Sentencia Civil Nº 320/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 33/2014 de 20 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00320/2014

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7 de GIJON

N01250

PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN

-

Tfno.: 985176944-45 Fax: 985176940

N.I.G. 33024 42 1 2013 0003159

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000033 /2014

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de GIJON

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000268 /2013

Apelante: PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y EQUIPAMIENTOS DEL NORTE, S.A.

Procurador: MARINA GONZALEZ PEREZ

Abogado: FERNANDO DIAZ GARCIA

Apelado: Jaime , Clemencia , Crescencia

Procurador: FERNANDO LORENZO ALVAREZ, FERNANDO LORENZO ALVAREZ , FERNANDO LORENZO ALVAREZ

Abogado: EDUARDO RUEDA GARCIA, EDUARDO RUEDA GARCIA , EDUARDO RUEDA GARCIA

SENTENCIA NÚM. 320/2014

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA

D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE

D. JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ

En Gijón, a veinte de octubre de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 007, de la Audiencia Provincial de GIJON, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000268 /2013, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de GIJON, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000033 /2014, en los que aparece como parte apelante, PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y EQUIPAMIENTOS DEL NORTE, S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARINA GONZALEZ PEREZ, asistido por el Letrado D. FERNANDO DIAZ GARCIA, y como parte apelada, Jaime , Clemencia , Crescencia , representados por el Procurador de los tribunales, Sr./a. FERNANDO LORENZO ALVAREZ, asistidos por el Letrado D. EDUARDO RUEDA GARCIA, siendo el Magistrado/a Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Gijón dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 26 de noviembre de 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que debo estimar como estimo la demanda interpuesta por la representación de DON Jaime , DOÑA Clemencia y DOÑA Crescencia contra PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y EQUIPAMIENTOS DEL NORTE, S.A., condenando a ésta al cumplimiento del acuerdo bilateral (documento 4 de la demanda) y del contrato de compraventa (documento 5 de la demanda) suscritos entre las partes el 28 de diciembre de 2007, con expresa imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A. se interpuso recurso de apelación, solicitándose prueba, oponiéndose al recurso y a la prueba la parte apelada, e interesando prueba pericial para el caso de ser admitida la del apelante, y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, dictándose con fecha 25 de febrero de 2014 auto resolutorio de la prueba que se da aquí por reproducido en aras de la brevedad, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 20 de mayo de 2014.

TERCERO.-Ante la imposibilidad de firmar esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado de esta Sección Séptima D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE, y habiendo votado el mismo el presente recurso, de conformidad con lo previsto en el art. 261 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , firmará el Presidente en su lugar.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sentencia de instancia dictada en el presente proceso estima la demanda que interpuesta por D. Jaime , Dª. Clemencia y Dª. Crescencia frente a la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., en la que se ejercita acción de cumplimiento contractual, condenándose a la entidad demandada al cumplimiento del acuerdo bilateral y del contrato de compraventa suscritos entre las partes en fecha 28 de diciembre de 2007, con imposición de costas a la demandada.

Se formula el presente recurso de apelación por la representación de la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., alegándose en primer termino un error en la valoración de la prueba en relación con las cláusulas de los contratos suscritos entre ambas partes, entendiendo que en ninguno de ellos la recurrente asumía la responsabilidad exclusiva del desalojo de los locales arrendados.

Para llevar a cabo el análisis de lo pactado, debemos partir del hecho de que los demandantes y la entidad mercantil demandada suscribieron en fecha 5 de junio de 2007 un contrato de opción de compra sobre parte del edificio propiedad de los primeros sito en la CALLE000 nº NUM000 esquina CALLE001 de Navia (Asturias), señalándose que se encontraban arrendadas dos viviendas y tres locales del entresuelo, fijándose como plazo para la opción el plazo de tres meses desde la firma del mismo, por un precio total de 1.431.120 euros, y en el caso de no poder ejecutar la opción sobre dos de locales del entresuelo (cuatro y cinco) el precio sería de 1.314.594 euros. Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., se comprometía a rehabilitar el edificio conforme al proyecto redactado por el arquitecto D. Jose Carlos y la propiedad se comprometía a extinguir los contratos de arrendamientos durante el plazo de la opción, asumiendo los costes al 50 % y en caso de no poder llevarse a cabo, se establece que es condición indispensable la extinción de los arrendamientos de las viviendas y del local número tres, señalándose que en caso de que a la fecha de vencimiento del plazo inicial existiesen aun arrendamientos vigentes el cedente autorizaba expresamente a Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., a negociar, en su nombre, durante otros tres meses la extinción de los contratos y autorizando a la promotora a retener el precio de compra de dichos inmuebles por la extinción de contrato de arrendamiento que les afecte; y se señala que no es indispensable la extinción de los contratos de arrendamientos de los locales cuatro y cinco para que se ejecute la opción sobre el resto de departamentos. La propiedad se comprometía también a realizar la escritura de división horizontal, lo que se verificó en fecha 28 de agosto de 2007.

En fecha 28 de diciembre de 2007 se suscribió entre ambas partes un acuerdo bilateral en documento privado y se otorgo escritura de compraventa. En el primero se señala que tras el análisis del estado estructural del edificio por los técnicos responsables surge la imprevista necesidad de intervenir en la consolidación de la cimentación del edificio objeto de venta, siendo imprescindible para el desarrollo de dicha obra el desalojo temporal de los tres locales comerciales, por lo que se acuerda que Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., asume los costes de consolidación de la cimentación y la propiedad se compromete al desalojo de los locales ocupados por entidad Banco Pastor, S.A., y los costes derivados del mismo; se fija un precio total de venta de 1.313.594 euros que deben abonarse, 482.474 euros a la firma de la escritura pública, 90.000 euros al desalojo de los departamentos arrendados, 660.000 euros a los nueve meses de la firma de la escritura pública y 81.120 euros mediante la ejecución de la reforma y redistribución del departamento diecinueve; se mantienen las opciones de compra de los departamentos cuatro y cinco en el precio y forma pactado anteriormente; y como estipulación cuarta se establece que como garantía del compromiso adquirido la propiedad pone a disposición de Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., los 90.000 euros del segundo pago para que en el caso de no llevar a buen fin el desalojo Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., pueda actuar de acuerdo a lo siguiente ' Si en el plazo de tres meses la propiedad no consigue el desalojo, o su defecto el documento de compromiso para tal fin, podrá retener dicha cantidad de 90.000 € con el fin de utilizarla en nombre de propiedad para obtener dicho desalojo, de tal manera que el coste final podrá ser deducido de la entrega aplazada y condicionada a dicho desalojo'.

En la escritura de compraventa se acuerda la venta de los departamentos del edificio, a excepción de los tres locales, por el precio y plazos fijados en el acuerdo bilateral de esa misma fecha y se hace constar que se entregan dos avales por Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., uno de ellos ' por noventa mil euros (€ 90.000) garantiza el pago de la suma aplazada al desalojo de los locales comerciales referidos, si bien transcurrido el plazo de tres meses establecido como máximo para su desalojo, la parte aquí adquirente queda facultada para hacer uso de esa cantidad y satisfacer con ella la indemnización económica que acuerde con el ocupante de dichos locales, que negociará libremente, considerándose lo que así abone, como pagado a cuenta de la suma que garantiza este aval'.

Tal como quedaron redactados el acuerdo alcanzado entre los demandantes y la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., y la escritura pública de compraventa, ambos de fecha 28 de diciembre de 2007, al ser necesario el desalojo de los locales comerciales para llevar a cabo la consolidación de los cimientos (lo cual no se había previsto inicialmente) los propietarios de los locales que estaban arrendados a Banco Pastor, S.A., se comprometían a su desalojo en el plazo de tres meses, y si no lo conseguían era la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., quien se comprometía a dicho desalojo, pudiendo utilizar los 90.000 euros retenidos de parte del precio de la compraventa, para emplearlos para satisfacer la indemnización económica que acordase con la ocupante de los locales. Razones por las que no se puede estimar dicho motivo impugnatorio frente a la sentencia de la instancia, que realiza una correcta interpretación de lo pactado.-

SEGUNDO.-Asimismo se alega por la recurrente que la necesidad de desalojo de los locales comerciales para acometer las obras es un hecho pacífico y no figuró como controvertido en el acto de audiencia previa, por lo que considera que la sentencia infringe el principio dispositivo ( art. 216 de la LEC ) y su derivado de congruencia ( art. 218 LEC ) por considerar que el Juzgador llega a la conclusión de que no ha sido el desalojo de los locales el motivo por el que haya incumplido los contratos y ello en base a las testificales practicadas en el acto del juicio oral.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que el principio de congruencia consagrado en el artículo 218-1 de la LEC implica la necesaria concordancia entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas en juicio y la parte dispositiva de la sentencia que ha de decidirlas. Este principio ha de conectarse con el principio dispositivo y también con el de justicia rogada ( arts 19 y 216 de la LEC ) imperante en la jurisdicción civil, en virtud del cual los tribunales están limitados por las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes ( STS de 23 de marzo de 2009 ), siendo por tanto los particulares litigantes quienes deciden como hacer valer sus derechos e intereses, tanto desde el punto de vista de la interposición de la demanda como en lo que se refiere a la defensa del demandado frente a las pretensiones planteadas de contrario.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013 resume la doctrina de la Sala 1ª sobre el principio de congruencia señalando que ' el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, antes del artículo 359 de la LEC, y hoy del 218 de la LEC 2000 , la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión. De lo expuesto se deduce que para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer el referido ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, con el límite del respeto a la causa petendi (causa de pedir), que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras. En consecuencia, la incongruencia, en la modalidad extra petita (fuera de lo pedido), solo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y concretos, en suma relevantes, que fundamenta la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada - SSTS 5 de octubre y 7 de noviembre de 2007 , RC núm. 4514/2000 y RC núm. 5781/2000 , respectivamente, entre muchas más-), fuera de lo que permite el principio iura novit curia (el tribunal conoce el Derecho), el cual autoriza al tribunal para encontrar el Derecho aplicable a la solución del caso aunque la parte no lo haya alegado, pero no para alterar los hechos fundamentales en que las partes basan sus pretensiones' .

En el presente supuesto no cabe apreciar infracción de los principios dispositivo y de congruencia, puesto que la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., en su escrito de contestación a la demanda señala que no existe incumplimiento por dicha parte ya que aunque no era su obligación negoció con la entidad Banco pastor para su traslado, sin conseguirlo y comunicó a la propiedad dicha circunstancia siendo está la única que estaba facultada para lograr el desalojo de la entidad bancaria y que como el desalojo era imprescindible para llevar a cabo la rehabilitación dicho desalojo temporal, que no se ha efectuado sus obligaciones de hacer no pueden ser exigibles. En el acto de audiencia previa queda fijado como hecho controvertido si ha habido o no incumplimiento de las obligaciones de la demandada. Dicho incumplimiento es el que aprecia la sentencia de instancia, considerando que el motivo por el que no se han llevado las obras de rehabilitación no es debido a la falta de desalojo, y ello en base lo manifestado por los dos testigos que intervinieron en el acto del juicio oral, si bien recoge la manifestación del testigo D. Jose Carlos , que fue quien redactó el proyecto de rehabilitación del edificio, en el sentido de que después de suscribirse los acuerdos, se comprobó que no era necesario el refuerzo de los cimientos, ni el desalojo de locales y que lo puso en conocimiento de la demandada; se hace constar además que fue la propiedad quien estuvo negociando con el Banco Pastor e incluso suscribió un contrato de arrendamiento de un nuevo local para la nueva reubicación de dicha entidad durante las obras.

En conclusión, la sentencia no se basa en la no necesidad del desalojo (manifestación del testigo) sino en que la demandada, que estaba facultada para negociar el desalojo no lo haya llevado a cabo; habiéndolo intentado previamente la propiedad.

A mayor abundamiento, debe ponerse de manifiesto que consta en autos (incorporado por los demandantes en el acto de la audiencia previa) un correo de fecha 21 de enero de 2013 remitido por la oficina técnica de la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., a D. Jaime , uno de los demandantes, de un proyecto de edificación de un hotel y 14 apartamentos en el inmueble manteniéndose en los bajos la oficina del Banco Pastor, lo que indirectamente denota que no era el desalojo de los bajos el motivo de no cumplimiento de la rehabilitación del edificio, sino un cambio de proyecto.

Por otro lado, como se pone de manifiesto en la sentencia, que quien llevó a cabo las negociaciones para la reubicación temporal de la entidad Banco Pastor, S.A., fue la propiedad, quien suscribió un contrato de arrendamiento de un nuevo local en fecha 1 de mayo de 2008 y que asimismo llevo a cabo un borrador de contrato que tenía que ser suscrito para materializar dicho traslado que debía ser suscrito por D. Jaime , como propietario de los bajos comerciales, D. Aquilino , en nombre y representación de la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., propietaria de las viviendas del edificio y D. Balbino en nombre de la entidad Banco Pastor, S.A. Este hecho es el que ratificaron los testigos en el acto del juicio oral, señalando D. Jose Carlos , que algunas de las negociaciones se llevaron a cabo entre la propiedad y Banco pastor en su despacho y que acompañó los demandantes a La Coruña para negociar con el Banco Pastor, así como en dos reuniones que tuvo con la entidad Promociones Inmobiliarias y Equipamientos del Norte, S.A., nunca le dijeron que las obras no se realizaran debido al no desalojo del banco, y D. Celestino encargado de comercializar la venta de los pisos, señalo que tampoco le indicaron nunca que las obras no se llevaran a cabo por la falta de desalojo, habiendo sido quien enseño dos locales para realojar al banco, siendo uno de ellos sobre el que suscribió la propiedad el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2008.

Por ultimo debe señalarse que la entidad demandada no ha acreditado -como afirmaba en su demanda- que comunicase a la propiedad que ante el fracaso de las negociaciones con el Banco Pastor, S.A., procedieran a las acciones legales oportunas contra el arrendatario, puesto que los correos aportados (doc. nº 1 y 2 del escrito de contestación) están dirigidos por D. Aquilino a D. Manuel Infanzón' letrado firmante de la contestación en fecha 13 y 18 de junio de 2013 (es decir después de ser emplazada en este procedimiento la demandada, 22 de mayo de 2013) en los que se adjunta un correo de 20 de noviembre de 2007 -antes de la firma del acuerdo y escritura pública- remitido por D. Balbino a D. Jaime y D. Aquilino con una propuesta de condiciones para el traslado a un local provisional, y en el segundo, dos correos de 15 y 17 de abril de 2008 entre D. Jaime y D. Aquilino para mantener una reunión entre ambos y el borrador del contrato de acuerdo en términos similares al acompañado por los demandantes. Razones por las que procede la desestimación del recurso.-

TERCERO.-En cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia deben imponerse a la parte recurrente al desestimarse el recurso conforme al art. 398 de la LEC .-

Vistos los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación

Fallo

LA SALA ACUERDA:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales DOÑA MARINA GONZÁLEZ PÉREZ, actuando en nombre y representación de PROMOCIONES INMOBILIARIAS Y EQUIPAMIENTOS DEL NO RTE, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Tres de Gijón, en los autos de Juicio Ordinario núm. 268/2013, RESOLUCIÓN QUE SE CONFIRMA, con expresa condena en las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.