Sentencia Civil Nº 322/2007, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 225/2007 de 08 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00322/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000225 /2007

SENTENCIA Nº 322

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En VALLADOLID, a ocho de Noviembre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000466 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000225 /2007, en los que aparece como parte apelante Dª. Marisol , representada por el procurador D. DAVID GONZALEZ FORJAS, y asistido por el Letrado D. AGUSTIN VALVERDE MARTIN, y como apelado: DESARROLLOS INMOBILIARIOS ARA S.L, representado por el procurador D. ABELARDO MARTIN RUIZ, y asistido por el Letrado D. JAVIER HERNANDO HUELMO; sobre: Ejercicio del derecho de opción de compra sobre finca.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 12 de Febrero de 2007 se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Estimando íntegramente la demanda presentada por el Procurador DON ABELARDO MARTÍN RUIZ, en nombre y representación de DESARROLLOS INMOBILIARIOS ARA, S.L. contra DOÑA Marisol , representado por el Procurador DON DAVID GONZÁLEZ FORJAS, y desestimando la demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada, debo condenar y condeno a DOÑA Marisol otorgar la escritura pública de compraventa en los términos y condiciones del contrato suscrito por las partes el 8 de noviembre de 2003 sobre la finca registral NUM000 de 87.660 metros cuadrados, sita en el Camino de Las Lanchas de Tudela de Duero (Valladolid), con referencia catastral NUM001 , así como al pago de las costas causadas en esta instancia." .

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y Votación el pasado día 24 de Octubre de 2007 .

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recaida en primera instancia estima íntegramente la demanda rectora del procedimiento y desestima la reconvención. En su consecuencia condena a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa sobre una finca de su propiedad en favor de la actora, en los términos y condiciones resultantes del contrato privado suscrito Inter. Partes el 8 de Noviembre de 2003.

Razona el juzgador que el contrato privado en cuestión no cabe ser calificado como opción de compra, sino de permuta y sometido a la condición suspensiva de que se produjera la recalificación de los terrenos en un determinado plazo, mas dicha imprecisión a la hora de nominar dicho contrato no puede obstaculizar la validez y efectividad de lo pactado una vez cumplida la condición suspensiva. Entiende que la contraprestación a cargo de la inmobiliaria actora se halla debidamente determinada, consistiendo en 23.668 metros cuadrados de suelo urbano residencial ya urbanizado a su costa, no la suma de dinero o el porcentaje que a los solos efectos referenciales se indican en el contrato, estableciéndose seguidamente en el propio contrato las bases y sistema de elección de las parcelas que permite su perfecta concreción sin necesidad de nuevo convenio. Por último expone que el hecho de que la inmobiliaria actora pueda pasar a ocupar una posición minoritaria en el sector, por perder la propiedad de otra finca contigua como consecuencia de otro litigio judicial, no comporta la imposibilidad de cumplir con la contraprestación asumida de entregar a la demandada las parcelas correspondientes. Existen los mecanismos legales que le permitirían, en su caso, suplir la inactividad del propietario mayoritario y controlar la equitativa distribución del suelo. No cabe por tanto restar validez a lo pactado en base a una hipotética y futura posibilidad de incumplimiento, por mas que sea comprensible la intranquilidad de la demandada al no haber estipulado garantías en el momento de suscribir el contrato.

Rechaza el juzgador la reconvención, que pretendía se otorgase Inter. Partes escritura pública de permuta, previa determinación de la exacta contraprestación que debía entregar la actora, y subsidiariamente, para el caso de que dicha determinación no fuera posible, se declarase la nulidad del negocio jurídico. Argmenta al respecto que una vez cumplida la condición suspensiva pactada carece de relevancia la calificación jurídica del contrato a otorgar en instrumento público, cuya validez proclama al hallarse perfectamente concretado su objeto.

Frente a dichos pronunciamientos se alza la parte demandada a través del presente recurso. Interesa que se desestime la demanda y se acoja la reconvención, declarándose nulo o subsidiariamente resuelto por causa sobrevenida el contrato litigioso, concondenando en costas de la actora a la totalidad de las costas de la primera instancia. Para el caso de que tales pretensiones se rechacen, solicita no se le impongan dichas costas, al existir serias dudas de hecho y derecho que justificaban su oposición a la demanda y la formulación de la reconvención. Pasamos seguidamente a analizar los distintos motivos de impugnación que se esgrimen en dicho recurso.

SEGUNDO.- En primer lugar hemos de precisar que la demandada hoy apelante no ha interesado la nulidad del contrato litigioso por hallarse viciado de error o dolo el consentimiento que en el mismo prestó, al amparo de lo dispuesto en los arts. 1265,1266,1269 y 1270 del Código Civil . Ni por via de excepción al contestar a la demanda, ni por via de acción al formular la reconvención. Huelga por tanto toda consideración en orden al posible engaño de que hubiera podido ser objeto al suscribir el contrato, presentándosele como una operación dificultosa e incierta la recalificación de unos terrenos que la otra parte sabía segura, para así minorar la contraprestación en suelo a entregar por la entidad actora, no fijar mas que un precio simbólico a la supuesta opción de compra, etc... Ese engaño o error, a mayor abundamiento, en absoluto se ha acreditado y resulta difícilmente concebible, dado nos hallamos ante una operación inmobiliaria que afecta a una notable extensión de terreno, que difícilmente se acomete sin un mínimo asesoramiento, con un proceso urbanístico público ya en marcha, cuyo conocimiento se hallaba al alcance de cualquier persona y máxime de un interesado, habiendo existido una previa negociación con los colindantes, etc...

En segundo término cabe destacar que ya no se interesa en el recurso la íntegra estimación de la reconvención en los términos con los que se formuló. En esta segunda instancia no se solicita que se condene a la actora reconvenida a otorgar escritura pública de permuta, previa exacta determinación de la contraprestación a recibir por la reconvincente, y ese era el pedimento principal de la reconvención.

Quedan por tanto centradas las cuestiones litigiosas en la pretendida nulidad del contrato concertado Inter. Partes, por falta de objeto cierto y determinado, en su subsidiaria resolución, por devenir de imposible cumplimiento la obligación asumida por la entidad actora, así como en la imposibilidad de condena al otorgamiento en escritura pública de un negocio jurídico que no se corresponde con el pactado, es decir de una compraventa en vez de una permuta o cesión de bienes.

TERCERO.- Planteada la alzada en tales términos, cabe precisar que conforme a lo dispuesto en los arts. 1261-2º, 1272 y 1273 del Código Civil , es requisito imprescindible para la existencia y validez del contrato la existencia de un objeto cierto que sea materia del mismo, determinado en cuanto a su especie y también respecto de su cantidad, aunque la indeterminación cuantitativa no lo viciará cuando sea factible su determinación a posteriori sin necesidad de nuevo convenio. En su consecuencia cabe en nuestro derecho tanto que en el momento de celebración del contrato el objeto se encuentre absoluta y perfectamente determinado por los contratantes, cuanto que no quede absolutamente determinado mas sea determinable en un momento posterior, señalando o estableciendo las partes los criterios con arreglo a los cuales la determinación deberá producirse. En este último supuesto el contrato será válido y eficaz siempre y cuando la posterior aplicabilidad de tales criterios deba operar con independencia de la voluntad de ambas partes, es decir sin necesidad de que se produzca un nuevo convenio.

El análisis del contrato litigioso desvela que la contraprestación cuya entrega debe efectuar la entidad actora en favor de la hoy apelante se encaja en ese segundo supuesto precedentemente comentado, que la doctrina denomina de "determinabilidad". Así en la estipulación Sexta del mismo se establece que dicha contraprestación consistirá en la entrega por la inmobiliaria de una superficie de de 23.668 metros cuadrados en parcelas totalmente urbanizadas a su costa, netas ya una vez realizadas las cesiones previstas en la normativa urbanística, libres de toda carga, gravamen u ocupante. Se establece también que deberán gozar de una edificabilidad por cada metro cuadrado equivalente a la media de edificabilidad de las zonas residenciales del sector y además serán en su totalidad de uso residencial. Quedan por tanto ya perfilados no solo el número de metros urbanizables a entregar, sino también las características básicas y mínimas del terreno, cuya edificabilidad en concreto dependerá lógicamente de lo que finalmente se resuelva al finalizar la urbanización del sector. A continuación se establece el sistema de concreción o determinación de esas parcelas, de modo que una vez realizada e inscrita la reparcelación y redactado y aprobado el correspondiente proyecto de urbanización, elegirán primero los propietarios de la otra finca que integra el sector las parcelas que les corresponden, para a continuación y sobre las que resten elegir primero la demandada un 10% de la superficie pactada, después la actora otro 10% y así sucesivamente hasta agotarse la total extensión de las parcelas, señalándose así mismo los plazos en los que deberá efectuarse la elección, su prórroga y el mecanismo a aplicar caso de que no se produzca en tiempo hábil, así como los plazos de urbanización cuyo incumplimiento total o parcial posibilitará la resolución contractual por la hoy recurrente. En definitiva, el objeto contractual se determina suficientemente ab initio, una superficie perfectamente concretada en metros cuadrados de parcelas urbanizadas a costa de la inmobiliaria, netas, libres de cargas y ocupantes y con una edificabilidad y uso determinados, estableciéndose las bases o criterios que ulteriormente permitirán terminar de individualizarlo. Dichas bases no quedan a la mera voluntad de la inmobiliaria, ni precisan de un nuevo convenio Inter. Partes para mayor concreción, sino que perfilan ya y de manera completa el criterio de preferencia y elección alternativa de las parcelas en función del cual cada parte irá escogiendo, por su orden y en los porcentajes correspondientes, aquellas que mas le convengan o interesen dentro de las que resten y de las que cumplan con los requisitos prefijados en el contrato.

Entendemos por tanto, al igual que el juzgador de la primera instancia, que la determinación del objeto en el contrato ha sido suficiente y válida. En absoluto obsta a ello el que en la propia estipulación sexta se diga que la superficie a la que venimos haciendo referencia "supone aproximadamente 22,12% de la superficie neta urbanizada que se prevé resulte en el sector después de realizar todas las cesiones previstas en la normativa urbanística". Se trata de una mera indicación referencial, indicativa y que se efectúa de manera aproximada, sin que mude, altere o introduzca indeterminación en la superficie objeto del contrato, concretada en un número exacto de metros cuadrados. El hecho de que en el apartado segundo de dicha estipulación sexta se establezca como valor de dichas parcelas la cantidad de 600.000 euros entendemos no empece tampoco a la correcta determinación del objeto del contrato. Dicha cantidad no viene a sustituir al objeto del contrato, que siguen siendo las parcelas urbanizables comentadas, sino que se trata de una mera valoración tanto de dicha contraprestación cuanto de la que incumbe a la recurrente, es decir del terreno rústico a cuya entrega se comprometió, bien a efectos fiscales o de otra índole, mas que entendemos no altera ni empaña la correcta determinación de aquel.

Consecuentemente vamos a rechazar este primer motivo del recurso, pues entendemos que el objeto del contrato litigioso reune las características de certeza y determinación precisas para su existencia y validez.

CUARTO.- Se interesa así mismo la resolución del contrato litigioso argumentando que ha devenido de imposible cumplimiento para la parte actora. Se alega que esta ha perdido la condición de propietaria mayoritaria de los terrenos que integran el sector en cuestión, pasando a ocupar una posición minoritaria que la ha excluido del impulso y protagonismo en el proceso urbanizador que ahora corresponde a otra entidad, como consecuencia del resultado adverso obtenido en el litigio que en su dia entabló sobre la propiedad de la otra finca que compone el sector con sus primitivos dueños, que ahora ya la han transmitido a un tercero. Por ello falta el presupuesto básico que en su caso permitiría a la actora dirigir el proceso urbanístico y finalmente disponer de la extensión de terreno urbanizable en las condiciones pactadas para entregarlo a la demandada.

El examen de la documental obrante en autos desvela que efectivamente los primitivos propietarios de las otras dos fincas que integraban el sector, a los que se hacía mención en el contrato litigioso como personas que gozarían de derecho de elección preferente respecto de determinadas parcelas, han transmitido su dominio a una tercera persona. Esta empresa del sector inmobiliario es la que ahora, como propietaria mayoritaria, ha asumido el impulso y dirección del proceso urbanizador del sector, quien en junio de 2006 ha redactado los Estatutos de la Junta de Compensación, el Plan Parcial, el Proyecto de Actuación y el Proyecto Básico de Urbanización. El proceso urbanizador se halla en marcha y ciertamente no se han cumplido ni con mucho los plazos de 7 y 10 años que se estipularon en el contrato litigioso para la finalización respectivamente del 25% y del 100% de las obras de urbanización. El hecho de que ahora lo protagonice una tercera persona y no la entidad actora no implica per se la imposibilidad de que esta cumpla con la contraprestación a la que se comprometió, es decir la entrega de una determinada cantidad de metros cuadrados urbanizados de unas determinadas características tras la elección preferente por parte del mayoritario de otras determinadas parcelas.

Por una parte, tal y como se dice en la sentencia impugnada, existen al alance del propietario minoritario los instrumentos y cauces legalmente previstos para suplir la posible inactividad del mayoritario en el proceso urbanizador, así como para garantizar un reparto equitativo del terreno urbanizable y aprovechamientos resultantes. Por otra es cierto que la entidad actora ha obtenido un resultado desfavorable en el litigio que mantiene sobre el ejercicio del contrato de opción que la ligaba con los primitivos propietarios de las dos fincas que integran el resto del sector, de modo que caso de quedar así definitivamente resuelta la cuestión difícilmente cabrá que pueda cumplir el contrato que nos ocupa, pues lógicamente variarán las parcelas que a aquellos se asignaban en el contrato de opción citado. Ahora bien, aquel pleito no se ha resuelto definitivamente, sino que se encuentra pendiente de recurso de apelación. Puede ocurrir por tanto que en su caso la actora recupere la propiedad de aquellas fincas, la dirección del proceso urbanizador y le sea perfectamente factible el cumplimiento del contrato que nos ocupa, o puede suceder que aunque el resultado de dicho litigio le sea en firme adverso realice los oportunos pactos con el propietario en su caso mayoritario que le permitan cumplir en los términos pactados. La imposibilidad de cumplimiento de la contraprestación que incumbe a la actora no es a fecha de hoy mas que una mera hipótesis, un futurible que no justifica se proceda sin mas a la resolución del contrato. Cuestión distinta es la hoy recurrente no incluyese en el contrato la estipulación de cláusulas de garantía que la pusieran a resguardo de un posible incumplimiento de adverso, con la inseguridad que ahora ello le reporta, mas eso no es causa para resolver y dejar sin efecto lo que válidamente acordó en su momento. Rechazamos por tanto este segundo motivo del recurso.

QUINTO.- Por último es reiterada la jurisprudencia, entre otras muchas sentencias del Tribunal Supremo las de 14-5-2001 o de 26-4-2007 , en el sentido de que los contratos son lo que son, no dependiendo su calificación de la denominación que las partes les hayan dado. Coincidimos con el juzgador de la primera instancia en que por mas que los litigantes denominasen en su dia al contrato litigioso como una opción de compra, no es esta la calificación que se corresponde con la verdadera naturaleza de lo acordado. Mas bien responde a un contrato de permuta de terreno rústico presente por un terreno urbanizado futuro, sometido a la condición suspensiva de que se obtuviese la recalificación de la finca en un plazo determinado. Una vez cumplida en plazo la condición y reuniendo el contrato los requisitos precisos para su existencia y validez, tal imprecisión en el nomen iuris otorgado no puede obstaculizar su cumplimiento.

Así lo entiende también la sentencia impugnada, mas en su parte dispositiva termina por estimar íntegramente la demanda y, congruentemente con lo interesado en esta, condenar a la demandada a otorgar en instrumento público una compraventa conforme a los términos y condiciones pactados en el contrato privado de fecha 8 de Noviembre de 2003, cuando en realidad el negocio jurídico que en el mismo se plasma no es una compraventa, sino una permuta o cesión de cosa presente a cambio de otra futura tal y como afirma el propio juzgador.

Ciertamente en el suplico de la demanda se ha padecido error a la hora de nominar la clase de negocio jurídico que documentaba el contrato litigioso y el que en consecuencia pretende se condene a otorgar a la demandada. Ahora bien, tal error o imprecisión no altera el contenido y naturaleza de lo pactado, ni puede impedir su cumplimento. Tan solo acarreará la consecuencia de que no se condene a la demandada a otorgar una compraventa sino el negocio jurídico citado, sin que ello suponga incongruencia alguna con lo pedido en demanda pues las obligaciones que ambas partes asumen, las derivadas del contrato privado suscrito en su dia, son unas y las mismas cualesquiera que sea el nombre que a dicho negocio jurídico se otorgue. En tal extremo ha de modificarse lo solicitado en demanda, acogiendo también parcialmente el presente recurso.

SEXTO.- La estimación del presente recurso conlleva no se efectúe expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, manteniéndose la imposición de las ocasionadas en primera instancia a la demandada, pues la demanda viene a estimarse sustancialmente, procediéndose a corregir simplemente una imprecisión terminológica, todo ello en virtud de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Marisol , frente a la sentencia dictada el dia 12 de Marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Valladolid , en el juicio ordinario del que dimana el presente rollo de Sala, revocamos dicha resolución en el único sentido de suprimir de la parte dispositiva de mencionada sentencia la expresión "de compraventa", confirmándola en cuanto al resto de sus pronunciamientos sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.