Sentencia Civil Nº 324/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 134/2012 de 25 de Mayo de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 134/2012

SENTENCIA nº 324

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a veinticinco de mayo de 2012.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 2011, recaída en autos de juicio ordinario nº 515/2011, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de los de Valencia ,

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante D. Enrique y Dª. Delfina , representados por la Procuradora de los Tribunales, Dª. María Antonia Ferrer García-España, y asistido de la letrada Dª. María Sheyla Molla Echazarreta,

Y como apelados, la parte demandada D. Obdulio y Rosario , representados por la Procuradora Dª. Eva Domingo Martínez, y asistidos de Dª. Ester María Mocholí Ferrandiz, Letrada.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

" Que desestimando como desestimo la demanda formulada por Enrique y Delfina , representados por la procuradora sra. Ferrer García-España, frente a Obdulio y Rosario , debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones contenidas en la demanda.

Impongo las costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- La parte demandante interpuso recurso de apelación, alegando, error en la valoración de la prueba, pues se habría fijado como objeto de debate en la audiencia previa la consideración de arras penitenciales o arras confirmatorias y la consiguiente consecuencia de dicha calificación. No se habría discutido la necesidad de descalificación de la vivienda de protección oficial para su libre venta. Cosa distinta son los gastos derivados de la descalificación, por cuento que los recurrentes consideran que siendo un gasto previo y necesario, debía ser atendido por el vendedor, mientras que el vendedor interpretaba que no era gasto necesario para formalizar la venta y por tanto pretendió imputar el pago a los recurrentes.

Por tanto, la demora en la elevación a pública de la escritura tuvo su justificación, y por ello si de lo que se trata es determinar a quien debe imputarse el retraso en el otorgamiento de la escritura pública, debe atenderse a la documental obrante en autos, y que expresa que durante el plazo, la parte compradora no indica comunicación relativa al desistimiento del contrato, en tanto en fecha 4 de abril de 2010, la vendedora da por resuelto el contrato. Por tanto, quien haya dado por resuelto el contrato debe asumir el pago de la cantidad pactada para tal caso.

De las comunicaciones posteriores entre las partes cabría interpretar que el plazo no se estableció como esencial, sino sólo como precaución a la posibilidad de desistir de los derechos que las partes se atribuyeron, lo que afecta a la calificación de arras confirmatorias, lo que pertenece a la interpretación del contrato.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se estime el recurso de apelación, y se revoque la sentencia de primera instancia, estimando íntegramente la demanda.

TERCERO.- La defensa de D. Obdulio y Rosario , presentó escrito de oposición al recurso, solicitando que se dicte sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 23 de mayo de 2012, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia de instancia, tras citar la jurisprudencia que entendió de aplicación, razonó la desestimación de la demanda indicando que:

" a.- Es posible vender sobrepasando los límites legales del precio de la vivienda de vpo, otra cosa son las posibles sanciones administrativas que pudieran imponerse.

b.- Las partes conocían y admitieron que se trataba de una vivienda de vpo, con todas las consecuencias legales inherentes a este hecho y en ningún momento pactaron la descalificación de la vivienda.

c.- Se sobrepasó el plazo por la imposibilidad de la parte compradora de conseguir la financiación adecuada para adquirir.

La conclusión a la que debe llegarse es que no se escrituró por razones ajenas a la parte vendedora, que no se había comprometido a descalificar la vivienda, y en consecuencia no puede imputarse a la parte vendedora un hecho que le es ajeno. Otra cosa hubiera sido si se hubiera pactado contractualmente la obligación por la parte vendedora de descalificar la vivienda al objeto de favorecer la concesión del préstamo hipotecario a la parte compradora".

SEGUNDO.- De la interpretación de los contratos. Interpretación de los contratos. Cuestionado el alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en el documento aportado por la parte demandada y hoy apelante con el núm. 1 del escrito de contestación a la demanda, ha de significarse que, como se cuidaron de precisar las SS.T.S., Sala Primera, de 4 EDJ 1986/1706 y 10 de marzo de 1986 EDJ 1986/1815 , 15 de abril EDJ 1988/3022 y 20 de diciembre de 1988 EDJ 1988/9983 y 12 de junio de 1990 EDJ 1990/6232, entre otras, que el primer criterio interpretativo de las declaraciones de voluntad a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil EDL 1889/1, aplicable cuando son claros los términos de las expresiones o términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad manifestada, y respecto del cual tiene carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282, de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo declarado a fin de conocer la verdadera intención del emisor de la declaración controvertida, prevista en éste último, se aplicará únicamente cuando conforme al artículo 1.281, las palabras empleadas pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de las declaraciones, sino que debe abarcar, para determinar la real intención que subyace a la misma, al conjunto del texto, y con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si hay relaciones jurídicas que surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil EDL 1889/1, de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

Así, encaminada la labor interpretativa de los actos, negocios jurídicos y contratos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil EDL 1889/1, de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo - S.S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950 , 19 de febrero de 1981 EDJ 1981/1344 , 30 de marzo, 30 de abril, 17 de julio EDJ 1982/4998, 15 EDJ 1982/7815 y 28 de diciembre de 1982 EDJ 1982/8172, 16 de febrero de 1983, 4 de junio EDJ 1985/7400 y 9 de octubre de 1985, 4 de marzo de 1986 EDJ 1986/1706, 1 de julio EDJ 1987/5277, 26 de noviembre EDJ 1987/8707 y 16 de diciembre de 1987 EDJ 1987/9369, entre otras-. A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige - S.S.T.S., Sala Primera, de 2 EDJ 1981/1316 y 23 de febrero EDJ 1981/1352 , 27 de marzo , 16 de noviembre EDJ 1981/1681 y 12 de diciembre de 1981 EDJ 1981/1770 , 28 de diciembre de 1982 EDJ 1982/8172 , 16 de febrero y 14 de mayo de 1983 , 20 de febrero de 1984 EDJ 1984/7034 , 5 de febrero EDJ 1985/7139, 14 EDJ 1985/7350 y 29 de mayo, 17 EDJ 1985/7429 y 24 de junio EDJ 1985/7453, 2 de julio, 18 de septiembre EDJ 1985/7554 y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 EDJ 1986/1706 y 1 de abril de 1987 EDJ 1987/2590, entre otras-, puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento - S.S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963 , 13 de febrero de 1964 , 3 de mayo y 22 de junio de 1984 EDJ 1984/7254, entre otras-, de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Por consiguiente, sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problematicidad, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras ("verba") y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teleológica y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

TERCERO.- Sobre las arras penitenciarias. Sobre las modalidades de arras existentes en nuestro Derecho, se ha pronunciado reiteradamente nuestro Tribunal Supremo, y siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 21-6-94 (RJ 19944968) puede sintetizarse que

"En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia de la Sala viene admitiendo la existencia de las siguientes clases:

a) Penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 CC () concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato.

b) Confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo el supuesto previsto en el art. 343 CC .

c) Penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154, como resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada",

Precisando además que las arras penitenciales previstas en el artículo 1454 tienen carácter excepcional, "que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido..., precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado" y que "Ha de acudirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 CC cuando la expresión de voluntad no aparezca clara, sea por parquedad o confusión".

Sobre estas premisas, se establece en el documento número uno y dos aportado con la demanda, (folio 22 a 25), y en concreto en la cláusula séptima relativa a la "rescisión unilateral del contrato por mediar arras, que:

"De conformidad con lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil , el presente contrato de compraventa podrá rescindirse a instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad entregada como arras o señal, y en el caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal".

Y el clausulado del contrato resulta claro cuando hace referencia en la declaración primera a la calificación de la finca (folio 22), como que tienen concedida la calificación de Viviendas de Protección Oficial. , y en cuanto al otorgamiento de la escritura pública, por el valor máximo legal de venta como de protección oficial, (folio 23), si bien pactándose un precio de 275.000 euros.

De la lectura del contrato resultan las dos conclusiones que enuncia el magistrado de instancia, de una parte que estamos en presencia de unas arras penitenciales, dado que, para el vendedor, en caso de no cumplir el contrato se deberían devolver dobladas, tal y como expresa el artículo 1.454 del Código Civil .

Y resulta que nada se pactó en relación a la posibilidad de descalificar la vivienda para poder venderla, siendo que de la documentación aportada por la parte demandante, consistente en un intercambio de correos electrónicos, ponen de manifiesto de un lado el otorgamiento de una prórroga para escriturar, pero también la oferta de tramitar la descatalogación de la vivienda como de protección oficial, pero indicándole que en tal caso los gastos correrían de cuenta del comprador, que ello supondría unos tres meses más lo que tardaran en gestionar la hipoteca, a lo que no accedió la parte recurrente que en su interpretación del contrato, sostiene que es un gasto necesario y previo al a venta del inmueble que por tanto con arreglo a lo pactado debe ir de cargo del vendedor.

Entendemos que dicha interpretación contradice claramente los términos no solamente del contrato, sino de su propia comunicación de 23-3-2010, que indicó que "dejamos sin efecto la obligación para escritura en 45 días desde la firma del contrato de arras, por la imposibilidad de hacerlo por causa imputables a ambas partes"....

Ello no fue aceptado por el vendedor, que no reconoció que la demora le fuera imputable, y que no podía prorrogar el contrato de arras, ofreciéndole la solución antes indicada, que obra en los correos electrónicos antes citados y que no fueron admitidas por la compradora. De aquí que superado el plazo para escriturar, y no estando en disposición la compradora de hacerlo, era lícito que el vendedor hiciera uso de la clausula que le permitía quedarse con la cantidad entregada a cuenta.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de esta alzada deben imponerse a la parte recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por D. Enrique y Dª. Delfina .

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a la parte demandante el pago de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.