Sentencia Civil Nº 321/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 413/2013 de 07 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO Nº 413/13
Procedente del procedimiento ordinario nº 82/09
Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Vilanova i la Geltrú
S E N T E N C I A Nº
Barcelona, a siete de julio de dos mil quince.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña
Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia MATEO MARCO y Don Carlos VILLAGRASA ALCAIDE,
actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 413/13,
interpuesto contra la sentencia dictada el día 29 de junio de 2012 en el procedimiento nº 82/09, tramitado por
el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Vilanova i la Geltrú en el que son recurrentes D. Gaspar y Dª. María
Rosa y apelados D. Paulino y Dª. Eufrasia , previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de
España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'SE DESESTIMA la demanda de Juicio Ordinario presentada por la Procuradora Dª. Mª. Teresa Mansilla Robert, en nombre y representació de Dª: María Rosa y D. Gaspar , y en consecuencia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a D. Paulino , a Dª. Eufrasia y a SIM GESTIÓ INMOBILIARIA S.C.P. de las pretensiones contra los mismo dirigidas, con expresa imposición de las costas devengadas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de oposición, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Don Carlos VILLAGRASA ALCAIDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Los apelantes dan inicio al presente procedimiento ejercitando una acción de reclamación de cantidad contra los codemandados por importe de 36.000 euros, a modo de arras duplicadas, por los pagos que llevaron a cabo con el objetivo de adquirir la vivienda propiedad de los apelados, y que consideran que no pudo llevarse a cabo, a pesar de la prórroga que acordaron en su día, por haberse omitido que se trataba de una vivienda calificada de protección oficial.

Los codemandados mantienen que la falta de capacidad económica de los demandantes debe comportar la pérdida de las arras, de conformidad con el artículo 1.454 del Código Civil .

La sentencia dictada en primera instancia, que ha adquirido firmeza en cuanto a la absolución de SIM GESTIÓ INMOBILIARIA S.C.P., acoge la tesis de la demandada, y desestima la demanda, con imposición de las costas a la actora.



SEGUNDO.- Los demandantes se alzan contra la sentencia dictada en primera instancia por considerar que no se ha tenido en cuenta la causa por la que debió procederse a la resolución del contrato otorgado entre las partes, de conformidad con el comportamiento de los demandados.

Para dar respuesta al recurso de apelación formulado, debemos partir de la premisa de la actuación de SIM GESTIÓ INMOBILIARIA S.C.P., en nombre y representación de los apelados, dejando constancia en el propio contrato, que las referidas arras penitenciales vinculan exclusivamente a vendedor y comprador, sin que pueda, desde ese momento, 'exigirse responsabilidad alguna por dicha cantidad (la cantidad entregada) a la agencia intermediaria'. La apelante no se opone a la falta de legitimación pasiva de la intermediaria, planteándose la controversia en esta alzada entre los demandantes (potenciales compradores) y los codemandados (potenciales vendedores).

Insiste la apelante que en el contrato otorgado entre las partes, y calificado de arras penitenciales por la sentencia impugnada, en modo alguno se menciona que la vivienda que potencialmente se desea adquirir y transmitir entre las partes sea de protección oficial, lo que resulta relevante en aras de obtener la correspondiente financiación bancaria, habida cuenta de que el precio pactado (195.360#) es muy superior al máximo establecido por aplicación del artículo 11 del Real Decreto-Ley de 31 de octubre de 1978 , sobre política de vivienda, para su venta.

Al respecto, sí debe tomarse en consideración que, a pesar de la intervención de un profesional de la mediación inmobiliaria, no se constató expresamente la condición de la vivienda en la categoría de protección oficial, siendo un elemento esencial y determinante para su financiación. De hecho, el codemandado Sr.

Paulino , a la pregunta sobre el precio por encima de lo establecido legalmente, contesta que no sabe las cifras, tras asumir y ratificar lo expuesto por la agencia inmobiliaria respecto del precio que figura en el contrato (CD min. 01:14).

Lo cierto es que, a la vista del comportamiento seguido por ambas partes, no puede en modo alguno afirmarse que exista desistimiento del contrato por ninguna de ellas, en aplicación de la facultad conferida en cuanto a las arras, sino que realmente se produce una resolución a través de la falta de cumplimiento de ambas, aunque no de modo arbitrario, sino mediante la causa justificada en el hecho de que, para los apelantes, la falta de constancia de la condición de vivienda de protección oficial fue determinante para no obtener la financiación bancaria pertinente, y esta falta de capacidad económica es lo que precisamente ha reconocido la parte contraria como determinante para no cumplir a su vez con sus obligaciones, habiéndose acreditado la venta de la vivienda a otros interesados.

Por tanto, debemos admitir con la apelante, que la sentencia impugnada, en su fundamento de derecho cuarto, incurre en un error, al manifestarse que el motivo por el que no llegó a formalizarse la compraventa fue porque los actores no consiguieron la financiación necesaria, cuando tal extremo no puede imputarse en puridad a los recurrentes. De hecho, no obtuvieron la financiación precisa por parte de la entidad financiera cuando ésta constató que se trataba de una vivienda de protección oficial, no concediendo el crédito solicitado, al ser el precio de venta muy superior al máximo establecido reglamentariamente, no estando legitimadas las entidades financieras a conceder una financiación superior al precio máximo establecido por Real Decreto para las viviendas de protección oficial.

No puede, por tanto, mantenerse, como hace la sentencia impugnada, que 'no existe incumplimiento por parte de los demandados, sino el motivo por el cual no llegó a formalizarse la compraventa fue que los actores no consiguieron la financiación necesaria', puesto que sí se evidencia una infracción del artículo 11 del Real Decreto-Ley de 31 de octubre de 1978 , sobre política de vivienda, del que deriva el baremo y la normativa que debe regir en cuanto al precio máximo de compraventa de viviendas de protección oficial, y tal mención no consta en modo alguno en el contrato otorgado entre las partes.

En el referido contrato se acordó un precio de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , piso NUM002 , puerta NUM003 , de Sant Pere de Ribes (Barcelona), de 195.360 euros, sin hacerse ninguna referencia a su condición de vivienda de protección oficial, siendo el precio máximo, según la normativa planteada, para el año 2008, en el que se firma el contrato, de 1.939,45 euros el metro cuadrado de superficie útil, lo que significa que: a) Teniendo en cuenta que la superficie construida de la vivienda es de ochenta y nueve metros con cinco decímetros cuadrados, y dado que el baremo debe aplicarse sobre la superficie útil, que se obtiene mediante el porcentaje leal de 0.83 por m2 de superficie construida, resulta una superficie útil de 73,91 m2.

b) Aplicando el baremo a la población de Sant Pere de Ribes, calificada de zona C, resulta un importe de precio máximo de venta de la vivienda de protección oficial de 143.341,05 euros.

c) En consecuencia, los demandados evidencian un claro incumplimiento del contrato al determinarse un objeto inhábil para su adquisición por los apelantes, a modo de 'aliud pro alio' o inadecuación del objeto a la finalidad perseguida entre las partes, puesto que la determinación de su precio, en este caso, resulta esencial en su configuración y totalmente relevante a los efectos del cumplimiento del contrato, por lo que debe resolverse la cuestión controvertida en los estrictos efectos del artículo 1.124 del Código Civil , y fuera de la incidencia de las denominadas arras penitenciales al no evidenciarse el ejercicio de la facultad de desistimiento por ninguna de las partes, por lo que, frente al incumplimiento de las demandadas, procede la restitución íntegra y exacta de las cantidades pagadas por los demandantes, esto es, 18.000 euros, incluidos los 2.000 euros que se entregaron 'a fondo perdido', para facilitar la prórroga del contrato inicialmente otorgado entre las partes, y que también deben ser restituidos, atendiendo así a la estimación parcial de la demanda, en cuanto a la resolución del contrato, y acogiendo a su vez el recurso de apelación interpuesto, con los intereses legales procedentes, y sin que deban imponerse las costas de primera instancia a ninguna de las partes, siendo a cargo de cada uno las propias y las comunes por mitad.



TERCERO.- Por todo lo expuesto, debe ser revocada la sentencia impugnada, estimándose el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, lo que determina, a su vez, que no proceda hacer, en consecuencia, condena en costas de la alzada a ninguna de las partes ( art. 394 y 398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Gaspar y Dª.

María Rosa contra la sentencia de 29 de junio de 2012 dictada por la Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 8 de Vilanova i la Geltrú , que revocamos, en el sentido de ESTIMAR como ESTIMAMOS parcialmente la demanda interpuesta por D. Gaspar y Dª. María Rosa , contra D. Paulino y Dª. Eufrasia , condenando a éstos al pago de dieciocho mil euros (18.000#), más los intereses legales, y sin que proceda la imposición de las costas a ninguna de las partes, en ambas instancias.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.