Sentencia Civil Nº 319/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 557/2015 de 05 de Octubre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0004705

Recurso de Apelación 557/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 45/2015

APELANTE:D. Geronimo

PROCURADOR: D. GUSTAVO GOMEZ MOLERO

APELADO:Dña. Inocencia

PROCURADOR: Dña. PATRICIA MARTIN LOPEZ

SENTENCIA Nº 319/2015

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTA:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a cinco de octubre de dos mil quince.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante DON Geronimo representado por el Procurador Sr. Gómez Molero y de otra, como apelada demandada DOÑA Inocencia representada por la Procuradora Sra. Martín López, seguidos por el trámite de Juicio Verbal.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, en fecha 13 de marzo de 2015, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Gómez Molero, en nombre y representación de don Geronimo , debo absolver y ABSUELVO al doña Inocencia de la acción contra ella ejercitada, declarando no haber lugar a la resolución contractual y posterior desahucio solicitados.

Se imponen las costas de esta instancia se imponen a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de septiembre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Que contra la sentencia de instancia que desestima la acción de desahucio por falta de pago interpuesta por el demandante se formula por este el presente recurso de apelación.

En los presentes autos y por el demandante don Geronimo se formula acción de resolución del contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de esta capital por falta de pago de la renta por parte de la demandada doña Inocencia , apoyando la acción de desahucio ejercitada en que la misma ha dejado de abonar las mensualidades de noviembre y diciembre del año 2014 así como la mensualidad del mes de enero de 2015. La parte demandada se opuso a esa pretensión aduciendo que se trataba de un mero retraso en el pago de las rentas y que se había comunicado al arrendador tal circunstancia estando conforme en demorar el pago de los alquileres. La sentencia de instancia estima que efectivamente se ha producido el incumplimiento de la obligación de pago de las mensualidades citadas, pero entiende que se produce una desestimación de la acción debido a que se trata de un mero retraso en el pago de la misma, retraso que ha sido solventado al haberse consignado con anterioridad a la contestación de la demanda las rentas adeudadas. Contra dicha sentencia se formula el presente recurso de apelación por la parte demandante.

SEGUNDO.-Es lo cierto que para que pueda prosperar la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, se hace preciso que concurran los requisitos establecidos con carácter general en los artículos 1.100, párrafo tercero , 1124, y concordantes del Código Civil , para la resolución de los contratos, que permiten que pueda fundarse la resolución del contrato con prestaciones recíprocas únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), siendo en todo caso doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 , y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso. En este sentido no puede menos que afirmarse que la obligación por parte del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento se erige como obligación fundamental, de tal modo que su incumplimiento conlleva el que el arrendador pueda instar la resolución del contrato a través del procedimiento sumario, rápido y sencillo regulado en los artículos 1570 y ss. LECiv , siendo un procedimiento que dada su naturaleza jurídica no permite, de ordinario, el examen de otras cuestiones que las referentes a la existencia o no de tal falta de pago. Y es precisamente la acreditación de este extremo que se convierte en pieza fundamental para decretar la resolución pretendida, o lo que es lo mismo, para que pueda prosperar la acción que es requisito indispensable que el arrendatario no haya satisfecho los recibos por conducta que le sea atribuible, teniéndose en cuenta que de acuerdo con los actuales criterios del Tribunal Supremo acerca de la resolución contractual por incumplimiento no es preciso una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contractuales sino que basta simplemente constatar que se ha producido una frustración en el fin negocial perseguido por las partes.

En el presente caso lo cierto es que las conclusiones a las que llega la Juzgadora de Instancia no pueden prosperar ni ser atendidas, ni pueden ser mantenidas por esta Sala. En efecto es un hecho indubitado y que ha sido reconocida por la propia parte demandada que la misma al momento de interponerse la demanda había dejado de abonar tres mensualidades. En su contestación a la demanda la demandada hace hincapié en que esta situación era conocida por parte del arrendador, que la falta de abono de estas mensualidades se había producido por motivos de dificultades profesionales y que existía algún tipo de acuerdo para abonar estas mensualidades, sin embargo en los documentos aportados no aparece en forma alguna esa suerte de acuerdo con el arrendador para que el mismo le diera un calendario de pagos distinto. Por otra parte es un hecho más que evidente y así se demuestra no sólo en los correos electrónicos aportados con la demanda, sino también de la transcripción de los mensajes girados entre actor y demandada a través de un sistema de mensajería instantánea, que la situación existente entre actor y demandada estaba muy lejos de ser una situación cordial, y desde luego no puede decirse que hubiera algún tipo de inteligencia con el actor por medio de la cual éste le permitiera afrontar el pago de mensualidades debidas en forma diferente a los concretos términos contractuales. Por ello resulta evidente que siendo el pago de la renta la obligación esencial de la arrendataria, además de conservar el buen uso de cosa arrendada, parece evidente que el impago de tres mensualidades constituye un incumplimiento esencial de los términos del contrato y desde luego frustra la finalidad objetiva perseguida por las partes, pues no se acredita en forma alguna que el demandante haya llegado a algún acuerdo con la demandada por la que le permitiera una demora del pago de las prestaciones, o un pago diverso o diferido. Por ello el recurso debe prosperar en este sentido y declararse el desahucio pretendido.

Por lo que hace a la cuestión de la enervación de la acción, la misma no procede. En efecto es un hecho cierto y acreditado que con fecha anterior a la contestación de la demanda e incluso al emplazamiento de la parte demandada ha abonado las cantidades que justificaban el desahucio con fecha 15 de enero de 2015. En efecto si bien el artículo 22 párrafo cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los procesos de desahucio por falta de pago la renta o cantidades debidas terminará requerido el demandado en los términos previstos en el apartado tres del artículo 440 b pone su disposición el tribunal o notarialmente dentro del plazo conferido en el requerimiento del importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las que deba en el momento de dicho requerimiento. Sin embargo el segundo párrafo del dicho apartado cuarto establece textualmente que lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. Pues bien en el presente caso consta que el demandante remitió burofax a la demandada con fecha 5 de diciembre de 2014 requiriéndose del pago de las mensualidades adeudadas hasta dicha fecha, en aquel momento las de noviembre y diciembre de 2014 y avisándola de la presentación de la demanda si no procede a su pago. Dicho burofax fue entregado a la demandada el mismo día 5 de diciembre de 2014, sin que haya procedido al pago de las mensualidades que en ese momento adeudaba en el plazo de un mes que se le requería. Desde luego no puede argüirse para justificar el impago de las rentas o el momento que había sido requerida la premura de tiempo y las fechas en las que se hizo el requerimiento de pago, pues el mero hecho de que en esas fechas fueron fiestas navideñas no quiere decir ni mucho menos que la demandada no pueda hacer el pago de las rentas que se reclamaban, las que solamente hace con fecha 15 de enero de 2015 a sabiendas de que ya se iba a interponer una demanda judicial aunque todavía no se estuviera emplazado. Por ello no cabe entender enervada la acción.

En tercer lugar por la parte demandante se hace hincapié en que la demandada adeudaría la suma de 25,41 € entendiendo que no cabían compensaciones de dichas cantidades, sin embargo dicha pretensión no puede prosperar ni ser admitida y ello porque si bien es cierto que el ámbito del procedimiento de desahucio se reduce a las cuestiones relativas a la determinación de la renta y su pago o su falta de pago, sin embargo no es menos cierto que la parte demandada al hacer el pago de las mensualidades debidas detrae esa pequeña suma debido al haber realizado una reparación menor de la vivienda, reparación que en principio correspondería al arrendador pues no consta que el termostato de la caldera se haya estropeado por causas imputables a la arrendataria, y desde luego no parece de recibo entablar otro procedimiento para proceder a la reclamación de dicha suma.

TERCERO.-Las costas de primera instancia deben imponerse a la parte demandada, sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Gómez Molero en nombre y representación de DON Geronimo , contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por la Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 20 de los de esta capital de fecha 13 de marzo de 2015 a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar al mismo y en consecuencia con revocación de la meritada resolución debemos declarar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes de fecha 1 de septiembre de 2013 condenando a la demandada a pasar por tal resolución y a que desaloje y deje libre y expedita la vivienda arrendada dentro del plazo legal pudiendo ser lanzada en el caso de que no lo haga voluntariamente, todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas de primera instancia sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento de las de la alzada. Con devolución del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.