonablemente de él--, el juzgador debe constatar cuál sea, de acuerdo con las prescripciones del ordenamiento, su concreta eficacia y trascendencia.

A este respecto debe recordarse que la Ley no dispensa a todos los medios de prueba de idénticos vigor y eficiencia; antes bien, asigna a unos un valor reglado o tasado -como acontece con ciertos aspectos de los documentos; o de lo respondido por las partes en confesión-, abstracción hecha de cuál pueda ser el grado de persuasión subjetiva del juzgador; en tanto que, para otros -entre los que se encuentra la prueba testifical- confía al órgano jurisdiccional la formación discrecional -- que no arbitraria- de su convencimiento.

No obstante, y como quiera que en la práctica difícilmente se propone y efectúa una única prueba por cada uno de los hechos litigiosos, sea porque respecto de ellos recae la actividad de más de un litigante (de la misma parte o de partes contrapuestas), sea porque sobre los mismos o distintos aspectos de un hecho o conjunto de hechos concurren diferentes medios, es preciso relacionar y poner en combinación el resultado de todos los medios practicados; o dicho en otros términos: es necesario proceder, de verdad, a una apreciación conjunta de la prueba, que en rigor es algo distinto de su mera afirmación formal en las sentencias como tropo o fórmula estereotipada como método para eludir una auténtica valoración o para ofrecer como aparentemente motivada una decisión decretal, apriorística, o producto de simples prejuicios.

En este sentido parece conveniente reparar en que no siempre los distintos medios de prueba practicados arrojan un resultado coincidente o complementario, sino que es harto sólito que existan contradicciones en uno mismo y antítesis entre diversos medios, a pesar de las cuales, o precisamente en virtud de ellas, puede lograrse la fijación del factum sobre el que ha de aplicarse el Derecho. Desde esta perspectiva, es claro que la concreción de la quæstio facti en la sentencia no puede por menos que provenir de la combinación de los distintos medios de prueba, sin perjuicio de que en ella deba también justificarse cumplidamente el por qué de las conclusiones obtenidas y de la preferencia o postergación de los resultados de un medio respecto de otro u otros.

Así, el deber de motivar las resoluciones judiciales enunciado con carácter general en el art. 120, apdo. 3 C.E . se complementa en la LOPJ, art. 248, apdo. 3 .

El art. 376 LEC 1/2000 , a este respecto previene que los Jueces y Tribunales apreciarán la prueba testifical según las reglas de la sana crítica.

Este mandato supone no que la Ley rehuya en absoluto indicar a los juzgadores cómo deben apreciar y valorar las declaraciones testificales, sino sola y exclusivamente que, de un lado, renuncia a atribuir a éstos en abstracto una determinada eficiencia, esto es, a someterla a un régimen de prueba tasada; y, de otro, que omite suministrar a aquéllos unos criterios precisos de acuerdo con los cuales formar su convicción, limitándose a fijar unas pautas genéricas de conducta.

Aun cuando algún sector de la doctrina y ciertos pronunciamientos jurisdiccionales aislados (V. gr., la S.T.S., Sala Primera, de 5 de mayo de 1989) han pretendido distinguir el sistema de valoración conforme a las reglas de la sana crítica como un tertium genus, a medio camino entre la prueba tasada y la libre valoración, la doctrina jurisprudencial mayoritaria subraya la íntima vinculación entre apreciación libre --o discrecional-- y valoración realizada según las reglas de la sana crítica, y aun su equiparación, en contraste con el sistema de «prueba tasada»: Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 16 de diciembre de 1977 (C.D., 77C69); 9 de octubre de 1981 (C.D., 81C541); 21 de abril de 1982 (C.D., 82C269); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 7 de marzo de 1983 (C.D., 83C160); 8 de noviembre de 1983 (C.D., 83C962); 5 de diciembre de 1984 (C.D., 84C962); 11 de marzo de 1985 (C.D., 85C193); 26 de marzo de 1985 (C.D., 85C246); 11 de junio de 1985 (C.D., 85C614); 9 de febrero de 1987 (C.D., 87C43); 3 de abril de 1987 (C.D., 87C330); 2 de febrero de 1987 (C.D., 87C737); 28 de octubre de 1987 (C.D., 87C891); 2 de noviembre de 1987 (C.D., 87C878); 17 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1064); 22 de marzo de 1988 (C.D., 88C304); 22 de junio de 1988 (C.D., 88C539); 16 de septiembre de 1988 (C.D., 88C865); 22 de septiembre de 1988 (C.D., 88C869); 8 de mayo de 1989 (C.D., 89C455); 29 de mayo de 1989 (C.D., 89C606); 30 de mayo de 1989 (C.D., 89C613); 21 de marzo de 1990 (C.D., 90C246); 10 de diciembre de 1990 ( C.D., 90C1257); 29 de enero de 1991 (C.D., 91C145); 15 de julio de 1991 (C.D., 91C781); 19 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1399); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 28 de febrero de 1992 (C.D., 92C242); 3 de diciembre de 1992 (C.D., 92C1247); 16 de diciembre de 1993 (C.D., 93C12055); 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119); 7 de noviembre de 1994 (C.D., 94C838); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 22 de mayo de 1998 (C.D., 98C1064); 16 de octubre de 1998 ( C.D., 98C1541); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 10 de junio de 2000 (C.D., 00C1027); 22 de julio de 2000 (C.D ., 00C1488); 14 de octubre de 2000 (C.D., 00C1908); 24 de octubre de 2000 (C.D., 00C1793); 27 de febrero de 2001 (C.D., 01C282); y 4 de junio de 2001 (C.D., 01C673 ), entre otras.

La apelación a las «reglas de la sana crítica» como criterio rector de la valoración de la prueba por los órganos jurisdiccionales [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 16 de diciembre de 1977 (C.D., 77C69); 16 de octubre de 1980 (C.D., 80C133); 14 de febrero de 1981 (C.D., 81C190); 9 de octubre de 1981 (C.D., 81C541); 19 de octubre de 1981 (C.D., 81C567); 22 de diciembre de 1981 (C.D., 81C765); 10 de mayo de 1982 (C.D., 82C267); 14 de junio de 1982 (C.D., 82C476); 11 de enero de 1983 (C.D., 83C20); 10 de febrero de 1983 (C.D., 83C167); 22 de febrero de 1988 (C.D ., 88C23); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 6 de febrero de 1984 (C.D., 84C99); 14 de febrero de 1984 (C.D., 84C88); 10 de marzo de 1984 (C.D., 84C188); 20 de noviembre de 1984 (C.D., 84C861); 13 de marzo de 1985 (C.D., 85C165); 26 de marzo de 1985 (C.D., 85C246); 7 de junio de 1985 (C.D., 85C414); 17 de junio de 1985 (C.D., 85C613); 2 de diciembre de 1985 (C.D., 85C999); 25 de abril de 1986 (C.D., 86C354); 8 de mayo de 1986 (C.D., 86C360); 25 de mayo de 1987 (C.D ., 87C451); 17 de junio de 1987 (C.D., 87C633); 26 de junio de 1987 (C.D., 87C598); 15 de julio de 1987 (C.D., 87C581); 27 de octubre de 1987 (C.D., 87C850); 28 de octubre de 1987 (C.D., 87C891); 6 de noviembre de 1987 (C.D., 87C854); 20 de noviembre de 1987 (C.D ., 87C1013); 30 de noviembre de 1987 (C.D., 87C986); 17 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1064); 22 de febrero de 1988 (C.D., 88C23); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C117); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C164); 4 de marzo de 1988 (C.D., 88C310); 14 de amrzo de 1988 (C.D., 88C169); 17 de marzo de 1988 (C.D., 88C314); 22 de amrzo de 1988 (C.D., 88C304); 21 de abril de 1988 (C.D., 88C318); 3 de junio de 1988 (C.D., 88C570); 23 de junio de 1988 (C.D., 88C539); 8 de julio de 1988 (C.D., 88C873 ); 18 de julio de 1988 (C.D., 88C863); 16 de septiembre de 1988 (C.D., 88C865); 22 de septiembre de 1988 (C.D., 88C869); 5 de octubre de 1988 (C.D., 88C1021); 10 de octubre de 1988 (C.D., 88C870); 27 de octubre de 1988 (C.D., 88C1125); 12 de noviembre de 1988 (C.D., 88C989); 18 de noviembre de 1988 (C.D., 88C1253); 8 de febrero de 1989 (C.D., 89C82); 22 de febrero de 1989 (C.D., 89C250); 27 de febrero de 1989 (C.D., 89C215); 8 de marzo de 1989 (C.D., 89C415); 21 de abril de 1989 (C.D., 89C456); 8 de mayo de 1989 (C.D., 89C455); 10 de mayo de 1989 (C.D., 89C637); 29 de mayo de 1989 (C.D., 89C606); 30 de mayo de 1989 (C.D., 89C613); 12 de junio de 1989 (C.D ., 89C663); 20 de junio de 1989 (C.D., 89C798); 25 de septiembre de 1989 (C.D., 89C986); 10 de noviembre de 1989 (C.D., 89C1300); 14 de noviembre de 1989 (C.D., 89C1345); 4 de diciembre de 1989 (C.D., 89C1499); 24 de enero de 1990 (C.D., 90C329); 13 de febrero de 1990 ( C.D., 90C183); 23 de febrero de 1990 (C.D., 90C02079); 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821); 30 de mayo de 1990 (C.D., 90C618); 1 de octubre de 1990 (C.D., 90C913); 2 de octubre de 1990 (C.D., 90C875); 20 de febrero de 1991 (C.D., 91C180); 1 de marzo de 1991 (C.D., 91C88); 22 de marzo de 1991 (C.D., 91C218); 15 de julio de 1991 (C.D., 91C781); 15 de octubre de 1991 (C.D., 91C938); 25 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1402); 19 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1399); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1329); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 26 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1445); 20 de febrero de 1992 (C.D., 92C186); 24 de febrero de 1992 (C.D., 92C217); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C595); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C638); 17 de junio de 1992 (C.D., 92C641); 22 de junio de 1992 (C.D., 92C903); 30 de julio de 1992 (C.D., 92C845); 28 de noviembre de 1992 (C.D., 92C11129); 17 de diciembre de 1992 (C.D., 92C1357); 28 de abril de 1993 ( C.D., 93C384); 4 de mayo de 1993 (C.D., 93C385); 6 de septiembre de 1993 (C.D., 93C762); 16 de diciembre de 1993 (C.D., 93C12055); 7 de marzo de 1994 (C.D., 94C03038); 10 de marzo de 1994 (C.D ., 94C144); 23 de abril de 1994 (C.D., 94C04051); 2 de mayo de 1994 (C.D., 94C05001); 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 18 de octubre de 1994 (C.D., 94C10057);28 de octubre de 1994 (C.D., 94C10110); 7 de noviembre de 1994 ( C.D., 94C838); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 30 de enero de 1995 (C.D., 95C57); 9 de marzo de 1995 (C.D., 95C167); 3 de abril de 1995 (C.D., 95C341); 26 de abril de 1995 (C.D., 95C370); 17 de mayo de 1995 (C.D., 95C423); 3 de julio de 1995 (C.D., 95C1305); 10 de noviembre de 1995 (C.D., 95C862); 12 de febrero de 1996 (C.D., 96C90); 19 de febrero de 1996 (C.D., 96C263); 14 de mayo de 1996 (C.D., 96C599); 1 de julio de 1996 (C.D., 96C995); 26 de julio de 1996 ( C.D., 96C887); 8 de noviembre de 1996 (C.D., 96C1824); 31 de diciembre de 1996 (C.D., 96C1819); 27 de febrero de 1997 (C.D., 97C778); 20 de marzo de 1997 (C.D., 97C513); 1 de abril de 1997 (C.D., 97C605); 21 de julio de 1997 (C.D., 97C1396); 21 de julio de 1997 (C.D., 97C1414); 31 de julio de 1997 (C.D., 97C1757); 26 de septiembre de 1997 (C.D., 97C1756); 10 de noviembre de 1997 (C.D., 97C2416); 28 de enero de 1998 (C.D., 98C482); 4 de febrero de 1998 (C.D., 98C399); 11 de aril de 1998 (C.D., 98C618); 11 de mayo de 1998 (C.D., 98C806); 8 de julio de 1998 (C.D., 98C967); 19 de septiembre de 1998 (C.D., 98C1336); 5 de octubre de 1998 (C.D., 98C1343); 16 de octubre de 1998 (C.D ., 98C1541); 30 de diciembre de 1998 (C.D., 98C2243); 18 de enero de 1999 (C.D., 99C66); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 4 de mayo de 1999 (C.D., 99C558); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 30 de julio de 1999 (C.D., 99C959 ); 9 de octubre de 1999 (C.D., 99C1339); 21 de octubre de 1999 (C.D., 99C1338); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 6 de abril de 2000 (C.D., 00C541); 12 de abril de 2000 ( C.D., 00C1028); 10 de junio de 2000 (C.D., 00C1027); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488); 24 de julio de 2000 (C.D., 00C1489); 31 de julio de 2000 (C.D., 00C1340); y, 16 de octubre de 2000 (C.D., 00C1596 ), entre otras] no comporta, pues, y pese a que mayoritariamente se sostiene que la testifical es de apreciación libre, la consagración del más irrestricto albedrío ponderativo.

Antes bien, representa una llamada a la utilización obligada [S.T.S., Sala Primera, de 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821 )] de principios y máximas que pese a la amplitud de su noción y a no hallarse tipificadas o delimitadas en precepto alguno que, por lo mismo, pueda aplicarse o infringirse [Cfr., SS.T.S., Sala Primera, de 7 de diciembre de 1981 (C.D., 81C696); 21 de abril de 1982 (C.D., 82C269); 14 de junio de 1982 (C.D., 82C476); 20 de diciembre de 1982 (C.D., 82C769); 10 de febrero de 1983 (C.D., 83C167); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 2 de diciembre de 1985 (C.D., 85C999); 8 de mayo de 1986 (C.D., 86C360); 17 de julio de 1987 (C.D., 87C587); 2 de octubre de 1987 (C.D., 87C737); 7 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1014); 29 de febrero de 1988 ( C.D., 88C164); 27 de octubre de 1988 (C.D., 88C1125); 20 de junio de 1989 (C.D., 89C798); 23 de febrero de 1990 (C.D., 90C02079); 1 de octubre de 1990 (C.D., 90C913); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 28 de febrero de 1992 (C.D., 92C242); 10 de junio de 1992 ( C.D., 92C638); 6 de septiembre de 1993 (C.D., 93C762); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 14 de mayo de 1996 (C.D., 96C599); 1 de julio de 1996 (C.D., 96C995); 16 de octubre de 1998 (C.D., 98C1541); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488 )], permiten tanto que el órgano jurisdiccional ante el que se presentan y declaran los testigos pueda contrastar los resultados que han de extraerse de las declaraciones, como que otros órganos puedan ejercer un control sobre la valoración efectuada por aquél.

DÉCIMO CUARTO.- En punto a precisar qué sea en último término qué realidad subyace al modelo, norma, patrón o referencia de conducta valorativa -«... en efecto aun admitiendo la laxitud del concepto "sana crítica" (especie de standard jurídico o concepto jurídico en blanco o indeterminado ) que como módulo valorativo se introduce en determinados preceptos de la LEC, para que así aprecien la prueba testifical los Tribunales, es evidente que, el margen amplio de discrecionalidad enjuiciadora que ese precepto permite a los órganos judiciales se corresponde con la naturaleza no vinculante de la declaración prestada ( SS. de 25 de octubre y 5 de noviembre de 1986 , entre otras), y que sólo accedería a un reajuste casacional cuando la "apreciación" practicada contrarie esa "sana crítica" que no es sino, en un lenguaje propio del "logos de lo razonable", si del juicio por el órgano de tal prueba se hubiese alcanzado una afirmación o resultado irrazonable, por ello mismo, o contrario a las más elementales directrices de la lógica humana, y, nada de eso, es evidente, ha acontecido en la función de apreciación del tribunal sentenciador ( SS. de 9 de junio, 14 de julio y 5 de octubre de 1988 ) por lo que el motivo ha de decaer...» ( S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990; C.D., 90C167 )- denominado «reglas de la sana crítica», la jurisprudencia ha ofrecido una plural variedad de nociones, aunque en definitiva las vinculan ora a principios lógicos, ora a reglas nacidas de la experiencia.

Así, se han identificado con las «más elementales directrices de la lógica humana» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183), 10 de marzo de 1994 (C.D., 94C144); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 3 de abril de 1995 (C.D., 95C341); 26 de abril de 1995 (C.D., 95C370); y 17 de mayo de 1995 (C.D., 95C423 ), entre otrasÄÄ; con «normas racionales» ÄÄVide, S.T.S., Sala Primera, de 3 de abril de 1987 (C.D., 87C330 )]; con el «sentido común» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 21 de abril de 1988 (C.D., 88C318) y 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821 )]; con las normas de la lógica elemental o a las reglas comunes de la experiencia humana [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 15 de octubre de 1991 (C.D., 91C938) y 8 de noviembre de 1996 (C.D., 96C1894 )]; con el «logos de lo razonable» [Vide, S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183 )]; con el «criterio humano» [Vide, S.T.S., Sala Primera, de 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119 )]; el «razonamiento lógico» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 18 de octubre de 1994 (C.D., 94C10057) y 30 de diciembre de 1997 (C.D., 97C2223)]; con la «lógica plena» [Vide, S.T.S., Sala Primera, de 8 de mayo de 1995 (C.D., 95C373 )]; con el «criterio lógico» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 24 de noviembre de 1995 (C.D., 95C917) y 30 de julio de 1999 (C.D., 99C959 )]; o con el «raciocinio humano» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 10 de diciembre de 1990 (C.D., 90C1257 ) --que cita, a su vez, las SS.T.S. de 27 de febrero y 25 de abril de 1986; 9 de febrero de 1987; 23 y 30 de mayo de 1987 y 19 de octubre de 1987--; 29 de enero de 1991 (C.D., 91C145 ) --con cita de las SS.T.S. de 25 de abril de 19866; 24 de junio y 15 de julio de 1987; 26 de mayo de 1988; 28 de enero de 1989; 9 de abril de 1990--; 22 de febrero de 1992 (C.D., 92C186); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 28 de junio de 1995 (C.D., 95C1347); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 24 de octubre de 2000 (C.D., 00C1793); y 4 de junio de 2001 (C.D., 01C673 ), entre otras].

DÉCIMO QUINTO.- En el presente caso, como acertadamente razona el juzgador «a quo», a pesar de los esfuerzos argumentales de la parte recurrente, las testificales practicadas en las actuaciones no arrojan un resultado favorable a dicha parte, en la medida en que no presenciaron la caída ni, por ende, su testimonio puede servir para imputar a las demandadas un comportamiento causalmente eficiente de la caída experimentada por la demandante. La mera existencia de materiales y elementos constructivos depositados en la escalera o en otros lugares de paso no es, de suyo, motivo de riesgo aun cuando dificulte algo el tránsito de los vecinos, a menos que se acredite, lo que aquí no acontece, que se encontrasen dispuestos de modo intrínsecamente peligroso (escombros dispersos, en lugares de visibilidad reducida, etc.).

Y lo mismo sucede con los interrogatorios de los representantes de las demandadas, quienes poca luz pudieron arrojar sobre el modo de producirse el hecho, sin que ello equivalga frente a lo aducido por la recurrente, que sus respuestas fueran «evasivas»

DÉCIMO SEXTO.- En cuanto a la valoración de la prueba testifical ha de tomarse en consideración que es reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial ( SS.T.S. de 26 de mayo y 9 de junio de 1988, 7 de julio y 8 de noviembre de 1989, 30 de noviembre de 1990, 10 de noviembre de 1994, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996, 17 de abril de 1997 , entre otras), que el art. 1.248 del C.C ., así como el art. 659 LEC de 1881 , sustituidos hoy por el art. 376 LEC 1/2000 -«Valoración de las declaraciones de testigos. Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica...»-, contiene sólo una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de prueba, y el mismo, faculta al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos según las reglas de la sana crítica.

A este respecto, ha de tenerse en cuenta que la reciente STS de 2 de marzo de 1999, recogiendo la reiterada doctrina del TS contenida, entre otras, en SS.T.S. de 9 de enero de 1985; 16 de febrero y 20 de julio de 1989; 24 de junio y 2 de diciembre de 1997; y 30 de julio de 1998 , declaró, en relación al art. 659 de la LEC y, por remisión a él, del art. 1248 del CC , que someten la apreciación de la prueba de testigos a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, contienen una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de la prueba; habida cuenta que, como se ha visto, las reglas de la sana crítica no se hallan consignadas en norma positiva alguna.

No obstante, la circunstancia de que el Tribunal Supremo afirme que la apreciación de la prueba testifical es facultad discrecional de los juzgadores de instancia [ SSTS, Sala de lo Civil, de 5 de diciembre de 1940 (C.D., 40C76); 27 de junio de 1941 (C.D., 41C87); 7 de mayo de 1982 (C.D., 82C287); 27 de septiembre de 1983 (C.D., 83C760); 30 de mayo de 1984 ( C.D., 84C484); 25 de octubre de 1984 (C.D., 84C885); 30 de abril de 1985 (C.D., 85C266); 14 de noviembre de 1986 (C.D., 86C912); 13 de julio de 1987 (C.D., 87C635); 24 de marzo de 1988 (C.D., 88C354); 2 de diciembre de 1988 (C.D., 88C1163); 19 de junio de 1989 (C.D., 89C786); 22 de enero de 1991 (C.D., 91C2); 27 de septiembre de 1991 (C.D., 91C935); 30 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1429); 21 de septiembre de 1992 (C.D., 92C946); 3 de junio de 1993 (C.D., 93C475); 15 de marzo de 1996 (C.D., 96C185); 12 de septiembre de 1996 (C.D., 96C1331); 5 de mayo de 1997 (C.D., 97C1022); 20 de mayo de 1997 (C.D., 97C1623); 1 de septiembre de 1997 (C.D., 97C1927); 27 de mayo de 1998 ( C.D., 98C1284); 22 de junio de 1999 (C.D., 99C1047); 30 de octubre de 2000 (C.D., 00C1909); 29 de noviembre de 2000 (C.D., 00C1996 ), ex pluribus], se justifica porque los hechos no acceden, como regla a la casación, pero no comporta acríticamente que la misma aseveración pueda ser trasladada al recurso de apelación que como ordinario permite la revisión íntegra de lo decidido por el juzgador de primer grado, particularmente cuando las conclusiones obtenidas se evidencien arbitrarias, irracionales o contrarias a la razón de ciencia y demás circunstancias de los testigos deponentes.

DÉCIMO SÉPTIMO.- En todo caso, y teniendo en consideración que el órgano de primer grado asienta sus razonamientos y afirma haber obtenido las conclusiones que sienta en la sentencia merced a una apreciación conjunta de las pruebas practicadas, de acuerdo con una reiterada doctrina jurisprudencial no es admisible desarticular y aislar medios de prueba concretos y acogerse únicamente a lo que pueda favorecerle, invadiendo así facultades propias del órgano sentenciador, cuyo criterio ha de prevalecer como más objetivo y desinteresado a salvo que se acredite la falta de lógica, y ello aún cuando existan dudas sobre ella: SSTS, Sala Primera, de 30 de marzo de 1981 -C.D., 81C392-; 7 de junio de 1982 -C.D., 82C463-; 29 de marzo de 1986 -C.D., 86C348-; 8 de noviembre de 1986 -C.D., 86C913-; 14 de noviembre de 1986 -C.D., 86C912-; 14 de julio de 1987 - C.D., 87C667-; 11 de abril de 1988 -C.D., 88C487-; 26 de septiembre de 1988 -C.D., 88C867-; 13 de marzo de 1991 -C.D., 91C274-; 15 de julio de 1992 -C.D., 92C739-; 20 de noviembre de 2000 -C.D., 00C1544 -, entre otras.

A su vez, y aun cuando esta Sala no puede desconocer la reiterada prevención acerca de la inconveniencia de resolver un pleito por la coincidencia de testimonios, y más si se pretende decidir merced a un único testimonio («Testis unus, testis nullus»), no lo es menos que en los casos como el que nos ocupa, atendidas las circunstancias y cuando el testimonio no consta provenir de un interesado o con relaciones próximas a uno de los implicados, no hay razón que conduzca a cuestionar la imparcialidad y objetividad del testigo y privar de validez y eficacia a su testimonio, en unión de los documentos que evidencian que la actora informó puntualmente a quien se presentó ante la misma como empleado y asesor de la demandada.

En consecuencia, se impone el íntegro rechazo del recurso.

DÉCIMO OCTAVO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC 1/2000 , ha de imponerse a la parte recurrente vencida la condena al pago de las costas procesales ocasionadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación,

Fallo

En méritos de lo expuesto, y con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil «Comercial AgrícolaAragonesa, SA» frente a la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de Madrid en fecha 16 de septiembre de 2008 en los autos de procedimiento declarativo ordinario seguidos ante dicho órgano con el núm. 1506/2005, procede:

1.º CONFIRMAR íntegramente la precitada resolución;

2.º CONDENAR a la parte apelante vencida al pago de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal previniéndoles que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario o extraordinario.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de la Sala, núm. 0177/2009, lo pronunciamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.