Sentencia Civil Nº 319/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 208/2016 de 20 de Junio de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.065.00.2-2015/0001755

Recurso de Apelación 208/2016

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 01 de Getafe

Autos de Procedimiento Ordinario 183/2015

APELANTE:GETAFE CAPITAL DEL SUR, SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA

PROCURADOR:Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

APELADO:D. Bruno , Dña. Montserrat , D. Federico , D. Julio , D. Ricardo

PROCURADOR:Dña. GEMA PEREZ BAVIERA

APELADO:HEREDEROS de Dña. Aida

PROCURADOR:SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA Nº 319/2016

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTE:

Dña. GUADALUPE DE JESUS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

En Madrid, a veinte de junio de dos mil dieciséis.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución compra-venta de terrenos adquiridos en escritura pública, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Getafe, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante GETAFE CAPITAL DEL SUR, SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA representada por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez y de otra, como apelados demandados DON Bruno , DOÑA Montserrat , DON Federico , DON Julio , DON Ricardo representados por la Procuradora Sra. Pérez Baviera y como demandado apelado no comparecido HEREDEROS DE Dña. Aida , seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Getafe, en fecha 11 de Noviembre de 2015, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Fuencisla Martínez Mínguez en nombre y representación de GETAFE CAPITAL DEL SUR, SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA, EN LIQUIDACIÓN contra D. Federico , D. Bruno Y Dª. Montserrat , contra D. Ricardo Y D. Julio Y CONTRA LOS HEREDEROS DE Dª. Aida , sobre resolución de compraventa de terrenos rústicos adquiridos en escritura pública, debo absolver como absuelvo a expresados demandados con expresa condena en costas a la parte actora.'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de Junio de 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Que contra sentencia de instancia desestimatoria de la acción ejercitada se fórmula por la parte demandante, la mercantil GETAFE CAPITAL SUR. Que formaba una sociedad cooperativa actualmente liquidación, el presente recusó apelación. En los presentes autos y por dicha actora se formuló demanda contra los demandados en pretensión de resolución de un contrato de compraventa de fecha 3 marzo 2004, que afectaba dos fincas allí descritas, de las cuales los demandados eran propietarios indivisa dos en la forma de medidas también descritas, y ello por entender que se había producido una resolución contractual por inhabilidad del objeto y por lo tanto supuesta entrega de un 'alliud pro allio', frustrándose la finalidad de contrato de compraventa en la medida en que el objeto del contrato, las dos fincas referencia a las, no resulta barrales para finalizar prevista por las partes contractuales, que no era otra que la de proceder a edificar entre dichas fincas conforme a los planteamientos urbanísticos del ayuntamiento de Getafe, habiéndose frustrado la finalidad del contrato al haberse procedido a la expropiación de las fincas por parte de la comunidad de Madrid. Por los demandados pusieron pretensiones ejercitada, aduciendo que la actora tenían pleno conocimiento de la naturaleza de las fincas, y que conocía o podía conocer que el sistema expropiación que iba a ser seguido para la ejecución del planeamiento urbanístico. La sentencia de instancia desestimó la pretensión ejercitada y contra la misma se interpone el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.-En el presente recurso la parte demandante y en la alzada apelante realiza toda una suerte de alegaciones en donde aún sin citarlo expresamente parece hacer referencia a supuestos errores en la valoración de la prueba, o por mejor decir supuestos errores en la interpretación del contrato realizada por el Juzgador de instancia. La sentencia de instancia construye sus fundamentos desestimatorios de la demanda sobre la base de que las parcelas quedan objeto del contrato de compraventa presentaba la naturaleza de fincas rústicas, y que efectivamente la expresión exclusivamente se concretará y materializará para el futuro de los derechos significativos no significa ni mucho menos que ello se deriva se une inhabilidad del objeto puesto que la parte actora era plenamente consciente de que estaba comprando sólo rústico que esperaba que el futuro se convirtiera en un urbanizable, lo que evidencia que tanto la parte actora con la demandada eran plenamente conscientes de que compraban unas determinadas parcelas que en ese momento tenían la calificación urbanística que tenían y que podría darse la posibilidad de que se diera las calificaciones urbanísticas que la parte demandante esperaba lo que nos ha producido.

La parte apelante combate estas afirmaciones en la alegación cuarta su recurso haciendo una interpretación del contrato que resulta favorable a sus intereses El motivo se desestima, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281 , 1282 , 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 23-3 y 6-9-1993 , 9-7-1994 , 29-1 y 19-2-1996 , entre otras muy numerosas). En ese mismo sentido, la Sentencia Tribunal Supremo de 19 noviembre 2002 recuerda que 'la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo , para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión ( sentencia de 27 de marzo de 1984 , y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 , 3 de mayo de 1985 y 26 de noviembre de 1987 )' , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017 ) y 30 marzo 1953 , seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el arto 1282 del Código Civil». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 «los criterios interpretativos legales no son excluyente s, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad».

También es necesario determinar que las facultades interpretadoras de los contratos se integran en la propia soberanía de los Tribunales de Instancia, en tanto no se revele como ilógica, absurda, ilegal o contraria a las normas de hermenéutica contractual de los arts. 1281 y ss. del Código Civil ( SSTS 19-4-1990 , 27-1-1992 y 23-3-1992 , entre otras muchas).

Pone en el presente caso la parte apelante claramente pretende hacer prueba de su propia interpretación de las cláusulas contractuales sobre la realizada por el jugado distancia evidentemente no puede darse lugar a dicha pretensión y ello porque la pretensión esencial que se tenía en la demanda no era otra que la resolución contractual no por incumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 1124 del Código Civil , puesto que tanto el precio como las fincas han sido entregadas, sino por entender que se había producido una imposibilidad sobrevenida de entregar el objeto del contrato, y ello derivado de la actuación posterior de los órganos administrativos. Desde luego ello no es asi; hay que tener en cuenta que de acuerdo con la estipulación primera de la escritura de fecha 3 de marzo de 2004 de compraventa en ella se dice de manera clara que los demandados vendían, cada uno en su respectiva derecho participación indivisa el 50% el pleno dominio de las fincas descritas libres de cargas y arrendatarios como cuerpos ciertos, con todo contra la misma sea respectivamente accesorio inherente correspondiente está finca en el s.us.pp 02 Los Molinos de Getafe. Se viene a indicar que realmente lo que se compraban no eran unas fincas sino los derechos urbanísticos y que por lo tanto al no haberse podido concretar esos derechos urbanísticos por la expropiación de las fincas el contrato no puede ser cumplido y se producía una manifiesta imposibilidad sobrevenida para su cumplimiento.

Sobre la denominada imposibilidad sobrevenida se ha pronunciado la jurisprudencia y así la AP Badajoz, Sec. 3ª, en sentencia de 4-4-2007 , con resumen de la jurisprudencia sobre esta cuestión, establece:

'La STS 30-IV-2002 resume la abundante jurisprudencia que ha abordado la aplicación del precepto invocado por el recurrente, que basa su argumentación en la imposibilidad sobrevenida de la prestación:

'1.- La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1182, SS. recoge una manifestación del principio 'ad imposibilia nemo tenetur' ( Sentencias 21 enero 1958 y 3 octubre 1959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ('impossibilium nulla obligatio est': D. 50, 17, 1185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( Sentencias 15 febrero y 21 marzo 1994 , entre otras); 2.- La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los 'casos y circunstancias'- ( Sentencias 10 marzo 1949 , 5 mayo 1986 y 13 marzo 1987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la Sentencia de 16 de diciembre 1970 se refiere también a la moral, y la de 30 de abril de 1994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica, ( Sentencias, entre otras, 15 diciembre 1987 , 21 noviembre 1958 , 3 octubre 1959 , 29 octubre 1970 , 4 marzo , 11 mayo 1991 y 26 julio 2000 ); 3.- A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 octubre 1994 ), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( Sentencias, entre otras, 8 junio 1906 , 10 marzo 1949 , 6 abril 1979 , 5 mayo 1986 , 11 noviembre 1987 , 12 mayo 1992 , 12 marzo 1994 y 20 mayo 1997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la Sentencia 6 octubre 1994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( Sentencias, entre otras, de 15 y 23 febrero , 12 marzo y 6 octubre 1994 ); 4.- La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 marzo 1987), -que solo tiene efectos suspensivos (S. 13 junio 1944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 junio 1906); 5.- No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987 ); 6.- Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible ( Sentencia 20 marzo 1997 ). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( Sentencias 2 enero 1976 y 15 diciembre 1987 ), o le es imputable (Sentencias 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 , 20 mayo 1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( Sentencias 15 febrero y 23 marzo 1994 , 17 marzo 1997 , y 14 diciembre 1998 ), o se podía conocer (S. 15 febrero 1994 ), o era previsible (SS. 7 octubre 1978 , 15 febrero 1994 , 4 noviembre 1999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 febrero 1994). La Sentencia de 17 de marzo de 1997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanística de la finca; 7.- No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( Sentencias 8 junio 1906 , 7 abril 1965 , 6 abril 1979 , 12 marzo 1994 , 20 mayo 1997 , entre otras). La Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8.- Para estimar laimposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad'.

La imposibilidad sobrevenida es aplicable a todo tipo de obligaciones y no sólo a las de dar pese a la literalidad del precepto, tal y como ya declarado el Tribunal Supremo Sala 1ª, en sentencia de 19-10-2012 :

'Imposibilidad,........que da lugar a la extinción de la obligación conforme a los artículos 1182 a 1184 del Código civil art.1182 art.1183 art.1184 que se aplican a toda obligación aunque el texto literal se refiere sólo a la de dar y lo trata como ' pérdida de la cosa debida'.

E imposibilidad que puede derivar de la necesidad de adaptar el cumplimiento de las obligaciones a la ley o a las autorizaciones administrativas correspondientes al ámbito de la realidad que nos afecte; así la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 20-11-2012 :

'La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 -denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido-, STS 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). Por otro lado, la STS de 13 julio 1995 , que cita en el mismo sentido las de 19 enero 1990 y 24 febrero 1993, considera que impedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos.

La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

Por bien el presente caso lo cierto y verdad es que a pesar de la interpretación voluntarista que hace la parte de la cláusula contractual primera la realidad es que el objeto del contrato estaba plenamente determinado; es un hecho cierto y evidente que las partes no pretendían ni comprar ni vender determinadas fincas por su aprovechamiento, sino que el objeto de la compraventa eran las referidas fincas en tanto que podían formar parte de la unidad urbanística Los Molinos y por lo tanto las partes tenían en mente dicha situación. Ahora bien lo que es cierto es que no puede decirse que lo único que se vendieran fuera exclusivamente derechos urbanísticos, pues de ser así no se comprende como la parte hoy apelante compareció a las actas de ocupación de pago del justiprecio precisamente en su condición de propietarios del 50% de las mismas, y no precisamente como propietario de los supuestos derechos urbanísticos. En este sentido parece mucho más razonable la interpretación que se hace por la parte demandada del contrato en el sentido de que la locución exclusivamente se concretará y materializada en el futuro, en los derechos del edificio y de vivienda protegida no significa otra cosa que dentro del 50% de las fincas que adquiría la entidad demandante en el caso de que se produjese esos derechos de edificación de vivienda protegida estos se integrarían dentro del 50% y no del sol otro 50% que quedaba en manos de la propiedad y que solamente tendría un 20% de derechos edificación de vivienda libre, pero sin que ello se determine que dichos derechos edificación existían estaban vigentes urbanísticamente en el momento de concertar el contrato.

Desde la perspectiva de la parte recurrente esta hace residenciar la supuesta inhabilidad sobrevenida del objeto en la aprobación definitiva del plan parcial del sector 02 'Los Molinos', en donde para su ejecución se prevé la aplicación del sistema de expropiación. Precisamente la parte recurrente entiende que fue la propia la aprobación dicho sistema ejecución del plan parcial lo que determinó la imposibilidad sobrevenida de entregar el objeto la compraventa, y por lo tanto la existencia de un 'alliud pro allio' bien de la doctrina de la imposibilidad la prestación, y ello por cuanto la adopción de dicho sistema ejecución dejaba prácticamente sin contenido del contrato. El alegato no puede prosperar ni ser admitido, y en este sentido no puede menos que hacerse constar que como ha puesto de relieve las sentencias recaídas sobre este particular y concretamente la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de septiembre de 2012 que puso fin a la cadena de litigios que interpuso la parte hoy apelante contra los acuerdos administrativos en orden a la determinación del sistema de expropiación, ya se hace constar que desde el inicio el plan parcial del sector PP-2 los Molinos contemplaba la realización de la actuación urbanística por el sistema de expropiación, según pone de manifiesto la sentencia que recayó en su día por la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y que posteriormente sido confirmada por la sentencia del Tribunal Supremo citada en donde se afirma paladinamente que la elección del sistema de gestión urbanística, concretamente, la expropiación en este caso, es una decisión del planificador y desde luego el mero hecho de que la cooperativa se dedicase en el futuro a la promoción de viviendas sociales no significa que por ello el sistema de expropiación fuera ilegal, por cuanto la cooperativa solamente gestionarían los intereses particulares de los propios cooperativistas el sistema de poder de planificación elegido, en cuanto el mismo atiende a unos intereses de finalidad pública e interés social no sólo a los cooperativistas sino al resto de la población y ello con independencia de que además las organizaciones como apelante podían tener acceso a las parcelas de resultado una vez haya producido las expropiaciones de los terrenos.

De ello se sigue que en realidad no se ha producido ningún cambio en la situación urbanística de las fincas tal y como estaba prevista en la escritura del año 2004. En efecto con fecha anterior se había planeado que el instrumento de gestión del plan parcial del sector Los Molinos, y por lo tanto los supuestos derechos urbanísticos que pudieran tener al momento de realizarse la escritura pública, sería el de expropiación lo que lleva a afirmar que ningún cambio se ha producido en la legislación administrativa ni se ha producido ningún acuerdo de las administraciones competentes que permitiesen determinar que por mor o por virtud de dicho acuerdo se ha producido un cambio en las expectativas urbanísticas que razonablemente podía tener la parte demandante, pues no costa en forma alguna que está tuviera otras expectativas urbanísticas que la de proceder a la posible modificación del plan parcial de la zona lo que efectivamente ha intentado infructuosamente, y es que una cosa es la adquisición de las parcelas con una concreta calificación urbanística y con unos derechos urbanísticos, aunque sean futuros ciertos y determinados, que luego después se ven frustrados por una modificación posterior de los planes parciales, ya sea por haberse admitido alguno los recursos interpuestos se habrían anulado determinados aspectos del mismo en el sentido de que parcelas que tenían una determinada cualidad urbanística y unas determinadas utilidades urbanísticas las hubieran perdido, y otra cosa muy distinta es el supuesto que se plantea entre la parte que adquiere unas fincas con calificación rústica aunque evidentemente pudieran estar afectadas a un determinado plan de actuación urbanística, no constando en forma alguna que ya existían actuaciones administrativas que permitieran determinar que la referidas fincas que se adquirían y cuya resolución se pretende se iban a convertir en unas determinadas parcelas de resultado, y con unos aprovechamientos urbanísticos concretos y materializados en porcentajes de edificación, lo que no es el caso, por lo que no puede decirse que como consecuencia de los actos aprobatorios del plan urbanístico de la zona se produzca absolutamente ningún cambio en la futura situación urbanística de las parcelas adquiridas, que siguen teniendo la misma calificación urbanística que tenían al momento en que se produjo la compraventa, y que precisamente por virtud del principio del sistema de gestión elegido, el de expropiación, se produjo la trasmisión forzosa de las mismas, aspectos todos ellos que eran anteriores a la propia compraventa de las fincas y que pudieron ser conocidos por la parte demandante y adquirente de los terrenos, pues es evidente que un elemental principio de prudencia y pondría a la cooperativa y por tanto a los gestores de la misma en cerciorarse de la situación administrativa y urbanística de las fincas que se adquirían, pero lo que nos atendible es pretender resolver un contrato 11 años después de su celebración, y mucho menos después de haber comparecido como propietario en las actas de ocupación y cobro o depósito de los correspondientes justiprecios y después socapa de un inexistente cambió las circunstancias urbanísticas de la finca pretender la resolución del contrato, cuando en realidad lo que se ha producido es que las expectativas particulares que tenía la demandante no se han visto acompañadas por el éxito y las posibilidades que pudiera tener de haber modificado el planteamiento no se han materializado, y ello viene a reconocerlo de manera paladina la propia parte recurrente cuando en lo que considera antecedentes del recurso y que de manera clara y manifiesta que sistema de ejecución del PGOU previó inicialmente como sistema de ejecución la expropiación de los terrenos susceptibles de urbanizar pero es preciso tener en cuenta que este plan se modificó desde su publicación en 17 ocasiones, afirmación que pone en evidencia que en realidad no se ha producido ninguna imposibilidad sobrevenida, sino que pura y simplemente, la parte demandante y en la alzada apelante no ha podido dar cumplimiento a sus particulares previsiones contractuales, pues sin duda tenía en mente la posibilidad de modificar los planteamientos urbanísticos y que se realizara la gestión urbanística de la zona de acuerdo con otros sistemas que pudiera serle más rentables, pero evidentemente ello no integra imposibilidad de ningún género o que los derechos o supuestos derechos urbanísticos sean diferentes en el momento de la adquisición del contrato de lo que lo son en la actualidad. Por ello los argumentos se desestima.

TERCERO.-El segundo argumento para oponerse a la sentencia recurrida, lo constituye la consideración de que en realidad se había pactado una condición resolutoria aquí tácita en el negocio de compraventa. Con dicha alegación se pretende salir al paso de la afirmación contenida en la sentencia recurrida en el sentido de que no se pactó ninguna cláusula resolutoria. Efectivamente de la lectura de la sentencia recurrida y de la propia escritura de compraventa se desprende de manera inequívoca que no existía pacto de condición resolutoria alguna al menos con el carácter de expreso, por lo que se pretende afirmar que se pactó una suerte de condición resolutoria tácita que no era otra que la ausencia de materialización de los derechos edificación y dos pone de manifiesto el incumplimiento a la condición que facultaría a la demandante para resolver el contrato. El motivo se desestima y ello porque en definitiva por recibir la misma consideración que hemos hecho con anterioridad, cuál es la de considerar que realmente lo que se vendían eran unos supuestos derechos edificatorios y que en realidad la operación de compraventa no era tanto la operación de compraventa de parcelas o terrenos como una operación de compraventa de por así decirlo los derechos de edificación y que por no haberse concretado los mismos se produciría la resolución del contrato.

Como es bien sabido artículo 1114 del Código Civil establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los de hechos, así como la resolución o pérdida los adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituye la condición. La condición es, en realidad el acotamiento, por obra la voluntad las partes del ámbito de vigencia de la razón obligatoria y, al mismo tiempo, del negocio constitutivo de la misma que queda subordinado a la aparición o falta la aparición de un supuesto de hecho que de momento de la celebración del negocio se presenta o se considera como puramente hipotético. Sin embargo basta con leer la escritura compraventa que es objeto de debate para comprobar que no existe condición alguna; es decir no se somete la adquisición o pérdida de los derechos contenidos en la escritura a ningún hecho o ningún evento hipotético que pudiera producirse. La escritura se limita en expresar estipulación primera que los demandados, en su condición de vendedores, venden cada uno su respectivo derecho de participación indivisa respecto del 50% del pleno dominio a las fincas descritas en la propia escritura como cuerpos ciertos y que exclusivamente se concretará y materializará, en el futuro, en los derechos ejidatarios de vivienda protegida correspondientes esta finca en los planes de ordenación del sector los molinos de Getafe. Pues bien las condiciones no se presumen, sí cabe deducirlas de hechos inequívocos, STS 10-04-02

En ningún caso se hace depender el nacimiento de las relaciones obligatorias de la existencia de ninguna modificación en las normas urbanísticas que regulan o que regulaban el plan parcial del sector PP-2 'LOS MOLINOS'. Es decir en la escritura de compraventa no se hace mención a que hubieran de cambiarse el planeamiento urbanístico de la de la misma y pasase de gestionarse por sistema de expropiación a otros sistema, y no se indica ni se desprende del contenido de la escritura pública que la eficacia de los derechos adquiridos fuesen a depender de que se produjese una modificación del planeamiento urbanístico y que se pasase de la gestión por expropiación a otro modelo diferente, vgr, el de compensación, y así ha sido resuelto por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid y el Tribunal Supremo, poniéndose de manifiesto que el mero hecho de haber solicitado el cambio de sistema de expropiación por el de compensación, por propietarios que representaba más del 60% de la superficie del sector no implica la necesidad del cambio en el sistema de gestión urbanística, habiéndose determinada por la sentencia del Tribunal Supremo justicia es una decisión del planificador decir si la actuación urbanística ha de ser pública, y no sólo su control obligación, por iniciativa privada sin que la legislación autonómica de la comunidad de Madrid imponga ningún sistema predeterminado.

Por lo que hace a la teoría de la llamada 'base del negocio', desarrollada por la doctrina alemana, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato, y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido. Tal principio se halla presente en nuestro Código Civil en algunos supuestos concretos como el de la donación inoficiosa porque se tengan después herederos legítimarios (artículo 644 ), la aceptación de una herencia en la que apareciese después un testamento no conocido (artículo 997), o la repudiación de la herencia a título intestado sin noticia del ser heredero testamentario (artículo 1009).

Establece por su parte la STS de 21 de Diciembre de 2012 , en sede de error que:' . Es cierto que se contrata por razón de determinadas percepciones o representaciones que cada contratante se hace sobre las circunstancias - pasadas, concurrentes o esperadas - y que es en consideración a ellas que el contrato se le presenta como merecedor de ser celebrado. Sin embargo, si dichos motivos o móviles no pasaron, en la génesis del contrato, de meramente individuales, en el sentido de propios de uno solo de los contratantes, o, dicho con otras palabras, no se objetivaron y elevaron a la categoría de causa concreta de aquel, el error sobre ellos resulta irrelevante como vicio del consentimiento. Se entiende que quien contrata soporta un riesgo de que sean acertadas o no, al consentir, sus representaciones sobre las circunstancias en consideración a las cuales hacerlo le había parecido adecuado a sus intereses.

IV. Como se indicó, las circunstancias erróneamente representadas pueden ser pasadas, presentes o futuras, pero, en todo caso, han de haber sido tomadas en consideración, en los términos dichos, en el momento de la perfección o génesis de los contratos - sentencias de 8 de enero de 1962 , 29 de diciembre de 1978 y 21 de mayo de 1997 , entre otras -. Lo determinante es que los nuevos acontecimientos producidos con la ejecución del contrato resulten contradictorios con la regla contractual. Si no es así, se tratará de meros eventos posteriores a la generación de aquellas, explicables por el riesgo que afecta a todo lo humano.

En fin, aunque se parta de la base de que la causa de un negocio es el propósito de alcanzar un determinado resultado empírico mediante el contrato que se celebra, es decir, el fin abstracto y típico de cada contrato (causa específica), no se pueden olvidar las finalidades subjetivas de las partes; se está ante el problema de la causa contractual y las motivaciones individuales afectantes al contenido del negocio. «La causa es el móvil o fin inmediato, directo o más próximo, intrínseco del propio acto mientras que los motivos son móviles indirectos o remotos, psicológicos, individuales o puramente personales». Para que el propósito de las partes al celebrar el contrato pueda ser considerado como causa del mismo, «ha de ser común a ambas partes o, por lo menos, si una de ellas ha actuado con un propósito concreto, éste debe ser reconocido como tal y no rechazado por la otra, que quiere celebrar el contrato para conseguir ese propósito». Se ha afirmado que la cuestión puede ser examinada mejor si se tiene en cuenta la doctrina de la «causa concreta» o de la «incorporación» del motivo, de tal manera que no importarán los deseos o pretensiones individuales, ocultas o expresadas, sino que habrá que poner en claro cuál es el resultado o repercusión social del contrato, en cuanto esos motivos vengan a darle un especial sentido respecto a su calificación causal, es decir, la que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha conocido como «los motivos incorporados a la causa».

Para que la motivación de las partes llegue a tener la consideración de causa es preciso que sean conocidos o queridos por ambas partes y que estén exteriorizados o incorporados al contrato como determinantes de la declaración de voluntad, habiendo afirmado el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de febrero de 1956 que incluso los motivos ordinariamente irrelevantes pasan a tener trascendencia jurídica cuando se incorporan a la declaración de voluntad en forma de condición, modo, etc., de tal manera que llegan a formar parte integrante de la misma. Según sentencia de 22 de diciembre de 1981 (RJ 19815346), para que los motivos subjetivos repercutan en la plenitud del negocio, será necesario que sean conocidos por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concertado, operando a manera de causa impulsiva, doctrina corroborada por las de 15 de febrero (sic) y 1 de abril de 1982 (RJ 19821930), 30 de diciembre de 1985 (RJ 19856620) y 4 de mayo de 1987 (RJ 19873175).

Más recientemente la sentencia de 11 de abril de 1994 (RJ 19942787) viene a considerar la excepcional posibilidad de que esos móviles o motivos personales puedan tener trascendencia jurídica cuando se incorporan a la declaración de voluntad (condición, plazo, modo, etc.) a modo de causa impulsiva o determinante, requiriéndose para ello que sean reconocidos por ambas partes contratantes y exteriorizados o, al menos, relevantes. La sentencia de 30 de septiembre de 1988 (RJ 19886937) va más allá y exige expresamente que los móviles, para que alcancen la repercusión jurídica propia de la causa, habrán de ser reconocidos por ambos contratantes, que los eleven a condición determinante del pacto concertado y que tal reconocimiento ha de constar debidamente documentado. La sentencia de 19 de noviembre de 1990 (RJ 19908957) distingue entre causa de la atribución, causa de la obligación y causa de contrato (el por qué el atributario está jurídicamente facultado para recibir el desplazamiento patrimonial, fuente constitutiva de la obligación, o fin común perseguido en el negocio por las partes, respectivamente), y valora el conjunto de circunstancias que emergen de la situación subyacente que origina el negocio que se lleva a cabo, consiguiendo localizar un presupuesto de razonalibilidad que funda el intercambio de prestaciones efectuado, compatibilizando la valoración de la causa como elemento objetivo trascendente y los móviles internos de cada interesado. Nuevamente la sentencia de 21 de marzo de 2003 (RJ 20032915) viene a afirmar que se admiten los motivos casualizados cuando son asumidos por ambas partes.

De todo lo anterior no cabe sino afirmar la aceptación de los motivos como elementos de relevancia jurídica que no desvirtúan el concepto objetivo de causa, requiriéndose para que desplieguen su eficacia en el ámbito del desarrollo del negocio que hayan sido conocidos y asumidos por ambas partes, que lo hayan sido como determinantes del propio negocio y que como tal hayan accedido al contrato.

CUARTO.-Pues bien según las anteriores consideraciones no cabe reputar que la existencia del contrato se haya hecho depender de determinadas circunstancias como pueda ser el cambio de la gestión urbanística de los terrenos si bien es cierto que puede considerarse que ambas partes contratantes tenían conocimiento de la situación urbanística de las fincas que se vendían, y que tenían conocimiento de ambas y fincas formaban o podían formar parte del denominado PP-2 LOS MOLINOS, sin embargo resulta del todo obvio que en ningún momento ni expresa ni implícitamente hicieron depender la adquisición de los derechos o la resolución o pérdida los adquiridos de una circunstancia futura como lo sería el cambio de gestión en la ejecución del planeamiento urbanístico pasando a ser del sistema de expropiación al sistema de compensación o cualquier otro que puedes resultar más favorable para los intereses de la demanda. En este sentido y como quedado plenamente acreditado en autos no son hechos de los que se hace depender ni expresa ni tácitamente la adquisición derechos de un acontecimiento futuro o incierto, el cambio de la gestión en el planeamiento urbanístico, sino que cuando se celebró el contrato ya era conocido que el desarrollo urbanístico del plan parcial sido hacer por el sistema de expropiación, y por ese mismo sistema se han realizado todas las actuaciones administrativas, por lo que no cabe sino concluirse que no se ha producido ningún nuevo acontecimiento que resulte contradictorio con los datos tenidos en cuenta por los contratantes en el momento de efectuar el contrato. Otra cosa es que para las expectativas personales de la sociedad recurrente se esperase que se produjese un cambio en la gestión urbanística del plan parcial, o que incluso como consecuencia de los recursos administrativos interpuestos se produjera una modificación por los Tribunales de dicha gestión pasándose de la expropiación al sistema de compensación, pero lo cierto es que dicha situación no pasaba de ser una mera intención, una mera esperanza por parte de los gestores de la cooperativa que no se ha visto acompañado por el éxito, pero que no constituye un motivo causa lizado para ambas partes contratantes, ni en ningún momento ni expresan y tácitamente se hizo depender la adquisición o pérdida los derechos adquiridos a la modificación de las normas de planeamiento urbanístico en lo que se refiere a la gestión del denominado plan parcial los molinos, por lo que no puede entenderse producida ninguna condición resolutoria tácita, que no existe, ni desde luego puede entenderse producida una alteración sobrevenida de las circunstancias que se tuvieron en cuenta momento de contratar, por realmente al no se producido ningún cambio en la gestión urbanística, ni haberse hecho constar así en el contrato, los derechos urbanísticos que le correspondían a la parte actora son precisamente los que obtenido es decir la entrega de las fincas en el procedimiento expropiación, y ni siquiera se usó las posibilidades que la legislación urbanística tienen cuenta en esta clase de actividades privadas sin ánimo de lucro que tienen por objeto la construcción de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, sin que conste que haya interesado su participación en la fase de disposición del patrimonio público del suelo al que han de incorporarse los bienes expropiados para la ejecución del sistema. Por todo ello los argumentos se desestiman.

QUINTO.-Por lo que hace al resto las afirmaciones que se contienen en el recurso no resulten atendibles y ello por cuanto pretende ir haciendo puntualizaciones a determinadas apreciaciones contenidas en la sentencia. En primer lugar respeto posible enriquecimiento injusto en el que habría incurrido los demandados lo cierto que el mismo no procede y ello porque la decisión de compra de las fincas fue una decisión enteramente libre de la sociedad cooperativa, haciéndolo para después construir sobre dichas parcelas, pensando que una futura reforma del sistema de gestión urbanística del suelo le favorecería lo que no es el caso de autos pero desde luego ello no supone sino un riesgo inherente a este tipo de operaciones, sobre todo cuando se compararan fincas que luego van a ser integradas dentro de un procedimiento urbanístico y sin que se hayan determinado las facultades urbanísticas que van a tener cada una de las parcelas, y desde luego no puede extraerse un enriquecimiento injusto del hecho de que los demandados no haya abonado nada por el 50% de las fincas rústicas cuyo dominio detentan pues es evidente que tales fincas serán también integradas dentro el proceso de urbanizar en las circunstancias que se determinen, y desde luego resulta obvio que la parte demandante que sólo había adquirido el 50% de la propiedad de las fincas se encuentran en la misma situación por lo que la alegación que se hace resulta completamente inútil

Inútiles también resulta las apreciaciones acerca de la falta diligencia de la cooperativa, pues es evidente que constituyéndose en una asociación si bien sin ánimo de lucro con la intención de construir viviendas de protección oficial y además para un importante número cooperativistas, parece evidente que un elemental criterio de prudencia era enterarse primeramente de cuáles eran los mecanismos de gestión lo que se iba a cometer en el desarrollo urbanístico en donde se pretendía actuar; que existían gestores de las cooperativas que suelen ser personas con ciertos conocimientos acerca del particular y que desde luego pudieron y debieron haberse informado de cuál era la situación urbanística de las fincas, lo que al parecer conocían aunque esperaban que se produjera un cambio en el sistema de gestión elegido cambio que no se producido. Y lo que resulta las alegaciones acerca de que no hubiese redactado o dejado de redactar las estipulaciones contractuales, por lo cite verdad es que la desestimación de la demanda no se realiza por aplicación del artículo 1288 del código civil sino que razonamiento que se hace en la sentencia es un razonamiento 'a fortiori'..

En fin por lo que hace a la proscripción de enriquecimiento injusto, que la parte apelante sostiene que se produce a favor de los demandados debe destacarse que TS 16 Febrero 2006.

Según reiteradamente ha declarado esta Sala, la doctrina del enriquecimiento injusto o sin causa no puede invocarse para revisar cualquier desplazamiento o atribución de bienes desde la perspectiva de la equivalencia de prestaciones, cosa que sería incompatible con el principio de seguridad jurídica y de libertad de pactos en que se apoya el tráfico patrimonial. Entre los requisitos que deben integrar dicho enriquecimiento para dotarlo de relevancia en el mundo de las obligaciones -incremento patrimonial o elusión de una pérdida, correlativo empobrecimiento de la otra parte y ausencia de causa negocial o legal que justifique la desarmonía producida-, es preciso negar la concurrencia del último y principal de ellos, entre otros casos, cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de una expresa disposición legal que lo autoriza ( STS de 31 de julio de 2002 , entre otras muchas), pues constituye justa causa del enriquecimiento producido la legitimación prestada por una regulación legal que lo admite o lo tolera en aras del interés social ( STS de 18 de febrero de 2003 ).

En definitiva, como ha dicho la reciente STS de 21 de octubre de 2005 , «el enriquecimiento sin causa no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por las leyes, pues entre otras razones, no está a disposición del juzgador corregir, en razón de su personal estimación sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicación de las normas. Y esta Sala ha dicho que el enriquecimiento sin causa solo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, que aquí se produce y se ha explicado. ( Sentencias de 18 de enero de 2000 , de 5 de mayo de 1997 , de 4 de noviembre de 1994 , de 19 de febrero de 1999 , entre otras muchas)». Pues bien el presente caso resulta que el supuesto enriquecimiento que ha podido producirse no proviene de ninguna maquinación de la parte demandada, sino que la expropiación de los terrenos se produce en virtud de las decisiones administrativas y ello en virtud de lo dispuesto en las normas de planeamiento urbanístico, normas que eran perfectamente conocidas con anterioridad a la concertación del contrato, por lo que ninguna eficacia puede tener la doctrina del enriquecimiento injusto, sino que lo ocurrido es que se ha adquirido unas fincas que se esperaba que iban a ser integrada dentro de procedimiento urbanístico y que se sabía también el sistema de gestión elegido, la expropiación, por lo que lo que se ha producido no es sino un riesgo propio contrato y la pérdida del valor que pueda tener la parcela tiene una justificación legal por aplicación de las leyes administrativas. En lo que se refiere a la actuación de la segunda las parcelas que ha sido parece ser calificada de zona verde los motivos que sustentan el recurso no pueden prosperar ni ser atendidos. Sobre ello deben hacerse las demás consideraciones que hasta el momento es decir que lo que la parte actora adquirió era unas parcelas a sabiendas de que se van a integrar dentro de un programa o planeamiento urbanístico concretamente el plan parcial del sector 02 Los Molinos de la localidad de Getafe, planteamiento urbanístico que se va a realizar por el sistema de expropiación lo que determinaba que eran las autoridades administrativas las que llevaban en exclusiva la dirección del proceso por medio de dicho sistema, pasando a ser propietarias del suelo por medio de las correspondientes protecciones. Es cierto que con posteridad dentro del desarrollo el Plan Parcial la parcela sido considerada como zona verde, pero no es menos cierto que frente a la pretensión de la parte demandada de que precisamente se produjera la expropiación de dicha parcela para integrarse dentro del planeamiento, fue la parte demandante la que se opuso a la expropiación de dicha parcela alegando ser la propietaria del 50% de la misma, lo que por cierto choca de manera frontal con las pretensiones actuales en las que al parecer manifiesta no ser propietarias de las parcelas sino tan sólo de los supuestos derechos urbanísticos. Por otra parte no cabe duda que ha sido la actuación de la propia demandante como propietario del 50% la parcela la que ha determinado que no se produjera actuaciones propias de la supuesta parcela y que por lo tanto se había producido un mayor aprovechamiento de la misma lo que solamente le es imputable a la parte recurrente que se opuso a la expropiación de la parcela prestada por los demandados. Por ello y a la vista de cómo se ha dicho con anterioridad la parte demandante era o debía ser plenamente consciente de lo que se adquiría, que no ha sido unas parcelas calificadas como sólo rústico y que iban a integrarse dentro del planeamiento urbanístico en el denominado sector los molinos, adquirió la referidas parcelas así bien desde cuál era su situación legal y urbanística y solamente con la pretensión o con la intención de poder modificar de gestión del planeamiento elegido, entre expropiación, por otro que pueda resultar más favorable sus intereses lo que no se produjo, por lo que no puede venir ahora a pedir la resolución de un contrato que resultó perfecto y mucho menos respecto de dos parcelas de las que ha realizado actos dominicales como son el acudir al acto de adjudicación y el pago del justiprecio por parte del 50%, y negarse procedimiento de expropiación de la segunda las parcelas socapa de ser propietario del 50% las mismas, por lo que el argumento se desestima.

Por último en lo que se refiere al resto los argumentos , supuesta infracción de la doctrina del 'alliud pro allio', así como la impugnación de la valoración de los contratos realizada por la sentencia apelada que como ya hemos dicho resulta procedente el fundamento de derecho que antecede en y así mismo hemos desarrollado convenientemente la frustración de la finalidad del contrato, y en la existencia de una cláusula o condición implícita que ya sido desestimadas en los párrafos anteriores, por lo que no cabe otra solución que la desestimación del recurso con correlativa confirmación de la sentencia.

SEXTO.-A tenor de lo previsto en el artículo 398 de la L.E.Civil , procede imponer las costas procesales causadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez, en nombre y representación de GETAFE CAPITAL DEL SUR, SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA, contra Sentencia de fecha 11 de Noviembre de 2015 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de primera Instancia nº 1 de Getafe en autos de Juicio Ordinario nº 183/2015, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el art. 477.2.3 º y 3 LEC , y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DF. 16ª LEC en relación con el art. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.