Sentencia Civil Nº 323/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 946/2007 de 27 de Mayo de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº___323________

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente,

D. Eugenio Sánchez Alcaraz

Magistrados,

D. Enrique Vives Reus

Dª Mª Fe Ortega Mifsud

En la ciudad de Valencia, a veintisiete de mayo de dos mil ocho

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª Fe Ortega Mifsud, los autos de juicio ordinario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Valencia, con el número 1149/06, sobre nulidad de cláusula estatutaria y reclamación de cantidad, a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Valencia calle DIRECCION000 nº NUM000 contra Urbem SA pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación seguido con el nº 964/07 interpuesto por Urbem SA .

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la sentencia apelada pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 20 de Valencia literalmente dice: "Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Mercedes Martínez Gómez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Valencia DIRECCION000 nº NUM000 contra la mercantil Urbem SA sobre declaración de nulidad de cláusula estatutaria exoneradora de gastos comunes y reclamación de cantidad, en concreto, de 2921,38 euros en concepto de gastos comunes impagados, debo declarar y declaro nula de pleno derecho la cláusula estatutaria contenida en el apartado VI de las normas de plantas de sótano que se integran en el apartado primero de los estatutos incorporados a la escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal del edificio de la Comunidad actora, condenando a la entidad demandada a estar y pasar por dicha declaración, y a que abone el importe de 2921,38 euros en concepto de gastos comunes, más el interés legal desde la fecha 30 de abril de 2006."

SEGUNDO.- Admitido el recurso de apelación interpuesto fueron remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 21 de mayo de 2008 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales .

Fundamentos

PRIMERO.- La comunidad de propietarios del DIRECCION000 NUM000 presento demanda contra Urbem SA en solicitud se declare nula la cláusula estatutaria en la que se exonera de pago de gastos comunes a la Promotora -apartado sexto de la Normas - y la condena a la demandada a abonar la cantidad de 2.921'38 euros en concepto de gastos comunes impagados . La nulidad solicitada se basaba esencialmente en que era una cláusula estatutarias contrarias a la Ley, abusiva para los consumidores finales compradores de las viviendas y contener condiciones generales de contratación.La demandada se opuso a la demanda alegando en primer lugar la caducidad de la acción conforme al articulo 18 de La Ley de Propiedad Horizontal , además alego la falta de legitimación pasiva al demandársele como otorgante del titulo constitutivo cuando cosa distinta es que se le demande como propietario beneficiario de la cláusula . En cuanto al fondo la inclusión de la cláusula no obedece a ninguna norma caprichosa ni abuso de derecho sino a la obligación de cumplir la dotación mínima de aparcamientos que impone el Ayuntamiento , de tal forma que como estaba construyendo en el edificio colindante se reservo plazas en cumplimiento de la normativa además la exención establecía un plazo y que en caso de hacer uso no seria de aplicación , pues bien las plazas no han sido utilizadas por la demandada sino por los propios vecinos que al verlas vacías las utilizaban indebidamente . Por ultimo se alego que las normas estatutarias las conocían perfectamente los compradores pues se les entrego una copia con toda la documentación además de que constan inscritas en el Registro de la Propiedad desde el 29 de Enero de 2003 .La sentencia de instancia estimo la demanda y frente a dicha resolución formula recurso de apelación la demandada .

SEGUNDO.- La parte demandada reproduce en la alzada las mismas excepción y alegaciones que realizo en la contestación a la demanda , sin embargo por razón de sistemática de la presente resolución y por los efectos y consecuencias distintas que pueda tener debemos puntualizar que la demandante acumula dos acciones la de nulidad de norma estatutaria y la de reclamación de cantidad . Hecha esta puntualización , decir que el primer motivo del recurso se dirige a reproducir la excepción de caducidad de la acción de nulidad ejercitada . El motivo de apelación debe ser desestimado .Hay dos maneras de crear el título constitutivo del régimen relativo a la propiedad horizontal , en que se podrán contener reglas de constitución y ejercicio del derecho en orden al uso o destino del edificio, pisos, locales, instalaciones, servicios, etc., denominadas normas estatutarias" : una, por el promotor- vendedor, mientras fuese propietario única del edificio, y otra, por todos los propietarios de los pisos y locales en que el edificio estuviere dividido. Pero mientras el otorgamiento por el promotor constituye un negocio jurídico unilateral de creación de un acto mixto de naturaleza contractual y real (título constitutivo), se impugna a través de las acciones previstas para los negocios jurídicos o contratos, y cuando el título constitutivo de la propiedad horizontal se otorga por los propietarios, unánimemente, nos encontramos ante un negocio jurídico plurilateral (STS, Sala 1ª, de 30 Mar. 1999 , ), que por su especial origen y naturaleza se halla sujeto a las impugnaciones y plazos de caducidad establecidos en la propia Ley de Propiedad Horizontal (art. 18 ). Así las cosas , al ejercitar la Comunidad de Propietarios demandante una acción de nulidad de las normas estatutarias contenidas en el título constitutivo otorgado por la promotora demandada por ser las mismas contrarias a la Ley, abusivas y constituir condiciones generales de contratación, resulta que no se está impugnando ningún acuerdo de la Junta de Propietarios siquiera aprobatoria del título constitutivo, pues su origen y naturaleza es bien distinto, y por lo tanto, no le es aplicable a la acción ejercitada los plazos de caducidad especialmente previstos en el articulo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues no se impugna ningún acuerdo supuesto que prevé el articulo 18 sino que se insta la nulidad de una norma estatutaria por lo que resultan de aplicación los plazos de generales previstos para las acciones de nulidad o anulabilidad de negocios jurídicos ,cláusulas contractuales , al fundarse dicha acción en la contravención de normas imperativas y , contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento .Por lo que un acto o norma afectada de nulidad radical no es susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es imperativa y al tratarse de acto radicalmente nulo, no esta sometido a plazo de caducidad alguno..La misma respuesta desestimatoria deben correr las excepción de falta de legitimación pasiva , porque debe reproducirse en esta alzada las correctas razones expuestas por la Juzgadora de instancia para su rechazo y no existe falta de legitimación en cuanto se pretende la nulidad de una cláusula estatutaria otorgada exclusivamente por la promotora demandada y la acción se dirige contra ella. Entrando a conocer la Sala de la acción de nulidad ejercitada , el otorgamiento por la promotora de la escritura de propiedad horizontal y la posterior venta de las viviendas a los propietarios no significa que todo lo que se haya recogido en el título constitutivo pueda sostenerse jurídicamente, aunque trate obtener un sustento , aparentemente legitimador, en las sucesivas escriturar públicas de venta so pretexto de una aceptación de los compradores ni en la publicidad ofrecida por su inserción en el Registro de la Propiedad, y ello es así porque, si bien es cierto que mientras el promotor es dueño único del edificio puede actuar por sí solo y configurar a su voluntad el régimen de propiedad horizontal , no por ello puede entenderse ni admitirse que eso le otorgue carta blanca para apropiarse de unas facultades de gobierno y control en términos tales que impliquen que tras la incorporación de otros copropietarios, éstos carezcan ya, desde el principio, desde el principio, de las facultades inherentes al régimen de propiedad horizontal .En el presente caso resulta claro que la previsión estatutaria contraviene la norma imperativa recogida en el articulo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimientos del inmueble , sus servicios, cargas ,y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización . La demandada es titular de las plazas y aunque no las use tiene la obligación de contribuir a los gastos pues se ha demostrado que en los sótanos existen servicios ordinarios y mantenimientos. Por lo que procede la desestimación de dicho motivo de recurso .

TERCERO.- En cuanto al pronunciamiento de condena al pago de los gastos y al ser una acción de reclamación por gastos comunes al demandado condenado le es exigible lo previsto en el articulo 449.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el presente procedimiento , el demandado no dio cumplimiento en su momento a lo previsto en el artículo 449.4 de la Ley procesal en cuanto a la satisfacción o consignación de la cantidad a cuyo pago fue condenado, lo que de por sí conlleva la no admisión del recurso interpuesto, inadmisión que conforme a reiterada jurisprudencia del T. S. se convierte en causa de desestimación. En consecuencia, el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO .- De conformidad con lo establecido en el articulo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimación del recurso de apelación motiva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante .

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Urbem SA contra la sentencia de,5 de Septiembre de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº20 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº1149/06 ,que se confirma íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 477. 2 nº. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000de 7 de Enero , para en cuyo supuesto habrá de prepararse el recurso por escrito ante esta Sala en el término de los 5 días siguientes a la notificación de la presente.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN En la misma fecha ha sido leída y publicada la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma.Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón.Doy fe.