Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000167/2021
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ELX
Autos de Juicio Ordinario - 000739/2017
SENTENCIA Nº 322/2021
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a catorce de julio de dos mil veintiuno
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 739/2017, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 5 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Dña. Sofía, Dña. Susana, D. Nicanor, Dña. Valentina, D. Pascual, D. Pedro, Dña. Yolanda, Dña. Zulima, Dña. María Antonieta, D. Rubén y Dña. María Purificación representados por la Procuradora Sra. Mª Asunción Hernández García y dirigidos por la Letrada Sra. Nadia Almarcha Tellez y del recurso interpuesto por la mercantil demandante, Santa Pola Life Resorts, S.L.U., representada por la Procuradora Sra. Irene Tormo Moratalla y dirigida por el Letrado D. Jan Willem de Haan.
Antecedentes
PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 5 de Elche en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 10 de noviembre de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador Sra. María Asunción Hernández García, en representación de Dña. Sofía, Dña. Susana, D. Nicanor, Dña. Valentina, D. Pascual, D. Pedro, Dña. Yolanda, Dña. Zulima, Dña. María Antonieta, Dña. Camino, D. Rubén y Dña. María Purificación contra 'SANTA POLA LIFE RESORTS, S. L.U.' declaro la nulidad de los contratos de constitución de servidumbre personal perpetua, documentados en las escrituras de constitución de servidumbre personal perpetua por indeterminación del derecho de servidumbre debiendo las partes restituirse recíprocamente las prestaciones, esto es, debiendo la parte demandada restituir a los demandantes el importe invertido en la adquisición, esto es, a:
( D. Nicanor, Dña. Valentina: 227.268 euros.
( Dña. Camino: 256.265 euros.
( Dña. Zulima: 174.945 euros.
- Dña. Susana: 262.899 euros.
- D. Pedro y Dña. Yolanda: 224.700 euros.
- D. Pascual: 172.805 euros
- Dña. Sofía: 159.965 euros
- Dña. María Antonieta: 241.606 euros.
- D. Rubén y Dña. María Purificación: 247.277 euros.
Todo ello, sin imposición de costas a ninguna de las partes.
Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador Sra. Irene Tormo Moratalla, en representación de 'SANTA POLA LIFE RESORTS, S. L.U.' contra Dña. Zulima, D. Pedro, Dña. Yolanda, D. Pascual, D. Nicanor y Dña. Valentina ABSUELVO de todos los pedimentos formulados y CONDENO a la parte demandante reconvencional al pago de las costas.'
SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpusieron recursos de apelación por ambas partes, en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 167/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 8 de julio de 2021.
TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Díez.
Fundamentos
PRIMERO.-La resolución de instancia estima una de las acciones subsidiarias de nulidad promovida por los actores (las demás han sido desestimadas y ello consentido por la parte demandante), en los siguientes términos: ' Los demandantes ejercitan, en tercer lugar, la acción de nulidad por indeterminación del objeto derivada artículos 1.261 en relación con los artículos 1.271 y siguientes del Código Civil. El artículo 1.261 del Código Civilestablece: 'No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca.' En relación con la ausencia de objeto, se viene exigiendo que sea real o posible, es decir, que la cosa exista en el momento del contrato o por lo menos que pueda existir, estableciendo el artículo 1.272 del Código Civilque no pueden ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles, permitiendo el artículo 1.271 que puedan serlo las futuras. Además, debe de ser lícito, exigiendo el artículo 1.271 que estén en el comercio de los hombres, y, en relación a los servicios, el artículo 1.272 que no sean contrarios a las leyes o las buenas costumbres, Y, finalmente, se exige que sea determinado o susceptible de determinación, por el artículo 1.273 del Código Civil.
En este caso, en el fundamento de derecho tercero, al valorarse el contenido de las servidumbres personales perpetuas en los contratos objetos del procedimiento, por el Juzgador se llega a la conclusión de que el objeto es indeterminado, como sostienen los demandantes, por lo que se debe estimar las acciones de nulidad por indeterminación del objeto.'.
Sin embargo, nos recuerda la STS de 30 de marzo de 2012, que: ' Según el artículo 1273CC, el objeto del contrato debe ser cierto y se considera que tiene esta cualidad cuando pueda ser determinado sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes contratantes...El objeto está determinado cuando consta individualizado o existen elementos suficientes para conocer su identidad de modo que no hay duda sobre la realidad objetiva sobre las que las partes quisieron contratar. La determinación supone que hay identificabilidad, de modo que el objeto no puede confundirse con otros distintos, el acreedor conoce lo que puede exigir y el deudor lo que tiene que entregar para cumplir su obligación. La jurisprudencia admite que es suficiente la 'determinabilidad', la cual hace referencia a una situación en que no hay determinación inicial, en el momento de perfeccionarse el vínculo, pero si cabe la determinación posterior, siempre que no sea necesario un nuevo convenio o acuerdo entre los contratantes para su fijación. Para ello es preciso que el contrato contenga en sus disposiciones previsiones, criterios o pautas que permitan la determinación. En tal sentido, entre otras, SS. de 12 de abril de 1.971 , 16 de octubre de 1.982 , 9 de enero de 1.995 , 10 de octubre de 1.997 , 3 de marzo de 2.000 , 8 de marzo de 2.002 , 25 de abril de 2.003 , 12 de noviembre de 2.004 . Cuando se trata de una cosa genérica -cosa determinada por su género (S. 21 de octubre de 2.003)-, cuya calidad y circunstancias no se hubieran expresado, el acreedor no podrá exigirla de la calidad superior, ni el deudor entregarla de la inferior ( art. 1.167CC). Se trata de un supuesto de relativa indeterminación del objeto que no es obstáculo para la existencia del contrato ( SS. 21 de octubre 1.992 y 16 de marzo de 1.998 ).'.
Y es evidente que dentro del juicio jurídico de control casacional, los datos expresados en el contrato son suficientes para estimar que hay determinación o certeza del objeto del contrato que va a permitir no solo el cumplimiento normal de la obligación contraída, sino valorar el contenido de la prestación en el caso de incumplimiento. En primer lugar, se hace referencia no solo a lo que entregan los actores a los demandados, sino también al precio de la compraventa parte del cual se cumplimenta mediante la entrega de dos viviendas tipo de tres dormitorios y veinte plazas de garajes. En segundo lugar, se fija el precio de lo que va a ser objeto de entrega tanto para las viviendas como para las plazas de garaje. No hay, por tanto, indeterminación sino determinación tanto de la especie, como de la cantidad, cumpliendo así el requisito que para la determinación del objeto contractual exige dicho precepto legal, y, además, como tiene declarado la constante y uniforme doctrina jurisprudencial, las cuestiones sobre concurrencia de los requisitos del contrato son de hecho y, por tanto, de la exclusiva competencia de los Tribunales es de instancia, y en el caso objeto del recurso, la Sala sentenciadora afirma la existencia del objeto del contrato litigioso, con lo cual, no es posible mantener que incurre en la infracción de los artículos que se citan en el motivo.'.
Precisando en esta línea la STS de 31 de enero de 2018, que: ' Los motivos tercero, cuarto, quinto y sexto se refieren a la misma cuestión. Denuncian que procede declarar la nulidad de los contratos por inexistencia de consentimiento y objeto, que fue esa la acción que se ejercitó en la demanda y que se trata de una acción imprescriptible. Denuncian la infracción de los arts. 1261y 1272 CCy la indebida aplicación del art. 1301CCporque, contra lo que sostiene la sentencia recurrida, la acción ejercitada no fue la de anulabilidad por error de que se ocupa este precepto. En el desarrollo de estos motivos se alude indistintamente a la falta de objeto contractual como a la falta de consentimiento por referirse los contratos a fincas diferentes de las que querían comprar y vender las partes...
...El mismo demandante alega ahora en su recurso de casación que las partes de los dos contratos de compraventa estuvieron de acuerdo en las fincas que eran objeto del contrato, luego no puede aceptarse su alegato posterior de que no hubo un acuerdo sobre un elemento esencial del contrato y que falta el consentimiento contractual. De allí que la sentencia recurrida, partiendo de los hechos que considera probados, niega que sea cierto que no hubiera objeto contractual ('definido en la descripción de las escrituras públicas y en los planos contenidos en ellas con los linderos y mediciones') sobre el que recayera el consentimiento. Por eso descarta que se pueda admitir la nulidad radical imprescriptible que pretende la parte recurrente.
Frente al argumento de esta última en el sentido de que las fincas registrales no existían en la realidad práctica y que hubo error en la declaración (habla también de 'error obstativo'), hay que hacer notar que si, como la propia recurrente sostiene, todos los contratantes estaban de acuerdo en lo que se vendía y se compraba, según los croquis que acompañaban a las escrituras, ese era el objeto del contrato sobre el que recayó el consentimiento contractual. No hubo por tanto disenso entre las declaraciones de las partes sino voluntad común de quienes intervinieron en los dos contratos impugnados. Al no existir desacuerdo sobre ningún elemento esencial de los contratos es correcta la interpretación de la sentencia recurrida en el sentido de que no procede declarar la nulidad radical de los contratos de compraventa.'.
En este caso que nos ocupa, los contratos tienen un objeto claramente determinado constituido por las fincas en cuestión cuyo uso y disfrute se trasmite, mediante precio, a través de una especie de 'servidumbre personal perpetua', concepto que, por cierto, no es ajeno a nuestro derecho, como pone de manifiesto el artículo 596 del código civil, y que viene perfectamente definida en los contratos en cuestión con especificación de los derechos y obligaciones que se confieren a ambas partes contratantes. Luego existe objeto determinado del contrato y debe estimarse en este particular el recurso interpuesto, dejando sin efecto la nulidad declarada en la instancia.
Aunque la solución final de la controversia será la misma, pero por otra fundamentación jurídica con base en otra de las acciones acumuladas, como a continuación expondremos.
SEGUNDO.-Estimado el recurso y con ello desestimada la citada nulidad contractual pretendida con carácter subsidiario por los demandantes, la Sala, deben entrar en el conocimiento de la última de las pretensiones subsidiarias promovidas, que es la de resolución del contrato por incumplimiento de sus obligaciones por parte de la mercantil demandada.
Y sobre esta cuestión ya nos hemos pronunciado en nuestra precedente sentencia número 55/21 de 9 de febrero, cuya doctrina debemos aquí aplicar ya que las circunstancias son análogas a las que son objeto del presente proceso. En dicha sentencia hemos resuelto lo siguiente:
'Como dice la resolución de instancia: 'La parte actora pretende la resolución de una servidumbre personal constituida a su favor en virtud de escritura pública de fecha 29.6.10, ratificada por la demandada por escritura de fecha 19.7.10 sobre una vivienda propiedad de la demandada sita en c/ DIRECCION000 nº NUM000 03130 Santa Pola (Alicante), servidumbre que comprende el derecho de goce, aprovechamiento y uso de la vivienda asi como los servicios asistenciales y/o sanitarios inherentes al conjunto inmobiliario residencial en que se ubica. Sostiene que en el complejo solo pueden vivir con carácter permanente y/o provisional mayores de 55 años, que se vendió el complejo como una opción residencial para mayores de 55 años como viviendas dotadas de domótica, zonas ajardinadas y de recreo comunes, que dicha servidumbre está gravada con una condición resolutoria que consta en la escritura según la cual 'el destino de los bienes son los establecidos en el PGOU del término de Santa Pola en vigor en el momento de la adjudicación del bien objeto de subasta, siendo exclusiva y específicamente sanitario asistencial debiendo destinarse a esa finalidad, estableciéndose el cumplimiento de este requisito como condición resolutoria expresa' y que, por tanto el único destino posible para los bienes objeto de servidumbre es el sanitario asistencial y que con esas premisas aceptó la servidumbre pero que en realidad el complejo no es asistencial sino que funciona como un hotel, ni cumple los requisitos de que los usuarios sean mayores de 55 años y en los últimos tres años en épocas estivales en que la ocupación es menor la empresa ha alquilado parte del resort a organizaciones como la ONCE y las instalaciones se llenan con gentes con grandes minusvalías que no controlan sus actos fisiológicos ni guardan las mas mínimas reglas de higiene y comportamiento. Entiende que la demandada incumple el contrato firmado por la partes y que debe resolverse conforme el art 1124 del C.Civile interesa como indemnización de daños y perjuicios el importe de 8.508,71 euros abonados en concepto de comunidad y suministros para el mantenimiento del complejo y el importe abonado por la constitución de la servidumbre, 162.131,75 euros.'.
Desestimada la demanda, se interpone recurso de apelación por la demandante.
En primer lugar, hemos de aceptar la admisión del documento continente de la STSJ de la Comunidad Valenciana número 291/2020, de 12 de junio , conforme autoriza el artículo 271.2 de la LEC, al considerar esta Sala, que se trata de resolución relevante en orden a la resolución del presente litigio.
Dice esta sentencia, en lo que nos interesa, que: 'Recurre la mercantil demandante la aludida resolución sancionadora alegando que ella gestiona un complejo asistencial sanitario dirigido a personas de la tercera edad (superior a 55 años), por lo que la conclusión de la Administración demandada acerca de que ejerce la actividad turística es errónea...
...La actora sostiene que no ejercía en el establecimiento denominado Santara Resort una actividad turística, sino asistencial. Sin embargo, el carácter turístico de la actividad desarrollada por aquélla en dicho establecimiento al tiempo de autos consta debidamente acreditado mediante:
1.- el acta de inspección de 17 de junio de 2017 efectuada por la Administración turística, que reseña que 'la empresa ejerce de forma profesional la actividad de cesión de uso y disfrute de las viviendas con servicios propios de la industria hotelera, es decir, limpieza, cambio de lencería, mantenimiento etc'.
2.- y las ofertas publicitarias que figuran impresas en el expediente extraídas de la propia página web de la empresa y de otras páginas, ofertas en las que el mencionado establecimiento se publicita como alojamiento turístico al público en general, sin determinación de edad, con oferta de servicios propios de la oferta hotelera.
Las anteriores pruebas de cargo no han sido desvirtuadas por la actora mediante ninguna prueba de signo contrario. El contenido del acta de inspección pudo ser enervado por la mercantil interesada en el mismo momento de la inspección, por cuanto, como se consigna en la misma, se solicitó por el inspector actuante a la mercantil que aportara la licencia municipal de actividad y ésta, sin embargo, no lo hizo, ni tampoco en un momento posterior, y ni siquiera en sede judicial ha justificado estar en posesión de algún título que le habilite para ejercer la actividad turística.
La demandante aduce que en el establecimiento en cuestión gestionaba un complejo asistencial sanitario dirigido a personas de la tercera edad (superior a 55 años). Pero lo cierto es que, como ha quedado acreditado por medio de la prueba documental aportada al proceso en periodo probatorio por la Administración demandada -certificación emitida el día 4 de marzo de 2019 por el jefe del Servicio de Acreditación, Autorización y Registro de Centros, Servicios y Establecimientos Sanitarios de la Generalitat-, la recurrente no disponía de la preceptiva autorización sanitaria exigida al efecto en la normativa autonómica valenciana por el Decreto 157/2014, del Consell, que establece las autorizaciones sanitarias y sus registros (se indica en tal certificación que, consultado el registro autonómico de centros, establecimientos y servicios sanitarios, no figura inscrito en el mismo ningún centro o servicio cuyo titular sea la mercantil Santa Pola Life Resorts S.L., ni ningún centro o servicio sanitario ubicado en C/ Monte de Santa Pola, 13, de Santa Pola, que disponga de la preceptiva autorización sanitaria de funcionamiento)...
...la actora transcribe el contenido de dos páginas web en las que se publicita el complejo Santara Resort especificando que presta especial atención a la salud y ofrece programas, tratamientos y atención sanitaria profesional para huéspedes de más de 55 años y sus familias...
...Ha de valorarse por la Sala, por último, la documentación adjuntada por la actora con el escrito que presentó en fecha 5 de febrero de 2010, después de haberse declarado el pleito concluso.
De un lado, aporta documentación acreditativa de que en los años 2010 y 2011 el Ayuntamiento de Santa Pola le otorgó licencias ambientales y de apertura relativas a 'zona médica', 'rehabilitación' y 'salón de actos' en 'complejo asistencial'. Se trata de documentos que, como objeta la Administración demandada, no podían, dada su fecha, ser unidos a autos a tenor del art. 271.2 de la LEC. En cualquier caso, ha de decirse que el contenido de los mismos no permite tener por enervadas las conclusiones apuntadas por la Sala en los dos fundamentos jurídicos anteriores de esta sentencia: en tales licencias municipales se indica expresamente que se otorgan con sujeción a las autorizaciones que procedan de otros organismos, lo que remite a lo ya expuesto acerca que Santa Pola Life Resorts S.L. no era titular de ninguna autorización sanitaria autonómica.
Y de otro lado, la licencia ambiental otorgada a esta mercantil por el referido Ayuntamiento mediante acuerdo de la LGL de 16 de octubre de 2019 (copia de la cual se aporta asimismo por la actora con aquel escrito) no tiene ninguna incidencia a efectos de la resolución de la presente litis, por ser esa licencia de fecha posterior a los hechos que dieron lugar al expediente sancionador enjuiciado.'.
Esta última licencia municipal de 16 de octubre de 2019, aportada a los presentes autos, igualmente es sin perjuicio de terceros y sometida a las autorizaciones administrativas pertinentes. Que no constan conferidas. Aparte de que la citada sentencia ya nos dice que según certificación de 4 de marzo de 2019 , carecía de las autorizaciones sanitarias pertinentes.
Y si examinamos la demanda, observamos que expresamente indica que el único destino posible para los bienes objeto de servidumbre es el de sanitario/asistencial y esas fueron las premisas sobre las que se constituyó y aceptó la servidumbre personal. Que, sin embargo, en la actualidad y desde hace tres años, la citada obligación no está siendo cumplida por la mercantil en ningún caso. El citado complejo no es asistencial funciona realmente como un hotel y sin licencia alguna para ello. Ni siquiera cumple el requisito de que los usuarios sean mayores de 55 años, aportando como documento número 16, pantallazo de la página central de reservas, donde se ve claramente que existen ofertas para mayores de 55 años o más que conviven con ofertas para todo tipo de edades y sin limitación alguna.
Y si conectamos esta argumentación y consecuente pretensión de resolución del contrato firmado en su día, con la precitada STSJ de 12 de junio de 2020 , comprobamos que efectivamente se está incumpliendo lo pactado por la mercantil demandada. Ya que no se encuentra debidamente autorizada para la prestación de los servicios asistenciales/sanitarios, esenciales en el contrato controvertido. Además de ejercer una actividad turística indiscriminada en cuanto a la edad que es completamente contraria a la finalidad del contrato y de las legítimas expectativas de la aquí demandante beneficiaria de la denominada 'servidumbre personal'.
Y confirma que el único destino posible de los bienes es el sanitario/asistencial, la condición resolutoria expresa que figura en la escritura de constitución de la servidumbre que dice: '...el destino de los bienes son los establecidos en el PGOU del término de Santa Pola en vigor en el momento de la adjudicación del bien objeto de subasta, siendo exclusiva y específicamente sanitario asistencial debiendo destinarse a esa finalidad, estableciéndose el cumplimiento de este requisito como condición resolutoria expresa'. Cláusula que, independientemente de si se entiende que afecta o no a la beneficiaria de la servidumbre o a la Administración, lo cierto es que tiene pleno valor probatorio a los efectos de demostrar el único destino admisible del complejo que fue causa esencial del contrato firmado. Sin olvidar que la propia escritura de constitución de la servidumbre, en el otorgando primero, ya se establece que el beneficiario lo es de las viviendas y de los servicios integrales asistenciales/sanitarios del conjunto residencial.
En consecuencia, procede la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones esenciales pactadas al amparo dispuesto el artículo 1124 y concordantes del código civil.
Sin embargo, la resolución contractual no permite, en este caso concreto, la estimación en su totalidad de las pretensiones indemnizatorias de la parte demandante.
Ciertamente como entre otras, la STS de 26 de marzo de 2012 , afirma que 'Dice la sentencia de 17 de junio de 1986 , citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005 , que 'es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos 'ex nunc' sino 'ex tunc', lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civilal que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123'.
Por su parte, dice la sentencia de 11 de febrero de 2003 que 'parando mientes en el otro aspecto de la cuestión resulta que el vendedor tiene a su vez que reintegrar el precio percibido con sus intereses legales, los cuales deben ser computados desde que efectivamente se hizo el pago, y no desde la celebración del contrato ( sentencia de 12 de noviembre de 1996 )', doctrina que recaída en torno a la aplicación del artículo 1303 del Código Civilen relación con la nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, es aplicable a la resolución de los contratos.'.
Pero como matiza la STS de 13 de enero de 2021 : 'El art. 1303CCestablece que 'declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes'. La jurisprudencia de esta sala ha precisado en diversas sentencias el alcance de este efecto restitutorio derivado de la nulidad del contrato, cuando en todo o en parte ha sido ejecutado, entre ellas, las citadas en el recurso.
11.- La sentencia 259/2009, de 15 de abril , con remisión a las de 6 de julio de 2005 y 11 de febrero de 2003, reproduce una extensa relación de la jurisprudencia vertida en relación con el art. 1303CC, en la que se contienen los siguientes criterios doctrinales sobre el régimen de restitución recíproca que dispone el precepto:
(i) el precepto tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al evento invalidador ( sentencias de 22 de septiembre de 1989 , 30 de diciembre de 1996 , 26 de julio de 2000 ), y evitar el enriquecimiento injusto de una de ellas a costa de la otra ( sentencias de 22 de noviembre de 1983 , 24 de febrero de 1992 , 30 de diciembre de 1996 - llegar hasta donde se enriqueció una parte y hasta donde efectivamente se empobreció la otra -);
(ii) opera sin necesidad de petición expresa, por cuanto nace de la ley ( sentencias de 10 de junio de 1952 , 22 de noviembre de 1983 , 24 de febrero de 1992 , 6 de octubre de 1994 , 9 de noviembre de 1999 );
(iii) cuando el contrato hubiese sido ejecutado en todo o en parte procede la reposición de las cosas al estado que tenían al tiempo de la celebración ( sentencias de 29 de octubre de 1956 , 22 de septiembre de 19889 , 28 de septiembre de 1996 , 26 de julio de 2000 ), debiendo los implicados devolverse lo que hubieren recibido por razón del contrato ( sentencias de 7 de octubre de 1957 , 7 de enero de 1964 , 23 de octubre de 1973 );
(iv) el art. 1303CCse refiere a la devolución de la cosa con sus frutos ( sentencias de 9 de febrero de 1949 y 18 de febrero de 1994 ) y el precio con sus intereses (sentencia de 18 de febrero de 1994 , 12 de noviembre de 1996 , 23 de junio de 1997 );
(v) la sentencia de esta sala de 26 de julio de 2000 matiza que el precepto
'puede resultar insuficiente para resolver todos los problemas con traducción económica derivados de la nulidad contractual por lo que puede ser preciso acudir a la aplicación de otras normas (como la propia parte recurrente implícitamente reconoce), de carácter complementario, o supletorio, o de observancia analógica, tales como los preceptos generales en materia de incumplimiento de obligaciones (arts. 1101 y sgs) y los relativos a la liquidación del estado posesorio (arts. 452 y sgs), sin perjuicio de tomar en consideración también el principio general de derecho que veda el enriquecimiento injusto'.'.
Y la STS de 10 de marzo de 2015 '...no basta atender exclusivamente al régimen previsto en el art. 1303 del Código Civil, sino que el mismo ha de ser matizado o complementado.
En la sentencia 375/2010 de 17 de junio, esta Sala declaró que el propósito del art. 1303 del Código Civiles conseguir que las partes afectadas por la nulidad vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto de la invalidez y que la obligación que en él se establece para los contratantes de restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato nulo, con sus frutos, y el precio con los intereses, puede resultar insuficiente para resolver todos los problemas económicos derivados de la nulidad contractual, por lo que puede ser preciso acudir a la aplicación de otras normas.
En la sentencia núm. 646/2014, de 24 de noviembre , afirmamos en relación a la resolución de los contratos bilaterales, pero en términos que son también aplicables a la nulidad contractual, que la regla del efecto restitutorio que opera retroactivamente resulta excepcionada cuando se trata relaciones de ejecución continuada o sucesiva, respecto de las prestaciones ya realizadas, siempre que exista una correspondencia entre los recíprocos intereses, según el contrato en su conjunto.
Y en la sentencia núm. 763/2014, de 12 de enero de 2015 , hemos afirmado, en relación con la nulidad de un complejo negocial celebrado en torno a un contrato de abanderamiento que se había venido ejecutando durante un cierto tiempo, que el efecto consiguiente a la nulidad de todo el entramado contractual es no solo que queden sin efecto las reseñadas relaciones contractuales de superficie, arrendamiento de industria y distribución en exclusiva, sino que deba liquidarse esta relación contractual compleja, para restablecer un equilibrio económico entre las partes...'.
Por tanto, no desconocemos el artículo 1303 del código civil, que, como acabamos de ver, es aplicable también a la resolución contractual según reiterada jurisprudencia, pero tampoco cabe desconocer que es también consustancial al mismo evitar el enriquecimiento injusto, por lo que el tiempo que la actora ha tenido a su disposición el inmueble (frutos de la cosa), debe compensarse tanto con los gastos de mantenimiento abonados como con la parte proporcional del precio de compra.
Esto último en atención a que la parte actora ha podido disfrutar durante años del inmueble y de servicios, por lo que el reintegro de las cantidades satisfechas no parece justo que haya de ser total, sino proporcional al tiempo de ocupación (desde de junio de 2010 a noviembre de 2017, teniendo en cuenta la duración que, por ser perpetua, prudencialmente fijaremos en 50 años a efectos de poder cuantificar la cantidad a devolver: 162.131,75/50 = 3.242,63 euros anuales x 7 años = 22.698,41 euros, por lo que la cantidad reclamada debe reducirse a la de 139.433,34 euros más los intereses legales desde la fecha del pago. Sustituidos por los procesales desde la fecha de esta sentencia de apelación que fija la cantidad definitivamente debida. El periodo prudencial de 50 años se fija por referencia al artículo 24 de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias: 'La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción del mismo...'.
No acudimos al criterio del precio medio de un alquiler de mercado para apartamentos similares en la zona, porque implicaría un incidente en ejecución de sentencia que podría ser discutible a la vista del artº 219.2 LECy de las circunstancias aquí concurrentes 'En los casos a que se refiere el apartado anterior, la sentencia de condena establecerá el importe exacto de las cantidades respectivas, o fijará con claridad y precisión las bases para su liquidación, que deberá consistir en una simple operación aritmética que se efectuará en la ejecución.'.
Precepto ciertamente flexibilizado por la jurisprudencia como se expresa en la STS de 14 de septiembre de 2018 y en el ATS de 30 de Enero de 2019 . Pero resulta que durante los últimos años no ha cumplido adecuadamente la demandada con lo pactado, tal como se especifica en la demanda, lo que introduce un factor complejo en orden a determinar ese precio medio de mercado. Además de que la fórmula prudencial arriba reseñada permite evitar un costoso incidente en ejecución de sentencia con previsibles periciales contradictorias.'.
Además, en este caso que ahora nos ocupa, la prueba propuesta y practicada por los demandantes (véase la documental aportada con la contestación a la demanda y la oposición a la reconvención), similar a la del precedente proceso interpuesto por otra usuaria de los servicios en dicho complejo, confirma igualmente el incumplimiento contractual por parte de la demandada de las obligaciones esenciales a las que se comprometió.
Por tanto, la solución debe ser la misma para todos ellos y, en consecuencia, también la aplicación del artículo 1303 del código civil, y las consecuencias derivadas de la resolución contractual con fundamento en dicho precepto, interpretado por la jurisprudencia, conforme antes hemos expuesto, con la consecuente mutua devolución de prestaciones, pero con la moderación expuesta.
De modo que procede la estimación del recurso interpuesto por la mercantil demandada, revocar la sentencia en cuanto declara la nulidad de los contratos por falta de objeto y, a su vez, estimar parcialmente la demanda interpuesta por los actores y declarar resuelto los contratos objeto del proceso por incumplimiento de sus obligaciones por la parte demandada, debiendo proceder a la restitución de las prestaciones, en los términos y con arreglo a las bases expuestas en nuestra precedente sentencia número 55/21, antes reseñada.
Es cierto que aquí existe una pericial relativa a los precios medios de alquiler en la zona, pero al igual que sucedía en el caso de la resolución antes dictada por esta Sala, hay que tener en cuenta no sólo el concurrente incumplimiento contractual de la demandada, sino también la existencia de un uso y disfrute consentido durante años por los usuarios, aunque mermado parcialmente por ese incumplimiento de sus obligaciones por aquella. Sin olvidar tampoco, los cortes de suministro y dificultades para acceso a las viviendas oportunamente denunciadas, como consta en la documental aportada con la oposición a la reconvención.
TERCERO.-Lo expuesto en los precedentes fundamentos, conlleva necesariamente la desestimación del recurso de apelación interpuesto por los demandantes, donde pretenden la estimación íntegra de su demanda, impugnando la aplicación del artículo 1303 en los términos efectuados por la resolución de instancia en cuanto a la privación de los intereses reclamados, así como de las costas.
Igualmente improcedente la pretensión de la demandada de que se estime su demanda reconvencional, en consonancia con lo antes razonado, dado el previo y grave incumplimiento de obligaciones esenciales por parte de la reconviniente.
Pero, además, no cabe reclamar unas cuotas mensuales por mantenimiento, uso y conservación de los elementos del complejo, gastos derivados de plaza de aparcamiento y trasteros, cuando no se han suministrado adecuadamente los servicios contratados.
Tampoco el IBI, pues no son los reconvenidos sujetos pasivos de un impuesto que afecta a la titularidad de los inmuebles, además de que tampoco han podido disponer de los mismos en la forma pactada. Sin olvidar su naturaleza abusiva y consecuente nulidad radical conforme al artículo 89.3.c) de la ley especial protectora de consumidores y usuarios.
Finalmente, tampoco procede la reclamación de los servicios y suministros, ya que, aparte de que no consta suficientemente demostrada la existencia de contadores individuales, pues no es bastante la declaración de la propia directora del complejo, cuando resulta además que es la propia demandada-reconviniente a la que las diferentes compañías giran las facturas por consumos, que de forma nada clara posteriormente repercute sobre los demandados de reconvención, encontrándonos ante una especie de cuota al alza que por su indeterminación no es susceptible de reclamación. Aparte de que de esos gastos por servicios y suministros sólo serían reclamables los producidos con anterioridad a tres años desde la fecha de presentación de la demanda reconvencional, al estar prescrito el resto.
CUARTO.-Estimada parcialmente la demanda en su pretensión subsidiaria de resolución contractual, no se hace especial pronunciamiento en las costas de la instancia. Se imponen a la mercantil demandada las costas de la reconvención. Estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la mercantil demandada, tampoco se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de su apelación. Se imponen a los actores-recurrentes las costas de su apelación desestimada.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
Fallo
Que con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil SANTA POLA LIFE RESORTS, SLU, y con desestimación del interpuesto por la representación procesal de Dña. Sofía, Dña. Susana, D. Nicanor, Dña. Valentina, D. Pascual, D. Pedro, Dña. Yolanda, Dña. Zulima, Dña. María Antonieta, D. Rubén y Dña. María Purificación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Elche, de fecha 10 de noviembre de 2020, revocamos la misma y, en su lugar:
1.- Declaramos no haber lugar a la nulidad de los contratos por indeterminación del objeto, absolviendo a la demandada de esta pretensión.
2.- Estimamos parcialmente la demanda en su pretensión subsidiaria y declaramos la resolución de los contratos de constitución de servidumbre celebrados por las partes litigantes por incumplimiento de sus obligaciones por parte de la mercantil demandada, a la que condenamos a estar y pasar por tal resolución. Procediendo el reintegro mutuo de las prestaciones en los términos acordados en esta sentencia de alzada y con arreglo a las bases establecidas en la misma, lo que se determinará en ejecución de sentencia.
3.- Sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en la instancia en cuanto a la demanda principal. Se imponen a la mercantil reconviniente las causadas por su demanda reconvencional. Estimado parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la mercantil demandada no se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de su apelación. Se imponen a los actores-recurrentes las costas de su recurso desestimado.
Con devolución del depósito constituido a la mercantil apelante. Con pérdida del constituido por los actores-recurrentes.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.
