Sentencia Civil Nº 321/2016, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 544/2016 de 29 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00321/2016

N10250

C/ SAN AGUSTIN Nº 26 DE SEGOVIA

-

Tfno.: 921 463243 / 463245 Fax: 921 463254

EQC

N.I.G.40195 41 1 2012 0100210

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000544 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de SEPULVEDA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000225 /2012

Recurrente: Abel

Procurador: JESUS LORENZO SALCEDO RICO

Abogado: BERNARDO LOPEZ VARGAS

Recurrido: Marisol , Virginia , Cosme , Geronimo

Procurador: CARLOS MARINA VILLANUEVA, INMACULADA GARCIA MARTIN

Abogado: PEDRO ROJO PIQUERAS, MARIA DEL CARMEN FRESNEDA SANCHEZ

S E N T E N C I A Nº 321 / 2016

C I V I L

Recurso de apelación

Número 544 Año 2016

Juicio Ordinario Nº 225/2912

Juzgado de 1ª Instancia de

S E P Ú L V E D A

En la Ciudad de Segovia, a veintinueve de julio de dos mil dieciséis.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Ignacio Pando Echevarria, Pdte.; Dª Mª Asunción Remirez Sainz de Murieta y D. Teodoro Molino Tejedor, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen seguidos a instancia de D. Abel ; contra Dª Marisol , Dª Virginia , D. Cosme Y D. Geronimo ; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandante, representado por el Procurador Sr. Salcedo Rico y defendido por el Letrado Sr. López Vartas y como apelada 1º, la demanda Marisol , representada por el Procurador Sr. Marina Villanueva y defendida por el Letrado Sr. Rojo Piequeras y como 2ºs. apelados, los otros tres demandados, representados por la Procuradora Sra. García Martín y defendidos por la Letrada Sra. Fresneda Sánchez, y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Presidente

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda, con fecha dieciocho de diciembre de dos mil quince , fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice: 'FALLO:Que DESESTIMANDO la demanda formulada por D. Abel , representado por el Procurador de los Tribunales D. Jesús Lorenzo Salcedo Rico, contra D.ª Virginia , D. Geronimo , D. Cosme , representados por la Procuradora de los Tribunales D.ª Inmaculada García Martín y contra D.ª Marisol , representada por el Procurador de los Tribunales D. Carlos Marina Villanueva, DEBO ABSOLVER y ABSUELVO a los mencionados demandados de todos los pedimentos que frente a ellos se deducían en la demanda, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.

Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional formulada por D.ª Virginia , D. Geronimo , Cosme , DEBO DECLARAR Y DECLARO:

1. La nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1-09-2001 en lo que afecta a las fincas inscritas como gananciales (Fincas: NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , del Registro de la Propiedad de Riaza) así como a las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Riaza, con los números NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 .

2. La nulidad de la Estipulación IV del contrato de arrendamiento de fecha 1-09-2001 relativa a la opción de compra que afecta a la totalidad de las fincas recogidas en el citado contrato.

3. Que las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Riaza, con los números NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 pertenecen a la extinta sociedad de bienes gananciales de D. Bernardo y D.ª Marisol , disuelta pero no liquidada por compra de D. Bernardo , a D. Florencio , D. Begoña y D. Millán , mediante contrato privado de compraventa de fecha 11 de mayo de 1984; con la consiguiente rectificación parcial de la escritura de compraventa otorgada sobre dichos inmuebles el día 28 de diciembre de 1996 ante el Notario de Riaza D.ª María de los Ángeles Álvarez Justo, con el número 621 de su protocolo, en la deberá figurar que dichos inmuebles fueron adquiridos en 1984 para la sociedad de gananciales de D. Bernardo y D.ª Marisol , acordando igualmente la constancia de dicha titularidad en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.-Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por el Procurador Sr. Salcedo Rico y por la Procuradora Sra. García Martín en las representaciones procesales ostentada, solicitaron en tiempo y forma aclaración o subsanación de dicha resolución al tenor que es de ver en sus respectivos escritos unidos a autos, dictándose Auto por el Juzgado a siete de enero de dos mil dieciséis, que en su parte dispositiva literalmente dice: 'Que estimando parcialmente lo solicitado, se corrige la Sentencia de 18 de diciembre de 2015 en los siguientes términos:

A)

En el Fundamento de Derecho Primero donde dice '2.000.000 de pesetas mensuales' debe decir '2.000.000 de pesetas anuales'.

B) El párrafo segundo del Fallo queda redactado como sigue:

'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional formulada por D.ª Virginia y D. Geronimo , DEBO DECLARAR Y DECLARO:

1. La nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1-09-2001 en lo que afecta a las fincas inscritas como gananciales (Fincas: NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , del Registro de la Propiedad de Riaza) así como a las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Riaza, con los números NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 .

2. La nulidad de la Estipulación IV del contrato de arrendamiento de fecha 1-09-2001 relativa a la opción de compra que afecta a la totalidad de las fincas recogidas en el citado contrato.

3. Que las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Riaza, con los números NUM007 , NUM008 , NUM009 y NUM010 pertenecen a la extinta sociedad de bienes gananciales de D. Bernardo y D.ª Marisol , disuelta pero no liquidada por compra de D. Bernardo , a D. Florencio , D. Begoña y D. Millán , mediante contrato privado de compraventa de fecha 11 de mayo de 1984; con la consiguiente rectificación parcial de la escritura de compraventa otorgada sobre dichos inmuebles el día 28 de diciembre de 1996 ante el Notario de Riaza D.ª María de los Ángeles Álvarez Justo, con el número 621 de su protocolo, en la deberá figurar que dichos inmuebles fueron adquiridos en 1984 para la sociedad de gananciales de D. Bernardo y D.ª Marisol , acordando igualmente la constancia de dicha titularidad en el Registro de la Propiedad correspondiente.'

Y debe añadirse un nuevo párrafo a continuación:

'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional formulada por D. Cosme , DEBO DECLARAR Y DECLARO:

1. La nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1-09-2001 en lo que afecta a las fincas inscritas como gananciales (Fincas: NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , del Registro de la Propiedad de Riaza) así como a las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Riaza, con los números NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 , NUM013 , NUM014 , NUM015 , NUM016 y NUM017 .

2. La nulidad de la Estipulación IV del contrato de arrendamiento de fecha 1-09-2001 relativa a la opción de compra que afecta a la totalidad de las fincas recogidas en el citado contrato.

3. Que las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Riaza, con los números NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 , NUM013 , NUM014 , NUM015 , NUM016 y NUM017 pertenecen a la extinta sociedad de bienes gananciales de D. Bernardo y D.ª Marisol , disuelta pero no liquidada por compra de D. Bernardo , a D. Florencio , D. Begoña y D. Millán , mediante contrato privado de compraventa de fecha 11 de mayo de 1984; con la consiguiente rectificación parcial de la escritura de compraventa otorgada sobre dichos inmuebles el día 28 de diciembre de 1996 ante el Notario de Riaza D.ª María de los Ángeles Álvarez Justo, con el número 621 de su protocolo, en la deberá figurar que dichos inmuebles fueron adquiridos en 1984 para la sociedad de gananciales de D. Bernardo y D.ª Marisol , acordando igualmente la constancia de dicha titularidad en el Registro de la Propiedad correspondiente.'

C) En el Antecedente de Hecho Segundo, apartado C) donde dice 'en iguales términos que D. Geronimo ' debe añadirse: '..., salvo en cuanto a las fincas cuya declaración de ganancialidad se solicita ampliándose en el caso de D. Cosme la solicitud a las fincas NUM011 , NUM012 , NUM013 , NUM014 , NUM015 , NUM016 y NUM017 '.

Respecto del complemento de la Sentencia interesada en el apartado primero del suplico del escrito de la representación procesal de D. Abel , confiérase traslado a las demás partes por 5 días.

TERCERO.-Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de Abel , se solicitó aclaración y complemento de la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2015 , del que se dio traslado a las otras partes para alegaciones, trámite cumplimentado por la Sra. Esperanza y el Sr. Mario en las representaciones procesales ostentadas, en sus escritos unidos a autos, dictándose nuevo Auto por el Juzgado a veintiuno de enero de dos mil dieciséis que en su parte dispositiva literalmente dice:' Que desestimando lo solicitado, no ha lugar al complemento de la Sentencia de 18 de diciembre de 2015 .'

CUARTO.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación procesal del demandante, se interpuso en tiempo y forma, recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por interpuesto el mismo para ante la Audiencia en legal forma, en base a lo establecido en el art. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada en la Ley 37/2011 (BOE. 11 /10/2011), dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, oponiéndose al mismo ambas partes demandadas-apeladas, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes ante la misma.

QUINTO.-Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia dictada en la instancia que desestimando la demanda y estimando la reconvención ejercitada, declaraba la nulidad del contrato de arrendamiento realizado en 2001 entre el actor y el causante de los reconvinentes respecto de once fincas que componían el arriendo, declarando asimismo la nulidad de la opción de compra incluida en dicho contrato, lo que a su vez conllevaba la desestimación íntegra de la demanda, que pretendía al declaración de validez del contrato de 2001 con la opción de compra que incluía, el ejercicio de dicha opción por el actor, su obligatoriedad para los demandados y elevación a escritura pública previa fijación del precio, así como el pago de una indemnización por daños y perjuicios.

Como motivos de recurso se alegan los siguientes: en primer lugar validez autónoma del arrendamiento e incongruencia de la sentencia de instancia al respecto. En segundo y de forma subsidiaria, incongruencia de la sentencia respecto de la validez del arrendamiento de las fincas privativas del arrendador. En tercer lugar nulidad de la sentencia por error del alcance de la opción de compra. En cuarto se alega extemporaneidad en la oposición a la opción de compra por parte de los demandados así como la actuación con mala fe por parte de los demandados, tanto en la fase pre procesal como en el proceso. En quinto y de forma subsidiaria considera que sería procedente el ejercicio de la opción de compra sobre las fincas privativas del arrendador. En sexto, improcedencia de la rectificación de la escritura notarial de la compra de bienes supuestamente privativos del arrendador. Finalmente y en séptimo lugar se hace una valoración sobre los informes periciales con la valoración de los inmuebles objeto de contrato.

SEGUNDO.- Dada la desmesura del volumen documental que ha alcanzado este juicio y las misma desmesura del recurso de apelación, es preciso hacer un resumen de los hechos objeto de litigio, y de las solicitudes de las partes, para evitar perdernos en disquisiciones estériles y centrar el objeto de debate, que en sí mismo es muy simple, determinar si la opción de compra pactada en su día es válida o no.

En fecha 1 de septiembre de 2001 el causante de los demandados realizó con el actor, un contrato de arrendamiento, por el cual le cedía el alquiler un total de 34 fincas rústicas por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas, opción que habría de efectuar sobre la totalidad, fijando el precio el Junta arbitral de Arrendamientos Rústicos o el organismo que le sucediese.

El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria, esposa e hijos del finado, que recibieron en 2003 requerimientos del actor para elevar el contrato a escritura pública y que en 2002 solicitaron del arrendatario ingresase las rentas en una cuenta distinta de la que lo hacía, dado dicho fallecimiento. El arrendatario ha pagado cada años las rentas acordadas sobre al totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado sin tacha alguna.

Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario se ejercitó al opción de compra a que el contrato el daba derecho, reemitiendo notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de compra.

El arrendador y causante de los demandados estaba casado con la viuda codemandada, en situación legal de separación desde el 5 de septiembre de 1984, pese a lo cual no se había llevado a cabo la liquidación de la sociedad de gananciales. Por otra parte y pese a su fallecimiento en 2002, a la fecha del juicio de instancia no se había llevado a cabo la disposición y partición de la herencia, permaneciendo por tanto en régimen de comunidad.

Por otra parte y respecto de un total de once fincas arrendadas, las mismas fueron adquiridas por contrato privado el 11 de mayo de 1984, elevado a escritura pública en 1996, constando como privativas,. En su declaración fiscal de derechos hereditarios los herederos las declararon como privativas del arrendador. No fue sino hasta septiembre de 2012 en que los herederos del fallecido realizaron un acta de notoriedad declarando el error en la calificación como privativos de tales bienes.

TERCERO.-Así centrados los hechos objeto de debate, y analizada la sentencias de instancia cabe concluir que la misma es técnicamente impecable, tanto en la valoración de la constitución de la comunidad postganancial como en al consecuencia de la nulidad de los actos de disposición realizados sin consentimiento del copropietario, así como respecto de la aplicación de la presunción de ganancialidad.

Ahora bien dicha escrupulosidad técnica choca con un aspecto que el juez de instancia no ha valorado, a juicio de la Sala, y que ésta estima que concurre en este caso, como es la mala fe y el abuso de derecho con que se han comportado los demandados en su oposición a la demanda, que hacen que aquellas conclusiones, técnicamente correctas, no puedan ser acogidas, pues precisamente en ello se basa el abuso de derecho. Por otra parte, esta mala fe ha sido objeto de denuncia tanto en la demanda como en el escrito de apelación, por lo que en caso alguno cabe considerar que la Sala incurra en incongruenciaultra petitaen este momento.

Tanto el art. 7 CC como el art. 247 LEC en el ámbito procesal proscriben tanto la mala fe como el abuso de derecho, una de sus manifestaciones. Tal abuso consiste en el uso de las acciones legales formalmente correctas para conseguir un resultado injusto, ejercitándolo a sabiendas, esto es de forma contraria a la buena fe.

La Sala considera que en este momento nos hallamos en dicha situación. Como vemos en el año 2001 se perfeccionó un contrato de arrendamiento con opción de compra. Resaltar que no se trata de dos contratos independientes sino de un mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de la opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable el ejercicio de la opción a la finalización del contrato y que seguramente se tuvo en cuenta a la hora de determinar le precio del arriendo y la venta del resto de los elementos propios de la industria ganadera realizados en el otro contrato de compraventa a cuya validez se allanaron los demandados. El contrato que nos ocupa ha sido plenamente admitido por los demandados desde el año 2002, en que lo han mantenido en vigor en tanto han seguido cobrando sus rentas sin oposición alguna. La comunidad hereditaria, esto es la viuda y sus hijos, sucesores contractuales del arrendador fallecido se han lucrado de dicho contrato por lo que ahora, en el momento en que se fijan obligaciones por su parte, no pueden lícitamente pretender su nulidad, alegando subterfugios legales que consideran inexistentes mientras les reportaba beneficios; lo que supone un ataque frontal a las reglas básicas del derecho contractual.

Pero es que además no hay obstáculo alguno para cumplir el contrato tal y como se pactó. Se acordó la opción de compra respecto de la fincas arrendadas, y si era posible que en el año 2001 el acusado no tuviese la facultad de disposición sobre las 34 fincas, lo cierto es que en el año 2011 los que ocupaban la posición de arrendador, y que validaron el contrato al seguir cobrando las rentas, sí tenían la plena disponibilidad de las fincas, por lo que nada se oponía a que cumpliesen el contrato en sus propios términos.

Y en este sentido no podemos olvidar la confusión que se ha producido en este momento entre el arrendador-vendedor y los terceros supuestamente perjudicados por dicha venta. Desde el momento en que no se ha producido la liquidación de la sociedad de gananciales (desde 1984) ni la partición de la herencia (desde 2002), la comunidad hereditaria es la sucesora de arrendador fallecido en todos sus derechos y obligaciones, y al tiempo la viuda, parte en dicha comunidad, es la que pretende impugnar (junto con su hijos) el contrato en que ella es una de las obligadas a cumplirlo.

Esta confusión de derechos hace que en este momento nos encontremos con que la obligada al pago éste ejercitando acciones contra ella misma, solicitando la nulidad de un contrato por causas imputables a la propia parte, como sucesora del arrendador, y en las que el arrendatario no tuvo participación alguna.

En esta situación, pretender en este momento la nulidad del contrato de arrendamiento respecto de algunas fincas porque eran gananciales, o pretender la nulidad de la opción de compra porque la misma abarcaba la totalidad de las fincas y el arrendador no podía disponer de todas ellas, es un uso abusivo del derecho, que como tal no debe ser admitido.

Cuestión distinta es la reconvención sobre el carácter ganancial o privativo de las once fincas que se habrían adquirido en el año 1984. Es curioso que los propios coherederos en una acto que debe reputarse como propio y definidor de su voluntad, declararon en el pago de sus derechos sucesorios tales fincas como privativas del finado y que no es sino en septiembre de 2012, esto es después de que la parte actora hubiese ejercitado al opción de compra y les hubiese requerido a su elevación a escritura, y cinco meses después de presentada la demanda, cuando se dan cuenta de ese supuesto error y llevan a los primitivos vendedores a una acta de notoriedad. La única razón que se advierte a esta supuesta subsanación de 2012 es la de obstaculizar la reclamación del actor, habida cuenta que desde 1984 la sociedad de gananciales estaba disuelta y desde entonces no se había liquidado como tampoco se ha hecho con la herencia, hallándonos ante un nuevo ejercicio abusivo del derecho.

CUARTO.-A la vista de lo expuesto, los argumentos del juez de instancia no pueden admitirse en tanto que consagran ese abuso de derecho prohibido por la propia Ley.

A cambo debemos analizar si existen otras alternativas legalmente posibles para que el contrato dese pueda perfeccionar. Y al Sala entiende que sí existen.

La cuestión fundamental que se discute en este litigio es la validez de la opción de compra, y todas las acciones ejercitadas giran en torno a esta cuestión. La base por la que se desestima por el juez de instancia la validez de dicha opción es que el arrendador vendedor no tenía facultad de disposición sobre las fincas que pertenecían la comunidad postganancial, por lo que no podría venderlas al arrendatario- optante. Consecuencia de ello y del tenor literal de la estipulación cuarta en el sentido que la opción debía ejercitarse sobre la totalidad de las fincas sería la nulidad de toda la opción.

A esta tesis cabe oponerla dos obstáculos. En cuanto a la segunda consecuencia, como expone el apelante, la opción de compra establecía la obligación del optante por adquirir la totalidad de las fincas. Y efectivamente está reconocido que esa es su voluntad y que así ejercitó su opción de compra. Es la propia parte arrendadora-vendedora la que niega la transmisión de todas ellas, por los motivos antes expuestos. Port tanto, ejercitándose correctamente por el actor su pretensión de compra de la totalidad de las fincas, no puede dejarse al albur de la parte obligada a la venta a negarse a cumplir el contrato porque no quiera (es un no querer, no un no poder, como ya hemos dicho) venderle alguna de ellas. Ello sería dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimento del contrato.

QUINTO.- Respecto de la primera cuestión, la Sala se plantea hasta qué punto es aplicable a este supuesto. Dicho de otro modo: el hecho de que el vendedor no sea el titular del bien vendido en el momento de la venta es causa de nulidad contractual?. Más aún, puede el vendedor de cosa ajena instar la nulidad de la compraventa alegando precisamente esa causa, cuando conocía tal circunstancia?

La venta de cosa ajena es una figura admitida desde antiguo por nuestra legislación y jurisprudencia civil. El vendedor de una cosa puede no ser su propietario y con dicho contrato se compromete a adquirir la cosa para poder perfeccionar el contrato, de forma tal que la transmisión del dominio a favor del comprador se pueda consumar. Como con mejores palabras dice la STS 340/2004 de 11 de mayo :'El contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1.445 , 1.450 y 1.461 del Código Civil ), y no transmisiva, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil norma similar a la contenida en el artículo 1.599 del Código Civil francés, que sanciona su nulidad (como consecuencia de la transmisión del dominio mediante el consentimiento: artículos 1.138 y 1.583).

Como declara la Sentencia de 31 de diciembre de 1981 ningún precepto exige que el vendedor sea propietario de la cosa vendida; basta con que pueda ser entregada, en cumplimiento de la obligación de dicho contratante, ya que la compraventa es un contrato generador de obligaciones, entre ellas, la del vendedor de entregar la cosa al comprador a cambio de precio.

Es claro, de otro lado, que la venta de cosa ajena puede haberse perfeccionado con la voluntad del comprador viciada por error o, incluso, por dolo.

También lo es que dicho contratante tiene derecho a la entrega de la cosa en posesión pacífica ( artículos 1.461 y 1.462 del Código Civil ) o a que se le transfiera la propiedad si así resulta del pacto.

En tales casos el ordenamiento proporciona al comprador medios de defensa de sus intereses, en forma de acciones de anulación por consentimiento viciado, de cumplimiento de la prestación prometida, de resolución del vínculo por incumplimiento, de indemnización de los daños producidos con la contravención contractual...'

Si ello es admisible en el contrato de compraventa, con mucha más razón habrá que admitirlo en el caso de una opción de compra diferida a diez años.

Además, en este caso el vendedor estaba en disposición de poder adquirir la titularidad de dichos inmuebles, pues bastaba que en la liquidación de gananciales se le hubiese atribuido la mitad de las fincas que pertenecían a dicha comunidad (así STS 754/2009 de 2 de diciembre ). Y en esa misma situación se encuentran actualmente los herederos y sucesores del contrato, junto con la comunidad hereditaria en que se aúnan los derechos de cónyuge viudo sobre su mitad indivisa de gananciales con los derechos de los herederos sobre la otra mitad y los bienes privativos. Por tanto ha de concluirse que esa venta de cosa ajena, a la fecha del ejercicio de la opción podía ser perfeccionada sin dificultad alguna al no existir obstáculo material o legal ante la confusión entre los titulares de las fincas y los sucesores en el contrato.

Ciertamente y como obstáculo a esta tesis podrá decirse que en el arriendo no se establecía que se estuviesen vendiendo bienes parcialmente ajenos, como gananciales o postgananciales, como tampoco se indicaba que se arrendaban bienes con tal carácter. Es lo cierto que en el contrato tampoco se dice lo contrario, pues no se hace mención alguna al título de dominio del arrendador sobre los bienes.

Pero se estima que esta falta de concreción al único que puede legitimar para instar la nulidad contractual es al comprador, que se podría ver ante la tesitura de haber adquirido la opción de compra sobre unos bienes que no se sabe si al final podrán se trasmitidos. Lo que en caso alguno legitima, insistimos, es a que la parte que a sabiendas introdujo el error, ahora interese la nulidad, máxime cuando en este momento es la titular de los bienes vendidos.

Finalmente, aunque le la venta de cosa ajena no haya sido objeto de mención explícita en el amplio escrito de demanda, ni en consecuencia en el no menos amplio del recurso, se considera que la Sala está autorizada para introducirlo en la resolución del caso por aplicación del segundo párrafo del art. 218.1 LEC , sin por ello incurrir en incongruencia.

SEXTO.- Un segundo argumento que avalaría esta misma conclusión es precisamente lo que ya se ha expuesto con anterioridad, que nos encontramos ante un único contrato, compuesto, de arrendamiento con opción de compra. La jurisprudencia reconoce en contratos similares al que nos ocupa el carácter inseparable del arrendamiento y la opción de compra, sin perjuicio de la valoración del contrato que proceda caso por caso (así STS 7 de marzo de 1996 ).

Las partes han realizado actos incontestables de aceptación de dicho contrato, tanto la viuda como los hijos, como componentes de la comunidad hereditaria, tales como cobrar las rentas durante nueve años, sin oponerse en momento alguno a su perfección. Dado que el arrendamiento por más de seis años no puede ser considerado como un acto de administración sino de disposición (como ha establecido de forma reiterada la jurisprudencia, pudiendo citar la doctrina respecto del art. 1548 CC plasmada en STSs de 9 de junio de 1913, 2 de julio de 1924, 18 de diciembre de 1973, 30 de marzo o 12 de noviembre de 1987), y las partes consintieron dicho acuerdo, ahora no pueden oponer que otro acto de disposición del mismo contrato no les afecte.

Pues bien, si el contrato es un sólo acuerdo de voluntades, ahora no pueden válidamente interesar la nulidad de parte del mismo, por más que la nulidad sea absoluta, puesto que tras haber reconocido esa validez durante dichos años, el ejercicio de la acción de nulidad, cuando ellos, como sucesores sin prevención alguna del causante, fueron la parte causante del vicio ahora denunciado, supone un ejercicio torticero del derecho.

SÉPTIMO.-Los anteriores argumentos hacen que frente a la conclusión de la sentencia de instancia, el contrato de opción de compra deba ser considerado valido, circunstancia que hace irrelevante el resto de las alegaciones del apelante o las reclamaciones de los apelados.

Efectivamente, siendo válida dicha opción de compra, con independencia de que los bienes fuesen en el momento de la venta propiedad exclusiva o compartida del arrendador vendedor, resulta intrascendente la aplicación de la prevención del ejercicio de la opción por la totalidad, así como que las once fincas adquiridas en 1984-1996 fuesen o no privativas o gananciales. Esta manifestación resulta absolutamente ajena al objeto de este juicio, porque de una forma u otra son propiedad de la comunidad hereditaria, ante la indivisión de la herencia y de la sociedad ganancial, por lo que los demandados vendrán obligados en todo caso al otorgamiento de la escritura de venta respecto de ellas.

De la misma forma resulta indiferente la discusión sobre la nulidad del arrendamiento sobre determinadas fincas. Esta declaración ya era de por sí irrelevante, pues no tiene sentido declarar la nulidad de parte de un arrendamiento extinguido. Por lo tanto la única finalidad que podría tener dicha declaración de nulidad del arriendo sería si se considerase que el arriendo, concluido, y la venta, aún no consumada, formaban parte de un único objeto contractual, lo que avala la tesis que en este momento mantenemos. En todo caso a esta pretensión le deberán ser aplicados los mismos argumentos que para la opción de compra. Los demandados admitieron ese contrato y se lucraron del mismo durante nueve años a sabiendas de que el arrendador las había alquilado pese a ser gananciales. Por lo tanto no están legitimados en este momento para declarar la nulidad del arriendo concluido.

OCTAVO.- Con todos estos motivos, se da respuesta a los argumentos de la parte apelante respecto de las impugnaciones que efectúa combatiendo la sentencia de instancia. Su reflejo concreto en la demanda y reconvenciones hasta el momento será el siguiente: Procederá declarar válido el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes. La opción de compra fue correctamente ejercitada por el actor, al realizar los requerimientos correspondientes a las partes, y ante su infructuosidad ante el ejercicio de la presente acción. Dicho contrato es vinculante para todos los demandados que deberán ser condenados al otorgamiento de escritura pública de venta a favor del actor.

En cuanto a la reconvención procederá desestimar la nulidad solicitada del arrendamientos de las fincas gananciales y las adquiridas en 1984-1996, se desestima la pretensión de nulidad de la estipulación IV del contrato de 2001, y se confirma la declaración como gananciales de las fincas mencionadas en la sentencia y en su aclaración, por ser una cuestión que no afecta a la obligación de todos los demandados de otorgar escritura de venta a favor del demandado.

NOVENO.-Quedan por resolver únicamente dos cuestiones, planteadas en la demanda y que la desestimación de la misma hicieron que no se examinasen en la instancia, como son la fijación del precio de venta y la indemnización por daños y perjuicios que se solicita.

En cuanto a la primera cuestión, las partes no discuten la procedencia de su fijación por vía judicial, en este procedimiento, por lo que disputa se ciñe a valorar las distintas periciales para ver cuál se ajusta más a la realidad. Contamos con tres periciales distintas, una de la parte actora otra de una de las partes demandadas y otra practicada por perito designado judicialmente. La Sala, con carácter general, viene considerando que enfrentándose a periciales de parte y judicial, salvo errores evidentes o que exista una notable diferencia en la cualificación profesional de los peritos, debe darse especial preponderancia a la pericial judicial, que se realiza de acuerdo con las exigencia del proceso y no de acuerdo con los intereses y requerimientos particulares de las partes.

En este caso es de destacar la proximidad cuantitativa entre la pericial judicial y la de la actora, frente a la desproporción del valor que otorga el perito de la demandada. Examinados los informes y el acta videográfica, se comprueba que la diferencia de valoración estriba en el método empelado para realizarla. Por parte del perito de la actora se acude al método comparativo, haciendo cita de varios testigos de comparación, mientras que el perito de los demandados, acude al método de capitalización de rentas potenciales.

A juicio de la Sala se considera más adecuado para determinar el valor real del terreno el método comparativo, cuando el mismo es factible. El valor de la tierra a efectos de compraventa no es un valor objetivo, como determinable con parámetros matemáticos inmutables, sino que se trata de un valor subjetivo que fluctúa dependiendo de la oferta y la demanda y por tanto de lo que la gente está dispuesta a pagar, o está dispuesta a recibir, por la trasmisión de la tierra. El método comparativo permite fijar, cuando existe una variedad sufrientemente amplia de muestras, esta realidad fáctica, de forma más adecuada que el método de capitalización que se basa en la valoración de una serie de factores ajenos al mercado, al valor que los posibles compradores otorguen al terreno, con lo que una fijación del precio en esa forma puede dar lugar a que ese terreno nunca se venda, o al revés, si por otras expectativas su valor se incrementa se fije un valor inferior al real.

Y este criterio de la Sala es compartido por el perito judicial, que acude también al método comparativo para de determinación del precio del suelo, aportando una relación de testigos incluso más amplia que la del perito del actor, que permiten determinar el valor real aproximativo de las tierras objeto de la compraventa; lo que confirma a juicio de la Sala la preferencia de este método sobre el que propone la parte demandada.

Ciertamente el informe del perito judicial arroja un valor algo inferior al propuesto por el perito de la actora (12.000 € de diferencia), pero dado que la parte actora presenta una pericial propia y que como tal ha de entenderse forma parte de su pretensión, es esta cantidad la que debe ser fija como precio de adquisición, esto es 279.820 €.

DÉCIMO.-En lo que respecta al segundo punto, la indemnización por daños y perjuicios, el mismo no puede ser admitido por su absoluta indeterminación. En sus pedimentos de la demanda se solicita la indemnización por daños y perjuicios que se fijen en sentencia, pero en la demanda no establece bases o parámetro alguno por el que pueda determinarse dicha indemnización. De la misma forma en su recurso de apelación ni siquiera se hace mención a la misma. Las pretensiones de las partes deben venir fundamentadas, sin que puedan admitirse las ausentes de bases para su determinación, determinación que a la parte le habría sido bien sencillo de fijar, valorando adecuadamente los perjuicios supuestamente sufridos.

El art. 219.1 LEC es claro al respecto:'Cuando se reclame en juicio el pago de una cantidad de dinero determinada o de frutos, rentas, utilidades o productos de cualquier clase, no podrá limitarse la demanda a pretender una sentencia meramente declarativa del derecho a percibirlos, sino que deberá solicitarse también la condena a su pago, cuantificando exactamente su importe, sin que pueda solicitarse su determinación en ejecución de sentencia, o fijando claramente las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética'.

Esta indeterminación, causante de indefensión a la contraparte, y que en su momento debió dar lugar a su inadmisión implica en este caso su desestimación, y con ello la estimación parcial de la demanda.

UNDÉCIMO.- En cuanto a las costas de esta alzada, estimado el recurso de apelación de forma parcial, no procede imponer las costas de estas alzada a ninguna de las partes.

En cuanto a las de la instancia, la estimación parcial de la demanda, así como la estimación parcial de la reconvención hacen que tampoco proceda condenar a las costas de la instancia a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que estimando parcialmenteel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Abel , contra la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Sepúlveda en juicio ordinario 225/2012;se revoca la misma de forma parcialen el siguiente sentido:

1.Se estima parcialmente al demanda interpuesta por el ahora apelante y en su virtud se declara:

a)la validez del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 1 de septiembre de 2001 entre el actor D. Abel y D. Bernardo , incluyendo en el mismo todas las fincas incluidas en el contrato.

b)Se declara la validez del ejercicio de la opción de compra ejercitada por el actor.

c)Dicho contrato vincula a todos los demandados, Dª Virginia , D. Geronimo y D. Cosme , y Dª Marisol , como herederos de D. Bernardo todos ellos y como titular de su mitad indivisa de gananciales Dª Marisol .

d)Se condena a los codemandados a otorgar escritura pública de venta de todos los bienes expresados en el contrato de arrendamiento con opción de compra a favor del actor, libres de cargas hipotecarias, por el precio de 279.820 €, que el actor deberá abonar al otorgarse la escritura pública.

e)Se desestiman los restantes pedimentos de la demanda.

f)No se imponen las costas de la instancia a ninguna de las partes.

2.Se estima parcialmente la reconvención formulada por Dª Virginia , D. Geronimo y D. Cosme , confirmando el pronunciamiento 3 del fallo de la sentencia de instancia relativa a esta demanda reconvencional, junto con su aclaración; desestimando los pronunciamientos 1 y 2 de la misma, así como el resto de los pedimentos de la demanda reconvencional; sin imponer las costas de esta reconvención a ninguna de las partes.

No se imponen las cotas de esta alzada a ninguna de las partes.

La revocación total o parcial de la Sentencia de instancia supone la devolución del depósito para apelar consignado por la parte recurrente, debiendo procederse de la forma establecida para este supuesto ( D.A. 15ª de la L.O.P.J ) según redacción de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de la utilización por las partes, de aquellos otros recursos para cuyo ejercicio se crean legitimados.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ignacio Pando Echevarria, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.