Sentencia Civil Nº 324/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 1164/2011 de 05 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 1164/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1019/2010

S E N T E N C I A núm.324/13

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a cinco de julio de dos mil trece

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1019/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Barcelona, a instancia de Andrea quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra SARM S.A., quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de SARM S.A. contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 27 de junio de 2011, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimo parcialmente la demanda deducida por la postulación procesal de DOÑA Andrea y condeno a la mercantil SARM SA al pago del importe de 47.059,25€ mas los importes de los intereses devengados desde al año 1999 hasta el completo pago del importe principal, cada parte sus costas. Y la Parte Dispositiva del Auto de Aclaración : Aclaro la Sentencia número 141/2011 dictada en fecha 27 de junio de 2011 en el sentido que la cantidad a satisfacer por la condena lo es en concepto de principal 47059,25 EUR. Cómputo de intereses-dies a quo- 15/6/99 y dies ad quem el dia del pago por entero del principal.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de SARM S.A. y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado tres de julio de dos mil trece.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Sanahuja Buenaventura.

Fundamentos

PRIMERO.-Invocando los artículos 3__h6_1091art>1088 y ss CC , y 1254 y ss CC , la Sra. Andrea interpuso demanda contra SARM S.A. solicitando que se:

1.- Declare el incumplimiento de la demandada de la obligación de entregar la pacífica posesión de la finca vendida a la actora el 24-2-1995 en virtud del contrato de compraventa suscrito en escritura pública, y declare asimismo que como mínimo desde el 25 de abril de 1995 la actora dejó de gozar de la pacífica posesión a la que legalmente tenía derecho (una parte sustancial de la terraza del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , de Barcelona).

2.- Declare la obligación de SARM, S.A. de indemnizar a la actora en los daños y perjuicios que se le han irrogado conforme a lo establecido en la Estipulación Séptima del citado contrato y que se cifran en la cantidad de 107.821,25 €, condenándola a su pago, así como a las costas.

Exponía la actora que ninguna advertencia se le hizo sobre la existencia de contienda judicial alguna sobre la terraza ni menos aún que existieran en ese momento dos sentencias en el procedimiento judicial interpuesto por razón de la misma, ya recaídas y contrarias a la titularidad de SARM, S.A., ni que el pleito estuviere en el momento de consumarse la compraventa pendiente de sentencia del Tribunal Supremo. Dicha sentencia del TS fue dictada el 4-5-1998 , y afectaba a la extensión de la terraza que llevaba anexa la adquisición del piso, y la misma, así como las sentencias dictadas hasta la fecha de la compra, obligaban a la restitución del murete y devolver al estado anterior las cosas tal como estaban a 30 octubre 1985. Solo se le dijo que existía un problema menor relacionado con que se cerrara una puerta de acceso directo a la piscina, por lo que se incluyó la cláusula contractual Séptima en la que se estableció que ' la parte vendedora se obliga asimismo a responder y asumir todas y cualesquiera obligaciones, responsabilidades y gastos que se deriven de las relaciones mantenidas con la comunidad de propietarios hasta el día de hoy, o que surjan con posterioridad por hechos anteriores al día de hoy'. Afirma la actora que tuvo conocimiento de la situación del litigio al poco de haberse instalado en la vivienda. Dictada la sentencia del Tribunal Supremo la actora sostuvo la inejecutabilidad de la misma, pero las obras fueron finalmente consentidas a principios de 2009, consolidándose con ello la privación de la posesión de terraza, constituyendo un flagrante incumplimiento del contrato y de los deberes de la parte vendedora. SARM, S.A., tal como resulta de sus propios escritos judiciales, reconoció a la actora su condición de tercera poseedora de buena fe, garantizándole que quedaría absolutamente indemne frente a cualquier eventual ejecución, llegando a constituir depósito de un pagaré por importe de 7.830.000.- pesetas, que respondía a la valoración de la porción de terraza litigiosa, a razón de 145.000.- ptas. el metro cuadrado. Indica que dicha cifra sirve de base para la cuantificación de la reclamación de daños y perjuicios que efectúa, pues se solicita su equivalente en euros, es decir, 47.059,25 €, así como el interés legal del dinero aplicado sobre el importe del pagaré desde el mismo día 25-4-1995, fecha en la que se constata documentalmente, y de forma indubitada que la posesión no fue pacífica; también el importe de las minutas satisfechas a sus abogados y procuradores para defenderse de la ejecución de la sentencia a favor de la comunidad (21.212.- € y 500.- €), y las costas a cuyo pago ha sido condenada la actora en aquella ejecución (1.771,66 €).

SEGUNDO.-SARM, S.A. se opuso a la demanda indicando que la avidez económica de la actora, que pretende un espurio y desorbitado beneficio económico, le lleva a tergiversar las palabras de la demandada. Afirma que la actora, desde el inicio de las negociaciones, antes de la perfección y consumación de la compraventa, estuvo informada y asumió el riesgo tanto de la existencia del litigio, como de sus consecuencias; que enmascara una acción de saneamiento por evicción, como si de una acción de incumplimiento contractual y de reclamación de daños y perjuicios se tratara; y considera que supone un abuso de derecho en la modalidad de retraso desleal en el ejercicio de la acción pues el 25-4- 1995, según la adversa, surgen los problemas con la comunidad de propietarios, el 8-5-1998 tiene conocimiento de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha 4-5-1998 , el 15-6-1999 la Sra. Andrea formula requerimiento a la demandada, y trascurridos 10 años, el 6-4-2009, formula otro requerimiento, y finalmente el 22-6-2010 se decide tardíamente a interponer la demanda.

Afirma que la actora era conocedora de la existencia del procedimiento judicial en relación a una porción de la terraza, aunque no existiera anotación registral, y que la descripción que se ofrecía en el contrato de compraventa era coincidente con la descripción registral. La propia cláusula séptima del contrato, nada habitual así lo evidencia, por eso se ve forzada a reconocer la existencia de un problema menor. También afirma que la actora estuvo siempre informada del desarrollo del procedimiento judicial, y acompaña las comunicaciones de la vendedora a la adquirente de 11 diciembre 1995, 12 diciembre 1995, 25 abril 1995, y 8 mayo 1998. Considera que la asunción de los riesgos y eventuales consecuencias de la existencia del litigio le impiden el ejercicio de acción alguna al respecto, ya que no se encuentra amparada por el derecho.

Analiza los escritos de SARM en el procedimiento judicial, y las manifestaciones vertidas por SARM en las comunicaciones remitidas a la Sra. Andrea , concluyendo que la actora las tergiversa. Y dice que el fundamento y finalidad del pagaré entregado a D. Isidro era garantizar la solvencia de SARM, en caso de que tuviera que responder frente a la Comunidad de Propietarios, o bien frente a la actora, pero no estaba asumiendo obligación alguna frente a la demandante, y sostiene que su importe no se corresponde con la valoración de la porción de la terraza.

Considera que la actora ha actuado de mala fe, y que su negligente comportamiento en la ejecución de la sentencia contribuyó a que se viera privada de la porción de terraza. También razona que la valoración de la porción de terraza, y cantidad reclamada es excesiva, y la liquidación de intereses improcedente, pues además no es hasta el 27-1-2009 cuando se llevan a cabo las obras por parte de los operarios designados por SARM, produciéndose a partir de ese momento la efectiva privación de la posesión por parte de la actora.

TERCERO.-La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda razonando:

'II.- La primera cuestión que debe de analizarse es la naturaleza jurídica de la pretensión que se ejercita en función del tipo contractual celebrado entre las partes. (...) El contrato celebrado se manifiesta, cláusula séptima, 'que la parte vendedora se obliga asimismo responder y asumir todas y cualesquiera obligaciones, responsabilidades y gastos que se deriven de las relaciones mantenidas con la comunidad de propietarios hasta el día de hoy, o que surjan con posterioridad por hechos anteriores al día de hoy'. El redactado de la presente cláusula responde a la posición de garante del vendedor frente al comprador de la completa indemnidad por los perjuicios que pudieran darse. Expresión que cabe al emplearse en dicha cláusula obligaciones, responsabilidades y gastos. Cláusula sometida a los conflictos que pudieran existir ha fecha del contrato o anteriores al contrato. El redactado de la cláusula es la expresión gráfica de una obligación de garantía, de complemento a las garantías inherentes al tipo contractual de referencia y que esa garantía suplementaria no está sujeta al plazo del tipo contractual, sino a la genérica de los derechos de crédito. El redactado no da una información exhaustiva de los problemas que pudieran darse con respecto a la comunidad pero si es expresión de la existencia de esos conflictos pero sin determinación alguna. La naturaleza de garantía complementaria es a modo de aval que debe ejecutarse o cumplirse al darse situaciones que contempla el redactado de dicha cláusula. Compromiso contractual que no cabe revocación alguna ya que sería una modificación unilateral del contrato proscrita por ley. El compromiso que se adquiere sólo puede alterarse o modificarse por acuerdo de las partes, la discrepancia que pudiera darse no es motivo legal de revocación unilateral al no estar prevista en el contrato y, además, el segundo párrafo de la cláusula séptima es autónomo e independiente de su primer párrafo y por ello su naturaleza de garantía complementaria. Lo que permite colegir que la reclamación de la actora lo es en base a dicha garantía complementaria.

Habida cuenta de la cláusula séptima de la escritura pública de venta y asumiendo la parte vendedora la posición de garante y la propia naturaleza de la obligación asumida, conviene en estos momentos analizar la dimensión de la lesión contractual con motivo de la merma de espacio de la terraza como consecuencia del fallo del Tribunal Supremo. Conforme a la prueba practicada resulta notorio el despojo sufrido en cuanto a la extensión de la terraza como el hecho de la restitución del muérete. La cuestión no estriba tanto en el conocimiento que pudo haber tenido la actora, sino en el hecho que viene facilitado por el dato objetivo de la restauración de una legalidad infringida. El vendedor, consciente de la controversia judicial, junto a la actora conviene la cláusula séptima del contrato con la finalidad de garantizar la indemnidad. Indemnidad que resulta quebrada por la ejecución y por la merma de espacio de la terraza, estos hechos objetivos es causa de suyo suficiente para que pueda predicarse la responsabilidad de la demandada como garante y como tal garante la obligación de resarcir. La exigibilidad de todo ello no puede confundirse con el saneamiento por evicción, la actora lo que pretende es el ejercicio de la acción que le otorga dicha cláusula. La expresión 'responder y asumir todas y cualesquiera obligaciones, responsabilidades y gastos' de la citada cláusula no hay distinción de cuál sea el origen del perjuicio o si éste sea o no conocido por la actora, simplemente consumado el perjuicio nace la obligación. El resultado de la cláusula no hace una distinción, ni establece o determina la causa de asunción de esas responsabilidades en cuanto a su especificidad, sino habla 'que se deriven de las relaciones mantenidas con la comunidad de propietarios hasta el día de hoy, o que surjan con posterioridad por hechos anteriores al día de hoy'. Expresión de asunción global pero determinando el momento de producción esas responsabilidades y por ello determina un período cronológico, empleando la expresión 'por hechos anteriores', lo que significa que el vendedor era consciente que se trataba de una venta no pacífica y pudieran darse elementos que determinarían un perjuicio para el comprador, ajeno por entero al debate jurídico pretérito sostenido. El vendedor lo que está haciendo es garantizar la bondad de la venta asumiendo los perjuicios derivados de una situación anterior. Buscar otra finalidad sería desvirtuar la propia salvaguardia que contiene el párrafo segundo de la cláusula séptima.

Así pues, la posible argumentación del conocimiento del hecho o entrar en las conductas y posiciones de las partes contendientes nada conduce a los fines del presente debate. La cláusula séptima, párrafo segundo debe de cumplirse si acontecen los hechos cuya causa sea anterior a la fecha de la venta. De esta guisa cabe entender la causa de pedir del presente proceso y la legitimidad de su reclamación contra la persona obligada a pechar con las consecuencias. No aminora la responsabilidad la conoscibilidad de los hechos. La actora no está guiada por la mala fe o por el abuso del derecho, el ejercicio de su derecho está amparado en un instrumento contractual y asumido por las partes contratantes, excluye, por tanto, el ejercicio abusivo del derecho para obtener unas finalidades desproporcionadas o injustas aprovechándose de las circunstancias. Resulta cierto que la cláusula constituye la obligación ya estudiada y la debida respuesta por el sujeto de derecho obligado a satisfacer o compensar los perjuicios a vicios en ocasión de unos hechos existentes al previo contrato de venta. El redactado de la cláusula, compensatorio de los perjuicios, permite a la actora salvar el contrato y conservar la eficacia del mismo al darse esa garantía suplementaria de la cláusula séptima, segundo párrafo.

Es el momento de analizar la cantidad que se solicita y analizarla dentro del ámbito obligacional del segundo párrafo de la cláusula séptima, al emplearse la expresión perjuicios y responsabilidades sin distinción o determinación deberán incluirse los gastos irrogados por los procedimientos judiciales y analizar si dentro de dicha expresión se incluye la merma de la porción perdida de la extensión de la terraza. A prima facie, debe entenderse como perjuicio cualquier tipo de lesión. Lesión referida al daño directo contraído que es: a) gastos procesales; B) merma de la extensión de la terraza.

Conforme al documento 20 de la demanda, no negado de adverso, explica la finalidad del pagaré. Dicho pagaré viene explicado en dicho documento en varios párrafos, a saber: 'en este sentido, ya atendida la extraordinaria confianza que te tengo, te adjunto pagaré número CF 6275. 838 -2 a la vista a tu favor, en garantía de las hipotéticas obligaciones que ante la pérdida del recurso de casación ante el supremo se puedan derivar y así se declare, bien frente a la comunidad de propietarios, bien frente a Andrea ' 'he de advertir que, como ya te anticipado verbalmente, que las responsabilidades pueden ser inferiores o superiores a tal cantidad, pero en cualquier caso, ahí va el pagaré para responder y garantizar el cumplimiento de las mismas' 'con dicho pagaré se constituye deposito en tu persona, tan formalmente como en derecho sea necesario, para garantizar y responder del cumplimiento por mi parte de las referidas en hipotéticas obligaciones que puedan surgir, y no quiero dejar pasar la ocasión para agradecerte todas tus atenciones y paciencia, reiterándote una vez más que, en cualquier caso, no consentiré que Andrea sufra ningún daño jurídico y económico'. Baste la lectura de los párrafos transcritos que obedecen fielmente a su original para comprobar que el importe del pagaré estaba subordinado para garantizar las responsabilidades o perjuicios. Resulta cierta la cualidad del pagaré y la causa del mismo y su reclamación en fecha 15 junio 1999 -documento 22 de la actora -. Vista la finalidad del pagaré no puede estarse de acuerdo con la interpretación verificada de adverso -página 21 y siguientes de la contestación a la demanda -ya que no ha sido desvirtuada por los alegatos que se contienen en la contestación. La intermediación del señor Isidro , por su cualidad de amigo de ambas partes, si constituía deposito para garantizar las inconveniencias que pudieran venir dadas por la ejecución de la sentencia del Tribunal Supremo. La suma del pagaré por importe de 7.830.000 pesetas equivalentes 47.059,25 €, estaba subordinado para garantizar y responder del cumplimiento 'por mi parte de la referidas en hipotéticas obligaciones que pudieran surgir'. La propia demandada da sentido al importe económico de las responsabilidades o de los perjuicios. La cuantificación de la cláusula séptima, segundo párrafo. Ofrecimiento que es aceptado por la actora de este procedimiento. Constituye un ofrecimiento unilateral de cuantificación de los perjuicios en su sentido global con asignación de un valor económico que es aceptado, alcanzando su valor obligacional.

El ofrecimiento y aceptación del importe económico bajo el epígrafe de perjuicios y responsabilidades vincula a las partes a modo que solo cabe pedir el importe de esa cantidad. Cantidad pactada y asumida como cómputo global de los perjuicios en ambos conceptos. La unicidad de lo pactado impide reconocer otros gastos, lo cuantificado por ambas partes supone un saldo y finiquito entre ellas como la obligación de su pago al momento de su requerimiento como el devengo de los intereses desde la fecha en que fue requerida la demandada de forma fehaciente. Por ello es cabe estimar la pretensión del importe íntegro del pagaré como de la liquidación de los intereses pero no otra cantidad, en razón del pacto habido entre las partes. Conceder más allá supondría un enriquecimiento injusto e iría en contra de los pactos asumidos como de la propia valoración que las partes se hicieron. Resulta útil a estos efectos el documento 21 de la actora 'es por todo lo anterior por lo que por medio de la presente le requiero para que haga efectivo el pagaré y según lo convenido en el contrato de depósito, las instrucciones dadas y el compromiso por usted adquirido, de honor según sus propias palabras, al entregar mi representada de la total cantidad para responder a los daños y perjuicios que para ella se derivarán de esta situación'.'

CUARTO.-La representación de SARM S.A. expone en su recurso que la sentencia recurrida inexplicablemente soslaya un dato esencial en la resolución del litigio como es que la porción de terraza, que finalmente fue declarada titularidad comunitaria, y cuya merma constituye el incumplimiento que se achaca a la recurrente, no integra el objeto del contrato de compraventa suscrito entre las partes. Y destaca que la escritura del contrato detalla las superficies indicando ' De superficie ciento cuarenta y seis metros sesenta y ocho decímetros cuadrados, más sesenta y tres metros cuadrados de terraza'. E idéntica descripción de la finca es la ofrecida por el Registro de la Propiedad. Afirma que por tanto, la descripción de la terraza objeto de trasmisión es palmaria, únicamente 63 metros cuadrados, respecto de los que los 54 metros cuadrados que estaban siendo discutidos con la Comunidad de Propietarios resultan del todo ajenos e independientes. Y también afirma que ello era perfectamente conocido por la demandante, no solo porque lo indica la escritura y el Registro, sino porque además así lo manifestó la actora ante el Notario otorgante, y lo reconoció durante su declaración en el acto del juicio oral, cuando aceptó que era consciente que compró 63 metros cuadrados, pero ha disfrutado de 125 metros cuadrados. Y concluye que no puede vislumbrar incumplimiento alguno por parte de SARM en el despojo de los 54 metros cuadrados de terraza que pertenecían a la Comunidad de Propietarios, al tratarse de una superficie que no se hallaba comprendida en el contrato de compraventa.

Afirma la recurrente que la interpretación que hace el juzgador a quo de la cláusula séptima es defectuosa y errónea. Que la finalidad perseguida por las partes con la inclusión de dicha cláusula no fue la de que SARM respondiera ante la demandante de los daños y perjuicios derivados de la contienda judicial suscitada con la Comunidad de Propietarios, sino únicamente de hacer frente a los gastos que una eventual sentencia condenatoria, derivada de aquella contienda, pudiera acarrear a la nueva propietaria.

También afirma la recurrente la necesidad de atender al tenor literal del contrato de compraventa según el cual la vendedora deberá asumir ' obligaciones, responsabilidades y gastos' derivados de las relaciones mantenidas con la Comunidad de Propietarios, pero ninguna obligación de indemnizar los daños y perjuicios se está asumiendo en dicha cláusula. Y ningún dispendio económico ha sufrido la demandante, pues todos y cada uno de los gastos derivados de la ejecución del murete divisorio de la terraza privativa han sido íntegramente sufragados por SARM.

Insiste en la importancia de que la actora conociera la existencia y alcance del litigio entablado con la Comunidad de Propietarios, asumiendo consciente y voluntariamente sus riesgos, y la propia cláusula séptima lo revela, pues viene a confirmar la inquietud de ambas partes por las consecuencias que pudieran derivarse de la contienda. Pero afirma que ninguna responsabilidad sustentada en el artículo 1101 CC puede exigir la actora puesto que ningún incumplimiento doloso o negligente de la obligación de entrega pacífica de la cosa puede imputarse a SARM.

Y también insiste en que la actuación negligente de la actora coadyuvó a que se viera privada de la porción de la terraza.

Finalmente respecto al 'quantum' indemnizatorio de la condena insiste asimismo en que el pagaré no constituye ofrecimiento alguno por parte de SARM, sino una mera garantía de su solvencia, y no fue aceptado por la Sra. Andrea . Considera que el pagaré no constituye ningún ofrecimiento unilateral de cuantificación de los perjuicios. Y discrepa también de la sentencia de instancia respecto a que fije como 'diez a quo', a efectos de su cómputo, el 15-6-1999, fecha de un requerimiento de la actora, cuando no es hasta el 27-1-2009 que se llevaron a cabo las obras de división de la terraza, produciéndose a partir de ese momento la efectiva privación de la posesión de la terraza, y así lo viene a reconocer la propia actora en el dto. 23 de la demanda.

QUINTO.-Compartimos completamente la argumentación que efectúa el juzgador a quo en su sentencia.

El primer razonamiento del recurso es tan contradictorio con sus otros argumentos, pero sobre todo con el principal sostenido a lo largo de todos los años en que se prolongó el litigio sobre la propiedad de los metros cuadros de terraza discutidos a la Comunidad de Propietarios, que se evidencia absolutamente insostenible. La recurrente viene a decir ahora que no había ningún argumento para discutir la propiedad de los 54 metros cuadrados a la Comunidad, porque solo ostentaba la propiedad de 63 metros cuadrados, y esta es la única podía transmitir y transmitió. Y esto lo afirma ahora después de mantener lo contrario en el otro procedimiento durante más de quince años, si contamos la ejecución, que se resolvió en la fase declarativa finalmente por el Tribunal Supremo, desestimando el recurso de casación planteado por la ahora también recurrente. Y sostiene ahora que cuando vendió a la actora sólo tenía la propiedad de 63 metros cuadrados de terraza cuando lo que estuvo afirmando durante tantos años era el carácter privativo de los 54 metros de terraza que añadió a los 63 que figuraban en el Registro de la propiedad, declarando las tres sentencias dictadas en aquél procedimiento su carácter comunitario.

Afirma en este procedimiento SARM que la Sra. Andrea conocía la existencia y alcance del litigio entablado con la Comunidad de Propietarios antes de la adquisición de la vivienda, cuando en múltiples escritos SARM ha venido afirmando y acreditando lo contrario, indicando que se trataba de un tercero de buena fe que desconocía la existencia del problema. Así, por poner algunos ejemplos, en la carta de 25-4-1995, cuando la actora le manifiesta ' sus inquietudes provenientes de una conversación mantenida con la Presidenta de la Comunidad de Propietarios de la finca', SARM le responde que ella '... como adquirente de buena fe, es ajena a cualquier contencioso que nuestra compañía mantenga actualmente con dicha Comunidad de Propietarios', y ' en cualquier caso le comunicamos (...) que nos haremos cargo de cualquier consecuencia que se derive de los mencionados procedimientos judiciales' (folio 142, dto. 16 de la demanda). Y no es hasta el 11-12-1995 cuando el Administrador de SARM, el Sr. Argimiro , no facilita al abogado de la Sra. Andrea la documentación relativa a los procedimientos que había sostenido SARM frente a la Comunidad de Propietarios (folios 245 y 246, documentos 4 y 5 de la contestación).

Pero coincidimos totalmente con el juzgador a quo en que resulta intrascendente si la actora conocía o no la existencia del litigio, o todos sus detalles, con anterioridad a la compra, pues en cualquier caso las partes, en el contrato de compraventa, convinieron una cláusula en relación a quien se haría cargo de las '... obligaciones, responsabilidades y gastos que se deriven de las relaciones mantenidas con la comunidad de propietarios hasta el día de hoy, o que surjan con posterioridad por hechos anteriores al día de hoy'. Y acordaron que ' la parte vendedora se obliga asimismo a responder y asumir todas y cualesquiera obligaciones, responsabilidades y gastos...' en relación a las mismas.

A pesar de la existencia de ese pacto establecido en el contrato de compraventa, llegar a afirmar como hace la recurrente, que la compradora asumía consciente y voluntariamente los riesgos derivados del problema existente con la Comunidad, ciertamente deja perplejo pues únicamente hace falta leerlo para advertir con una claridad, como pocas veces ocurre, que no existen dos interpretaciones posibles del mismo. TODAS, significa TODAS, y no puede significar algunas, la mayoría, o unas pocas. Y OBLIGACIONES, RESPONSABILIDADES Y GASTOS, abarca cualquier consecuencia perjudicial, pues son tres conceptos amplísimos. Pretender que queda excluida la obligación de indemnizar los daños y perjuicios, como pretende la recurrente, se hace asimismo absolutamente insostenible, por muchas vueltas que se de.

Y resulta también totalmente evidente que la única consecuencia que las sentencias desestimatorias para SARM, dictadas en aquel procedimiento, podían tener para la Sra. Andrea era, como la propia demandada reconoce en sus comunicaciones a la actora, la privación 'de la posesión de la porción de terraza (entre un mínimo de 24 m2 y un máximo de 54 m2, según se interprete en la sentencia del Juzgado de Instancia)' (carta de 29-1-1996, folio 144, dto. 17 de la demanda). Ello es así porque la Sra. Andrea no era parte en el mismo, y por tanto ningún gasto podía acarrear a la nueva propietaria una eventual sentencia condenatoria, derivada de aquella contienda, como ahora pretende hacer creer la recurrente. Y es el propio Don. Argimiro , Administrador de SARM, quien le dice a la actora, y le detalla en esa carta que en caso de perder el pleito 'SARM, S.A. te liquidará la cantidad de pesetas 6.358.000.- o pesetas 2.826.000.- según sea la sentencia, en relación a la pérdida de 54 m2 ó 24 m2 de terraza'.

El objeto del procedimiento no se fundamenta, como afirma la recurrente en un incumplimiento doloso o negligente de la obligación de entrega pacífica de la cosa, conforme al artículo 1101 CC , la acción se sustenta en el cumplimiento de la cláusula séptima. Así lo indica la actora en la página 2 de su demanda cuando bajo el título OBJETO DE ESTE PROCEDIMIENTO dice: ' esta demanda tiene por objeto el reclamar a la entidad vendedora los daños y perjuicios irrogados a mi mandante por el incumplimiento de contrato de compraventa suscrito entre las partes, en aplicación de lo previsto en la Estipulación Séptima del citado contrato '.

La conclusión de todo lo anterior no puede ser otra que la alcanzada por el juzgador a quo, una vez que quedó sentenciado que la actora había perdido el derecho de uso de 54 metros cuadrados de la terraza, puesto que la Comunidad de Propietarios había ganado el litigio, surgía la obligación para la vendedora de cumplir con lo pactado en el contrato de compraventa, 'y asumir todas y cualesquiera obligaciones, responsabilidades y gastos' que de ello se derivasen. La principal la pérdida del uso de 54 m2 de terraza.

Finalmente, también en cuanto a la concreta indemnización por los daños y perjuicios causados a la Sra. Andrea , pretende la recurrente negar ahora lo reiteradamente manifestado a la actora a lo largo de todo aquel largo proceso judicial. Y después de concretar, cuantificar, y hacer un depósito en garantía por la cantidad en que la propia recurrente cuantificó lo que podía suponer para la actora la pérdida del pleito mantenido por SARM contra la Comunidad, como se ha reseñado en párrafo anterior, ahora niega una vez más sus propias manifestaciones.

Como se recoge en la sentencia recurrida, el 15-2-1996 . El Administrador de SARM se dirige Don. Isidro , una persona de confianza de ambas partes, y le dice que 'atendida la extraordinaria confianza que te tengo, te adjunto pagaré número CF NUM002 -2 a la vista a tu favor, en garantía de las hipotéticas obligaciones que ante la pérdida del Recurso de Casaciónante el Supremo se puedan derivar y así se declaren, bien frente a la Comunidad de Propietarios, bien frente a Andrea .'. Y le remite un pagaré por importe de 7.830.000.- pesetas (folios 149 a 151, documentos 20 y 21 de la demanda).

Por tanto, cuantificado el valor de la pérdida de uso de los metros cuadros de la terraza por la propia demandada en su carta de 29-1-1996 (folio 144, dto. 17 de la demanda), no debería parecerle excesivo el importe reclamado, pues se reclama el mismo más de una década después. Y además en ningún momento la demandada ha realizado una pericial para fijar una cantidad alternativa a la suya propia anterior. Bien es cierto que se reclaman intereses que también cuestiona la recurrente, pero también se coincide con el juzgador a quo en fijar el cómputo de los mismos a partir del 15-6-1999, pues una vez dictada la Sentencia del Tribunal Supremo , la Sra. Andrea le reclama el importe de 7.830.000.- pesetas, así como los gastos y demás perjuicios causados. Pero SARM no le hace entrega ni de la cantidad que ella misma se había fijado, es decir, ni del pagaré de 7.830.000.- pesetas, que en su equivalente en euros asciende a la cantidad objeto de condena, es decir, 47.059,25 €.

SEXTO.-Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a la recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de SARM S.A., CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Barcelona, el 27 de junio de 2011 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.