Sentencia Civil Nº 319/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 96/2012 de 10 de Julio de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 319/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

SECCION CUARTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº9 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 96/2012

AUTOS Nº 2338/2008

En la Ciudad de Málaga a diez de julio de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso GRUPO INMOBILIARIO BELTRAN VEGA S.L. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por la Procurador D. LUIS JAVIER OLMEDO JIMENEZ y defendido por el Letrado D. JOSE JAVIER DE LAS PEÑAS GUZMÁN. Es parte recurrida INVERSIONES OLEIBOL S.L. que está representado por la Procuradora Dña. LAURA FERNANDEZ FORNES, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 23 de mayo de 2011, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que estimando la demanda formulada por la procuradora Sra. Fernández Fornés en nombre y representación de la mercantil INVERSIONES OLEIBOL, S.L. contra la mercantil GRUPO INMOBILIARIO BELTRÁN VEGA, S.L., representada por el procurador Sr. Olmedo Jiménez, debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes en fecha 15/2/2007 (doc. nº 1 de la demanda) y que tenía por objeto el local en planta baja sito en la C/ José Calderón nº 155 de Campanillas (Málaga) con una superficie de 160 metros cuadrados; y debo condenar y condeno a la demandada mercantil GRUPO INMOBILIARIO BELTRÁN VEGA, S.L. a abonar a la parte actora la cantidad total de 174.000 euros; ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 26 de junio de 2014 quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, entidad mercantil INVERSIONES OLEIBOL, S.L., una acción personal, dirigida a la resolución del contrato de compraventade local de negocio concertado entre aquélla y la demandada, entidad mercantil GRUPO INMOBILIARIO BELTRÁN VEGA, S.L., en sus respectivas posiciones de compradora y vendedora, con base en el incumplimiento contractual de la vendedora, referido dicho incumplimiento a la obligación de otorgar escritura pública de compraventa en las condiciones y dentro del plazo pactado en el contrato, así como a la reclamación de la devolución de la cantidadsatisfecha por la compradora a la vendedora como anticipo a cuenta del precio de la compraventa, ascendente a 87.000 euros, más el pago de una cantidad igual en concepto de indemnización de daños y perjuicios, por aplicación de la cláusula penalestablecida en el contrato. 56.710 euros. La pretensión encuentra fundamento legal en el art. 1.124 del Código Civil , y es referida al contrato de compraventa suscrito por las partes litigantes en fecha 15 de febrero de 2007, teniendo por objeto el local de planta baja sito en calle José Calderón nº 155 de Campanillas, Málaga.

La s entencia de primera instanciaha estimado la demanda, declarando la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes, al apreciar el incumplimiento contractual de la vendedora en los términos alegados por la parte compradora, condenando a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 174.000 euros, sin pronunciamiento sobre intereses (en la demanda no se solicita su imposición) y con expresa condena en costas a la demandada.

Contra la sentencia se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación, que es examinado a continuación.

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante sustenta su recurso en una alegaciones en las que subyace la denuncia de una errónea interpretación del contrato de compraventa de litis, sobre el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y una incorrecta aplicación de la normativa jurídica y la doctrina jurisprudencial sobre la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las partes contratantes. Manteniendo la apelante que la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura de compraventa no se estableció con carácter esencial y que, en cualquier caso, estaríamos ante un mero retraso que no justifica la resolución del contrato, dando lugar a lo sumo a una indemnización por los perjuicios que se acreditasen causados.

El recurso es resuelto con base en las siguientes consideraciones:

1.-La pretensión de resolución contractual se basa en el incumplimiento de la obligación de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con simultánea entrega del local por la vendedora y pago del precio restante por la compradora, en las condiciones (local inscrito en el Registro de la Propiedad como finca independiente) y en el tiempo (entre el día 1 de abril y 30 de mayo) establecidos en la estipulación tercera del contrato.

La fijación de la fecha del cumplimiento de la mencionada obligación, aún cuando no puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora, puede realizarse con la consideración de la misma como elemento esencial del contrato (el mero transcurso del plazo faculta a la parte compradora para optar por la resolución del contrato) o, por el contrario, como un elemento no esencial (el vencimiento del plazo no excluye el cumplimiento tardío de la obligación). Lo que impone una labor de interpretación del contrato de compraventa de autos, conforme a las reglas que sobre interpretación de los contratos vienen establecidas en el Código Civil, las cuales fijan como primer criterio hermenéutico el de la literalidad de las cláusulas del contrato, cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes ( art. 1.281.1º CC ), estableciéndose a continuación que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas ( art. 1.281.2º CC ), fijándose como regla complementaria que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1.282 CC ), así como que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( art. 1.288 CC ).

Los términos de la estipulación tercera del contrato de autos no permiten extraer la intención de las partes contratantes de elevar la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa y simultánea entrega del local objeto de la misma a la categoría de condición esencial del contrato. Así, se establece que la escritura de compraventa se otorgará entre el día 1 de abril y 30 de mayo, a ll elección de la vendedora siempre y cuando el local descrito en el expositivo uno conste inscrito como finca independiente en el registro de la propiedad que corresponda, en lo que la parte vendedora se obliga en este acto.....(estipulación tercera), sin que se prevea de forma expresa en el contrato que el retraso en el otorgamiento de la escritura faculte, sin más, a la compradora para la resolución contractual, asociándose de esta forma facultades resolutorias al hecho de la expiración del plazo, con independencia del mayor o menor tiempo excedido.

La conducta de la parte compradora posterior a la celebración del contrato viene a corroborar la no esencialidad del plazo de otorgamiento de la escritura y entrega previsto en el contrato de compraventa. Así, consta que, habiendo comunicado la vendedora a la compradora en fecha 23 de mayo de 2007 la terminación del local y su disposición para firmar la escritura pública, con fecha 30 de mayo, último día del plazo de otorgamiento de la escritura, la compradora dirigió comunicación a la vendedora en el sentido de haber iniciado todos los trámites necesarios, estando únicamente pendiente de reunirnos con el banco que actualmente tiene una hipoteca sobre el local a fin de negociar la subrogación, expresando la esperanza de que a finales de junio podamos concretar fecha de escritura si no hay inconveniente por vuestra parte(documental).

Es así que la conducta de la parte compradora no evidencia la intención de elevar la fecha de otorgamiento de la escritura pública y entrega del local a la categoría de elemento esencial del contrato, ni tampoco refleja una voluntad de rigurosa exigencia de cumplimiento del plazo previsto en el mismo a tal efecto. Siendo así que la parte compradora no estaba en disposición de concurrir al otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el segundo mes después de la extinción del plazo previsto en el contrato, mostrando además aquélla su voluntad de adaptarse a cualquier eventualidad que surgiese por parte de la vendedora (... si no hay inconveniente por vuestra parte...); constando la efectiva posibilidad del otorgamiento de la escritura, por lo que respecta a la vendedora, durante el cuarto mes posterior a la extinción del plazo contractual, a partir del momento en que se produjo la inscripción registral del local como finca independiente (24/09/2007).

No pudiendo aceptarse las consideraciones de la Juzgadora a quo, incluidas en la ratio decidendide su resolución, en el sentido de atribuir a la parte demandada la prueba de la no esencialidad del plazo establecido en la estipulación tercera del contrato, lo que vulnera las normas legales sobre la carga de la prueba ( art. 217 LEC ), habida cuenta que el carácter esencial del mencionado plazo integra el núcleo de la fundamentación del derecho de la parte actora, tratándose de una de los hechos constitutivos de su pretensión.

2.-Sobre este punto ha de tenerse en cuenta la existencia de una jurisprudencia consolidada (puesta de manifiesto por la STS de 12 marzo 2009 ) en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( STS de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( SSTS de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( STS de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( SSTS de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( STS de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( SSTS de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 ).

En el caso presente, lo actuado en el proceso ha puesto de manifiesto la permanente y decidida disposición de la parte vendedora en orden al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, llegando a la finalización de la construcción del local y ofreciendo el otorgamiento de la escritura de compraventa dentro del plazo previsto en el contrato, siquiera no se cumplieron las condiciones necesarias para ello (inscripción registral del local como finca independiente) hasta el cuarto mes siguiente al vencimiento del referido plazo contractual.

Las circunstancias concurrentes en el presente caso llevan a esta Sala a excluir la consecuencia jurídica (resolución contractual) que la parte actora apelada anuda a la no estricta observancia por la vendedora del plazo pactado en el contrato para el otorgamiento de la escritura y entrega del local. Es cierto que, como ya se ha expresado, llegado el día final del plazo contractual, la parte vendedora no estaba en disposición de llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con simultánea entrega del local, lo que no fue posible más que transcurridos tres meses desde la finalización de aquel plazo. Sin embargo, han de tenerse en cuenta las siguientes consideraciones: a) no consta que en el contrato de compraventa se estableciese un plazo de entrega con carácter esencial, excluyendo la posibilidad del cumplimiento tardío de la obligación, ni que el retraso en la fecha de entrega del local objeto del contrato de compraventa de litis haya frustrado las expectativas de la parte compradora, ni el fin negocial perseguido por las partes; b) en el momento de producirse el requerimiento resolutorio de la compraventa por la compradora se encontraba pendiente la concreción por las partes contratantes de la fecha de otorgamiento de la escritura, conforme a la última comunicación de la compradora, comportando dicho requerimiento una alteración de la conducta manifestada por esta última, ajena a la exigencia de un riguroso cumplimiento del plazo previsto en la estipulación tercera del contrato, por demás incumplido por exigencias de la propia compradora.

Por lo expuesto, esta Sala considera que en la compraventa de litis no podía excluirse la posibilidad de un cumplimiento tardío de la obligación de otorgamiento de la escritura y entrega del local objeto del contrato, sin perjuicio de que, constituida la vendedora en mora por el mero transcurso del plazo contractual, asistiese a la compradora el derecho a ejercitar la correspondiente acción de resarcimiento, dirigida a la indemnización de los perjuicios causados por la mora de la vendedora.

3.-Por lo que procede el rechazo de la pretensión resolutoria de la parte actora basada en el retraso en el otorgamiento de la escritura de compraventa y entrega del local objeto de la compraventa, con la consiguiente desestimación de la demanda sobre dicha pretensión, con la correlativa desestimación de la pretensión dineraria formulada como corolario de la resolución contractual rechazada.

TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la estimación del recurso de apelacióny la consiguiente revocación de la sentencia recurrida, en el sentido de acordarse la desestimación de la demanda. Lo que comporta la condena de la parte demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia, por aplicación del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; con revocación de la sentencia sobre este particular.

La estimación del recurso de apelación determina la no expresa imposición de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ ), si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del deposito.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, la entidad mercantil GRUPO INMOBILIARIO BELTRÁN VEGA, S.L., contra la sentencia de fecha veintitrés de mayo de dos mil once por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 2338/2008, promovidos en virtud de la demanda formulada por la entidad mercantil INVERSIONES OLEIBOL, S.L., de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de acordar la DESESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Y LA ABSOLUCIÓN DE LA DEMANDADA, condenando a la parte demandante al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia. Ello sin expresa imposición de las costas procesales de la segunda instancia. Acordándose la devolución del deposito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.