Sentencia CIVIL Nº 323/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 389/2017 de 04 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimonovena
C/ Ferraz, 41, Planta 5ª - 28008
Tfno.: 914933886, 914933815-16-87
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0048814
Recurso de Apelación 389/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 300/2015
APELANTE: VALLECADIS, S.L.
PROCURADORA: Dª. BEATRIZ MARÍA GONZÁLEZ RIVERO
APELADO: HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.U.
PROCURADORA: Dª. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO
SENTENCIA Nº 323
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ
D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO
Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ
En Madrid, a cuatro de octubre de dos mil diecisiete.
La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de
Juicio Ordinario nº 300/2015, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid, seguidos entre partes,
de una, como demandante-apelante, VALLECADIS, S.L. , representada por la Procuradora Dª. BEATRIZ
MARÍA GONZÁLEZ RIVERO y defendida por Letrado, y de otra, como como demandada-apelada, HISPANIA
RETAIL PROPERTIES, S.L.U. , representada por la Procuradora Dª. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO y
defendida por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por
el mencionado Juzgado, de fecha 8 de septiembre de 2016 .
VISTO, siendo Magistrada Ponente Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 8 de septiembre de 2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Vallecadis S.L. contra Hispania Rental Properties S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones condenatorias solicitadas por la actora, no resultando la demandada incumplidora del contrato de arrendamiento de 10-10-11 y sin estimación de que resulte aplicable la cláusula 'rebus sic stantibus', con expresa imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 3 de los corrientes.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del procedimiento seguido por los trámites del juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid, iniciado en virtud de demanda interpuesta en nombre y representación de VALLECADIS, S.L. contra HISPANIA RETAIL PROPERTIES, SLU.

Conforme al escrito rector del procedimiento, y en esencia, la mercantil SOFIESPA (sociedad cuyo objeto exclusivo es la adquisición o promoción de hipermercados para su posterior cesión en arrendamiento, u otra modalidad, a las distintas empresas para explotación de los hipermercados E.LECRERC) y la demandada, HISPANIA RETAIL PROPERTIES, SLU (propietaria del Centro Comercial Madrid Sur, de Vallecas, y del local destinado a hipermercado en dicho centro), suscribieron el 10 de octubre de 2011 un contrato de arrendamiento (documento nº 15) sobre el local hipermercado del centro comercial; el contrato fue precedido, por parte de SOFIESPA, y desde finales de 2009, de los oportunos estudios de mercado para verificar la viabilidad del proyecto (documento nº 14 de la demanda); la demandante VALLECADIS, constituida con el único objeto de explotar el hipermercado, se subrogó en el contrato de arrendamiento y así se le comunicó a HISPANIA, el 17 de noviembre de 2014. Manteniendo la actora que la demandada había incumplido obligaciones contraídas con el contrato de arrendamiento (hacer respetar a los comercios los horarios de apertura y cierre de los establecimientos; reparar averías y desperfectos, en especial los accesos al aparcamiento y sistemas de calefacción y refrigeración; incrementar vigilancia; nulo interés por la Gestora de comercializar los locales; ausencia de políticas publicitarias, entre otros) y que los mismos habían provocado cuantiosas pérdidas (cuya indemnización se reservaba para posterior procedimiento); entendiendo que, a la vista de la situación del centro y de los incumplimientos, había existido un acuerdo para modificar las condiciones contractuales, reduciendo la superficie y la renta pactadas, que no ha sido respetado ni cumplido, y que, en todo caso, la ejecución del contrato en sus términos hace inviable el mantenimiento del hipermercado, interesaba que se dictara sentencia a cuyo tenor: 1º. Se declare la existencia de un acuerdo por el que se modifica el contrato de arrendamiento, fijándose, desde el 1 de diciembre de 2014 (fecha en la que se concluyó el acuerdo) hasta el 9 de octubre de 2016, las siguientes condiciones: reducción de la sala de ventas en 1.400 m2, que quedan a disposición del propietario; renta equivalente al 2,5% de la cifra de ventas realizada por VALLECADIS en el hipermercado; exoneración de gastos de comunidad y asimilados; 2º. Se declare que la demandada ha incumplido sus obligaciones contractuales y se le condene en consecuencia; 3º. Con carácter subsidiario con respecto a la petición formulada en el apartado 1º, para el periodo que va desde la interposición de la demanda hasta el 9 de octubre de 2016 y con carácter principal para el periodo posterior al 9 de octubre de 2016, para el supuesto de que la actora optase por la prórroga del contrato, se declare que la demandada ha incumplido sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de 10 de octubre de 2011 y se imponga una minoración de las prestaciones señaladas en el apartado 1º, condenando a la restitución de lo percibido en exceso desde la presentación de la demanda; 4º. Con carácter subsidiario respecto a las peticiones formuladas en los apartados 1º y 3º, se declare, en aplicación de la cláusula 'rebus sic satantibus' , modificado el contrato de arrendamiento y se imponga la minoración de las condiciones antedichas.

Opuesto el demandado y seguido el procedimiento por sus trámites se dictó sentencia por el Juzgado antes citado, desestimando en su totalidad la pretensión actora.



SEGUNDO.- La sentencia desestimatoria de la demanda es recurrida en apelación por la representación procesal de VALLECADIS, S.L.

1. En el primero de los motivos del recurso, la apelante reitera la existencia de un acuerdo entre las partes para modificar las condiciones del contrato y denuncia una errónea valoración de la prueba por no haber alcanzado esa conclusión.

Según se alega, la documental aportada con la demanda acredita el verdadero devenir de las negociaciones y probaría que una vez que la recurrente reconsidera su decisión de abandonar el centro comercial ante las promesas que la demandada (con nueva accionista) realiza en relación con la mejora de aquél (documento nº 33 de la demanda), se mantuvieron los contactos abiertos y que, ante la intransigencia de la demandada en orden a las condiciones del contrato, la arrendataria los aceptó sin ningún matiz, sin que hubiera retirada de la oferta o se dieran por terminadas las negociaciones antes de la aceptación. El motivo debe ser necesariamente desestimado.

La sentencia apelada declara probado (fundamento de derecho tercero, apartado I) que a lo largo del mes de mayo de 2014 hay intentos de negociación entre SOFIESPA y la demandada siendo que ésta ofrece una reducción de la sala de ventas en unos 1.400 m2 y una renta variable, durante 18 meses, equivalente al 2,5% de la cifra de ventas, sin IVA, del hipermercado, incluyendo IBI, gastos de Comunidad; que la oferta no fue aceptada por SOFIESPA que sólo admite una máxima reducción de 1.100/1.200 m2 y el ajuste de renta por un periodo mayor, además de un contrato de arrendamiento con duración de cinco años más cinco años y una renta variable equivalente al 2,5% de la cifra de ventas, sin IVA, durante toda la duración del contrato; que la no aceptación por la demandada de la propuesta hizo que SOFIESPA, en julio de 2014, anunciara el cierre de la actividad comercial del hipermercado al finalizar el mes de septiembre; que, ante tal comunicación, la demandada, mediante escrito fechado el 1 de agosto de 2014, le recordó la duración del contrato pactada y penalización en caso de resolución anticipada.

Las conclusiones, -examinada la prueba documental así como visionada en su totalidad la grabación del acto del juicio-, deben ser mantenidas y compartidas. Ninguna prueba consta en las actuaciones, y tampoco se cita por el recurrente, que evidencie que SOFIESPA (nunca VALLECADIS) cerró un acuerdo vinculante con la demandada en el sentido de modificar las condiciones del contrato ni, desde luego, que más allá de las conversaciones, hubiera mediado una oferta firme que se hubiere aceptado, siendo, por el contrario, que lo que medió fue un rechazo expreso por parte de SOFIESPA a la propuesta de la demandada (documento nº 19 de la demanda y 34 de la contestación).

2. En el segundo de los motivos, la recurrente insiste en el error en la valoración de la prueba por la no apreciación de los incumplimientos contractuales aunque, habida cuenta que el hipermercado se ha cerrado y extinguido el contrato, ya no mantiene la petición contenida en la demanda de exigir su cumplimiento.

Según se argumenta, la sentencia ha despreciado el informe de un detective (documento nº 19 de la demanda) que se aportó para acreditar los incumplimientos alegados, cuando dicho documento no fue impugnado de contrario, así como las repetidas quejas sobre la pésima gestión del centro comercial e, incluso, la admisión por parte de la demandada de esa situación (documento nº 25 de la demanda), siendo que las quejas sobre la mala gestión fueron la causa primera de las negociaciones habidas para la modificación del contrato y formaron parte esencial de las mismas. Mantiene que a tenor de dicho informe de detective (que no se ratificó en el juicio porque ante la no impugnación de contrario, se consideró innecesario), debió admitirse: la existencia de incumplimientos en el horario comercial que la propia demandada admitió; la falta de comercialización de los locales vacíos y la falta de interés en arrendarlos; el defectuoso mantenimiento del centro; las deficiencias de seguridad (robos, reyertas, mendigos en los accesos...); la deficiente promoción y publicidad del centro comercial; y la utilización de los sistemas contra incendios para cualquier uso distinto de la prevención y lucha contra el fuego. Se alega, igualmente, que tales obligaciones incumben a la demandada, -propietaria única del centro comercial, además de arrendadora del local-, en tanto en cuanto debe asegurar el pacifico goce y disfrute del bien dado en arriendo y así se obligó en el contrato (con remisión al Reglamento de Régimen Interior del centro) y que, en ningún caso, puede servir de excusa que la obligación de HISPANIA sea de medios y no de resultados.

El motivo, también atendiendo a la totalidad de la prueba propuesta y practicada, está destinado al fracaso; por su relación con él, también debe ser rechazado el tercero. En primer lugar, porque el valor probatorio que puede tener un informe de detective realizado en días y horas puntuales (comienza el 14 de diciembre de 2014), a instancia del recurrente, cuando ya hay voluntad de cerrar el hipermercado (documento nº 29 de la contestación, carta fechada el 19 de noviembre de 2014) sin, como dice la sentencia, ir acompañado de declaraciones de otros comerciante que hayan puesto de manifiesto las graves deficiencias que se achacan al centro comercial en el que el hipermercado ha estado establecido, no puede tener la entidad que quiere otorgarle el apelante. En segundo lugar, porque aun cuando ciertamente los nuevos accionistas convocaron a una reunión el 23 de abril de 2014 (documento nº 25 de la demanda) para presentar su nuevo proyecto de mejora de 'aspecto, rendimiento y la seguridad del centro comercial', ello no implica, desde luego, que durante los años 2011, 2012, 2013 y lo transcurrido de 2014, haya existido un incumplimiento del contrato de arrendamiento cuando, además, precisamente respecto de este vínculo no se alega obstáculo alguno.

En tercer lugar, porque siendo innegable que existen puntuales incumplimientos de horario en algunos establecimientos, -ninguna prueba consta sobre el alegado incumplimiento generalizado-, más allá de hacerlo cumplir (procurar su cumplimiento, dice el contrato), ninguna opción acorde al sentido común le queda a la demandada más que reiterarlo (la sanción con el cierre, tal y como se manifestó en el acto del juicio, es contrario a los propios intereses económicos de la demandada y, desde luego, tampoco hubiera favorecido a los de la actora). En cuarto lugar, y en relación con la achacada falta de comercialización de los locales disponibles en el Centro, porque siendo cierto que los hay, tal falta de ocupación responde, como dice la sentencia y así se desprende del propio informe que se aporta por quien ahora apela como documento nº 29 (ratificado en el acto del juicio), a la situación económica que afecta especialmente a la zona en la que se encuentra el centro comercial; dicha ubicación y entorno tuvo ya que ser necesariamente conocida por la recurrente cuando, como dice en su demanda, la apertura de su hipermercado fue precedida de un estudio elaborado a propósito (documento nº 14 de la demanda). En quinto lugar, porque los supuestos problemas del centro, -por otro lado, absolutamente inevitables-, sólo se denuncian a partir de marzo de 2015, siendo que el único que en efecto se acredita es el que dio lugar a una intervención de los bomberos por fisuras y grietas en el hipermercado y desplome de la puerta contra incendio. En sexto lugar, y en relación con las deficiencias en materia de seguridad, porque más allá del ya mencionado informe de detective, no constan defectos de iluminación o de falta de atención y vigilancia en el interior, siendo abusivo, como se pone de manifiesto en el escrito de oposición al recurso, intentar achacar a la demandada el no poder cambiar la problemática del entorno en el que se ubica el Centro o pretender, en fin, tener por acreditado en base al repetido informe del detective, deficiencias o incumplimientos en materia de promoción o publicidad. En último extremo, porque aun cuando se admitiera la confusión entre arrendadora y la propietaria del Centro y las obligaciones que, desde el punto de vista jurídico, pudieran afectar a la demandada (cuestión que, como se pone de manifiesto en la oposición al recurso, sería cuestionable desde el momento en que la acción se sustenta en un incumplimiento del contrato de arrendamiento y en relación al mismo, no sólo ninguno se prueba sino que, tan siquiera, se concreta), en el supuesto de que los incumplimientos hubieran quedado acreditados, no se entiende la gravedad ni la entidad que quiere otorgarles la recurrente hasta el punto de pretender sustentar en ellos una minoración de las rentas.

3. En el cuarto de los motivos, alega la recurrente que la sentencia también ha errado al valorar la prueba por no haber acogido, al menos, la petición que se contenía en la demanda con carácter subsidiario (apartado 4º. del petitum) y haber declarado procedente la modificación de las prestaciones a las que estaba obligada en virtud del contrato de arrendamiento en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus . Entiende la recurrente que además de haber coadyuvado los incumplimientos de la demandada a la frustración de las expectativas económicas del negocio, procedería, en todo caso, la reducción de las prestaciones porque se ha producido un agravamiento de la crisis económica que no se puede hacer recaer exclusivamente en ella.

El motivo, y con ello la totalidad del recurso, tiene que ser rechazado.

Reconocida por la más reciente doctrina jurisprudencial la incidencia de la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias ( SSTS de 30 de junio de 2014 y las que en ella se citan), y reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, ' la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias ( SSTS pleno 17 y 18 de enero de 2013 ), y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime, como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil).'.

Partiendo de la doctrina expuesta, además de no justificarse el porqué de la concreta modificación que se reclama para equilibrar las prestaciones, ninguna circunstancia se alega por el recurrente que sustente la aplicación de la cláusula. No puede obviarse que, como ya se apuntó, las negociaciones entre las partes se inician cuando ya es notoria la crisis económica que se alega, ni tampoco que el contrato fue precedido de un estudio a instancia de la mercantil en la que se ha subrogado la apelante; el acierto de dicho estudio o el desconocimiento (o desprecio, en su caso), a hechos objetivos y relevantes tales como la ubicación y el entorno económico del Centro comercial o la proximidad del mismo a un supermercado (MERCADONA) cuya construcción ya se conocía, no son imputables a la demandada. Como dice la sentencia, en afirmación que no se combate, la demandada aportó un informe pericial (documento nº 49), ratificado y explicado en el acto del juicio, del que resulta, sin prueba en contra, que entre los años 2011 a 2015 no ha existido un cambio sustancial en las circunstancias del sector y, en particular, del mercado en el área de Vallecas, siendo que las circunstancias económicas son básicamente las mismas que cuando se negoció y firmó el contrato de arrendamiento. Cualquier fracaso o decisión de la recurrente en orden al mantenimiento o cierre de la explotación del hipermercado, sólo competen a su decisión empresarial.



TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandada-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO de apelación interpuesto en nombre y representación de VALLECADIS, S.L., contra la Sentencia dictada en fecha 8 de septiembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario nº 300/2015, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la referida resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la recurrente.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0389-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la Sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.

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