Sentencia Civil Nº 32/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 17/2014 de 18 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00032/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 17/14

JUICIO ORDINARIO Nº 394/11

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 2 DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 32/14

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. José Francisco López Pujante.

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 18 de febrero de 2014.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 394/11 -Rollo nº 17/14-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de San Javier, entre las partes: como actor Inversiones Dos Mares SL, representado por el/la Procurador/a D. Francisco Berenguer López y dirigido por el Letrado D. José Ángel Abad Martínez, y como demandado Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representado por el/la Procurador/a Dª Rosa N. Martínez Martinez y dirigido por el Letrado D. Javier Hernández Cuenca . En esta alzada actúa como apelante Inversiones Dos Mares SL y como apelado Comunidad de Propietarios DIRECCION000 . Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero: Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº 394/11, se dictó sentencia con fecha 11 de junio de 2013 , aclarada por auto de fecha 19 de julio de 2013, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Desestimando la demanda interpuesta por Inversiones Dos Mares SL, representada por el Procurador D. Francisco Berenguer López contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000 : primero: absuelvo a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra; segundo: todo ello se entiende con expresa imposición a la actora de las costas procesales'.

Segundo: Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por Inversiones Dos Mares SL que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 17/14, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 18 de febrero de 2014 su votación y fallo.

Tercero: En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia totalmente desestimatoria de la demanda formulada. En primer lugar se impugna dicha resolución por infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incongruencia extrapetita al apreciar de oficio dos excepciones procesales no alegadas por la parte demandada. Entiende que esta estimación de dichas excepciones deriva de una cadena de errores de la juzgadora a quo al confundir la junta de 22 de abril de 2010, no impugnada, con la junta de 28 de abril de 2011, que es la que realmente ha sido impugnada, y de ahí que estime la caducidad de la acción y la falta de legitimación al haber votado favorablemente al acuerdo, circunstancias ambas que se darían con respecto a la junta del año 2010 pero no con relación a la junta impugnada celebrada en el año 2011, por lo que entiende que debe revocarse dicha resolución y entrar al fondo del asunto debatido. Con respecto a éste se considera que es contrario a la ley y a los estatutos el acuerdo 6º de la junta de 28 de abril de 2011 en el que se prevé una bonificación en los presupuestos que oculta una auténtica sanción a los propietarios morosos, evitando de esta forma la necesidad de adoptar dicho acuerdo en junta general violando además el principio de imagen fiel propio de toda contabilidad. Como segundo motivo de impugnación de fondo se considera que la sentencia contiene una motivación confusa sobre la interpretación del gasto entre los locales comerciales, surgiendo una discusión entre el número de locales registrales y los realmente existentes, de forma que la comunidad carga gastos por ocho locales cuando en realidad solo existen tres, hecho que también es aceptado por la comunidad al librar tres recibos de gastos, uno por cada local, por lo que debe modificarse la distribución de gastos por igual aprobada.

Por la comunidad apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia. Por lo que respecta a la imputación a tres o a ocho locales, señala que son ocho los locales registrales sin que conste acuerdo alguno de agrupación de los existentes en tres locales, habiendo sido esta la forma de actuar de la comunidad desde el año 1986 cuando se constituyó la comunidad. Por lo que respecta al segundo de los objetos de la acción ejercitada, recuerda que en el acta del año 2010 se aprobó un aumento del 25 % del presupuesto, así como una bonificación a aquellos propietarios que pagaban en tiempo, acuerdo alcanzado por unanimidad, lo que no constituye un recargo por demora como erróneamente lo entiende el apelante.

Segundo : El primer motivo de apelación interpuesto radica en la infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incongruencia extrapetita, al haber apreciado la juzgadora de instancia dos excepciones de naturaleza procesal de oficio y que no habían sido alegadas por la parte demandada ni en su contestación ni en la audiencia previa, por lo que no resultó posible defenderse de las mismas.

El motivo debe ser estimado, si bien es preciso resaltar que no existe incongruencia en la sentencia apelada, sino un evidente error en la toma de consideración de qué junta fue la impugnada en la demanda inicial de este proceso. Y no existe incongruencia porque las dos excepciones aplicadas en la sentencia, falta de legitimación activa al haber estado presente y votado a favor del acuerdo impugnado y la caducidad de la acción por haber transcurrido más de tres meses desde dicho acuerdo, constituyen la base de la impugnación prevista en el artículo 18 LPH y por ello pueden ser apreciadas por el tribunal de oficio, pues la legitimación sólo la tienen los ausentes o los presentes que votaron en contra del acuerdo y la caducidad es una cuestión de orden público que, a diferencia de la prescripción, es aplicable de oficio por el tribunal sin necesidad de expresa alegación de la parte que se ve favorecida por la misma.

Cuestión distinta es que, efectivamente, existe un error en la sentencia apelada pues, como bien señala el apelante, confunde la junta general ordinaria de 22 de abril de 2010 (para la que sí se darían las dos excepciones citadas) con la junta realmente impugnada, tal como se señala en el hecho quinto de la demanda aunque el suplico sea un tanto confuso, la celebrada el 28 de abril de 2011 (documento nº 17 de la demanda), en la que efectivamente no estuvo presente nadie en nombre de Inversiones Dos Mares SL, como basta con una simple lectura de los asistentes personalmente o por representación, sin que se haya discutido por la parte demandada la fecha de recepción del acta, momento a partir del cual comienza a contar el plazo de tres meses del artículo 18 LPH , el 6 de junio de 2011, por lo que presentada la demanda en fecha 5 de septiembre de 2011, está en plazo y no ha caducado la acción. La claridad del error de la sentencia es indiscutible, al confundir ambas juntas, y prueba de ello es que la parte apelada ni siquiera ha llevado a cabo alegación alguna en relación con este primer motivo, sino que se ha centrado exclusivamente en lo que constituía el objeto del proceso.

La consecuencia derivada de la estimación de este motivo no es otra que la revocación de la sentencia apelada y el conocimiento por parte de este tribunal de la impugnación en los mismos términos que en la primera instancia, resolviendo sobre el fondo que había quedado imprejuzgado en la sentencia apelada.

Tercero : La demanda impugna la junta general de fecha 28 de abril de 2011 en dos concretos aspectos. El primero de ellos es el relativo al incremento de un 25 % del presupuesto aprobado en el punto 6º de la junta general ordinaria, al considerar que dicho incremento es ficticio en cuanto que el mismo supone una penalización para los propietarios morosos que no ha sido aprobada en junta general y que resulta perjudicial para dicha parte impugnante.

El artículo 18 LPH permite la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios en base a tres concretos supuestos. La parte apelante ni en su demanda ni en el escrito de apelación concreta cuál de estos supuestos es el que constituye la base de la impugnación, debiendo considerarse que estamos hablando del apartado c), esto es grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación legal de soportarlo o se haya realizado con abuso de derecho, pues vistos los hechos alegados no parece que tenga encuadre ni en la vulneración de la ley o los estatutos ni en el carácter perjudicial para los intereses de la comunidad. Aclarado este extremo, en el punto 6º del orden del día de la junta impugnada se aprueba el presupuesto para el ejercicio 2011/2012 por un total de 91.013,47 €, estando dicho presupuesto unido a la memoria económica aportada como documento nº 11 de la demanda. Dicho presupuesto se divide en seis partidas y en todas ellas se incluye un determinado concepto denominado como 'provisión pª bonificación' por un importe diferente.

Pues bien, partiendo de este presupuesto aprobado y debidamente desglosado, no se entiende por este tribunal que concurra causa alguna de impugnación para el mismo, pues ni siquiera se argumenta cuál es el perjuicio concreto que sufre la mercantil impugnante por la aprobación de este presupuesto. Lo primero que hay que señalar es que esta bonificación del 20 % a los propietarios que paguen en los diez primeros días siguientes al vencimiento de cada una de las cuotas no fue objeto de acuerdo alguno en la junta impugnada, sino que la misma fue aprobada en la anterior junta de 22 de abril de 2010 (documento nº 12 de la demanda), junta que no consta que fuese impugnada en su día por parte de la ahora apelante por lo que se trata de un acuerdo válido y ejecutivo, adoptado por el órgano de la comunidad con capacidad para acordarlo, y que por ello vincula al resto de los órganos comunitarios en años posteriores. La junta de propietarios acordó un incremento del presupuesto y una concreta bonificación de forma expresa en la junta del año 2010, manteniéndose la bonificación en el presupuesto del año 2011, no así el incremento de presupuesto, pues éste disminuye de 113.619,90 € en 2010/2011 a 91.013,47 € en 2011/2012. No se entiende donde está el perjuicio para el apelante, pues si dicha mercantil paga en los diez primeros días de cada vencimiento de cuota las mismas se beneficiará, al igual que el resto de los propietarios de dicha bonificación, por lo que en principio el acuerdo le resulta beneficioso y no perjudicial, siempre que cumpla con sus obligaciones comunitarias en tiempo.

En segundo lugar la propia apelante reconoce en su recurso, citando incluso jurisprudencia menor en tal sentido, que es admisible la fijación de recargos a los propietarios morosos por acuerdo de junta de propietarios, configurándose estos acuerdos como un mecanismo de defensa de las comunidades frente a un grave problema, como es la morosidad en el ámbito de la propiedad horizontal, que puede abocar en importantes dificultades económicas que deberían soportar aquellos propietarios que sí cumplen con sus obligaciones. Por ello es perfectamente posible que se adopte un acuerdo en el sentido de premiar a aquellos propietarios que cumplen con sus obligaciones con un descuento con relación al coste de la cuota comunitaria a pagar, siempre que dicha acuerdo sea aplicable a todos los propietarios y no sólo a alguno de ellos. Es más, en el presupuesto impugnado, que no consta incrementado en un 25 % como el del año 2010/2011, en modo alguno se puede hablar de partidas irreales ni de recargo encubierto, pues se fija el presupuesto general sin incremento alguno y sobre él se aplican las bonificaciones. Ciertamente no es una fórmula muy común, pero no existe causa alguna que justifique el carácter perjudicial para la comunidad o para los comuneros de dicho acuerdo. Por ello procede la desestimación de este motivo.

Cuarto : El segundo motivo de impugnación radica en la distribución de los gastos generales iguales para todos los locales que se han realizado con respecto al local D1 propiedad de la mercantil apelante, al entender el recurrente que dicho reparto debía de realizarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 20 de los Estatutos, en relación a los locales abiertos y no con respecto a los locales registrales que puedan existir.

Este motivo sí debe ser estimado al no ser acorde con lo previsto en los estatutos de la comunidad. Aportados estos como documento nº 10 de la demanda, en los mismos se aprecia la existencia de dos tipos de gastos, unos que se configuran como gastos por coeficiente o cuota de participación, tal como se prevén en los artículos 18 (cargas), 19 (gastos de reparación y conservación), 21 (servicio de conserjería y vigilancia) y 26 (honorarios administración), y otros gastos que se abonan a partes iguales entre los locales como son los de utilización de elementos comunes (artículo 20) y los de agua (artículo 22). Si se observan los presupuestos aprobados en la junta impugnada, se observa que los mismos se distribuyen en gastos generales, que se abonan según cuota de participación de cada uno de los locales registrales, incluyendo por tanto los diez propiedad de la apelante en los que se dividió registralmente el primitivo local D1, partida ésta que no es impugnada por el apelante y que resulta acorde con los estatutos en la distribución económica de los mismos y las partidas que conforme a los estatutos deben de ser abonadas según coeficiente de participación. Después, en el desglose del presupuesto, existen otras tres partidas que se denominan 'iguales todos', 'iguales locales' e 'iguales bares', en las que existe una distribución diferente para los locales propiedad de la mercantil apelante, pues la primera de dichas partidas se distribuye en ocho locales, mientras que las otras dos se distribuyen en tres locales, siempre referido al primitivo local D1, es decir por un lado se distribuyen como fincas registrales en la partida 'iguales todos' y como locales efectivamente abiertos al público en las otras dos partidas.

Partiendo de distribución anterior resulta evidente que los presupuestos en este punto no se han ejecutado de acuerdo con las previsiones estatutarias. El artículo 20 de los estatutos establece que se distribuirán a parte iguales los gastos de utilización de los elementos comunes entre los locales, definiéndose en el segundo párrafo como tal ' aquellos surgidos de la división del citado en el título constitutivo y que tengan actividades distintas con entradas independientes...'. Por tanto resulta evidente que para la distribución de estos gastos los estatutos no exigían identidad registral sino la efectiva realidad de un local comercial abierto e independiente y ello aunque estuviese formado por la unión de otros locales más pequeños en uno solo. La base de dicho artículo para determinar la condición de local no es otra que la diferencia de actividades y la existencia de entradas independientes, por lo que no hace referencia alguna a la realidad registral. Está acreditado en las actuaciones, y de hecho no ha sido objeto de discusión, que los ocho locales comerciales en los que se dividió el local D1, están actualmente agrupados en tres locales comerciales que cumplen las características fijada en el artículo 20 de los estatutos y por ello la partida de 'iguales todos' no puede ser distribuida como si de fincas registrales se tratase sino en atención al número de locales efectivamente abiertos al igual que se hace con los otros conceptos de 'iguales locales', que viene referido al consumo de agua al que se refiere el artículo 22 de los estatutos, y al de 'iguales bares'. Por ello procederá la estimación parcial de la demanda, debiendo de modificarse la partida 'iguales todos' de los presupuestos aportados, aplicando la misma a tres locales y no a ocho en la parte propiedad de la apelante. No procede condenar a la devolución de cantidades dado que no consta en las actuaciones qué cantidades han sido abonadas por la parte actora y en todo caso el posible exceso deberá de compensarse entre las partes.

Quinto : De conformidad con lo previsto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al estimarse parcialmente la demanda no procede condenar a ninguna de las partes al pago de las costas de la instancia.

Sexto : De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC , en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Inversiones Dos Mares SL, contra la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Javier , en los autos de Juicio nº 394/11, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha resolución y por la presente acordamos estimar parcialmente la demanda presentada por la mercantil Inversiones Dos Mares SL contra la comunidad de propietarios DIRECCION000 y debemos de ordenar y ordenamos que se proceda a la modificación de la distribución del presupuesto del periodo 2011/2012 aprobado en la junta de 28 de abril de 2011,en el sentido de distribuir los gastos iguales para todos los locales en tres locales con relación a los que son propiedad de la actora y no en ocho como se hacía en dicho presupuesto, todo ello sin expresa condena al pago de las costas de primera instancia.

Sin expresa condena al pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.