Sentencia CIVIL Nº 322/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 406/2018 de 06 de Julio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0107160
Recurso de Apelación 406/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 629/2016
APELANTE: MSPR INHERITS, S.L.
PROCURADOR D./Dña. JUAN MIGUEL SANCHEZ MASA
APELADO: METROPOLITANO GESTION Y PROMOCION DEPORTIVA S.L.
PROCURADOR D./Dña. LUIS PIDAL ALLENDESALAZAR
SENTENCIA Nº 322/2018
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a seis de julio de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
629/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid a instancia de MSPR INHERITS, S.L.
apelante - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. JUAN MIGUEL SANCHEZ MASA y
defendido por Letrado, contra METROPOLITANO GESTION Y PROMOCION DEPORTIVA S.L. apelado -
demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. LUIS PIDAL ALLENDESALAZAR y defendido por
Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 23/01/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, siendo Magistrado Ponente Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23/01/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando en parte la demanda interpuesta a instancia de la entidad MSP, INHERITS, S.L. contra la entidad METROPOLITANO GESTIÓN PROMOCIÓN DEPORTIVA, S.L., declaro que a partir de enero de 2016 el importe de la recta actualizada será de 3.090 euros mensuales, incrementándose anualmente de forma sucesiva conforme al criterio de actualización previsto en la cláusula 4ª del contrato. Ello sin que proceda expreso pronunciamiento en orden a las costas procesales.' .



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 18 de junio de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de julio de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de MSRP INHERITS SL se interpone demanda contra METROPOLITANO GESTIÓN Y PROMOCIÓN DEPORTIVA SL, en la que se ejercita acción de revisión y actualización de la renta en arrendamiento de local de negocio, solicitando que se dicte sentencia en la que se declare: A) La base de la renta mensual que la demandada debe abonar por el arrendamiento del local de negocio sito en esta ciudad, calle Aravaca nº 7, desde el mes de enero de 2016 es de 6.300euros. B) Desde mayo de 2016 se le aplique una actualización de renta del 3% anual, en virtud de lo establecido en la cláusula 4 apartado c) del anexo III y, por tanto, el importe de la renta desde el 1 de mayo de 2016 hasta el 31 de enero o abril de 2017, asciende a un total de 6.489 euros cada anualidad.

La demanda se interponer por la actora en su condición de propietaria del local objeto del contrato de arrendamiento, suscrito con la demandada, como arrendataria, en fecha 1 de febrero de 2010. Se aporta como documento nº 4 de la demanda el citado contrato, en el que se fijó una renta mensual de 6.300 euros. La renta fue modificada el 1 de noviembre de 2012 al importe de 5.500 euros mensuales, el 1 de abril de 2013 en la suma de 4.000 euros mensuales y el 1 de octubre de 2013 se vuelve a rebajar la renta a la cantidad de 3.000 euros mensuales. La renta se rebaja hasta en tres ocasiones para apoyar el negocio de la demandada.

En fecha 23 de enero de 2018 se dictó sentencia por el Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid , en la que se considera acreditado que ha existido una novación modificativa del contrato, en los términos establecidos por el art. 1.203 del Código Civil . Se argumenta en la sentencia que en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2010 se pactó una renta de 6.300 euros mensuales, sujeta el proceso de actualización pactado en la cláusula 4ª del contrato. Se hace referencia a las sucesivas rebajas de rentas desde el 1 de noviembre de 2012 al 1 de octubre de 2013, en la que se hace una última rebaja que fija la renta en 3.000 euros mensuales hasta el 31 de marzo de 2015. Tiene por acreditada la sentencia que la causa de las sucesivas rebajas del precio era la mala situación económica que atravesaba la mercantil demandada.

Teniendo en cuenta esos hechos y que a partir del 31 de marzo de 2015, la arrendataria siguió abonando los 3.000 euros mensuales de renta hasta diciembre de 2015, entiende que es clara la voluntad común de las partes de que la actualización de renta ha de determinarse a partir de dicho importe, hasta que se normalice la situación económica de la arrendataria. Por los motivos expuestos, estima en parte la demanda y declara que a partir de enero de 2016, el importe de la renta actualizada será de 3.090 euros mensuales, resultado de aplicar a la renta base el importe de actualización del 3%.



SEGUNDO .- Por la representación de MSRP INHERITS SL se interpone recurso de apelación. Sobre la novación modificativa del contrato que sirve de fundamento a la sentencia apelada, niega que se den los presupuestos exigidos para su existencia. Como acertadamente recoge la sentencia apelada, no es controvertido que la renta se rebaja hasta en tres ocasiones para apoyar el negocio de la demandada. Se aporta como documento nº 4 de la demanda el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2010, en el que se fijó una renta mensual de 6.300 euros. La renta fue modificada por anexo de fecha 1 de noviembre de 2012, aportado como documento nº 5 de la demanda, en el que se rebaja la renta al importe de 5.500 euros mensuales. El 1 de abril de 2013 se realiza una nueva rebaja de la renta en la suma de 4.000 euros mensuales, tal y como conste en un segundo anexo aportado como documento nº 6. El 1 de octubre de 2013 se vuelve a rebajar la renta a la cantidad de 3.000 euros mensuales, según anexo aportado como documento nº 7 de la demanda. El motivo de la rebaja tampoco es controvertido, atender a la difícil situación económica de la mercantil demandada. Por tanto, coincidimos con el Juez a quo en que concurren los presupuestos exigidos por el art 1204 del CC ., ya que es doctrina sentada de forma reiterada que en cuanto a la novación modificativa prevista en los arts. 1203 , y 1207 CC ( STS 23 julio 1991 ), que la novación no se presume nunca y debe constar de forma expresa; debiendo existir y demostrarse la existencia del «animus novandi», como requisito esencial para la novación, si bien el mismo puede manifestarse de forma tácita, cuando la obligación que sustituya a la antigua sea de todo punto incompatible con ella, contrariándola abiertamente ( STS 3 marzo 1976 ). En el caso objeto del presente procedimiento no es discutida la existencia de la modificación de la renta, algo difícil cuando tal extremo es recogido de forma expresa en los sucesivos anexos referidos anteriormente.

Se opone la parte recurrente a la interpretación que hace la sentencia apelada del anexo III del contrato.

En el apartado a ) del Punto UNO del anexo III, se acuerda 'A petición de la parte arrendataria, la parte arrendadora acepta modificar el precio del arrendamiento durante el periodo de tiempo comprendido entre el 1 de Octubre de 2013 hasta el 31 de Marzo de 2015, es decir, dos años. La parte arrendadora quiere dejar constancia de su mejor voluntad y contribución para apoyar el negocio de la parte arrendataria y, con tal motivo, acepta por tercera vez rebajar el precio del alquiler de este contrato' que queda fijada en la suma de 3.000 euros mensuales, estableciéndose que 'en esta fecha se revisaría la renta base teniendo en cuenta las circunstancias expuestas en el apartado a) con el fin de actualizar a los valores que debiera tener si no se hubiera rebajado en tres ocasiones previas, y atendiendo a las circunstancias que concurran en ese momento'.

Según el recurso, la interpretación que debe hacerse es que el anexo recoge una revisión al alza de la renta, con el fin de actualizarla a los valores que debiera tener si no se hubiera rebajado en tres ocasiones previas y la voluntad de la arrendadora de mantener la renta de 3.000 euros exclusivamente hasta marzo de 2015.

Niega que se pactara que se mantuviera hasta que tuviera beneficios la inquilina, como afirma que se hace en la sentencia. También apunta que en marzo de 2015, la situación económica de ésta había mejorado.

Sobre la interpretación de los contratos, en la reciente sentencia de 13 de diciembre de 2017, esta Sala entiende que si los términos de las condiciones contractuales son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, ha de estarse a su tenor literal, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil .

A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de fechas 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 , al puntualizar que ha de atenderse a lo pactado por las partes, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Con posterioridad, el Alto Tribunal ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil , pronunciándose en los siguientes términos: 'la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes', añadiendo que 'La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes.

El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que 'Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal'. Dicha línea ha sido seguida y reiterada en sentencias posteriores hasta la actualidad y debe ser aplicada también en el presente caso, por respeto al principio de seguridad jurídica e igualdad ante la Ley.

Como señalábamos anteriormente, la sentencia apelada considera que la causa de las sucesivas rebajas del precio era la mala situación económica que atravesaba la mercantil demandada. Así se recoge en el anexo, pero tiene también en cuenta un hecho muy relevante para la interpretación del mismo, que a partir del 31 de marzo de 2015 la arrendataria siguió abonando los 3.000 euros mensuales de renta hasta diciembre de 2015, por lo que entiende el juez a quo que era voluntad de las partes que la actualización de renta ha de determinarse a partir de dicho importe, hasta que se normalice la situación económica de la arrendataria.

La jurisprudencia ha declarado en reiteradas ocasiones que nadie puede ir contra sus propios actos.

El acto propio supone, como señala la Sentencia de 28 de octubre de 2.003 , una expresión inequívoca del consentimiento que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concreta efectivamente lo que ha querido su autor y además causa estado frente a terceros. Su fundamento reside en la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior. En parecidos términos, la Sentencia de 21 de abril de 2.006 declara que: 'El principio del derecho que prohíbe ir contra los actos propios encuentra apoyo legal en el artículo 7.1 del Código civil ' y añade: 'La jurisprudencia sobre este principio es muy abundante. Como resumen, se deben citar los requisitos que se han venido exigiendo para que pueda aplicarse este principio general, que son: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser 'expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto' ( sentencias de 21 de febrero de 1997 ; 16 febrero 1998 ; 9 mayo 2000 ; 21 mayo 2001 ; 22 octubre 2002 y 13 marzo 2003 , entre muchas otras). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real'. No darle trascendencia jurídica supondría, como señala la Sentencia de 1 de marzo de 1.988 , conculcar: 'el principio 'venire contra 'factum' propium non valet', significativo de que nadie puede ir contra sus propios actos con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, como proclaman las sentencias de esta Sala, entre otras, de 5 de marzo de 1941 , 20 de febrero de 1948 , 29 de mayo de 1954 , y 25 de enero y 10 de marzo de 1983 '.

En el presente caso, la parte actora consintió durante todo el año 2015 cobrar la cantidad de 3.000 euros mensuales como precio de arriendo, pese a saber que desde marzo no estaba obligada a respetar dicho importe y tenía derecho a incrementarlo. No es hasta diciembre de ese año cuando comunica la decisión de un incremento desmesurado, pretendiendo considerar como renta base para su cálculo la inicialmente recogida en el contrato de 1 de febrero de 2010 que, como indicábamos anteriormente, ha sido rebajada en las sucesivas modificaciones posteriores. Consideramos que la interpretación que la sentencia apelada hace de las cláusulas contenidas en el anexo III, aportado como documento nº 7 de la demanda no es arbitraria ni ilógica y debe prevalecer respecto a la parcial y subjetiva de la parte recurrente. En dicho anexo se acuerda que en marzo de 2015 se revisaría la renta base teniendo en cuenta las circunstancias expuestas en el apartado a), es decir, la situación económica de la arrendataria que es el motivo de la rebaja de renta. Se añade, 'con el fin de actualizar a los valores que debiera tener si no se hubiera rebajado en tres ocasiones previas', lo que parece suponer una vuelta el importe de renta inicial, pero posteriormente se establece una condición, 'atendiendo a las circunstancias que concurran en ese momento'. La Sala considera que la cláusula es poco clara y, por ello, debemos tener en cuenta que la renta de 3.000 euros se ha mantenido durante todo el año 2015, es decir, durante seis meses más de los pactados, sin que se haya manifestado por el arrendador decisión de incrementarlo, que es un periodo lo suficientemente prolongado para considerar, como afirma el juez a quo, que existió una voluntad común de las partes de que la actualización de renta ha de determinarse a partir de dicho importe, por lo que la misma debe tomarse como renta base para el cálculo del incremento.



TERCERO. - Se alega también en el recurso que la sentencia apelada no entra a valorar la aceptación de actualización de la renta contenida en el hecho octavo de la contestación a la demanda. En el mismo se ha una propuesta de incrementar de forma progresiva la renta, tal y como se produjeron las sucesivas rebajas de renta, de manera que se alcance el incremento que defiende la actora. Proponen incrementar el 20% en el ejercicio del año 2017, que supondría una renta de 3.708 euros, y un incremento del 15% en el ejercicio del año 2018, del que resultaría una renta de 4.264,20 euros. No podemos considerar que se haya producido en la contestación a la demanda un allanamiento parcial a la demanda, tal y como se aduce en el recurso, a la vista del contenido del suplico de la demanda. Como bien se dice en el recurso, se planteó en la contestación como una propuesta, que no consta aceptada por la contraria, por lo que no podemos considerar que se haya producido acuerdo o conjunción de voluntades en los términos establecidos por los arts. 1.254 y ss. de la LEC .

En cuanto al error en la valoración de la prueba, que se alega como último motivo del recurso, con base en que la sentencia apelada no entra a valorar las circunstancias del mercado inmobiliario ni la situación económica de la mercantil demandada, que servían de base para revisar la renta a partir del año 2015, tal y como se pacta en el anexo III del contrato. Se refiere en el recurso expresamente al incremento de valor de local arrendado y consiguiente perjuicio de la arrendadora por la rebaja de la renta, tal y como se acredita en los documentos nº 3 y 11 a 13 de la demanda. Consideramos que lo indicativo para determinar el citado perjuicio sería el valor de los arrendamientos de locales en la zona, sobre lo que no se ha practicado prueba.

En cuanto a la mejora de las circunstancia económicas de la demandada, solo disponemos de los documentos 20 y 21 de la demanda, en la que se puede apreciar una mejora económica, pero solo disponemos de los datos económicos de los años 2013 y 2014, cuando nos interesa la situación económica de los años posteriores.

A tenor de lo expuesto, consideramos adecuada y conforme a derecho la argumentación jurídica de la sentencia de instancia. El recurso de apelación debe ser desestimado.



CUARTO. - En aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la LEC , no se hace expresa imposición de las costas procesales de esta alzada, al considerar que existen serias dudas de hecho y de derecho, por la dificultad de interpretar las cláusulas que deben aplicarse para resolver el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.

Fallo

La Sala acuerda : Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de MSRP INHERITS SL, frente a la sentencia dictada en fecha 23 de enero de 2018 por el Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la resolución indicada, sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0406-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 406/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe