Sentencia CIVIL Nº 321/2016, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 151/2016 de 07 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A NÚM. 3 2 1

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

D. ANTONIO MARIN FERNANDEZ

Dª . CONCEPCIÓN CARRANZA HERRERA

REFERENCIA :

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado Mixto nº 2 de BARBATE.

AUTOS : Procedimiento Ordinario Nº 494/13

ROLLO DE APELACIÓN Nº. 151/16

En la Ciudad de Cádiz a siete de diciembre de dos mil dieciséis.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en Procedimiento Ordinario Nº 494/13 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Serafina , Gumersindo , Porfirio , Jesús Luis , Casimiro Y DÑA Dulce representados por el procurador Don Juan Pablo Salvago Enriquez y defendidos por el Letrado Don José A. López Gilabert siendo parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , representado por el Procurador Dña Antonia J. Román Marín y defendidos por el Letrado D. Fernando López Correa.

Antecedentes

PRIMERO .-El Juzgado Mixto nº 2 de Barbate se dictó Sentencia el día 25 de noviembre de 2015, cuyo fallo es como sigue:

' Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Salvago Enriquez en representación de los actores, absolviendo a la parte demandada de los pedimentos contenidos en la demanda y condenando en costas a la parte actora '.

SEGUNDO .-Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal por Serafina , Gumersindo , Porfirio , Jesús Luis , Casimiro Y DÑA Dulce , fue dado traslado a la parte contraria, siendo emplazadas ambas por diez días para ante esta Audiencia Provincial donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Resolución notificada a las partes, personándose en la alzada como consta y señalándose para su votación y fallo el día de la fecha.

Visto, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-La Juez de la instancia desestima la demanda de anulación de acuerdo de Junta de Propietarios al declarar que la parte demandante no tenía legitimación activa para ejercitar la acción de anulación del acuerdo comunitario.

La parte demandante interpone recurso de apelación sosteniendo que tenía legitimación activa y que el acuerdo adoptado debe anularse pues infringe las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.

SEGUNDO.-La Juez de la instancia declara que no tiene legitimación activa pues la parte demandante no ha salvado su voto en la Junta del 2013.

El art. 18,2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone lo siguiente:

'Están legitimadas para la impugnación de los acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto'.

El Tribunal Supremo en Sts de 10 y 24 de Mayo del 2013 establece como doctrina jurisprudencial que la expresión 'hubieran salvado su voto' del art. 18,2 de la Ley de Propiedad Horizontal , debe interpretarse en el sentido que no obliga al comunero que hubiera votado en contra el acuerdo, sino al que se abstiene.

Se refiere al supuesto de que algún copropietario, sin tener un conocimiento o formación suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van de deliberar, decide abstenerse de la votación a la espera de obtener una información suficiente. Estos que se abstienen, deben salvar su voto en el acta de la Junta de Propietarios, teniendo así legitimación activa para impugnar el acuerdo adoptado en la Junta. La exigencia de salvar su voto, se refiere unicamente a los copropietarios que no ha comprometido su voto a favor o en contra del acuerdo, y no a los copropietarios que votaron en contra, pues su negativa a la adopción del acuerdo, implica su derecho a la impugnación a través de los cauces de la Ley de Propiedad Horizontal. Al haber votado en contra las partes demandantes, aunque no se exprese en el acta, los nombres y apellidos de los copropietarios que no votaron a favor del acuerdo, entendemos que se encuentra entre los 21 que votaron a favor de la opción B, circunstancia fáctica no puesta en duda por la parte demandada, y por tanto tienen legitimación activa para ejercitar la acción de nulidad del Acuerdo 4 de la Junta de Propietarios del 2013.

TERCERO.-Es significativa y esclarecedora la circular del Sr. Secretario - Administrador de la Junta, Don Mariano , enviada a todos los copropietarios en Enero del 2012 que distingue entre los gastos que deben satisfacer por cada bloque y los que deben atribuirse a las zonas comunes de total complejo.

Los gastos por cada bloque se distribuirían entre los copropietarios que integran ese bloque conforme a un coeficiente de participación establecida en su escritura de propiedad.

Los gastos de mantenimiento, funcionamiento y zonas comunes del complejo se sufragarán a parte iguales entre los apartamentos integrantes de los tres bloques, que totalizan 92. Este informe se ajustaba a las normas estatutarias aprobadas en Marzo 2002 y las escrituras públicas de compraventa.

El art 13, f de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, establece que para el sostenimiento de cada inmueble o bloque, los gastos se sufragaran conforme a la cuota de participación de cada vivienda o garaje; y los gastos de portería, guardería y servicios comunes se repartirían entre los propietarios por partes iguales.

Este criterio fue asumido en la Junta de Propietarios del 2012, y cambiado en la Junta del 2013. Este último acuerdo que fue adoptado por mayoría de votos, y no por unanimidad.

La parte apelante sostiene que el Acuerdo de la Comunidad de Propietarios del 2013 infringe el articulo 17,1 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues al modificarse el artículo 13,f de los Estatutos, requería que dicho acuerdo fuese adoptado por unanimidad y no por mayoría de propietarios.

CUARTO.- ¿Cual de los acuerdos comunitarios infrigía los Estatutos de la Comunidad?.

El apartado f del artículo 13 de los Estatutos dice es obligación de cada comunero: 1ª Contribuir con la cuota de participación fijada en su vivienda o garaje a los gastos generales que ocasione el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargos tributos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con las siguientes aclaraciones.

1.- Los gastos del servicio de portería y guardería serán solo hechas por parte iguales por apartamentos.

2.- Los gastos correspondientes al consumo de luz de las escaleras, conservación de sus instalaciones, reposición de lamparas y limpieza de las mismas, serán sufragadas proporcionalmente al número de apartamentos por edificios. Quedan excluidos los garajes al carecer de acceso de escaleras y alumbrado común.

3.- Los gastos correspondientes a los servicios de piscinas, tales como conservación y consumo de productos químicos, consumo de agua y energía eléctrica, inspección, socorrista, se repartirán entre los propietarios de los apartamentos por parte iguales'.

El inmueble, según el art. 4 de los Estatutos, está constituido por una parcela 7.380 m2, sobre el cual están construidos tres edificios, con sus diferentes apartamentos y garajes en el caso del tercer edificio, piscina, zonas ajardinadas y aparcamientos.

El número de apartamentos es de 92 y 31 garajes en el edificio tercero. El bloque 1 lo integra 21 apartamentos. El bloque dos 15 apartamentos. El bloque tres 56 apartamentos y plazas de garaje.

En la Junta de Propietarios del 2012 se acuerda:

1.- La distribución de los gastos de las zonas comunes serán por parte iguales entre los 92 propietarios.

2.- La distribución de los gastos de cada edificio o bloque, al ser independientes, serán satisfechos con arreglo a la cuota de participación fijado la escritura pública de su compraventa.

En la Junta del 2013, se cambia este criterio, volviendo al mantenido con anterioridad a la Junta de Propietarios del 2012, adoptándose este acuerdo por 36 votos a favor, 21 en contra.

QUINTO.- En la escritura de venta se establece una cuota de participación por apartamento y un coeficiente de propiedad sobre los elementos comunes correspondiendo una noventa y dos ava parte indivisa, sin fijar una cuota de participación.

Conforme al art. 5 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , a cada propietario le correspondería una cuota de participación para el sostenimiento de los gastos comunes. Claramente, se especifica la cuota de participación del apartamento íntegramente de un edificio independiente de los que se compone el inmueble. Y conforme a esta cuota de participación, a cada propietario de apartamento de un determinado edificio, le corresponde sostener sus gastos comunes.

Pero el inmueble además tiene elementos comunes como piscinas, zonas ajardinadas, correspondiendo a cada propietario de cada apartamento una noventa y dos ava parte indivisa de la totalidad. El problema entonces es determinar, a falta del establecimiento expreso de cuota de participación en los elementos comunes, cuál sea la forma de distribución de los gastos.

El apartado f del articulo 13 de los Estatutos, establece que la contribución a los gastos generales del inmueble será conforme a la cuota de participación. Pero no podrá ser la cuota de participación del apartamento, pues esta viene fijada para la contribución al edificio donde se integra dicho apartamento, sino que, a falta de criterio especifico, por el coeficiente de la propiedad sobre elementos comunes, es decir una noventa y dos ava parte indivisa, en definitiva, por parte iguales.

El criterio se ajusta a los dispuesto en los arts. 3 y 5 de la LPH , sin la cuota de participación ' servirá de módulo para determinar la participación de los cargos beneficios' y esta se fija en razón de los parámetros previstos en el art. 5 según disponga el título, la falta de especificación en el supuesto litigioso obliga a estar a la cuota sobre la propiedad indivisa para cada comunero ostenta que es la solución que oferta el art. 393 del Código civil y se infiere de los preceptos citados de la LPH.

Esta norma general se reitera en los números 1, 2 y 3 del mismo apartado f, estableciéndose que los gastos comunes se satisfarán por parte iguales por todos los copropietarios de los apartamentos. Entendemos que la cuota de participación viene establecida por el coeficiente de propiedad, es decir en una noventa y dos ava parte indivisa, es decir por parte iguales a cada propietario, y no por la cuota de participación del apartamento. Es lógico que se distribuya por partes iguales, pues el eventual uso, disfrute de los servicios comunes del total complejo no viene dado por los metros de extensión de cada apartamento, sino por personas independientes que utilizan dichos servicios comunes, teniendo todos los copropietarios derecho a su utilización y sostenimiento de estos elementos comunes, repercutiéndose los gastos comunes por partes iguales.

Adviértase igualmente que la opción de distribuir todos o algunos de los gastos comunes del inmueble entre los diferentes bloques de edificios originaría, conforme a lo dispuesto en el art. 24.2,b) de la LPH , que en el titulo constitutivo se hubieran asignado específicas cuotas de participación a los otros edificios existentes. Por ello, se estima el recurso de apelación, pues la Junta del 2012 se ajustaba a los Estatutos, y un cambio de criterio requería la unanimidad conforme al número 1 del articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , revocándose la resolución de la instancia al estimarse la pretensión principal sostenida en la presente demanda.

SEXTO.- Al estimarse la demanda, las costas procesales de primera instancia se imponen a la parte demandada, según dispone el art. 394 de la L.E.C .

Al estimarse el recurso de apelación, no se hace especial pronunciamiento de las costas procesales de segunda instancia según determina el art. 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Salvago Enriquez en representación de Dña Serafina y otros frente a la sentencia dictada por la Sra. Juez de Primera Instancia número Dos de Barbate en estas actuaciones y con revocación de la expresada resolución, declaramos nulo el acuerdo 4 de al Junta de Propietarios del DIRECCION000 de fecha de 22 de Agosto del 2013, imponiendo las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada.

No se hace especial pronunciamiento de las costas procesales de segunda instancia.

Devuélvase el deposito constituido por interposición del recurso de apelación.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma, quedando testimonio en el Rollo, haciéndole saber que contra la misma, de darse los requisitos, cabe el previsto en el artículo 477.2. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.