Sentencia CIVIL Nº 321/2018, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 72/2018 de 31 de Julio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
BURGOS
SENTENCIA: 00321/2018
Modelo: N10250
PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Tfno.: 947259950 Fax: 947259952
Equipo/usuario: MGG
N.I.G. 09059 42 1 2016 0007321
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000072 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000684 /2016
Recurrente: Matilde , Andrés , Anselmo
Procurador: FERNANDO SANTAMARIA ALCALDE, FERNANDO SANTAMARIA ALCALDE ,
FERNANDO SANTAMARIA ALCALDE
Abogado: RAFAEL DE LAS HERAS ALONSO, RAFAEL DE LAS HERAS ALONSO , RAFAEL DE LAS
HERAS ALONSO
Recurrido: MANUEL DEL RIO CALVO SL
Procurador: MARIA DEL PILAR OLALLA MARTINEZ
Abogado: ALICIA GALLEGO ALONSO
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados
DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, Presidente, DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR
SAN SALVADOR, y DON JOSÉ IGNACIO MELGOSA CAMARERO, ha dictado la siguiente.
SENTENCIA Nº 321
En BURGOS, a treinta y uno de julio de dos mil dieciocho
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de BURGOS, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000684 /2016, procedentes del JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2
de BURGOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000072 /2018,
interpuesto contra la Sentencia de fecha 15 de noviembre de 2017 , en los que aparece como parte apelante,
DOÑA Matilde , DON Andrés y DON Anselmo , representados por el Procurador de los tribunales, DON
FERNANDO SANTAMARIA ALCALDE, asistido por el Abogado DON RAFAEL DE LAS HERAS ALONSO, y
como parte apelada, DON MANUEL DEL RIO CALVO SL, representado por la Procuradora de los tribunales,
DOÑA MARIA DEL PILAR OLALLA MARTINEZ, asistido por la Abogada DOÑA ALICIA GALLEGO ALONSO,

sobre resolución contrato de compraventa, siendo la Magistrada Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA ESTHER
VILLÍMAR SAN SALVADOR, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.- Los de la resolución recurrida, que contiene la siguiente Parte Dispositiva: 'Que ESTIMANDO COMO ESTIMO la demanda presentada por la Procuradora Sra. Olalla Martínez, en representación de MANUEL DEL RÍO CALVO S.L., frente a DOÑA Matilde , DON Andrés Y DON Anselmo , en su condición de herederos de Don Jesús Carlos y de Doña Rosalia y en consecuencia debo de declarar la resolución del contrato de compraventa de fecha 23 de diciembre de 2005 y se condena a los demandados a devolver a la parte actora la suma de TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS (34.336 euros)de principal, más los intereses expuestos precedentemente y sin hacer mención en cuanto a las costas causadas, debiendo de pagar cada parte las suyas y las comunes por mitad'.

2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de DOÑA Matilde , DON Andrés Y DON Anselmo se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido en tiempo y forma. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante el correspondiente escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 31 de mayo de 2018, en que tuvo lugar, quedando las actuaciones en poder del Ilmo. Sr. Magistrado Ponente a fin de dictar la resolución procedente.

4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Por la parte demandante 'Construcciones Manuel del Río Calvo SL' se formula demanda solicitando se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 23 de diciembre de 2005 firmado por el matrimonio formado por D. Jesús Carlos y D ª Rosalia (hoy, a causa de su fallecimiento, con sus hijos y herederos D. Andrés , Dª Matilde y D. Anselmo ), por imposibilidad sobrevenida al no cumplirse la condición pactada, al no lograrse la modificación de las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento de Villalbilla por las que la finca rustica vendida pasase a tener uso industrial, dotacional o residencial, y haber transcurrido el plazo máximo de cumplimiento del contrato (ocho años y medio), interesando asimismo el reintegro de la cantidad de 34.336 € abonadas por la actora a los vendedores como parte del precio acordado, más los intereses legales desde la fecha de entrega de dichas cantidades hasta su completo pago y el pago de las costas.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que ha sido la parte compradora la que ha incumplido el contrato porque no ha realizado las gestiones urbanísticas necesarias para que la finca rústica que quería adquirir, cambiara la clasificación urbanística, por lo que carece de legitimación activa para instar la resolución del contrato.

La sentencia de instancia desestima la demanda al estimar que se trata de un contrato sometido a condición (aprobación de la modificación del uso de la parcela objeto de venta en las Normas urbanísticas del Ayuntamiento de Villalbilla ) y como esta condición no se ha cumplido, ni se va a cumplir, decreta la resolución contractual conforme al artículo 1113 y 1114 del Código civil así como el reintegro de la cantidad de 34.336 € más los intereses legales, pero solo desde que los demandados fueron requeridos para la devolución de la cantidad (requerimiento del 2 de diciembre de 2013) y los del 576 LEC desde la fecha de la resolución, sin imposición de las costas procesales.

Se interpone recurso de apelación por la parte demandada ,sintéticamente , por los siguientes motivos : 1/ Falta de legitimación activa de la empresa promotora actora para el ejercicio de la acción resolutoria por el doble motivo de incumplimiento de su obligación de procurar el buen fin del contrato gestionando el cambio de uso e incumplimiento de sus obligaciones contractuales de pago; 2/ Inexistencia de incumplimiento contractual por parte de los vendedores; 3/ Oposición al Fundamento Tercero de la Sentencia: motivo en el que vuelve a reiterar que la modificación urbanística en Villalbilla era una gestión que correspondía a la compradora actora y que esa falta de iniciativa para conseguir la modificación urbanística, deslegitima a la actora para solicitar la resolución contractual y que, consecuentemente, la sentencia se equivoca cuando califica el contrato sometido a condición suspensiva ; 4/ Ante el fracaso de la acción impetrada por la parte actora, no procede el pago de interés; 5/ Las costas deben ser impuestas a la actora por aplicación del artículo 394.1 LEC.



SEGUNDO .- El motivo fundamental del recurso gira sobre la falta de legitimación activa de la actora.

Sostiene la apelante que acreditado que ha sido la actora la que ha incumplido su obligación contractual de procurar el buen fin del contrato de gestionar el cambio de uso de la parcela, pasando de suelo rustico a suelo industrial, dotacional o residencial, no concurre un requisito esencial para el ejercicio de la acción resolutoria, cual es que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Examinado el contenido del contrato de compraventa firmado por las partes, debemos mostrar nuestra más absoluta conformidad con la sentencia de instancia en cuanto considera que se trata de un contrato sometido a una condición.

Con total claridad se recoge en el EXPONE: II .VOLUNTAD DE CONTRATAR que las partes están interesadas en la venta y compra de la finca rustica objeto del contrato ' siempre que se logre una modificación de las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento de Villalbilla de Burgos, con objeto de conseguir que la finca pase a un uso industrial, dotacional o residencial. Así como, la aprobación Regional en este sentido y la obtención de los permisos precisos para los correctos accesos y conexiones con las redes de comunicación y servicios principales '.

La cláusula no deja lugar a dudas de que el cumplimiento del contrato se sometió a una clausula suspensiva que, de una forma general, se recoge en el contrato: modificación de las Normas urbanísticas en el Ayuntamiento de Villalbilla que permitiesen el cambio de uso agrícola de la finca por el uso industrial, dotacional o residencial.

Ahora bien del contrato no se desprende que dicho cambio urbanístico sea una obligación que correspondía abordar a la entidad actora, y no puede ser ese el sentido que se dé a la expresión recogida en la cláusula primera por la que se autoriza a la compradora 'a desarrollar aquella operativa propia del inicio del nuevo planeamiento '.

Y es que ha quedado acreditado que la finca rustica 469 del polígono 506 del Ayuntamiento de Villalbilla objeto del contrato se enmarca en denominado ' Proyecto Industrial de Burgos-Buniel' promovido por la Sociedad MOBART CIRCULO SL, que se constituye el 16 de diciembre de 2005, con el objeto de implantar una superficie industrial capaz de satisfacer la demanda de suelo industrial en las proximidades de Burgos; proyecto que, como señala la Orden EYE/1468/2008 de 23 de julio, por la que se inicia el procedimiento de aprobación del Proyecto 'Polígono industrial Burgos- Buniel' como Proyecto Regional ( artículo 20 de la Ley 10/1998 de 5 de diciembre de ordenación del Territorio de Castilla y León), afecta parcialmente a los municipios de Albillos, Buniel, Burgos, San Mames, Villagonzalo Pedernales y Villalba de Burgos -se trata de Villalbilla de Burgos y no de Villalba , es un error de trascripción del BOCYL como así se ha contrastado con la Memoria del Proyecto y resto de documentos aportados- . Además de que la promotora era la sociedad MOBARTCIRCULO SL , en el BOCYL también decreta que, durante la tramitación del Proyecto Industrial para su creación como Proyecto Regional, se suspendía el otorgamiento de cualquier tipo de licencia de actividad de uso del suelo y de construcción en el ámbito territorial afectado por el proyecto, por lo que difícilmente la constructora/ promotora actora podía influir en una modificación del planeamiento de ámbito supramunicipal.

Todo lo cual significa que la condición suspensiva del contrato de compraventa otorgado el 23 de diciembre de 20105 (otorgado poco después de la constitución de Mobartcirculo SL) no dependida de las gestiones que pudieran realizar ya la compradora, ya los vendedores, sino de causas ajenas , esto es dependía de la iniciativa y el desarrollo que la promotora del Proyecto -Mobartcirculo SL- realizase para la aprobación del Proyecto como Proyecto Regional; actuaciones que se vieron frustradas al ser declarada en concurso voluntario por Auto del Juzgado de lo mercantil de fecha 19 de julio de 2013. Así, consta en las contestaciones a los oficios remitidos a la Conserjería de Fomento , Conserjería de Economía y Hacienda de la JCYL y del Ayuntamiento de Villalbilla Al no llegar aprobarse el Proyecto Regional 'Polígono Industrial Burgos-Buniel', la parcela rustica 469, del polígono 506 de Villalbilla sigue teniendo la calificación de suelo rustico común conforme a las Normas Urbanísticas Municipales de dicho municipio, y por lo tanto, no se cumplió la condición pactada en el Exponen II del contrato que liga a las partes y, en función de la cual, se fijó un precio por la compra de 212. 520 €, cuando ha resultado acreditado que la finca como rustica se valora en 8.158 € , por el Servicio de Valoraciones de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de castilla y león.

Resulta aplicable la jurisprudencia que declara que las denegación de licencia administrativa puede ser constitutiva de imposibilidad sobrevenida del cumplimiento contractual, y justifica la resolución, con restitución de prestaciones. Como afirma la STS 706/2012 de 20 de noviembre: (...) la falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerada incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia ' que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado'.



QUINTO.- La imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil , lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido -con los intereses correspondientes- desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses'.

En todo caso, según la cláusula tercera del contrato, se establece un plazo de 8 años y medio para la formalización mediante escritura pública de la compraventa. Quiere decir que las partes pactaron un plazo o término para el cumplimiento del contrato, y que a tenor de lo dispuesto en la citada cláusula, dicho plazo venció el 23 de junio de 2014.

Y finalmente sobre la alegación del recurso de incumplimiento del contrato por la actora/ compradora de su obligación del pago del precio pactado en la cláusula segunda del contrato, por la que debía haber abonado , a fecha 31 de mayo de 2008, la cantidad de 61.985 €, y sin embargo solo pagó 34.336 € . Aunque tal impago es cierto, también lo es que se facultó a la parte actora a que en cualquier momento y 'con independencia de las fechas fijadas' procediese al pago de las cantidades pendientes. Por ello carece de trascendencia que, a fecha 31 mayo de 2008, no se hubiese pagado una parte mínima del precio pactado , además de que por otro lado dicho precio pendiente no ha sido reclamado por los vendedores hasta el requerimiento formulado a la actora el día 1 de octubre de 2014 (vencido el plazo máximo de cumplimiento de los 8 años y medio acordado, y que se produjo el 23/6/2014 ).

El resto de los motivos son reproducción de las ideas reiteradamente expuestas en el motivo primero del recurso, por lo que con lo dicho hasta aquí damos respuesta a los mismos.



TERCERO .- En suma, procede la desestimación del recurso con imposición de las costas procesales a la parte apelante ( artículo 398.1 LEC) Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Fernando Santamaría Alcalde, en nombre y representación de DOÑA Matilde , DON Andrés y DON Anselmo contra la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos ,en el juicio ordinario núm. 684/2016 procede su confirmación, con imposición de las costas procesales a la parte apelante.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de apelación, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estando celebrando audiencia pública el Tribunal en el día de su fecha. Doy fe.