Sentencia Civil Nº 321/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 204/2010 de 10 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00321/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 204 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a diez de junio de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 637/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de ALCALÁ DE HENARES, a los que ha correspondido el Rollo 204/2010, en los que aparece como parte apelante GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L._representada por el procurador D. ALVARO GARCÍA DE LA NOCEDA DE LAS ALAS PUMARIÑO en esta alzada, y como apelados Dña. Ana , D. Estanislao representado por el procurador D. EMILIO MARTÍNEZ BENÍTEZ en esta alzada, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares, en fecha 7 de diciembre de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Marta Baena Najarro en nombre y representación de Dª Ana y D. Estanislao , debo declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 8 de Febrero de 2008, GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., a estar y para por la referida declaración, así como a abonar a los actores la cantidad de 34.717,07 Euros, todo ello con imposición a la demandada de las costas del procedimiento.

Que desestimando la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dª. Belen Arce Cantano en nombre y representación de GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., debo absolver a los demandados de reconvención, Dª. Ana y D. Estanislao , de todos los pedimentos contenidos en la demanda reconvencional, todo ello con imposición de las costas de la reconvención a la parte reconviniente.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte GESTESA DESARROLLOS URBANOS, S.L. al que se opuso la parte apelada Dña. Ana y D. Estanislao , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 2 de junio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Doña Ana y don Estanislao presentaron demanda contra la entidad GESTESA Desarrollos Urbanos S.L. indicando que con fecha 11 de abril de 2007 abonaron a la entidad demandada la suma de 7.406,32 euros, suscribiendo al día siguiente un documento de señal en concepto de reserva del inmueble M-1.5.1., parcela 8, esquina A de la Residencial Fresnedal Vergel del Henares, Sector 8, que la demandada estaba promoviendo en el término municipal de Villalbilla (Madrid).

Posteriormente el día tres de mayo de 2007 abonaron la suma de 11.109,47 euros suscribiendo el día 10 de mayo contrato de reserva, donde se estableció que el precio total de la vivienda ascendía, IVA incluido, a 370.315,78 euros. El contrato privado de compraventa, que fue unilateralmente redactado e impuesto por la promotora-vendedora, se firmó el día 8 de febrero de 2008, momento en el cual los demandantes entregaron la suma de 18.515,79 euros, desde el cual han venido efectuando los pagos mensuales por importe de 1.208,64 euros hasta el mes de noviembre, ascendiendo en total tales abonos mensuales a 9.257,76 euros. En definitiva con cargo a este contrato se ha satisfecho la cantidad de 46.289,34 euros.

El día 9 de diciembre de 2008 por la tarde recibieron carta de la demandada en la que, sorpresivamente y con solo dos días de antelación, se les requiere para el otorgamiento de la escritura pública para las 18,30 del día 11 de diciembre de 2008 ante un Notario designado por la demandada, día en que se personaron en la Notaria levantando un acta de manifestaciones y requerimiento en la que manifestaron la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa, al no poder obtener la financiación necesaria para ello, y en aplicación de lo dispuesto en la estipulación sexta del contrato, solicitaron que se reconociese que el contrato estaba resuelto, requiriendo a la demandada a que le devolviese el 75 por ciento de las cantidades entregadas a cuenta con ocasión del mismo, haciendo suyas, en concepto de daños y perjuicios, el 25 por ciento de la cantidades entregadas a cuenta. El apartado cuarto de la estipulación sexta dispone textualmente lo siguiente "en el caso de que llegado el momento no se otorgara la escritura pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25 % de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicios".

Sin contestar a tal requerimiento el día 23 de febrero de 2009 los actores recibieron un nuevo burofax de la empresa demandada en el que se les informa que habiéndose obtenido la licencia de primera ocupación se procedería a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa el día 26 de febrero de 2009, añadiendo que en caso de no proceder a otorgar la oportuna escritura pública de compraventa se reservaban el derecho de dar por resuelto el contrato de compraventa suscrito, perdiendo las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados hasta el momento de la resolución del contrato.

Tras alegar estos hechos solicitó que se declarase la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 8 de febrero de 2008 y se condenara a la sociedad limitada GESTESA a devolver la suma de 46.289 euros al no haber podido hacer frente al pago del precio pactado por causas sobrevenidas e imprevistas, o subsidiariamente, que se le condenase, en función de lo establecido en la cláusula sexta del contrato, a devolver la cantidad de 34.717,07 euros, que se corresponde con el 75 por ciento de lo que se había entregado a cuenta con ocasión de este contrato.

SEGUNDO. La sociedad demandada, en su contestación a la demanda, tras reconocer sustancialmente los hechos sobre los que el actor sustenta su demanda, aunque haciendo ciertas matizaciones sobre alguna de las fechas de los documentos, en concreto sobre el contrato de reserva, cuya verdadera fecha es la de 4 de mayo de 2007, y sobre los supuestos problemas económicos en que se encontraban los actores, puesto que, entre otros aspectos, ambos tenían contratos de trabajo en vigor con la Comunidad de Madrid y Caja Madrid, atacó la causa de pedir en que se fundaba la parte demandante, ya que consideró que los actores no podía solicitar la resolución del contrato, ya que su ejercicio exige, tal como indica el artículo 1124 del CC , que se hubiesen cumplido por los mismos debidamente las obligaciones que les correspondían, lo que en este caso no ha ocurrido, y que la supuesta imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento, que es indebidamente calificado como caso fortuito por los actores, no puede conducir a la resolución de este contrato, ya que las situaciones de crisis o mala fortuna no podían considerarse como causas legítimas para la resolución de un contrato.

Asimismo, presentó reconvención exigiendo el cumplimiento del contrato en sus propios términos, solicitando, por tanto, que los actores fueran condenados al pago de la cantidad de 317.854,46 euros, que es el precio que resta por abonar de la compra de la vivienda con el IVA aplicable, más los intereses legales desde el día 11 de diciembre de 2008, fecha en que se debió firmar la escritura pública, que ascienden a 10.345,51 euros y al otorgamiento de la escritura pública.

TERCERO. La sentencia de instancia, en función del contenido de la estipulación sexta del contrato privado de compraventa, estimó la pretensión subsidiaria presentada por los actores y desestimó la reconvención, imponiendo a la sociedad demandada el pago de las costas devengadas con motivo de la demanda principal y de la reconvención.

Contra la referida sentencia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento, en el que la parte demandada solicitó que se admitieran todas las pretensiones deducidas por la misma durante la primera instancia, fundamentando tal petición con los siguientes argumentos:

A) La resolución apelada no ha tenido en consideración que la imposibilidad de cumplimiento sobrevenido de las obligaciones no es causa de la resolución de los contratos, añadiendo que la jurisprudencia solo ha aceptado la revisión de los contratos por un riesgo imprevisible a través de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", que debe aplicarse con moderación y que no da lugar a la extinción del contrato sino solo a su modificación. Asimismo, tal como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997 , argumentó que no podía solicitarse la resolución del contrato por atravesar una de las partes una situación de crisis o mala fortuna.

B) Aplicación indebida del artículo 1285 del Código Civil que dispone que "las clausulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas", ya que se ha aplicado la cláusula sexta del contrato de compraventa de forma aislada sin tener en consideración el resto del clausulado del contrato generando así una interpretación que impide conocer la voluntad real de las partes. En definitiva ha optado por la interpretación más injusta con la parte del contrato que cumplió todas sus obligaciones y la que conduce a unos resultados mas contrarios a los principios que regulan el contrato, así el principio tendente a la conservación de la eficacia de los contratos, del justo equilibrio de las prestaciones o aquel que reserva la facultad de resolver los contratos solamente a las partes que han cumplido con los copromisos asumidos.

C) Aplicación indebida del artículo 394.2 de la LEC , ya que no se ha estimado en su integridad la demanda, pues en la misma no solo se solicitaba la resolución del contrato sino, también, la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta del contrato de compraventa que se declaró resuelto, 46.289,34 ?; y la sentencia únicamente aceptó la devolución del 75 por ciento de dicha cantidad, es decir 34.717,07 ?. En tales condiciones no debe hacerse condena expresa en materia de costas, acordando que cada parte debe abonar las costas procesales causadas a su instancia y las comunes por mitad.

CUARTO. Incurre en error la demandada al interponer el primer motivo de su recurso, pues la sentencia no ha admitido la resolución del contrato por la existencia de causas sobrevenidas e imprevistas, que constituyan un caso fortuito, y que la liberen del cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino que lo ha hecho aplicando la estipulación sexta que, volvemos a recordar, indica que "en el caso de que llegado el momento no se otorgara la escritura pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25 % de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicios", disposición que es la que debe ser aplicada, ya que no podemos olvidar que tal como indica el artículo 1091 del CC "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos".

En definitiva, nos debemos centrar en examinar si se ha hecho o no una aplicación o interpretación correcta de las cláusulas contractuales, sin tener en cuenta los principios generales de la contratación, pues las partes, en uso principio de autonomía de la voluntada, quisieron que su relación se rigiera por unos principios diferentes, lo que debe ser amparado por los Tribunales, salvo que las estipulaciones fueran contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público( artículo 1255 del CC ), lo que en este caso no ocurre.

QUINTO. Frente a la cláusula sexta , que es en la que se ha basado la sentencia de instancia, la entidad demandada contrapone el contenido de la estipulación octava que indica que "en caso de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquier de los plazos del precio, la parte vendedora estará facultada para exigir el abono correspondiente más el interés legal del dinero, o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto de conformidad con el artículo 1504 del CC". A tal contenido considera la parte apelante que debe someterse la estipulación sexta, al ser más acorde con los principios fijados por el Código Civil para la resolución de los contratos. Como en este caso las partes libremente fijaron un régimen especial sobre esta materia, no podemos admitir tal criterio para solucionar este conflicto sino que debemos indagar en las estipulaciones contenidas en el contrato.

Lo primero que debemos indicar es que resulta muy difícil compaginar ambas cláusulas salvo que consideremos, como entendió el Juzgado de Instancia, que la estipulación octava se ocupa de regular la situación desde el momento del inicio de la relación jurídica hasta el momento de la firma del contrato y que la situación pasa a estar regulada por la sexta cuando ya esta todo dispuesto para el otorgamiento de la escritura pública.

Si no aceptamos tal solución, que entendemos que es un poco forzada, tenemos que indicar que como es evidente que no nos encontramos ante unas cláusulas dudosas o a las que pudieran darse varias acepciones, donde pudiéramos hacer uso de los artículos 1284, 1285 y 1286 del CC para ayudarnos a su interpretación, sino que estamos ante una evidente contradicción entre dos estipulaciones muy claras y sencillas de entender, pero que al ser opuestas provocan que el contenido obligacional del contrato sea confuso y oscuro, entendemos que la solución la debemos encontrar en el artículo 1.288 del CC que indica que "la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad", lo que nos lleva necesariamente a dar preferencia a la estipulación sexta que es la más perjudicial a las pretensiones de la entidad demandada que redactó el contrato, confirmando, con ello, la decisión adoptada por el Juzgado de Primera Instancia.

SEXTO. Tampoco podemos aceptar la impugnación que se ha hecho del pronunciamiento en materia de costas, ya que la doctrina del Tribunal Supremo ha sostenido de modo uniforme que el acogimiento de una petición subsidiaria, que es la que presentó en este caso la parte demandante, o alterativa, debe equipararse a efectos de costas procesales a la "estimación total" de lo pretendido, jurisprudencia que se recoge en numerosas resoluciones, entre las que destacan las Sentencias de 29 octubre 1992 ; 16 noviembre 1993 -para pedimentos alternativos; 30 mayo 1994; 1 junio 1995 - sobre acogimiento de petición subsidiaria -; 12 noviembre 1996 -estimación íntegra de una de las dos acciones ejercitadas, en forma alternativa, por el actor-; 15 marzo y 11 julio 1997 y 27 octubre 1998 ; 18 diciembre 1999; 18 septiembre 2001 -alternativa-; 28 febrero 2002 - subsidiaria- ; 10 junio 2004-alternativas- y 17 de diciembre de 2004.

SEPTIMO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la sociedad limitada GESTESA DESARROLLOS URBANOS, que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Álvaro García de la Noceda de las Alas Pumariño, contra la sentencia dictada el día 7 de diciembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá de Henares en el procedimiento ordinario 637/2009, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.