Sentencia Civil Nº 322/2015, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 272/2015 de 15 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00322/2015
R.272/15
SENTENCIA NÚMERO TRESCIENTOS VEINTIDÓS
Ilmos./a Señores/a:
Presidente:
D. Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados:
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
D. Rafael Mª Carnicero Giménez de Azcárate
En la Ciudad de Zaragoza, a quince de octubre de dos mil quince.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/
a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 15 de mayo de 2015,
por el Juzgado de Primera Instancia número Catorce de Zaragoza , en autos de Juicio Verbal de Desahucio,
seguidos con el número 106/15, de que dimana el presente Rollo de apelación número 272/15, en el que
han sido partes, apelante, la demandante Dª María Virtudes , representada por la Procuradora Dª Patricia
Peiré Blasco, y, apelada, la demandada impugnante ENDESA ELÉCTRICAS REUNIDAS DE ZARAGOZA,
S.A., representada por el Procurador D. Alberto Javier Bozal Cortés, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON Juan
Ignacio Medrano Sánchez.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número Catorce de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 15 de mayo de 2015 , cuya parte dispositiva dice: 'Fallo: Que desestimando la demanda planteada por la representación procesal de Dª María Virtudes contra la entidad mercantil ENDESA ELÉCTRICAS REUNIDAS DE ZARAGOZA, S.A., debo absolver y absuelvo a ésta libremente de la pretensión de la parte actora, sin hacer condena en costas.



SEGUNDO .- Contra dicha resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación, y dado traslado, por la representación procesal de la demandada, se presentó escrito de oposición e impugnación, y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos a este Tribunal el día 21 de julio de 2015, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 9 de octubre de 2015, en que tuvo lugar.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO .- Pactado en un arrendamiento de local de negocio (extremo no discutido), otorgado en septiembre de 1963 una duración de 25 años, con una prórroga 'de diez en diez años, por la tácita, de no mediar carta certificada promoviendo la rescisión, carta que habrá de dirigir una de las partes con un año de antelación a la caducidad del contrato o de cualquiera de las prórrogas consentidas', se hará cuestión en este proceso de la articulación de esa previsión contractual con los distintos regímenes jurídicos contenidos tanto en el TR de la LAU de 1964 como en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sobre duración de los contratos.

El Juzgado ha entendido que el contrato se encuentra en una situación de tácita reconducción anual y como quiera que se pactó que la prórroga tácita solo se puede evitar con una comunicación realizada con un año de antelación, dado que el requerimiento fehaciente se realizó el 7 de noviembre de 2014 será a fecha 31 de diciembre de 2015 cuando concluya su vigencia. Desestimará la demanda pero sin costas, apelando la demandante e impugnando ENDESA. Ambos recursos se tratarán conjuntamente.



SEGUNDO .- El TRLAU 1964 (Decreto 4104/1964) establecía en su disposición transitoria 1 que salvo las excepciones que se contemplaban en cada precepto sus disposiciones eran aplicables a los contratos que se hallaran ya en vigor. El art. 57 del TRLAU 1964 prevenía 'cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día de vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12'.



TERCERO .- Llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorroga, dice pues el texto legal. Ello plantea la cuestión de si tal prórroga se producía de forma similar a la tácita reconducción, es decir, por una sucesión de períodos de tiempo iguales a los del contrato primitivo -o a los plazos de tiempo determinados por la periodicidad de pago de las rentas-, lo que supondría tanto como una serie indefinida de prórrogas; o si, por el contrario, la vida del contrato se prolonga indefinidamente, sin compartimentos ni períodos consecutivos.

La cuestión tenía cierta importancia en relación tanto con régimen de desistimiento del contrato por parte del arrendatario como en lo relativo a la denegación de prórroga por parte del arrendador, en los supuestos en que ésta se admitía por el TRLAU 1964. El hecho de que ésta parezca presuponer la existencia de una prórroga legal -y no una serie de prórrogas- y la circunstancia de que al regular la denegación de prórroga no se hacía referencia alguna al momento o situación de la prórroga forzosa en el instante del requerimiento denegatorio, inclinan a la segunda solución. Es decir, cerrado el plazo contractual se abre un período indefinido de prórroga, sin otra división que a efectos del pago de las rentas. Las SSTS de 9 de enero , 8 marzo 1948 y 24 octubre 1955 vinieron a reconocer la continuidad, sin períodos definidos, de la prórroga y la incompatibilidad de la tácita reconducción con el régimen de prórroga forzosa. De modo terminante, una la STS de 14 diciembre 1962 ha afirmado que la tácita reconducción del derecho común y la prórroga forzosa son instituciones incompatibles que se excluyen mutuamente.

Y esos criterios jurisprudenciales deben aplicarse no solo cuando no existía pacto sobre la prórroga sino cuando de existir el mismo fuera contrario al régimen legal que era de derecho necesario.



CUARTO .- A partir de esta situación un tanto equívoca podrían contemplarse dos potenciales escenarios. Uno que existiera una situación de prórroga sin fraccionamiento de tiempos ni plazos, y otro conforme al cual finado los primeros 25 años, esto es en 1988, se prorrogarían de diez en diez años, situándose los plazos de prórroga en 1988 y 1998, 2008 y 2018, que sería la tesis de la parte arrendataria.

La mejor comprensión del régimen de prórroga forzosa llevaba y debe llevar a concluir, tal y como afirmaba la STS de 21 de febrero de 1964 que 'la determinación de si el contrato que vincula a las partes está en prórroga legal, requisito indispensable para que se pueda resolver por causa de cierre, ya que el art. 62 se refiere a contratos acogidos a la prórroga legal, problema que ha de resolverse determinado el efecto que puede tener la cláusula primera mecanografiada, que expresa que para dar por concluso el arriendo, se tiene que avisar un año antes de finalizar el plazo de cinco fijado al contrato, por la parte que no quiera continuarlo, y que la falta de aviso supone la prórroga por años sucesivos. Es doctrina reiterada de esta Sala, expresada en SS, entre otras, de 25 octubre 1960 , que la prórroga legal de los contratos de arrendamiento de los locales de negocio, obligatoria para los arrendadores y potestativa para los arrendatarios, inspirada en la necesidad de proteger a estos últimos, es una norma de derecho necesario, que no puede ser modificada por la voluntad de las partes, y que cualquier estipulación contractual que trate de regir la prórroga de tales contratos de forma distinta a la establecida por la Ley, ha de ser rechazada , y cualquier renuncia hecha por el arrendatario a tal beneficio es nula, de conformidad con lo dispuesto por el art. 4º del CC ; porque como en la LAU, en la derogada (art. 11) y en la vigente ( art. 6º), de una manera expresa se previene que el derecho de prórroga no puede ser renunciado por el arrendatario, la cláusula primera del contrato objeto de esta litis, en cuanto establece una limitación que se impone a la prórroga legal, condicionándola por la voluntad de las partes en contra de la Ley, se tiene que reputar nula, y el contrato en prórroga legal, que es la única que para el mismo rige; por lo que se hace necesaria la desestimación de estos dos motivos.



QUINTO .- Es decir que el contrato estaba en prórroga legal, no en prórroga convencional, y que entraba en el ámbito de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 . Por tanto se extinguía a los 20 años de la entrada en vigor de la LAU de 1994, esto es en el año 2014 y no en el año 2018.

No es aplicable la tesis del Juzgado que no termina de explicar las razones que le llevan a considerar que se encontraba en tácita reconducción.



SEXTO .- Al estimarse la demanda procede imponer las costas de la primera instancia a ENDESA, así como las causadas por la impugnación.

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

Primero .- Se estima el recurso de apelación interpuesto por Dª María Virtudes contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Zaragoza, la que se deja sin valor ni efecto jurídico alguno.

Sin hacerse una especial imposición de costas por dicho recurso y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Segundo .- Se desestima la impugnación de la misma sentencia formalizada por ENDESA, con imposición de las costas causadas por dicha impugnación a la mercantil impugnante.

Tercero .- Se estima la demanda interpuesta por Dª María Virtudes contra Endesa, Eléctricas Reunidas de Zaragoza, S.A., se declara resuelto el arrendamiento del local de negocio sito en C/ Guatizalema nº 3 de Zaragoza, que deberá dejar vacuo y expédito a disposición de la actora, con imposición de las costas causadas en la primera instancia. Con pérdida del depósito.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.