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Última revisión
10/01/2013
Sentencia Civil Nº 324/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 108/2012 de 20 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 20 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: QUECEDO ARACIL, PABLO
Nº de sentencia: 324/2012
Núm. Cendoj: 28079370142012100274
Encabezamiento
Ilmos. Sres. Magistrados:
PABLO QUECEDO ARACIL
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a veinte de junio de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2156/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 91 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 108/2012, en los que aparece como parte apelante D. Adolfo y Dña. Begoña , representados por la procuradora Dña. MARÍA JESÚS MARTÍN LÓPEZ, y asistidos por la Letrada Dña. MARÍA VICTORIA HERAS MATEO, y como apelada BENJA E HIJOS, S.L., representada por la procuradora Dña. PAZ SANTAMARÍA ZAPATA, y asistida por el Letrado D. RICARDO RODRÍGUEZ DÍEZ, sobre nulidad de opción de compra, anulación de compraventa, anulación de inscripción registral y otros extremos en relación con la posesión del inmueble, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.
Antecedentes
Fundamentos
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, excepto el tercero y cuarto que se revocan.
Su articulación se basa en que ante sus dificultades económicas acudieron al demandado, que les prestó dinero, pero menos del que se dice. En la escritura de opción se dice que se entregan con anterioridad a su firma 59.000€ pero la realidad es que solo constan entregados 30.900€, importe de la deuda que tenían con el Banco de Santander, y que se entregan a dicho banco en la misma fecha del otorgamiento del contrato de opción.
La opción de compra se concede a seis meses, configurada como derecho real, y se autoriza al prestamista a ejercitarla de manera unilateral, por si mismo, sin la concurrencia del actor.
Además se completaba con clausula penal de 100€ diarios, para el caso de que no se desalojase al vivienda cinco días después del ejercicio del derecho de opción.
El exceso de garantía y de articulación jurídica, es un índice típico de los negocios fraudulentos y encubiertos.
Se revisten de una articulación jurídica minuciosa casi exquisita, con la que se intenta dar una apariencia de normalidad que no los haga sospechosos, a lo que hay que añadir la obsesión por la garantía de recobro, que subyace en todos ellos. Esta obsesión que se suele ocultar de muy diversas maneras, se traduce en el exceso de blindaje del contrato, en la dureza de las cláusulas que definen y protegen el cumplimiento, en la exasperación del vencimiento anticipado, y en la sanción del incumplimiento, de forma que el acreedor mantenga siempre una posición dominante y fácilmente consolidable. En este sentido, son típicos ejemplos de escuela las ventas con pacto de retro, o con opción de recompra, y otras que podrían citarse.
La opción es contrato a causa variable muy flexible, que puede dar cabida tanto a operaciones financieras altamente especulativas y de gran riesgo, como a la que nos ocupa, que encubre una garantía real inmobiliaria atípica. A través de la opción, configurada como derecho real y de ejercicio unilateral del optante, se llega a la consolidación del dominio del bien entregado en garantía por el prestatario a favor del prestamista, y en contra de todas las prohibiciones de orden público del pacto comisorio.
No se sabe qué cantidad se entrega por el prestamista. En la escritura de opción de fecha 23-4-2010 f. 21vtº se confiesan recibidos 59.000€, pero con todas las dudas y sospechas de su realidad, propias del precio confesado: los únicos que constan entregados para satisfacer las deudas del actor son 30.900€, f. 15. en la misma fecha que la escritura de opción, manifestándose en dicha escritura que la hipoteca que gravaba los inmuebles estaba cancelada económicamente.
El siguiente exceso de articulación es el plazo de ejercicio de la opción; entre cinco y seis meses.
Otro exceso es la clausula penal para desalojo del inmueble, una vez se ejercite la opción, a razón de 100€ diarios después del 5º día de ejercitada la opción.
El último lo constituye la diferencia entre el precio de la opción y el de la compra, el de la compra y el realmente entregado, y el de la opción y el realmente entregado, y la inconsecuencia de la escritura de ejercicio de la opción de fecha 25-10-2010 f.73.
El precio de la opción es el 74,6% del de la compra, la diferencia entre el precio de la compra y la cantidad realmente entregada es del 49,36%, y el de la opción y lo entregado es del 52,37%. Estas diferencias son sorprendentes, y no responden a criterios razonables, salvo que respondieran a intereses, y en ese caso serian algo más que excesivos.
Pero la mayor inconsecuencia reside en la escritura de ejercicio de la opción. Se dice que se ejercita por el importe pactado de 79000€, pero resulta que de ellos, aunque se diga que se entregaron 59.000€, ya sabemos que solo constan entregados realmente 30.900€, y que se retienen 20.000€ para subrogación de una hipoteca, que sabemos que está cancelada económicamente desde el mismo día del otorgamiento de la opción
Por la misma razón, tampoco hay un principio de tipicidad de la causa, de forma que sólo las causas típicas de los contratos típicos puedan sostener contratos válidos y eficaces. El principio de autonomía de la voluntad del art. 1255 CC . en relación con el art. 1.261 y 1.901 CC . permite A) Que los contratos típicos funcionen con su causa típica. B) Que las partes regulen sus intereses bajo el principio de la más absoluta atipicidad en todos sus aspectos. C) Que los contratos típicos puedan funcionar como moldes o envoltorios, capaces de prestar cobertura a regulaciones negóciales distintas de las que les son propias, desconectándolas de su causa típica. En tales casos deberán contener otra, justa, verdadera, válida y legitima, tanto del contrato, como de la obligación, como de la atribución patrimonial. Esta causa nueva será la que gobierne todo el nuevo entramado de derechos y obligaciones. D) Que la regulación negocial única se pueda instrumentar en uno o varios contratos que se ocupen de los diversos aspectos del mismo asunto, encadenándose todos en el esquema lógico de medio a fin.
En cualquiera de los supuestos mencionados bajo los apartados C) y D), la autonomía de la voluntad que dio vida a esa regulación obliga, por virtud del art. 1.258 CC ., a mantener la articulación querida, sin que sea licito desmembrar el negocio en sus distintos componentes, ni volver a las causas típicas -voluntariamente se excluyeron- para obtener beneficios o ventajas sobre el otro contratante, que de otra forma no serían posibles.
El caso que nos ocupa se enmarca dentro de los supuestos C) y D) del fundamento jurídico anterior.
Dicho de otra manera, la opción aunque pudiera ser formalmente correcta, está despojada de su causa típica, que ha sido sustituida por otra distinta y, en principio, legítima, la causa de garantía. Luego volveremos sobre ella.
La venta en garantía, como negocio anómalo, y especialmente como negocio fiduciario, no es un extraño en nuestro derecho. Era conocida en el derecho histórico, la reconoce el Código Civil en el art. 1.507, al disciplinar la venta con pacto de retro, y no faltan regulaciones en el Derecho Catalán ( art. 326 a 328 de la Compilación) y en el Derecho Navarro (Ley 466). El problema de este tipo de ventas se abordó, en un principio, bajo la teoría del doble efecto, en la que la compraventa atribuye la propiedad plena, en cumplimiento de su fin traslativo, mientras la fiducia actúa con carácter obligacional inter-partes, de forma que cumplido el fin de garantía, el fiduciante queda obligado a devolver. La fiducia, desde este enfoque, limitaría entre los contratantes la eficacia de la compraventa. Esta teoría, de inicial arraigo, cede terreno ante otras, que insistiendo en la realidad del negocio, y en la dificultad de que la fiducia pueda ser justa causa de atribución dominical, distinguen entre la titularidad formal y aparente atribuida al fiduciante, y la auténtica y efectiva que conserva el fiduciario.
Para esta construcción se conectan los artículos 1.274 ss. y 1.901 y 609 del Código Civil que permiten identificar a la garantía como causa justa, afrontar la validez y eficacia del contrato, huyendo de la simulación como vicio del consentimiento, pues no existe tal, si no utilización de uno, o varios contratos ensamblados, que obedecen a causa única y, distinta de la típica que caracteriza al contrato o contratos utilizados.
Aplicada esta doctrina al caso que nos ocupa, resulta que el ejercicio de la opción consuma una venta en la que el prestamista se adjudica la propiedad del inmueble dado en garantía por propia autoridad, y sin mayores controles legales, o judiciales , y en contra de todas las normas de orden público que prohíben el pacto comisorio
Los derechos reales de garantía típicos, están presididos por el principio de prohibición absoluta del pacto comisorio, con carácter de orden público. El acreedor, está obligado a acudir a la enajenación pública y controlada del bien, que se convertirá en dinero para pago de su crédito. Así, en fase de garantía podrá tomar las decisiones oportunas en orden a la conservación y complemento de su derecho. En fase de ejecución, deberá acreditar la certeza, vencimiento, exigibilidad y liquidez de su crédito, soportar la provocación o intimación a terceros, que puedan ostentar derechos afectados por la ejecución, e incluso pasar por la prelación crediticia de los artículos 1.923 y ss. del Código Civil .
La concatenación de la causa de la obligación, causa del contrato, y causa de la atribución falla en el caso de autos, y lo hace con respecto al último de los elementos. En efecto, si el contrato de opción garantiza la devolución de un préstamo de dinero por importe de 59.000€, el exceso sobre ese principal más sus intereses retributivos ordinarios no está justificado. Nótese que, en ninguna de las clausulas del contrato de opción existe pacto de intereses, por lo que el interés debe ser el legal del dinero que señala el art. 1.108 CC . como norma supletoria.
Sin ningún género de dudas, podemos afirmar que nos encontramos ante un préstamo usurario, al cumplirse todas y cada una de la condiciones que señala el art. 1 de la Ley de 23 de julio de 1.908 .
En primer lugar, se ha contratado abusando de la situación angustiosa del actor, quién acuciado por la posibilidad más que probable de perder su vivienda habitual -hogar familiar-, por razón de obligaciones judicialmente reclamadas, acude a la tabla de salvación que se le ofrece de forma atractiva, pero en el fondo harto engañosa.
En segundo lugar es leonino. Y para ello basta con reparar en la diferencia porcentual a que no referíamos en el Fundamento Jurídico 2º
Además, el círculo se cierra con las penas por falta de desalojo del inmueble: 100€ diarios a partir del 5º día posterior al ejercicio de la opción
No obstante, de su examen lo que se desprende, amén de la imprecisión del concepto, es que se está pidiendo la ineficacia por causa ilícita.
Además de lo dicho, si la causa de garantía está interferida por otra radicalmente ilícita como es la de un préstamo usurario nos encontraremos, por cualquiera de los dos caminos, con la ineficacia del negocio, sin haber traspasado los límites de la congruencia. La congruencia no se rige por las peticiones literales y literalitas de las partes, sino por los hechos que las partes aducen, en relación a la causa de pedir. En este caso, el fundamento de la demanda abarca, los conceptos de nulidad y causa ilícita, conceptos por los que se ha defendido el demandado.
Queda un último aspecto; que tampoco altera los límites de la congruencia.
Se trata de la extensión del fallo. La declaración de ineficacia abre el período de restitución, de manera que se declarara la ineficacia del ejercicio del derecho de opción, la cancelación de los asientos contradictorios en el Registro de la Propiedad, el reintegro posesorio de los actores, y la de la cantidad entregada 30.900€ en los seis meses posteriores a la firmeza de esta resolución, mas sus intereses legales al tipo del Art.1108 C.C . también desde la fecha de la firmeza.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Fallo
También se libraran los oficios correspondientes a la notaria de D. D. Fernando Pérez de Alcalá del Olmo, para constancia en la matriz de su protocolo de la nulidad decretada.
Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.
Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.