Sentencia Civil Nº 32/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 640/2009 de 24 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00032/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7009698 /2009

RECURSO DE APELACION 640 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 381 /2006

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 381/2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MADRID

De: LUGAR CENTRO INMOBILIARIO, S.L.

Procurador: JUAN TORRECILLA JIMENEZ

Contra: Marcelino , Clara

Procurador: ANIBAL BORDALLO HUIDOBO

Ponente : ILMA. SRA. Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº32

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En Madrid, a veinticuatro de enero de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 381/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 8 de Madrid , seguidos entre partes, de una como demandante-apelante LUGAR CENTRO INMOBILIARIO, S.L. y de otra, como demandado- apelado D. Marcelino y Dª Clara .

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARGARITA VEGA DE LA HUERGA .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, en fecha 13 de mayo de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Torrecilla Jiménez en nombre y representación de "LUGAR CENTRO INMOBILIARIO, S.L.", contra D. Marcelino y Dª Clara debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos dirigidos contra ellos, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de enero de 2011

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto

en cuanto se opongan a los que se recogen a continuación.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio ordinario número 381/2008, tramitado en el Juzgado el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, instado por LUGAR CENTRO INMOBILIARIO S.L. contra don Marcelino y doña Clara sobre reclamación de 20.323,20 €, en virtud de contrato de mediación o corretaje formalizado el 25 julio 2006, para la venta de la vivienda propiedad de los demandados, sita en la CALLE000 número NUM000 , escalera NUM001 , NUM002 , de Madrid.

La sentencia desestima la demanda al entender que cuando los demandados vendieron su vivienda el 26 abril 2007 ya se había extinguido por revocación el contrato de mandato que tenían suscrito con la inmobiliaria demandante. Entiende que el contrato, transcurridos los tres meses iniciales de duración hasta el 1 de noviembre 2006, quedó renovado tácitamente por otros tres meses más, hasta el 1 de febrero de 2007.

Contra dicha sentencia interpone la parte actora recurso de apelación alegando error en valoración de las pruebas practicadas , entre ellas de la declaración del director de la demandante, del demandado y del documento número tres aportado por la actora, consistente en el contrato de venta en exclusiva suscrito el 25 julio 2006, pues de dichas pruebas puede concluirse que los demandados vendieron, sin la mediación de la actora, a terceros, clientes que habían visitado previamente en dos ocasiones con la inmobiliaria demandante la vivienda, estando vigente el contrato de exclusiva. Al no manifestar los demandados de forma escrita la anulación del contrato, con 15 días de antelación a la fecha de su finalización (cláusula tercera ), el contrato seguía vigente, renovado por otros tres meses desde el uno febrero de 2007 y hasta el uno de mayo. No existe prueba fehaciente y legal que acredite la anulación del contrato por parte de los propietarios demandados.

-- La propia sentencia si bien dice que en el momento de la venta, el 26 abril 2007 , el contrato se encontraba extinguido, posteriormente afirma que el contrato se encontraba de nuevo renovado a partir del uno de febrero del 2007.

-- En ningún momento la demandante ha dado de baja en el portal inmobiliario idealista.com el anuncio de venta de la vivienda en cuestión, siendo el propio demandado quien lo dio de baja sin consentimiento ni comunicación a la actora.

-- La demandante devolvió las llaves de la vivienda en marzo del 2007 porque así se lo solicitó el propietario, sin que ello suponga la extinción del contrato de venta en exclusiva.

-- La actora tampoco retiró nunca los carteles-anuncio del centro inmobiliario y del edificio de la vivienda.

--Los demandados han ejercido competencia desleal, puesto que mientras la actora ofertaba la vivienda por un precio de 584.000 € primero, 581.000 € después y por último 571.000 €, los demandados gestionaban la venta por su cuenta por 534.941 €, por lo que la demandante tiene derecho al cobro de los honorarios convenidos contractualmente, es decir al 3%, al no haberse perfeccionado la compraventa con su mediación.

A dicho recurso se oponen los demandados que solicitan la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Como ya ha mantenido ésta Audiencia P., Secc 21ª, en sentencia de 21-2-2006 (EDJ 2006/35367) el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen en el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil (CC), siéndole de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicios, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S. 973/1994 de 4 de noviembre de 1994, EDJ 1994/8684 ; 654/1994 de 4 de julio de 1994, EDJ 1994/11851 ; 22 de diciembre de 1992, EDJ 1992/12740 ; 21 de mayo de 1992, EDJ 1992/5087 y 26 de marzo de 1992 , EDJ 1992/2938, entre otras). El mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa (art. 1713 párrafo segundo del C.C : "para enajenar se necesita mandato expreso"), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través

de su actividad propia y genuina, que es pregestora, consistente en hacer posible una contratación, por lo que precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S.: 19 de octubre de 1993 , EDJ 1993/9253 ; 21 de mayo de 1992 ; 26 de marzo de 1992, EDJ 1992/2938 y 10 de marzo de 1992 , EDJ 1992/2317 ). El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( Sentencias de la Sala 1ª del T.S.: 973/1994 de 4 de noviembre de 1994, EDJ 1994/8684 ; 654/1994 de 4 de julio de 1994, EDJ 1994/11851 y 1140/1993 de 30 de noviembre de 1993 , EDJ 1993/10900, entre otras).

Por su parte la reciente sentencia del T.S. Sala 1ª de 13-6-2006 ( EDJ 2006/ 89253) declara que el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio. De manera que cesa su labor cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final ( sentencia de la A.P. de Madrid de 5-4-2006 , EDJ 2006/ 68702).

TERCERO.- Teniendo en cuenta la doctrina anterior, el recurso ha de prosperar, si bien por cantidad inferior a la solicitada en la demanda.

Consta en autos el contrato de mediación inmobiliaria de fecha el 25 julio 2006, suscrito entre las partes, cuya validez inicial se establece, según la cláusula tercera, desde el uno de agosto hasta el uno de noviembre de 2006 , añadiendo a continuación que "este plazo se presumirá en lo sucesivo tácitamente renovado por igual período de tiempo, a no ser que sea expresamente anulado de forma escrita con 15 días de antelación a la fecha de su finalización". La cláusula quinta establece una comisión a favor de la demandante del 5% más IVA sobre el precio real de

venta, porcentaje que según nota manuscrita se modifica al 3%. Admiten los demandados que el contrato se renovó por otros tres meses, hasta el 31 enero de 2007, si bien reconocen igualmente que no anularon de forma escrita el mismo con 15 días de antelación a la fecha de su finalización. La actora por su parte mantiene que el contrato siguió vigente por otros tres meses, hasta el uno de mayo de 2007.

Se acredita en autos que don Esteban y doña Debora llegaron a conocer la vivienda, propiedad de los demandados, a través y gracias a la mediación de la actora, efectuando una primera visita el 17 febrero 2007 así como en otra ocasión, que la Sra. Debora fija en el 22 febrero, en la que acudieron junto con una persona, el señor Mauricio (que se dedica a las reformas de viviendas) con la idea de que les hiciera un presupuesto sobre las reformas que entendían precisaba la vivienda en cuestión. A pesar de la impugnación de los demandados, el documento número 37 de la demanda justifica la primera visita referida, reconociendo en prueba de testigos su firma los Sres. Esteban y Debora .

Como elemento asimismo indiscutido se pone de manifiesto que con fecha 26 abril 2007 los demandados venden como propietarios la finca sita en CALLE000 número NUM000 , séptimo NUM001 letra NUM002 , a don Esteban y doña Debora por el precio de 534.941 €, según escritura pública aportada por don Marcelino .

No hay elemento probatorio que respalde la alegación de los demandados de que verbalmente extinguieron el contrato a finales de enero del 2007, pues de ser así no parece lógico ni comprensible que la inmobiliaria siguiera enseñando la vivienda a posibles interesados en su compra ni dispusiera de las llaves de la misma.

A la vista de todo ello cabe concluir que los demandados se han aprovechado de las gestiones de la actora, vendiendo su casa a quienes ya la habían visitado a través de la agencia, sin que quepa acoger la alegación de los demandados de que el contrato había expirado el 31 enero 2007, cuando precisamente la primera visita de la vivienda por quienes luego la compraron fue, como se ha dicho, el 17 febrero de dicho año, solicitando asimismo un presupuesto para la reforma de la casa a la persona indicada por la inmobiliaria, con quien volvieron a visitarla ese mismo mes. Luego se evidencia la mediación de la actora ya que fruto de sus iniciales gestiones los Sres. Esteban y Debora conocieron la vivienda y sus características así como el precio solicitado, por lo que se ha generado su derecho al cobro de la comisión pactada.

Conclusión que no se ve impedida por la cancelación de los anuncios de la oferta de venta en el portal inmobiliario idealista.com , pues -como informa este- el 10 agosto 2006 se da de alta el anuncio de la vivienda con la cuenta de la agencia Lugar Centro Inmobiliario S.L., que es dado de baja el 5 marzo 2007, baja que "parece responder a una solicitud del propietario, ya que en ese momento se activa el anuncio... de un usuario particular", explica además que es política de la empresa que un anuncio no puede estar publicado por duplicado por dos personas o entidades distintas a la vez, de manera que en este caso concreto Lugar Centro Inmobiliario S.L. tenía publicado el anuncio y el particular al intentar publicar el mismo anuncio no puede, situación que una vez detectada se avisa al particular para que, justificando la propiedad del inmueble, se pueda dar de baja la inmobiliaria y publicar él el anuncio.

De lo anterior se desprende que no puede afirmarse que la actora cancelara o diera de baja el anuncio sobre la oferta de venta por su sola decisión, baja que en cualquier caso se produjo el 5 marzo 2007, esto es después de las visitas de quienes al final adquirieron la vivienda directamente a los propietarios, fecha prácticamente coincidente con la fijada por los demandados en su escrito de contestación (6 marzo 2007) en que Lugar Centro Inmobiliario les devolvió las llaves del piso.

Procede en consecuencia conceder a la demandante la comisión pactada, esto es el 3% del precio que consta en la escritura pública (534.941 €), más el IVA correspondiente, esto es 16.048,23 € que más el 16% dan un total de 18.616 euros , y no la cantidad solicitada de 20.323,20 € que corresponde al 3%, más IVA, pero de 584.000 €, que es el precio de la vivienda fijado inicialmente en el contrato de mediación suscrito entre las partes, pues es evidente que ese precio es susceptible de posteriores modificaciones por voluntad exclusiva de los dueños del piso, como efectivamente ocurrió en este caso, generándose la comisión sobre el precio real de venta y no sobre el que conste en el encargo de venta. Todo ello supone que la demanda ha de ser estimada parcialmente, al igual que el presente recurso de apelación.

CUARTO.- Las costas de la primera instancia no se imponen a ninguna de las partes, al estimarse parcialmente la demanda (artículo 394.2 de la LEC ). De igual modo tampoco procede la condena de las costas causadas en esta alzada al acogerse en parte el recurso (artículo 398.2 de la LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Juan Torrecilla Jiménez, en nombre y representación de la mercantil LUGAR CENTRO INMOBILIARIO S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, de fecha 13 de mayo de 2009, en el procedimiento ordinario nº 381/2008 debemos revocar y revocamos parcialmente la misma y en su lugar dictar la siguiente:

"Con estimación parcial de la demanda promovida por LUGAR CENTRO INMOBILIARIO S.L. contra DON Marcelino Y DOÑA Clara , debemos condenar y condenamos a los demandados a que paguen a la actora la cantidad de dieciocho mil seiscientos dieciséis euros (18.616 euros) más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias".

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala lo acordamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a