Sentencia CIVIL Nº 324/2018, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 405/2018 de 15 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA
SECCIÓN SEGUNDA, Civil
Recurso de Apelación Civil núm. 405/2018
Proc. Origen: Procedimiento Ordinario nº 1070/2017
Juzgado Origen: Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Huelva
Apelante: CERRO MURILLO, S.A.
Apelado: RENUEVA INTEGRAL, S.L.
S E N T E N C I A NÚM. 324
Iltmos Sres.:
D. FRANCISCO JOSÉ MARTÍN MAZUELOS
D. FRANCISCO BELLIDO SORIA
D. ANDRÉS BODEGA DE VAL (Ponente)
En la ciudad de Huelva a, quince de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida por los Magistrados del margen, bajo la
ponencia del Ilmo. Sr. D. ANDRÉS BODEGA DE VAL, ha visto en grado de apelación el juicio ordinario núm.
1070/2017 del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por la entidad
demandada CERRO MURILLO S.A., siendo parte apelada la actora RENUEVA INTEGRAL S.L.

Antecedentes

PRIMERO. Se aceptan los de la resolución apelada.



SEGUNDO. Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 8 de marzo de 2018 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva dice así: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA FORMULADA POR 'RENUEVA INTEGRAL S.L.' (provista de C.I.F. B21507082, con domicilio social en Huelva, Polígono Polirrosa, Nave 298) y, en consecuencia, por las razones expresadas en la precedente Fundamentación Jurídica, DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA DEMANDADA 'CERRO MURILLO S.A.' (con C.I.F. A50724616 y domiciliada en Zaragoza, Paseo de la Constitución nº 4, 5ª planta) A EMITIR DECLARACIÓN DE VOLUNTAD CONSISTENTE EN formalizar públicamente, otorgando la correspondiente Escritura Pública, contrato privado de compraventa de fecha 14 de Marzo de 2.017 y concertado entre la demandante (como compradora) y la demandada (como vendedora), en que se convino precio ascendente a 75.000 euros a satisfacer en el momento de otorgamiento de dicha escritura pública, siendo todos los gastos e impuestos que se derivaran de su otorgamiento de cuenta de la compradora, excepción hecha del impuesto de plusvalía que habría de ser de cuenta de la vendedora, teniendo por objeto el inmueble cuya descripción sucinta es'Urbana. Treinta. Nave Industrial de una sola planta diáfana, en el Polígono Industrial Miraval, en el término municipal de Huelva, subzona 2.16, en la Carretera de Sevilla, al sitio del Rincón, con superficie construida de 309 metros y 40 decímetros cuadrados' (inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Huelva al Tomo 2086, Libro 688, Folio 16, registral nº 78494), con simultánea obligación de la demandante de abonar los 72.000 euros que restan para pagar el precio convenido (una vez deducidos los 3.000 euros entregados en concepto de arras).

Todo ello efectuando imposición expresa a la demandada de las costas procesales devengadas en la primera instancia de este procedimiento.'

TERCERO. Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la entidad demandada la sentencia que estima la demanda y le condena a emitir declaración de voluntad para la formalización en instrumento público o notarial de un contrato de compraventa por precio, precio que se obliga igualmente a satisfacer al otorgarse esa escritura. Dispone la sentencia en definitiva que del precio de 75.000 € ha de entenderse ya pagado el de 3.000 entregado en concepto de arras, que considera meramente confirmatorias Razona el apelante que debe interpretarse el pacto alcanzado al amparo del artículo 1454 del código civil y que no ha sido correctamente interpretado, con las consideraciones que expone sobre ese hecho; termina suplicando que se resuelva conforme a lo interesado, sin concretar en realidad, ni en el suplico ni en el cuerpo del recurso, cuál es su postura y, en definitiva, qué es lo que pretende en relación con la eficacia y virtualidad del contrato de compraventa de que se trata. Entiende la sala que habrá de estarse a la petición que hizo en su escrito de contestación en la primera instancia, que es de allanamiento a la petición subsidiaria.

Como puede observarse del alegato inserto en la demanda, toda la controversia se ha suscitado precisamente a propósito de la interpretación del contrato y de calificación del pacto de arras a que se refiere el mismo, a fin de dilucidar si han de ser, como la doctrina ha ido calificando, confirmatorias, penales o penitenciales, invocando el demandante la jurisprudencia del Tribunal Supremo para sostener, en primer lugar, que se trataba de una mera liquidación previa de la indemnización correspondiente para el caso de resolución por incumplimiento de una u otra parte, y en consecuencia que no existía la mutua concesión de la posibilidad de desligarse del negocio jurídico a pura voluntad haciendo entrega de la cantidad concretada; y en todo caso, que aunque tuvieran esa consideración de arras penitenciales, el desistimiento ya no sería posible por cuanto la posibilidad de desistir de manera unilateral del contrato no es ilimitada ni puede hacerse uso de ella en cualquier momento.



SEGUNDO.- El recurso debe ser estimado ya que el Tribunal ha hecho examen del clausulado del contrato aportado y concluye que efectivamente las arras deben ser consideradas penitenciales, con la misma consecuencia que recoge el artículo 1454 del código civil , precepto que no hace sino regular el contenido de cierto pacto especial, ubicando la norma precisamente en un capítulo propio de su particularidad, que hace que el contrato no pueda considerarse completamente firme y quede, en suma, pendiente de una determinada final conjunción de voluntades, de manera tal que su concierto es en cierto modo claudicante pues admite un desistimiento puramente voluntario de ambas partes. Lo cierto es que la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo únicamente ha puesto de manifiesto la existencia de diferentes tipos de arras, esas que cita la parte demandante como confirmatorias, penales y penitenciales, del mismo modo que la sentencia apelada recoge, y ha deferido la cuestión de la interpretación de cuál pueda ser la intención de los contratantes sobre la entrega de una determinada cantidad antes de la definitiva formalización o consumación del contrato a los tribunales de instancia.

Y en este caso existe en primer lugar una clara determinación de la consideración del pago previo de la cantidad de 3000 € por parte del interesado en la compra, al afirmar que el contrato que se firma no es tanto de compraventa sino precisamente 'de arras penitenciales' . Si la mención literal a ese tipo de arras ya debería ser suficiente como para dar por aceptada la tesis que se propugnaba en el escrito de allanamiento, que en definitiva se sometía a la petición subsidiaria del demandante, sucede que se expone en el apartado segundo que existe 'interés en la adquisición de la finca', expresión que invita a considerar que ese interés es lo que da inicio al acuerdo y a la entrega de arras penitenciales pero que queda pendiente de una decisión definitiva posterior; una manifestación de tipo general que luego viene aclarada con el clausulado, que en sus dos diferentes pactos relativos a las consecuencias de dejar de cumplir con el contrato firmado, refleja esa posibilidad de apartarse del negocio mediante la entrega de la citada cantidad.

Y así la segunda , sobre ' arras ', dice expresamente lo siguiente: El comprador entrega en este acto a la comercializadora, como encargada de la comercialización del inmueble, la cantidad de 3000 €, mediante transferencia bancaria a la cuenta de Cerro Murillo sociedad anónima (XXX), en concepto de arras para la compra de la finca relacionada en la parte expositiva (se adjunta resguardo).

Y en la cláusula quinta, sobre el incumplimiento, se describen las consecuencias para el caso de que el comprador no comparezca al otorgamiento de la escritura; en ella se reseña que perderá la cantidad entregada en concepto de arras con las excepciones que en la misma se recogen, que no han sido alegadas como justificación de la exención de dicha pérdida. En su párrafo 2º se recoge la sanción aplicable al vendedor por falta de comparecencia al otorgamiento en cuyo caso ha de restituir duplicadas esas arras.

En consecuencia, debe aceptarse el alegato sobre la existencia de un acuerdo según el cual, y al amparo del artículo 1454 del código civil , existe la facultad libre del comprador de apartarse del negocio únicamente entregando 3000 €.

Y no entiende el Tribunal que deba considerarse exigible o necesario un determinado acto formal o expreso de desistimiento con oferta de pérdida de la cantidad entregada para poder hacer aplicable la cláusula acordada, ya que, en definitiva, la misma falta de comparecencia al acto de firma del instrumento notarial pone de manifiesto una patente e inequívoca voluntad de apartarse del contrato. Como es lógico, hubo de realizarse alguna clase de gestión personal o comunicación informal con el propósito de acudir a la cita notarial, y de ella probablemente ya se deducía que la entidad demandada e inicialmente interesada en la compra, había perdido ese interés, y que optaba por el cumplimento de una cláusula cuya interpretación este Tribunal deduce literalmente del contenido del contrato.



TERCERO.- La única dificultad que plantea la cuestión es, una vez que se constata que la parte demandada se allanó a la petición subsidiaria, la de recogerla tal como literalmente venía solicitada, que era la condena al pago de la cantidad de 6000 €, que es a lo que específicamente se allanó la hoy recurrente.

Y es que el contrato lo que recoge es la entrega en concepto de arras de 3000 €, y la cláusula quinta, y la consideración que este Tribunal ha hecho, aceptando el alegato de la parte demandada, de calificarlas como penitenciales, debería conllevar la pérdida de la citada cantidad, y no el pago añadido de otros 3000 €. Sin embargo, teniendo en consideración el principio dispositivo que debe regir en el proceso civil, ha de aceptarse en suma que sean 6000 € los que deba perder el interesado en la compra, y, en consecuencia, que habiendo ya retenido la parte demandante 3000 euros, la condena que se recoja en el fallo de esta sentencia sea la del pago de otros 3000 € añadidos.

Por supuesto lo será sin imposición de costas a la demandada, ya que su allanamiento fue incluso más allá de lo que el contrato obligaba, según la cláusula pactada, además de que se produjo en el mismo momento de la contestación.



CUARTO.- En atención a lo expuesto, el recurso se estima, para revocar la sentencia apelada y estimar la petición subsidiaria de la parte demandante, condenando la entidad demandada al pago de 3000 €, con los intereses del artículo 576 de la Ley de enjuiciamiento civil sólo desde la fecha de esta sentencia de apelación; y sin imposición a las partes de las costas en ninguna de las dos instancias. Se restituirá a la recurrente el depósito prestado para apelar.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO: ESTIMAR el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por la Sra. Juez del del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva, que se REVOCA, para estimar ahora la petición subsidiaria de la parte demandante, condenando la entidad demandada al pago de 3000 €, con los intereses del artículo 576 de la Ley de enjuiciamiento civil sólo desde la fecha de esta sentencia de apelación; sin imposición a las partes de las costas en ninguna de las dos instancias con expresa condena en costas el recurrente y restitución del depósito constituido para apelar.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J .

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.