Sentencia Civil Nº 324/2015, Juzgado de Primera Instancia - Cáceres, Sección 1, Rec 15/2015 de 09 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1CACERESY DE LO MERCANTILSENTENCIA: 00324/2015

SENTENCIA N.º 324/2015

En Cáceres, a 9 de diciembre de 2015.

Vistos por D. Guillermo Romero García Mora, magistrado-juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Cáceres, con competencia en materia mercantil, los autos de incidente concursal común n.º 15/15 seguidos en el concurso n.º 794/12, en el que ha sido parte actora la Administración Concursal (D. Conrado ) de MEGO PROMOCIONES INMOBILIARIAS DEL SUR, SL EN LIQUIDACIÓN, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Magdalena Luengo Simón y asistida por el Letrado D. Alfonso Encinas Caballero, frente a CAÑOS DE MECA GESTIÓN, SL y GUADALUPE SERVICIOS INTEGRALES, SL, representadas por el Procurador de los Tribunales D. Pablo Gutiérrez Fernández y asistidas por el Letrado D. Emilio M. García Espínola, sobre resolución de contrato por incumplimiento.

Antecedentes

I. Mediante escrito de 22/10/15 la Administración Concursal formuló demanda incidental en ejercicio de acción de resolución de contrato por incumplimiento. En su demanda, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó interesando una sentencia por la que se declarase: (a) Resuelto el contrato de cesión de fecha 20/10/06 que vincula a las partes; (b) Ordenando, en consecuencia, el correspondiente desalojo del Complejo que integra la explotación turística, para lo que se le fijará un plazo razonable de conclusión; y (c) Acordando la reversión, a la concursada, de los derechos reales de explotación del complejo turístico. Y condenando a las demandadas al pago solidario de las siguientes cantidades: (a) 20.980,74 €, en concepto de precio (facturas) dejado de satisfacer; 60.000€ como penalización expresamente pactada en el Pacto Quinto del contrato; y (c) Que se impongan las costas a las demandadas.

II.Por medio de providencia de 5/11/15 se admitió a trámite la demanda formulada, acordándose el emplazamiento de las demandadas, compareciendo ambas representadas por el Procurador de los Tribunales D. Pablo Gutiérrez Fernández y asistidas por el Letrado D. Emilio M. García Espínola, para allanarse parcialmente a la demanda (punto 1 de las pretensiones de condena) y oponerse a lo demás.

III.Ninguna de las partes ha propuesto más prueba que la documental, todas ellas unidas a los autos, por lo que el incidente quedó, mediante diligencia de ordenación de 4/12/15, para su resolución.

Fundamentos

PRIMERO. Objeto del incidente

La AC, manifestando actuar en interés del concurso, interesa mediante su demanda que se declare resuelto el contrato de cesión de fecha 20/10/06 que le vincula con CAÑOS DE MECA GESTIÓN, SL, con el consecuente desalojo de ésta y de la también demandada GUADALUPE SERVICIOS INTEGRALES, SL del Complejo que integra la explotación turística referida en la demanda, así como con la consecuente reversión a la concursada de los derechos reales de explotación del Complejo turístico 'Residencial Guadalupe' de Caños de Meca. Acumula pretensiones de condena a las sumas de 20.980,74€ en concepto de precio (facturas) dejado de satisfacer y 60.000€ como penalización expresamente pactada en el Pacto Quinto del contrato.

Las demandadas se oponen a la demanda, excepto en el punto primero de las pretensiones de condena, al que se allanan parcialmente, consignando las sumas reclamadas.

Son hechos relevantes ( art. 209 LEC ) para la resolución del incidente, todos ellos acreditados documentalmente o que no han sido controvertidos por las partes, los siguientes:

1.MEGOSUR edificó el denominado ' Complejo Residencial Guadalupe' en Caños de Meca, bajo el régimen administrativo de 'Apartamentos turísticos'. La mayor parte de los apartamentos se fueron transmitiendo por MEGOSUR a distintos compradores (inversores), con correlativa de cesión (por diez años) por parte de éstos a MEGOSUR de los derechos de aprovechamiento turístico de los apartamentos.

En estas cesiones de derechos de aprovechamiento turístico se preveía que el explotador del complejo recibiría por sus servicios de gestión el 20% de los ingresos obtenidos por las ventas que se realicen.

El resto de los ingresos, deducidos gastos, se reparte entre los propietarios (inversores) del Complejo, en proporción al coeficiente de propiedad de cada uno de ellos.

2.El 20/10/06 suscribieron MEGOSUR y CAÑOS DE MECA un contrato por el que la primera transmitía a la segunda el derecho real de aprovechamiento turístico de los apartamentos integrantes del residencial.

El precio de la transmisión se fija (Pacto Tercero) en el 30% de los ingresos brutos que obtuviera CAÑOS DE MECA por la explotación del Complejo; es decir, que esta última tendría que satisfacer a MEGOSUR el 30% del 20% que los propietarios tienen obligación de satisfacer.

3.En el contrato de 20/10/06 se prevé que pueda resolverse por incumplimiento (entre otras, de la obligación de pago a cargo de CAÑOS DE MECA), así como una cláusula penal (60.000€) para tal caso.

4.El servicio de gestión del Complejo fue contratado por CAÑOS DE MECA con la sociedad -participada por los mismos socios y con idéntico órgano de administración- GUADALUPE SERVICIOS INTEGRALES, SL, tanto por exigencia administrativa como para facilitar la gestión del Complejo.

Esta última sociedad es quien factura -conforme a un modelo que confecciona- a los propietarios de los apartamentos (incluida MEGOSUR por los que apartamentos que no vendió y que, a partir de 2008 -como luego se explicará- dejó de tener a la venta y comenzó a explotar), en concreto factura el 20% de los ingresos deducidos gastos, como antes se indicó.

5.Entre las partes se siguieron tres procedimiento judiciales: (i)JO 344/07, donde algunos propietarios interesaron que se declarase la nulidad de las cesiones de aprovechamiento, desestimándose la demanda; (ii)JO 469/09, donde MEGOSUR interesó la resolución (por obras inconsentidas) del arrendamiento a CAÑOS DE MECA de las zonas comunes del Complejo (FR 19054), terminando mediante transacción documentada el 14/5/13; y (iii)JO 203/10, donde MEGOSUR interesó la resolución del contrato de transmisión de los aprovechamientos, terminando mediante la misma transacción anterior.

6.La transacción de 14/5/13 contiene los siguientes extremos de relevancia para este procedimiento:

- El acuerdo, inequívocamente ( art. 1.281 CC ), se refiere no sólo a los procedimientos judiciales entonces en curso, sino a ' todos los contratos y acuerdos suscritos'. Así figura en el Expositivo V:

' Como quiera que las partes, en la representación con que actúan, han llegado a un acuerdo extrajudicial y a un perfecto entendimiento en cuanto a todos los contratos y acuerdos suscritos, así como sobre todas las reclamaciones judiciales y extrajudiciales instadas (...)'.

- CAÑOS DE MECA y GUADALUPE pagan a MEGOSUR 130.000€ ' como contrapartida acordada para la ejecución de la presente transacción' (Acuerdo Primero), es decir, no se precisa que se trate únicamente del pago de sumas debidas y vencidas, sino de una 'contrapartida'.

- Pactan las partes (Acuerdo Cuarto) que: ' (...) no tienen nada más que reclamarse hasta el día de la fecha por ningún concepto, trabajo o deuda pendiente, ni de índole civil, ni penal, y de ninguna otra clase que pudiera haber surgido con anterioridad en virtud de acuerdos, contratos o documentos privados. Dándose por cumplidas, por parte de CAÑOS DE MECA GESTIÓN, SL, todas las obligaciones, derivadas del Contrato de Cesión de los derechos de aprovechamiento turístico del Residencial Guadalupe suscrito el 20/10/06'.

7.MEGOSUR mantuvo 16 apartamentos en venta hasta 2008, contabilizándolos como ' activo pendiente de venta'. El 28/10/08 comunica (doc. n.º 10 de la contestación a la venta) que los contabilizará como ' activo de rendimientos regulares', lo que implica que GUADALUPE, como encargada de la gestión por CAÑOS DE MECA, haya de comenzar a pagar a MEGO el rendimiento que se obtenga de sus apartamentos (deducidos gastos y el 20% de comisión de CAÑOS DE MECA), al igual que ocurre con el resto de propietarios (inversores) particulares.

Pues bien, sobre estos hechos, la posición de las partes es la siguiente:

(A) Concursada:

MEGOSUR continúa siendo propietaria de 16 de los 97 apartamentos del Complejo, que no consiguió vender y que tras el 28/10/08 retiró de su cartera de venta para pasar a explotarlos como el resto de propietarios/inversores del Complejo.

Respecto de los 16 apartamentos y, como desprende de lo expuesto, GUADALUPE tiene la obligación de satisfacer a MEGOSUR el beneficio de las ventas (de estancias vacacionales) deducidos gastos y comisión (20%) de GUADALUPE, como ocurre con el resto de propietarios. A su vez, respecto de los 81 apartamentos cuyo aprovechamiento se transmitió por MEGOSUR a CAÑOS DE MECA, esta última debe satisfacer a MEGOSUR el 30% de lo que obtenga (es decir, 30% del 20% del precio que se cobra por la gestión).

Sostiene MEGOSUR que desde la transacción de 14/5/13 CAÑOS DE MECA y GUADALUPE no le han satisfecho ninguna de dichas cantidades, entendiendo que estas obligaciones subsisten por cuanto la transacción se refería ' hasta el día de la fecha' (Acuerdo Cuarto antes trascrito). Reclama, en consecuencia, las sumas debidas (8.718,01€ + 12.262,73€) -cabe entender que hasta la fecha en que, en liquidación concursal, se transmitieron a terceros los 16 apartamentos), e insta la resolución del contrato por incumplimiento-, con los efectos a ello inherentes.

(B) Demandadas:

CAÑOS DE MECA y GUADALUPE, por su parte, se oponen a la demanda entendiendo que en el contrato de 20/10/06, que se considera incumplido por la concursada, no se contempló nada sobre los 16 apartamentos de MEGOSUR, de tal modo que CAÑOS DE MECA no tenía otra obligación inicial de pago que la de satisfacer el 30% de los ingresos brutos que obtuviera por la explotación del Complejo (es decir, el 30% del 20% que los propietarios tienen obligación de satisfacer al gestor). En 2008, sin embargo, MEGOSUR deja de tener a la venta los 16 apartamentos y CAÑOS DE MECA deviene por tanto obligada a pagarle, como a todos los propietarios/inversores, la parte proporcional de los ingresos por venta, deducidos gastos y su comisión, pero no porque así viniera pactado en el contrato de 20/10/06 -sostienen las demandadas- sino porque así se actúa respecto de todos los propietarios de apartamentos.

Así pues, entienden CAÑOS DE MECA y GUADALUPE que efectivamente adeudan (la segunda de ellas, como encargada de la gestión del Complejo) a MEGOSUR los rendimientos de los 16 apartamentos, pero no porque esta obligación de pago se desprenda en especial del contrato de 20/10/06, sino porque se lo debe como al resto de propietarios de los apartamentos.

SEGUNDO. Resolución por incumplimiento del contrato de 20/10/06

El art. 1.124 CC , regulador de la resolución por incumplimiento en los contratos bilaterales, dispone: ' La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible (...)'.

En sede concursal, el art. 61 LC sienta como principio que la declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte, añadiendo que las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa. Añade el art. 61.2.II LC :

' No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la administración concursal, en caso de suspensión, o el concursado, en caso de intervención, podrán solicitar la resolución del contrato si lo estimaran conveniente al interés del concurso. El secretario judicial citará a comparecencia ante el juez al concursado, a la administración concursal y a la otra parte en el contrato y, de existir acuerdo en cuanto a la resolución y sus efectos, el juez dictará auto declarando resuelto el contrato de conformidad con lo acordado. En otro caso, las diferencias se sustanciarán por los trámites del incidente concursal y el juez decidirá acerca de la resolución, acordando, en su caso, las restituciones que procedan y la indemnización que haya de satisfacerse con cargo a la masa (...)'.

Por su parte, dispone el art. 62 LC :

' 1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso. 2. La acción resolutoria se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal. 3. Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado. 4. Acordada la resolución del contrato, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa. En todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda'.

Para que proceda la resolución de un contrato sinalagmático, como es en este caso el que une a MEGOSUR con CAÑOS DE MECA (quien a su vez tiene contratada la gestión del Complejo con GUADALUPE), sería preciso que MEGOSUR acreditase un incumplimiento de la contraparte negocial; incumplimiento que en este caso no existe, asistiendo pues plenamente la razón a las demandadas cuando se oponen; por lo siguiente:

(i)El contrato de 20/10/06 no contempla el pago de rendimientos a MEGOSUR por la titularidad de los 16 apartamentos que a fecha del contrato MEGOSUR no explotaba vendiendo estancias vacacionales/turísticas, pues los tenía en venta.

Además de que, como es evidente de la sola lectura ( art. 1.281 CC ) del contrato, en su literalidad no se contempla el pago de rendimientos por los apartamentos entonces no vendidos, en la propia lógica negocial en que se inserta el contrato no podía contemplarse, pues MEGOSUR, en 2006, no tendría intención de seguir siendo propietaria de esos apartamentos, sino de venderlos como el resto. Y sólo fue a partir de 2008 cuando, al no venderlos, decidió comenzar a recibir el rendimiento tras excluirlos del activo pendiente de venta e incluirlos en el activo de rendimientos regulares.

Dicho contrato sólo contempla -y por tanto es lo único que podría eventualmente incumplirse- aquello que las partes podían contemplar en 2006, esto es, el pago a MEGOSUR del 30% sobre el 20% del beneficio que obtuviera CAÑOS DE MECA, como cabalmente se pactó.

(ii)Ello no es óbice para que CAÑOS DE MECA (a través de su gestora GUADALUPE) tenga que pagar a MEGOSUR el rendimiento de los 16 apartamentos, pero no porque a ello le obligue el contrato de 20/10/06 pretendidamente incumplido, sino porque el derecho de aprovechamiento que tienen cedido todos los propietarios implica que haya de satisfacérseles el 30% sobre el 20% del beneficio que obtuviera CAÑOS DE MECA.

Esta obligación es patente que se incumplió por CAÑOS DE MECA y su gestora GUADALUPE, y así lo reconocen expresamente éstas y se allanan parcialmente a la demanda, con ingreso de las sumas debidas por este concepto. Pero esta obligación que han incumplido no está contenida en el contrato de 20/10/06 cuya resolución por incumplimiento se pretende por la AC.

(iii)En todo caso, mediante la firma del acuerdo transaccional de 14/5/13 -aunque su redacción no es el del todo precisa en este punto-, se dieron por cumplidas por parte de CAÑOS DE MECA todas las obligaciones derivadas del contrato de 20/10/06.

La demanda, pues, debe estimarse parcialmente al adeudar las demandadas las sumas de 8.718,01€ + 12.262,73€, aunque no como debidas en aplicación de lo convenido el 20/10/06, sino porque en 2008 MEGOSUR decidió no mantener a la venta 16 apartamentos y, en lugar de ello, decidió comenzar a recibir el rendimiento derivado del aprovechamiento turístico de éstos, correspondiendo dichas sumas a los ejercicios 2013 y 2014 (los 16 apartamentos fueron posteriormente objeto de realización en la liquidación concursal).

No obstante, en este punto es exactamente donde se han allanado las demandadas. La condena, al formularse allanamiento en este punto, se extenderá a las dos demandadas (ambas se allanan) y la obligación de pago se impondrá solidariamente (en los términos en que se interesó la condena). El art. 19 LEC establece que los litigantes están facultados para disponer del objeto del juicio y podrán, entre otros actos dispositivos, allanarse sobre lo que sea objeto del mismo, excepto cuando la ley lo prohíba o establezca limitaciones por razones de interés general o en beneficio de tercero, que no es el caso.

No habiendo existido incumplimiento del contrato de 20/10/06, no cabe declarar su resolución ni los efectos restitutorios e indemnizatorios que serían accesorios de ésta.

TERCERO. Costas

En cuanto a las costas del incidente, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 394.2 LEC -por remisión del art. 196.2 LC -, que dispone: ' Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'. En este caso, siendo la estimación parcial y no advirtiéndose temeridad en ninguna de las partes, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Fallo

Que con estimación parcial de la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Magdalena Luengo Simón en representación de la Administración Concursal, debo CONDENAR y CONDE NOa CAÑOS DE MECA GESTIÓN, SL y GUADALUPE SERVICIOS INTEGRALES, SL a que solidariamente entre sí paguen a MEGO PROMOCIONES INMOBILIARIAS DEL SUR, SL EN LIQUIDACIÓN la suma de 20.980,74€. Cada parte satisfará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Líbrese testimonio de esta sentencia, el cual se llevará a los autos; dese razón quedando el original en el presente libro. Notifíquese.

MODO DE IMPUGNACIÓN: mediante recurso de APELACIÓN ante la Audiencia Provincial de CÁCERES ( artículo 455 LEC ). El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Juzgado en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación. En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna ( artículo 458.2 LEC ). Este recurso de apelación tendrá carácter preferente ( art. 197.5 LC ).

Así lo acuerda, manda y firma D. Guillermo Romero García Mora, magistrado-juez titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Cáceres, con competencia en materia mercantil.

PUBLICACIÓN. Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Juez que la dictó, estando el mismo celebrando audiencia pública en el mismo día de la fecha, de lo que yo, el Secretario Judicial, doy fe.