Sentencia Civil Nº 321/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 272/2007 de 08 de Junio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00321/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7030922 /2007

ROLLO: RECURSO DE APELACION 272 /2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 150 /2005

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID

Apelante/s: SOCIEDAD DE FINANCIACION INDUSTRIA Y COMERCIO

Procurador: CAYETANA DE ZULUETA LUCHSINGER

Apelado/s: URBANITAS GESTION DE VIVIENDAS,S.L.

Procurador: PILAR IRIBARREN CAVALLE

SENTENCIA Nº 321

Ponente: Ilmo. Sr. D. NICOLAS DIAZ MENDEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLAS DIAZ MENDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDIA DEL POZO

En Madrid a ocho de Junio del año dos mil siete.

La Sección Décimo-Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Srs. Magistrados al margen reseñados, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario sobre resolución contrato de opción e indemnización daños perjuicios, seguidos en el Juzgado núm. 51 de los de Madrid bajo el núm. 150/2005 y en esta alzada con el núm. 272/2007 de rollo, en el que han sido partes, como apelante, la entidad Sociedad de Financiación Industria y Comercio, S.L. (Soficsa), representada por la Procuradora Doña Cayetana de Zulueta Luchsinger y dirigida por el Letrado Don Jesús F. García Bago, y, como apelada, la entidad Urbanitas Gestión de Viviendas, S.L., representada por la Procuradora Doña Pilar Iribarren Cavallé y dirigida por el Letrado Don Eduardo Tera Casado.

Se aceptan y se dan por reproducidos, en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, en cuanto se relacionan con la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO: En los autos más arriba indicados, con fecha 4 de Julio de 2006, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando la demanda deducida por la Procuradora Sra. Iribarren Cavallé, en representación de la mercantil Urbanitas Gestión de Viviendas, S.L. contra la también mercantil Sociedad de Financiación Industria y Comercio, S.A. (Soficsa) y en su consecuencia debo declarar y declaro la resolución del contrato de opción de compra de fecha 21 de Julio de 2005 entre ambas partes, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha resolución y a abonar a la actora la cantidad de ciento ochenta mil euros, haciendo expresa condena a dicha demandada en el pago de las costas procesales causadas en esta instancia."

SEGUNDO: Contra dicha sentencia por la representación procesal de la entidad Sociedad de Financiación Industria y Comercio, S.L. (Soficsa) se preparó recurso de apelación, señalando como pronunciamiento que impugna el importe de la suma por la que se le condena, 180.000 €, al incluir en la misma 90.000 € como cláusula penal, con lo que discrepa y en cuanto al pronunciamiento relativo a costas, y lo interpone fundamentándolo en error en la apreciación de la prueba al considerar la sentencia incumplimiento a ella imputable, infringiendo los arts. 1.102 a 1.105 del Código Civil , para indicar que su cumplimiento estaba implícitamente condicionado frente a la demandante por el previo cumplimiento de las obligaciones contraídas para con ella de la persona de la que traía causa, como así se extrae del exponendo primero del contrato, siendo conocedora la demandante del negocio jurídico en virtud del cual la ahora apelante ostenta su derecho sobre el inmueble, sabiendo que precisaba para ella escriturar que previamente se escriturara a su nombre, no sabiendo ninguna de las partes que el transmitente a la ahora apelante había urdido una estafa, por la que se sigue procedimiento penal, por lo que no procede imponerla una sanción que no esta prevista para tal evento, procediendo, aun siendo la ahora apelante incumplidora en cuanto no pudo otorgar la escritura pública a que se había comprometido, ese incumplimiento no le es imputable, sino a la circunstancia sobrevenida y desconocida, cual la añagaza tramada por su causante, que por aplicación de la causalidad eficiente es el responsable de los daños, no habiendo obrado la ahora apelante ni con dolo ni con culpa, por lo que nunca debería responder más que con la devolución de lo recibido y los gatos tenidos por la demandante en el frustrado negocio, gastos que ella misma cuantificó en 6.000 €, debiendo ser objeto de moderación en tal sentido la cláusula penal, no dándose los supuestos para la aplicación de lo previsto en el art. 1454 también del Código Civil; para desde lo precedente suplicar que con la estimación del recurso se revoque la sentencia recurrida y por la que se dicte se acoja lo expresado en el recurso.

TERCERO: Por interpuesto que se tuvo el mencionado recurso se acordó dar traslado del mismo a la parte en la instancia demandante, la que presentó escrito de oposición, para en base a las alegaciones que esgrime solicitar su desestimación, con confirmación de la sentencia a que se contrae.

CUARTO: Remitidos los autos a esta Audiencia mediante oficio de fecha 12 de Abril de 2007 , con fecha registro de entrada del día 20 siguiente, repartido de conocimiento el recurso a esta Sección, se formó el oportuno rollo, se designó Ponente conforme al turno previamente establecido y no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación y votación, la que tuvo lugar el pasado día cuatro.

Fundamentos

PRIMERO: Es ya de comenzar señalando que conforme a lo prevenido en el art. 465.4 de la LEC esta sentencia se habrá de pronunciar exclusivamente sobre los puntos y cuestiones esgrimidos en el escrito de interposición del recurso y, en su relación, en el de oposición, todo ello en relación con lo prevenido en el art. 456 del mismo texto legal en cuanto delimita el ámbito del recurso de apelación a los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos en la primera instancia; partiendo de lo precedente y del contenido del escrito de interposición del recurso que la cuestión a resolver quede reconducido al quantum de la cantidad a pagar por la demandada, ante el incumplimiento del contrato de opción, en su condición de optataria, es ya de señalar que no se cuestiona la naturaleza del contrato suscrito entre las partes y que la demandante ejercitó la opción en el plazo pactado, prestándose además conformidad al pronunciamiento que declara resuelto el referido contrato de opción, contrato, que conforme a reiterada jurisprudencia claro se presenta de carácter unilateral, salvo el supuesto de opción con prima, del acto de ejercicio del derecho de opción, que no requiere la aceptación de la parte de quien lo concedió, pero sí el cumplimiento de los requisitos legales y pactados, encontrándose entre los primeros la puesta en conocimiento del optatario de la aceptación del optante dentro del plazo concedido para el ejercicio del indicado derecho, consistiendo en conceder al optante, aquí al recurrido, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción, llegando a declararse que supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo», pues en éste es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto en el contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción; señalando la STS de 22-12-2005 que la esencia del derecho de opción radica, como recuerda la STS de 27 de octubre de 2005 , en "que su ejercicio en forma positiva para el optante es el que perfecciona el contrato proyectado sin necesidad de otro requisito", concretando la misma sentencia con cita de la de 15-6-2004 , en la línea antes expuesta, que "Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción (sentencia de 15 de octubre de 1993 ), plazo esencial, que es de caducidad (30 de junio de 1994), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (28 de abril de 2000) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto (5 de junio de 2003) en estos términos:

"En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1993, 18 de junio de 1993, 24 de mayo de 1994, 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997 EDJ 1997/720 , 11 de abril de 2000, 14 de noviembre de 2000 "; partiendo lo precedente no se cuestiona, como indicábamos, que la demandante ejercitó la opción en plazo y que el optatario no pudo otorgar la correspondiente escritura pública, habiendo recibido previamente la suma de 90.000 €, es ya de acudir a la estipulación tercera del referido contrato de opción, en la que se establece el precio de la compraventa, 750.000 € y la forma de pago, 90.000 € que la optante entrega en ese acto y el resto a la firma de la escritura pública de compraventa, para en la estipulación quinta establecer que en caso de no llevarse a cabo lo opción de compra quedarán desligadas las partes contratantes estando a lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil , si la compraventa no se llevase a efecto por causa imputable a la concedente, ésta reintegrará a la optante en el plazo de 48 horas después que haya vencido el plazo, el duplo de la cantidad en ese acto entregada en concepto de indemnización de daños y perjuicios, si fuere por causa imputable al optante éste perdería la cantidad entregada; procede ya señalar que el concepto de arras no es unívoco, dado que según reiterada doctrina jurisprudencial, así STS de 24-10-2002 , "ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 , siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (Sentencia de 10 de marzo de 1986 )", en el mismo sentido SSTS 12-7-1986, 30-4-1988, 9-3-1989, 12-12-1991, 31-7-1992, 11-12-1993, 21-6-1994, 15-3-1994, 22-4-1995, 23-7-1999 , entre otras; pudiendo también ser posible, y así lo presume el art. 1.152 , que la función que desempeña la cláusula penal sea liquidatoria, también llamada sustitutiva o compensatoria, sustituyendo a los daños y perjuicios que ocasione la falta, caso en que el acreedor no necesita probar la existencia de esos daños, y tampoco su cuantía, facilitando el resarcimiento del daños y perjuicios, y cuando extremos señalados.

Cuando se da la cláusula con esa finalidad liquidatoria en cuantía muy superior a la que razonadamente puedan alcanzar los daños y perjuicios, absorberá los dos tipos de función. El art. 1154 permite al Juez que pueda modificar la pena pactada en algunos supuestos de acuerdo con la equidad. El art. 1.154 del C.C . lo establece expresamente para cuando el deudor hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación. Aunque no previsto específicamente para las cláusulas penales, sino como norma general que se dirige a cualquier tipo de obligaciones, también podrá el Juez, conforme a un criterio de equidad, moderar, es decir reducir la cláusula penal, cuando por otras causas resulte excesiva, conforme a lo dispuesto en el art. 1.103 C.C .

SEGUNDO: Es ahora de señalar que en modo alguno cabe extraer del exponendo primero del contrato de opción, que la misma estuviera condicionada a suceso alguno, ni que la optatario estableciera circunstancia alguna obstativa al cumplimiento, de modo tal que se concibe de forma pura y así se revela de la cantidad que la optante entrega y la optataria, recibe manifestándose ésta como dueña de la finca a que se contrae, sin condicionamiento alguno en cuanto a la escritura pública de compraventa, haciendo constar, además, que la finca objeto de opción se encontraría libre de cargas, gravámenes y ocupantes, desde tales consideraciones y siendo que, además en el propio contrato en cuanto a la cantidad que se entrega se hace una remisión al art. 1454 , cabiendo extraer de la conjunta interpretación de las cláusulas del contrato que ha existido una inequívoca voluntad de atribuir a la parte del precio satisfecho la específica naturaleza de las arras en sentido penal a que asigna el citado art. 1454 CC , con la pérdida también por el comprador u optante si la escritura pública no se otorga antes del día indicado, en modo tal que existiendo incumplimiento de la optataria, que arranca en su origen culposo no en el propio incumplimiento sino en el otorgamiento de la opción sin aseguramiento de que pudiera cumplir su obligación derivada, en ello radica su culpa o negligencia, en modo alguno imputable al optante, incrementada esa negligencia en la propia ocupación en virtud de contrato de arrendamiento de parte de aquella finca, cuyo conocimiento no es excusable en quien concede la opción, que la concede sobre finca libre de ocupantes, sin que en modo alguno quepa imputarle culpa alguna al optatario, de modo tal que en cualquier caso tampoco estimemos proceda moderar la obligación devolutiva que la ahora apelante contrajo en aquel contrato de opción, dada, además, la conducta obstativa que ha venido ostentando en orden a la pretendida resolución por la optante, ofreciendo liquidación generosa, no aceptada con verdadera voluntad de pago; concurriendo que el procedimiento penal seguido frente a ese transmitente o causante de la ahora apelante se encuentra sobreseído, y respecto de quien la en la instancia demandante es completamente ajeno, por todo lo precedente y dando por reproducidos los fundamentos de la sentencia recurrida que estemos en el caso de su confirmación con desestimación del recurso, desde que la impugnación respecto a costas dados los términos del escrito de interposición se entiende condicionado a la estimación en lo principal.

TERCERO: Por la desestimación del recurso que a tenor de lo que prescribe el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con su expresión remisión al art. 394 , que proceda hacer expresa imposición de las costas del mismo a la parte apelante, al no estimar que el asunto en los términos en que ha sido traído a esta alzada presente serias dudas de hecho o de derecho.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Sociedad de Financiación Industria y Comercio, S.L., contra la sentencia dictada con fecha 4 de Julio de 2006 en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 51 de los de Madrid bajo el núm. 150/2005, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con expresa imposición de las costas del presente recurso a la parte apelante.

Al notificar esta sentencia dése cumplimiento a lo prevenido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón y a los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.