Sentencia CIVIL Nº 319/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 322/2016 de 09 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 322/2016 2º
JUICIO VERBAL NÚM. 472/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 MARTORELL
S E N T E N C I A N ú m. 319
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
En la ciudad de Barcelona, a nueve de junio de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Juicio verbal, número 472/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Martorell,
a instancia de SOCIEDAD PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU, S.L., contra ADVANT TRADE NETWORK
S.L.N.E., Teodulfo y Amanda , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación
interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de diciembre de 2015 por
el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales María Gallardo de la Torre en nombre de PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU SRL, contra ADVANT TRADE NETWORK SLNE, Amanda y Teodulfo debiendo ABSOLVER a los demandados de las pretensiones de la demanda, siendo las costas a cargo de la actora'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de junio de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene solidariamente a ADVANT TRADE NETWORK SLN /arrendataria), y a Dª Amanda y a su esposo D.

Teodulfo (avalistas) a pagar a CORPORATIVA BLU SLR la suma de 3.837# 27 € (integrados por 1602#16 € desperfectos sin contar la reparación del pavimento deducidos los 4.400 € de fianza, doc 17 ..., reparación del pavimento exterior, 2.046 #11 €, coste compra escalera y su transporte, 189 €), suma que se redujo a 3,365#13 € en la audiencia previa (descontando la escalera y 1762#97 por reparación del pavimento). A dicha pretensión se opusieron los demandados, partiendo de que debe estarse al documento de constatación de daños suscrito en el momento de la entrega (que se hizo dos días después y a plena luz del día, y lo redactó la actora), que es liquidatorio respecto del total de los desperfectos, que la nave se devolvió en mejor estado del que fue entregada, incluso pintada (según el mismo reportaje fotográfico), pretendiendo la actora un enriquecimiento injusto al añadirse nuevas partidas en los docs. 8,9 y 11 (que parecen renunciarse en la audiencia previa, aunque se mantiene la reparación del pavimento no reconocido en el referido documento), impugnándose la pericial (en cuanto reconoce como desperfectos lo que deriva del normal uso de la nave).

La sentencia de instancia desestima la demanda, con expresa imposición de las costas a la actora.

Frente a dicha resolución se alza ésta, reiterando su pretensión inicial (audiencia previa) por errónea valoración de la prueba (respecto de que la nave no fue devuelta en las mismas condiciones en que fue entregada), insistiendo en que en el momento en que se suscribió el documento anexo a la renuncia del contrato, era de noche y no existían las pantallas fluorescentes de la nave (recibidos por la arrendataria al inicio del arriendo), por lo que no se pudieron inspeccionar adecuadamente todos los elementos, y se constataron unos desperfectos que no eran los únicos, aludiendo a la pericial del arquitecto Sr. Federico (constatando una relación que responde a lo establecido en el contrato), así como infracción del art. 7 CC (actos propios).

Consecuentemente, se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.



SEGUNDO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art.

1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato (o, en su caso, sin perjuicio de pacto en el momento de la devolución ), en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico, que es lo que ha ocurrido en el presente supuesto .

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta.

De lo expuesto puede inferirse que lo establecido en el contrato, en relación con las citadas presunciones legales, decae ante un pacto posterior, en el momento de la devolución, en el que, estando presentes ambas partes, han procedido a la inspección del local, constatando las posibles deficiencias y carencias, y han establecido el estado en que ha de devolverse el local.



TERCERO.- Dicho lo cual, conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) la CORPORATIVA BLU SLR y ADVANT TRADE NETWORK SLNE concertaron en 22.12.2008 un contrato de arrendamiento sobre la nave, propiedad de la primera, 'NAVE C-5', sita en el Camí Ral, 82 de Esparraguera, por 5 años y por una renta de 2.200 €/mes entregándose una fianza de 4.400 €, constando en el mismo, como avalistas de las obligaciones de la arrendataria, la administradora de ésta y su esposo; de cuyo contrato merecen destacar los siguientes extremos: a) la arrendataria 'declara conocer las características y estado de conservación de la nave,...y aceptarlas expresamente'; b) la arrendataria acepta expresamente mantener y conservar la nave 'en el mismo estado que se le entrega'; c) son de cuenta y cargo de la arrendataria los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan (cláusulas 10ª y 15ª); d) no podrá realizar obras de clase alguna en la nave, sin previo permiso por escrito de la propiedad o del Administrador; e) al contrato se une un inventario de 'útiles instalados' en la nave, entre ellos, pantallas fluorescentes y 4 grandes focos de iluminación y escalera mecánica interior (f. 6 y ss) 2) en 8.12.2015, la demandada renunció al contrato, entregando un juego de llaves y la posesión del local a la actora, constatando en la renuncia que existen palets con bidones conteniendo material y otros, materiales de obra, comprometiéndose a retirarlos), quedando pendiente de liquidación la fianza a 'compensar' en su momento, y liquidándose los suministros, y remitiendo a un documento anexo en el que 'se hace constar la situación actual...de la nave...y se detallan los diferentes temas o conceptos a solucionar o regularizar por parte de la arrendataria' (sic, f. 12); efectivamente, en anexo a dicho escrito ('anexo al contrato de renuncia'), no fechado, suscrito por ambas partes se alude a 'conceptos o temas a solucionar o reparar por la parte Arrendataria' que se relacionan: a) recolocar las pantallas de doble fluorescente, en las dependencias del altillo ....deben quedar debidamente instaladas y en funcionamiento'; b) retirar la obra del lavadero, dejando el firme del suelo en su anterior situación ubicación original; extraer piezas ancladas en las paredes y tapar sus agujeros; c) colocar las vigas de hierro en su ubicación original; d) restituir a su lugar la 'escalera de gran altura' (f. 13) 3) a través de burofax de la actora de 22.12.2014 (f. 14), aparte de recordar el cumplimiento del referido anexo, la actora detalló, aparte, una serie de elementos deteriorados, que, dice entonces, 'no fueron advertidos' (agujeros en suelo de hormigón, en paredes, armazón de cerramiento en el altillo desplazado, defectos y roturas en los mármoles,...), así como a la retirada de los aparatos de aire acondicionado, de la arrendataria, debiendo tapar los agujeros.

4) fue contestado por el abogado Sr. Apolonio , en el sentido de 'estar en disposición de realizar las actuaciones a que se refiere el documento anexo al de entrega de la posesión' y la retirada de los aparatos de aire acondicionado (f. 16) 5) a su vez, la actora contestó a dicho burofax en 19.1.2015 en el sentido de que debían realizarse con urgencia, reiterando las actuaciones no incluidas en el anexo, constatadas, según el mismo, tras una inspección detenida (f. 19) 6) por mail de e 9 de febrero de la demandada alude a que el local está en 'mejores condiciones' que el recibirlo, habiendo realizado mejoras, y estando conformes con las actuaciones asumidas, a que se ha hecho referencia en el extremo 4 anterior (f. 22 y 23); fue contestado por la actora por el mismo conducto (f. 24), en el sentido de que sin más demora, debían señalar las obras a realizar para corregir y reparar todos los daños ocasionados, y día y hora en el que se iban a presentar los operarios con tal fin.

8) A instancia de la actora se elaboró informe técnico con reportaje fotográfico (cuyo objeto es 'reflejar los desperfectos existentes derivados del uso del edificio y de su entorno dentro de la parcela'), por el arquitecto Sr. Federico en 23.12.2014, levantándose acta notarial 30.1.2015 (f. 8 y ss, reconociendo el Sr.

Amanda que las fotografías reflejan el estado de la nave en el momento de su devolución); en aquél se detallan todas las obras exigidas por la actora en sus comunicaciones. El mismo técnico, realiza otro informe fotográfico en 24.3.2015 (f. 48 y ss), constatando que 'algunas de las deficiencias o desperfectos....han sido reparados', y 'algunos ... se han dejado mal acabados'; al respecto, por su contenido, se comparte la valoración efectuada en el fundamenti 4º (antepenúltimo párrafo, f. 248) de la resolución recurrida...

9) Siguió intercambio de comunicaciones entre las partes de parte de la actora para el 'reinicio' de las reparaciones hasta su completa finalización al quedar trabajos 'pendientes'(f. 73 y ss) 10) La actora realizó una serie de actuaciones para la reparación que requería de la demandada, referidas a elementos que no estaban en el anexo pactado en la devolución

CUARTO. - Por de pronto, las actuaciones recogidas en el anexo, que asume el arrendatario, y suscribe la actora, no supone una relación de desperfectos propiamente dichos, derivados del mal uso o negligencia de la arrendataria: colocación de tapas de fluorescentes, retirar lavadero, tapar agujeros propios de la colocación de estanterías necesarias para el uso de la actividad, desplazar unas vigas de hierro que estaban depositadas en el exterior de la nave, restitución de una escalera de mano (que se renunció en la audiencia previa), así como la lógica asunción de la partida referida a la retirada de los aparatos de aire acondicionado, que eran de la arrendataria, debiendo tapar los agujeros, sin perjuicio de que voluntariamente, por el operario Sr. Isidro se arreglase un bajante de aguas pluviales a indicaciones de la propiedad.

La relación de tales actuaciones, aceptada por ambas partes, aneja al documento que plasma la entrega material de la posesión, es un acto válido en derecho, espontáneo y libre, inequívoco, indubitado y concluyente, incompatible o inconsecuente, según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse al mismo respecto de la pretensión de incluir otras actuaciones, habiendo actuado las partes con plena conciencia para producir o modificar el sentido del acto anterior, que causó estado definiendo inalterablemente su posición, y generando razonablemente una expectativa primigenia y legítima en la arrendataria.

Ciertamente en la renuncia se entregan llaves y local, pero en el documento relacionando las actuaciones, que pactan las partes, no consta fecha ni hora (al respecto dice la actora que fue por la noche - cuando no estaban los fluorescentes, en lo que basa que no fue una inspección detallada - y la demandada, dos días más tarde), pero en todo caso, no existe reserva para inspección posterior más profunda y no consta que la inspección o supervisión del local se hiciese de una forma precipitada y en precarias condiciones, máxime ante la exhaustividad de actuaciones que se plasman en el referido acuerdo y la no constancia de un estado concreto previo al arriedo; y sólo es en las posteriores comunicaciones (incluso en la pericial) donde se van incluyendo nuevas desperfectos y/o reparaciones, no contenidas en el anexo a la renuncia Y esas actuaciones que se intentan repercutir a la demandada no se encuentran en el referido documento de renuncia (lo que, en relación con la testifical del Sr. Leovigildo -contratado temporalmente por la demandada, f. 232 y 233 -, quien realizó las actuaciones relacionadas en el anexo - sin perjuicio de realizar otras a instancia de la actora -, solo puede significar que se realizaron por la demandada, e incluso que se realizaron bajo la supervisión de la propiedad).

Sin duda, de declararse ahora exigibles, en relación a las pactadas y asumidas, supondría una infracción del art. 1256 y de la doctrina de los actos propios.

En este sentido, abundando en lo expuesto en la resolución recurrida (amplia relación jurisprudencial en el fundamento 3º), declara el Tribunal Constitucional que 'la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos' ( STC 73/1988, de 21 de abril ) . Y Con posterioridad, el Tribunal Supremo, a través de una extensa jurisprudencia, establecerá las bases, requisitos y contenido de esta regla, en reiterada doctrina (Sentencias 5.10.87 , 16.2 y 10.10.88 ; 10.5 y 15.6.89 ; 18.1.90 ; 5.3.91 ; 4.6 y 30.12.92 ; y 12 y 13.4 y 20.5.93 , entre otras) la de que el principio general del derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior.' ( STS 30.10.1995 , y en el mismo sentido 10.7.1997 , 16.2.2005 , 9.12.2010 , 9.3.2012 , 25.2.2013 , 3.12.2013 , entre muchas otras).



QUINTO.- Por lo demás, a la vista de la sentencia en relación con la prueba efectivamente practicada, y como ya tenemos dicho en reiteradas resoluciones, 'este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000,... ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5.10.1998 , 19.10.1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ,...) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior , cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez ad quem se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 )'.



SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta Sala a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad PATRIMONIAL CORPORATIVA BLU SLR contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona, Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/ a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.